第三章房地产融资信用

第3章,房地产融资信用,主要内容,房地产信用,房地产融资信用调查,房地产银行信用管理,3.1房地产信用,3.1.1房地产信用3.1.2房地产银行信用的特点,3.1.1房地产信用,房地产国家信用：接受信用形式是由国家发行政府债券。授予信用的主要形式是政府贷款。房地产商业信用：企业之间在进行土地使用权转让和房屋买卖时所采用的延期或分期付款或预付定金或预付金额或预付款。,3.1.1房地产信用,房地产银行信用：银行一方面以债务人的身份，通过吸收存款等形式，把社会上可以用于房地产领域的闲散资金集中起来；另一方面又以债权人的身份通过房地产贷款等形式将资金提供给企业与个人房地产消费信用：房地产消费信用产生于房地产商品交易中的赊销。房地产民间个人信用：个人房产交易中的赊销、预付款等行为就构成了房地产民间个人信用,1银行信用与商业信用的比较银行信用能将全社会的闲置资金集中起来，而非某个企业的商品（如房地产商品等）；银行信用所提供的是全社会经济活动参与者都需要的货币资金，不受商品流转方向限制；银行信用在资金数量、运动方向和银行自身信誉上通常优于商业信用。,3.1.2房地产银行信用的特点,3.1.2房地产银行信用的特点,2房地产银行信用与银行其他信用的比较房地产银行信用具有专门性房地产银行信用具有长期性房地产银行信用的授予较多地采用抵押贷款方式房地产银行信用资金的管理具有较高的集中性,3.2房地产银行信用的受信与授信业务,3.1.1房地产银行受信业务（即负债业务）3.1.2房地产银行授信业务（即资产业务）,（一）房地产银行受信业务的意义（1）有利于筹集房地产贷款资金（2）有利于把部分住房基金引向住房建设，改善居民消费结构（3）有利于房地产金融结算业务的开展,3.2.1房地产银行受信业务（即负债业务）,（二）房地产银行受信业务（即负债业务）的形式和内容1房地产银行存款形式的受信业务。（1）按存款受信人分类企业存款A企业住宅建设存款B房地产开发经营企业存款储蓄存款A住宅有奖储蓄：储蓄存款应得利息的部分或全部作为住宅奖品或其他奖品与奖金的形式支付给中奖储户的一种住宅储蓄。,3.2.1房地产银行受信业务（即负债业务）,B存贷结合的住房储蓄：a零存整取和整存整取。零存整取，整借零还。储蓄期限分为1年、2年、3年、4年和5年，按月均存，数额不限，到期一次支取本息，并可以申请期限比储蓄期限长1倍的住宅储蓄贷款整存整取，零借零还。储蓄期限分为1年、2年，一次存入，数额不限，到期一次支取本息，并借款。1年期的储户到期后可以申请1年至5年期的住宅储蓄贷款；2年期的储户到期后可以申请1年至10年期的住宅储蓄贷款。,3.2.1房地产银行受信业务（即负债业务）,b零存整借和整存整借。零存整借，整借零还。储蓄期限分为1年、2年、3年、4年和5年，按月均存，数额不限，储蓄到期后继续存储，并可以申请比储蓄期限长1倍的住宅储蓄贷款。整存整借，整借零还。储蓄期限分为1年、2年，一次存入，数额不限。1年期的储户，到期后可以申请1年到5年的住宅储蓄贷款；2年期的储户到期后可以申请1年至10年期的住宅储蓄贷款。原储蓄额均需继续存入。C政策性住房基金储蓄：公积金储蓄和公房储蓄,3.2.1房地产银行受信业务（即负债业务）,其他存款A土地开发基金存款：土地管理部门向土地使用与开发者按一定标准收取的土地使用费和土地开发费后的存款。B政府住宅建设债券：政府发行住宅建设债券后筹得的资金存入房地产银行所形成的存款。C房地产抵押债券存款：房地产金融机构发行以受押的房地产作为担保的房地产金融债券而形成的存款D住宅合作社存款,3.2.1房地产银行受信业务（即负债业务）,E住房建设基金奖券存款：由政府有关部门批准设立的商品住房基金会，经有关部门批准发行住房建设基金募捐奖券，筹集住房建设资金后，由商品住房基金会将所筹集的资金存入房地产银行而形成的住房建设基金奖券存款。（2）按受信期限分类活期存款定期存款定活两便存款,3.2.1房地产银行受信业务（即负债业务）,（3）按存款性质分类。政策性存款：公积金存款商业性存款：自营存款（经营性存款）2房地产银行借款形式的受信业务（1）向中央银行借款（2）同业借款（3）发行金融债券（4）证券回购（5）国际金融市场借款,3.2.1房地产银行受信业务（即负债业务）,3.2.2房地产银行授信业务（即资产业务）的形式和内容,1房地产银行贷款的种类（1）按贷款的性质分类，可以分为固定资金贷款、流动资金贷款、消费性贷款；（2）按贷款的用途分类，可以分为房地产开发贷款、建房贷款、购房贷款、房地产经营贷款等；（3）按贷款的对象分类，可以分为单位购建房贷款、住宅合作社购建房贷款、个人购建房贷款和房地产开发经营企业贷款等；,3.2.2房地产银行授信业务（即资产业务）的形式和内容,（4）按贷款的自主权分类，可以分为自营房地产贷款和委托房地产贷款。（5）按贷款的期限分类，可以分为短期房地产贷款、中期房地产贷款和长期房地产贷款。（6）按贷款有无担保分类，可以分为房地产担保贷款和房地产信用贷款。,3.2.2房地产银行授信业务（即资产业务）的形式和内容,2房地产开发经营企业贷款的种类（1）房地产开发经营企业流动资金贷款房地产开发前期工程必须占用的资金：土地开发所需占用的资金：开发项目内基础设施所需占用的资金：开发项目内非营业性公共配套设施建设所需占用的资金：（2）房产经营贷款,3.2.2房地产银行授信业务（即资产业务）的形式和内容,3房地产银行授信业务的意义（1）支持和促进房地产业发展，提高资金利用效率（2）支持住宅制度改革，帮助购房居民早日实现购房愿望（3）扩大银行资产业务领域，带动银行相关业务发展,3.3房地产融资信用调查,3.3.1房地产融资信用调查和分析的内容3.3.2房地产融资信用调查的主要指标3.3.3对房地产融资企业的信用评级3.3.4住宅贷款的风险管理,3.3.1房地产融资信用调查和分析的内容,1房地产融资信用调查与分析的主要内容（1）对个人的征信调查个人品行状况判断个人品行的三个重点是经历、个性和平时的行为。偿债能力A职业。B其他收入。C其他债务。担保品,3.3.1房地产融资信用调查和分析的内容,（2）对企业房地产融资申请者进行的信用调查与分析结合我国国情并借鉴国外商业银行的做法，可以将房地产企业融资所需要进行的信用设想与分析归纳为以下三个方面：企业主管人因素A企业主要管理决策人员的情况B企业的借款资格和还款能力a借款资格b经营管理能力c专业技能经验和领导才能,3.3.1房地产融资信用调查和分析的内容,资金用途因素A用于生产经营a季节性流动资金需求b日常营运所需的资金；c固定资产方面的资金需求；d开发新产品、试制新技术的资金需求；e意外损失后恢复生产的资金需求。B用于偿还债务或者缴纳税款。,3.3.1房地产融资信用调查和分析的内容,C用于替代股权a控制管理权b营业亏损融资c股本贷款或者股本性质的贷款企业还款资金来源因素：A资产变现方面a流动资产变现b销售信用管理c存货原料管理B现金流量方面,3.3.1房地产融资信用调查和分析的内容,2债权保障因素（1）内部保障借款户的财务结构担保品（2）外部保障3借款户前景分析（1）风险财务风险流动性风险利率风险,3.3.1房地产融资信用调查和分析的内容,（2）贷款收益贷款利息和各种手续费收入；企业的大宗存款，存款甚至会超过原先发放的贷款；通过向借款户发放贷款，可以获得其委托的其他衍生业务，如国际结算、外汇买卖等。（3）借款户发展前景分析4国际信用分析,3.3.2房地产融资信用调查的主要指标,1信用调查中的主要财务指标（1）动性比率流动比率速动（酸性试验）比率现金比率,3.3.2房地产融资信用调查的主要指标,（2）结构性比率（含杠杆比率与能力比率）债务比率债务资本比率流动负债率,流动资产率股东权益比率偿还能力比率（盈利与利息比率）,3.3.2房地产融资信用调查的主要指标,3.3.2房地产融资信用调查的主要指标,（4）盈利能力指标销售利润率资产报酬率资产收益率,3.3.2房地产融资信用调查的主要指标,普通股收益率市价盈利比率（5）经营能力比率（周转率比率）存货周转率,3.3.2房地产融资信用调查的主要指标,存货平均周期应收账款周转率应收账款平均周期,3.3.2房地产融资信用调查的主要指标,应付账款周转率其中，全年赊账购货额=期末存货期初存货+销货成本应付账款平均周期总资产周转率,3.3.2房地产融资信用调查的主要指标,2信用调查中的主要非财务指标（1）资质等级（2）开发建设工作量（3）开发产品合格率（4）开发产品优良率（5）开发产品销售率（6）合同履约率（7）贷款按期偿还率（8）贷款利息按期支付率,3.3.3对房地产融资企业的信用评级,1贷款企业信用等级及其含义国际通行的“四等十级制”评级等级，具体等级分为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D。从“AA”到“CCC”等级间的每一级别可以用“+”或“”号来修正已表示在主要等级内的相对高低。（1）A等（2）B等（3）C等（4）D等,3.3.3对房地产融资企业的信用评级,2信用评级的运营机制3信用等级的评估方法图31信用等级的评估流程图,3.3.4住宅贷款的风险管理,1贷款分类的名称、标准（1）正常：借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。（2）关注：尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。（3）次级：借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。（4）可疑：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。（5）损失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。,3.3.4住宅贷款的风险管理,2贷款分类各档次的含义（1）正常类贷款是指借款人的财务状况无懈可击，没有任何理由怀疑贷款的本息偿还会发生任何问题。（2）关注类贷款是指贷款的本息偿还仍然正常，但是发生了一些可能会影响贷款偿还的不利因素。如果这些因素继续下去，则可能会影响贷款的偿还。对这类贷款要给予关注，或对其进行监控，关注类贷款损失概率充其量不超过5%。逾期90天180天的贷款，至少要划入关注类。,3.3.4住宅贷款的风险管理,（3）次级类贷款是指借款人依靠其正常经营收入已经无法偿还贷款本息，而不得不通过重新融资或拆东墙补西墙的办法来归还贷款，贷款本息损失的概率在30%50%。逾期在181天360天的贷款，至少要被划分为次级类。（4）可疑类贷款具备次级类贷款的所有症状，但是程度更加严重。一般来说损失概率在50%75%之间。逾期在360天720天的贷款，至少要被划