第四章房地产评估

资产评估学，第2篇资产评估实务，第5章不动产评估，第1节不动产评估的概要，第2节不动产价格及其影响因素，第3节成本法在不动产评估中的应用，第4节收益法在不动产评估中的应用，第5节市场法在不动产评估中的应用，第6节假设开发法，第7节基准地价修正法*，第8节路线价格法*，第9节建设工程评估*， 第一节房地产评估概述、第一、房地产及其特性(第一)房地产概念房地产三种形态：土地、建筑物、房地产(房地之一)房地产分为物质实体、权益和区域。 (二)房地产特性、土地特性房地产价格特征、市场特征和房地产评价特殊性； 1 .土地自然特性(1)数量的有限性(不可再生性) (2)位置的不可移动性(3)效用的持续性(4)效用的差异、决定、决定2 .土地的人文特性(1)用途的多样性(2)供给的稀少性(3)经济地理位置的偏差(4)独占性(3)建筑物的特征(1)建筑物不离开土地而独立存在(2) 建筑物寿命有限的(3)建筑物是可再生的社会资源4 .房地产(房地产)的特性(1)位置固定性(2)长期的(3)投资的大量性(4)影响因素的多样性和复杂性(5)价值附加性二、房地产评价的原则1 .合法原则2 .最高最佳使用原则3 .住宅区综合考虑原则4 .地区和地区原则3， 房地产评估的目的和价值类型1 .简单的房地产交易市场价值或非市场价值2 .企业价值评估采用成本法获得企业的房地产使用价值(以房地产为企业贡献的方式评估价值)3.财务报告目的的房地产按会计准则要求的价值类型、评估、评估、评估、4、房地产评估过程(1) 明确受委托评价的基本事项1 .明确评价对象2 .明确评价目的3 .明确评价基准日期4 .明确评价报告书的提交日期(2)制定评价作业计划和技术方案(3)收集现场调查和数据资料(4)评价估计，提交评价结果并制作评价报告书， 第二节房价及其影响因素一、房价特性(一)土地价格特性(一)土地价格结构特性(二)价格决定机制特性(三)市场供求关系特性(四)价格呈增长趋势(二)房价特性(一)房价结构复杂性(二)房价具有明显地域性、个别性(三)房价具有较强政策性。 我国土地价格的特殊性实行国有土地产权与使用权分离制度，国有土地使用权具有土地二级市场交易的使用权，而不是产权。 二、房地产价格种类；(一)土地价格、建筑物价格和房地产价格；一.土地价格(一)基准地价(二)地价(三)地价(四)转让价格(五)其他价格(抵押价格、征税价格等)；上述(一)(三)为土地一级市场价格，由政府设定垄断价格。 45是土地的二级市场价格，由市场竞争决定价格。 (二)总价格、单价、楼宇地价、楼宇地价=土地总价格、楼宇总面积、地价=土地单价容积率例题投资者面向甲乙两地。 甲地容积率为5，单价为1000元/平方米的乙地容积率为3，单价为800元/平方米。如果两块土地其他条件相同，投资者选择哪块土地进行投资是经济的问题，(3)所有权价格、使用权价格和其他资本价格1 .所有权价格2 .使用权价格3 .其他资本价格：租赁权价格、抵押权价格等(4)市场交易价格和评价1 .市场交易价格2 .评价房地产价格构成(1)土地获取成本土地获取成本=土地购买应支付的税费(2)开发成本，调查设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共辅助设施建设费、其他工程费和税费(3)管理费(4)资金成本(5)销售税费，销售费、销售税和追加，其他销售税费(6)开发利润，4， 包括影响房地产价格的因素(1)一般因素1 .社会因素2 .经济因素3 .政策因素(2)地域因素1 .商业繁荣程度2 .道路通行程度3 .交通便利程度4 .设施完善程度5 .环境质量状况6 .规划限制对不同用途地区，这些因素的影响程度、影响方向等不同。 (3)个别因素是指房价个别性对房价的影响因素，具体分为影响土地的个别因素和影响建筑物的个别因素。 1、影响土地价格的个别要素2 .影响建筑物价格的个别要素，第三节成本法在房地产评价中的应用，一是基本构想和基本公式评价值=再购买价格-建筑物贬值二，适用对象和条件主要不产生现金流(收益)，交易案例少，不计算公益性房地产适用的损失也能创造新房地产值得注意的是，由于土地价格主要取决于效用而非费用，因此成本法在评价土地价值时，其适用范围受到限制，特别是商业用地。 但是，单纯评价建筑物的价格时，成本法是适用的。 三、新开发土地评价中成本法的操作程序新开发土地价格=应开发土地的成本取得土地开发费管理费的成本税开发利润；(一)取得应开发土地的成本取决于如何取得土地使用权。 从农村获得土地使用权还是从城镇获得土地使用权。 1 .土地(1)国家从农村征地征用集体土地向农村集体经济组织支付的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费和设置补助费。 (二)向政府支付的土地使用权发放转让款； 2 .从城镇转让土地(1)为取得利用的城市土地而支付给原土地利用者的拆迁费用。 (二)向政府支付的土地使用权发放转让款； (2)估算土地开发成本1 .估算基础设施建设费用2 .估算公共辅助设施建设费用(3)估算管理费用(4)估算资金成本注意： (1)无论是自己资金还是借款都必须计算利息(2)利息的基础=土地获取成本土地开发成本管理费用(3)基于开发时间计算土地获取费用和开发费用的利息开发费均匀投入的话，资金投入时间的一半会计利息。 (5)估算税金(6)估算投资回报率的基数可以是土地取得费和土地开发费(包括管理费)，也可以是开发后的土地地价。 *请注意使用的利润率的含义。 例题某地块面积80，000平方米，通过城镇土地转让取得，转让金20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用(包括税金) 5万元/亩，土地开发周期2年，第一年开发费占总开发费的40%1 .估算土地获取成本的土地获取成本=转让款撤销费=20 30=50万元/亩=750元/平方米2 .估算土地开发成本的土地开发成本=开发费用其他费用=3亿元/平方公里5万元/亩=300元/平方米75元/平方米=375元/平方米， 3 .假设一次投入估算资金成本的土地取得成本，利息期间为两年，因此土地开发成本阶段性地均等投入，资金成本=750 (16 % )2-1 375340 % (16 % ) 1.5-1 ) 375360 % (16 % ) 0.5-1 )=92.70 13.70 6.65=113.05元/平方米4 .估计开发利润=(750 375)10%=112.5元/平方米5 .计算土地价格的土地单价=750 375 113.05 112.5=1，350.55元/平方米土地总价格=1，350.5580 四、新建房地产评估操作程序，房地产价格=土地开发成本建筑物建设成本管理费用资金成本销售税费用正常利润建筑物价格=建筑物建设成本管理费用资金成本销售税费用开发利润(1)估算土地开发成本(2)估算土地开发成本和建筑物建设成本(开发成本) 1 .验证设计和前期工程费用2 .基础设施建设费用3 .建设工程费用4 .公共设施建设费用5 .其他工程费用6 .估计开发过程的税费(3)估计管理费用(4)估计资金成本(5)估计销售税费(1.估计销售税费)2.添加销售税(6)估计开发利润(5)， 旧房地产是采用成本法进行评价的操作程序，土地的再购买价格需要考虑由于土地使用权年限的缩短导致土地价值的减少，旧建筑物的价格=建筑物的重建价格-建筑物的降价与新房地产不同，旧房地产评价首先与评价基准日再购买的房地产功能相同，将处于新状态的房地产的所有合理成本(1)估算重建价格1 .估算重建价格的想法可以采用在住宅区估算的方式。 土地重建价格可以采用市场法、收益法基准地价修正法等方法。 注意对于建筑物的重建价格(重建成本)，(1)重建成本(reproduction cost )；(2)重建成本(Replacementcost )重建成本应用于评估有特殊保护价值的建筑物，而重建成本应用于普通建筑物。 2、建筑物重建价格的估算(1)单位比较法(2)分部分法(3)加工测定法(加工估算法)该方法的评价一般不怎么使用。 (4)指数调整法，(2)估计建筑物的贬值，1 .建筑物贬值的概念和原因实体性、功能性、经济性三个贬值2 .建筑物贬值的推算方法(1)年限法(直线法)建筑物的贬值率=建筑物的使用年数/建筑物总经济寿命的100%建筑物的新成率=建筑物的使用年数/建筑物总经济寿命的100%使用年限应采用“有效年限”的缺陷：建筑物经济寿命难以注意：土地使用权年限的影响包括： (2)观察法(评分法)新率=结构部分合计得分g装饰部分合计得分s设备部分合计得分B(3)新率折扣法(4)销售资料法(市场法) (5)资本化收益法(租金损失法)、 例题)某钢筋混凝土5层大楼，通过评价者的现场调查评分，结构部分80分，装饰部分70分，设备部分60分。 此外，实际上，校正系数C=0.75、S=0.12、B=0.13、新颖率=(800.75700.12600.13 ) 100100 %=76.2 %通过对使用年限法和观察方法获得的结论进行加权平均，经常获得新颖率。 对于一些平面布局不合时宜、设备落后、设计陈旧的建筑，也要考虑功能性贬值因素。 决定了新比率的基础上可以进行适当的减价修正。例题某住宅重建价300000元，观察其结构、装修和设备三大部分各具体项目，确认新率为80%，但该住宅大厅小而暗，厨房和厕所也小，光线也不足。 经过分析和评价，决定在创新率的基础上修正10%的减价。 v=30000080 % (1- 10 % )=30000072 %=216000 (元)，第四节收益法在房地产估价中的应用，基本思路和步骤的一般公式： a-年净收入r-贴现率2，适用对象和条件收益性房地产，不合格公益性房地产收益和风险可以预测、量化，三，各参数的因此，有必要通过计算客观总收益和客观总费用来获得。 具体报价可分租型、直接经营型、个人型进行。 (二)资本化率估计的本质：房地产投资报酬率(收益率)。 纯利润、潜在总收入、空置等造成的收入损失、运营费用、有效总收入、运营费用、的计算方法：1.市场抽样法(市场法)查找类似物业的交易事例，对类似物业的纯利润、价格等资料采用相应的收益法计算公式，资本化率2 .累计法=3.顺序插入法资本化率的种类：综合资本化、资本化率、无风险报酬率、风险报酬率、(3)收益期确定、建筑物建筑物经济寿命的单独评价土地土地使用权年数(1)首先根据建筑物经济寿命确定收益期，然后计算土地超过建筑物经济寿命部分的价值。 (2)假设将来的收益是无限期的。 但是在计算净收益的时候应该减去建筑物的折旧费和土地费用的折旧。四、收益法衍生方法，(一)土地残馀法因住宅区净收益包括折旧，计算土地净收益时应扣除建筑物折旧。 例题3000m2的土地建设面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200=240 (万元)，该建筑物还能使用20年，还原利率为12%，土地还原利率为10%。 该房地产按每月平方米100元租赁标准租赁，使用面积占建筑面积的60%，不含折旧费的年租费为72万元。 根据土地残留法确定土地价格。 (1)计算房地产净利润100200060-720000=720000 (元) (2)计算建筑物净利润240(12% 1/ 20)=40.80 (万元) (3)属于土地的净利润72-40.80=31.20 (万元) (4)土地价格为31.210%=312 (万元)中的一个3123000=1040 (元/m2)，(2)建筑物的剩馀法，如果净利润a不包含折旧，则此方法不应大大背离建筑物的用途、使用强度、使用状况等与土地的最优使用。 (三)收益倍数法：例某砖二层住宅，宅基地面积200平方米，住宅建筑面积240平方米，月租金4800元，土地返还利率8%，建筑物返还利率10%，建筑物估价时剩馀年限25年，馀法对该住宅建筑物的价格进行评价。年租金总收入=480012=57600 (元)年总费用：房租损失准备费(按半月租金计)=2400 (元)房地产税(按年租金的12 % )=5760012 %=6912 (元)土地使用税(按年平方米计2元)=2002=400 (元)管理费(按年租金的3 % )=57600 修理费(年租金的4 % )=576004 %=2304 (元)保险费为每年576 (元)，年总费用=24006912万1728230576=14320 (元)年总净利润=57600-14320=43280 (元) 采用市场比较法求土地价格为每平方米1200元的土地总价格为： 1200200=240000 (元)土地年净利润为： 2400008%=19200 (元)，建筑物年净利润为： 43280-19200=24080 (元)建筑物折旧25100%=4%建筑物价格=24080 (10 %4% ) 1- 1/(1- 14 % ) 25 =1720000.9622=165498.4 (原始)建筑物每平方米的价格为165498.4240=689.58 (原始)，例如一家