写字楼定位及装修策划.ppt

高端写字楼定位及装修建议,1.产品分析与定位,2.市场分析与产品趋势,3.比较分析及装修建议,1.产品分析与定位,项目自建设至今，已实现21层主体的基本建设，在2014年写字楼市场整体成交低下，2015年将主体完工实现内外装，故此，需要明确其装修的基本标准以实现既定销售目标。,建筑现状：建筑面积约19万m2；每层建筑面积2262m2，楼层数约40层；建筑高度140米，10米挑空大堂，3.5米层高；9部高速电梯、地辐热、户式中央空调；130-400自由分割；,销售目标：目标为实现均价16000元/；目标为销售为主、租赁为辅；商业实现分户销售，租赁为辅；实现财富中心系列50万商务群落；带动财一、二尾房销售；,高端写字楼建筑与销售目标,2.市场产品分析,2014年西安写字楼楼日趋成熟，丰富多样。我部门就主流市场的写字楼产品进行产品梳理，装修标准整理，为我项目进展提出可靠保障。,高新区甲级办公产品分析,量价表现：受个案影响量价齐升，实际市场不容乐观2014年西安市办公类物业成交面积96万，较去年相比上涨29.9%，创近年来新高；成交均价为9142元/，较去年相比上涨4.3%，也达到近几年来较高水平。但需要指出，2014年较高备案量主要是受部分个案影响，以泰华金贸国际、中登苏陕国际金融中心、华商豪盛旺座城等为代表的项目纷纷通过定向团购、定向开发等实现了快速去化，故而推高办公物业整体成交量。,区域特征“高新、经开、曲江”三足鼎立，高新量价领跑全市从分区域成交量来看，高新、经开、曲江依旧为办公市场三大主力成交区域，成交量分别为32.8万、18.2万、12.3万。三区域占全市成交总量的66%。从分区域成交价来看，高新成交均价10598元/，明显领先其他区域，商务价值一枝独秀的局面难以改变。曲江以10184元/成交均价位居第二，文化产业的快速发展，给曲江办公市场带来活力。,高库存办公物业库存风险远大于住宅从存量情况来看，截止2014年底，西安市办公物业存量面积达344万，存量继续攀升，按照近一年平均去化水平计算，当前存量去化周期超过40个月，高于住宅类物业去化周期，市场风险较高。,部分在售写字楼项目装修标准,西安部分写字楼项目大堂的指标,大堂典型案例,大堂挑高：高端写字楼大堂高度基本在10M左右；大堂建筑材料：高端写字楼墙面地面以大理石为主。,大堂典型案例,西安部分写字楼项目空调的指标,过去已经投入使用的写字楼多采用中央空调系统。由于中央空调无法分户计量以及耗电和维护成本较高的缺点，现在新建的甲级写字楼多采用VRV或VAV空调系统。,空调指标,西安部分写字楼项目电梯的指标,中心区写字楼的电梯大多数采用日本品牌或欧洲品牌，比较注重硬件方面的投入，同时也提升了楼盘的品质。,电梯指标,豪华型简约型普通型,星级酒店电梯的内装饰多数是豪华型；中高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气；低端写字楼基本上采用普通型的标准。,电梯装饰示例,档次高、灯光柔和、线条流畅,简洁明亮、具有舒适感和空间感,电梯装饰,西安部分写字楼项目卫生间的指标,较好写字楼多卫生间多设置6-10个，面积在20-40，装修一般都有吊顶，地板和墙壁采用瓷砖,卫生间指标,高档写字楼更为注重卫生间的装饰，卫生间的设计比较人性化，墙壁和地面采用较好的瓷砖或石材，灯光柔和，与项目的档次相匹配；低档写字楼的卫生间则主要只是为了满足需求，没有独特设计。,卫生间示例,西安部分写字楼项目停车位的指标,车位数量：目前较好写字楼车位数量主要在300-400个左右,顶级写字楼车位数量在500-800个左右；,停车位车位统计,特色案例都市之门,超5A配置,特色案例都市之门,整个“都市之门”工程仅使用国家推广的可再生能源利用和节能降耗技术的综合节能降耗措施就达到了9项之多。整个项目作为西安高新区的地标性建筑，从最初规划阶段起，就致力于打造一个集“环保、绿色、节约”为一体的现代化建筑。经过两年多的努力，上述节能项目均已付诸实施,高科技配置,精装修(带家电、家私)供电系统专线供电，备用发电机组供暖系统中央空调供水系统24小时热水外立面设计为国际先进通透式生态幕墙地下一层设银行专属金库，二层距离地面6米高4500多平方米的上升式广场，屋面喷泉、水池的景观。,特色案例长安国际,长安国际的亮点：长安国际由七栋错落有致的现代建筑组成，功能组合以国际化城市主流商务模块为基础，功能形态涉及国际甲级金融写字楼、五星级酒店、国际极品公寓、现代城市商业摩（MALL），国际名品专卖店、国际连锁会员专享式俱乐部等，在强大完善的功能组合的基础上项目更将引进全球著名的酒店物业服务公司仲联量行进行管理，真正实现了西部首例超大规模酒店化社区。,1、照明采用ABB/Ibus系统；2、九部三菱客梯一部消防电梯为相应的楼层提供垂直运输服务。3、美国江森楼宇自控产品，设多个信息点。4、合资产品三洋为整幢大厦提供中央空调服务，风机盘管系统达到室内恒温，新风系统提供过滤清新空气。,特色案例高新国际,高新国际的亮点：高新国际商务中心，是建设部智能化三星级示范单位，拥有领先的数字化办公设施，5A智能化办公环境，充分满足国内外高科技企业的商务办公需求。物管公司是仲量联行，该公司为全球最有名的物业顾问公司之一。,招商大厦的亮点：1、招商大厦采用写字楼市场中罕有的“八面体”形式，阐释城市建筑思想。低辐射镀膜LOW-E玻璃幕墙，为企业创造节能透光隔音全功效的办公环境。2、采用“筒中筒”结构，由电梯、楼梯、公共卫生间、部分设备间围护形成中央核心筒，与外围框架形成筒中筒结构。3、452个超标准港湾式泊车席位。4、三大国际品牌构筑极致中央空调系统。5、24小时无人值守的SIEMENS火灾报警系统选用消防系统行业领导品牌德国西门子旗下旗舰产品S1151交互智能探测系统，实现24小时全天候无人值守可靠报警。,特色案例招商大厦,产品形态+所处地段+物业配套=实现目标,结论,周边竟品写字楼项目装修标准,综合比较写字楼在大堂、标准层、外立面、电梯、卫生间等方面，可以看出甲级在各方面都更为讲究，选材更为高档，功能更加复合，设计更加人性化。,写字楼产品硬件总结,3.我项目装修建议,以超高层产品形态做甲级写字楼的装修配套标准，依附高新核心商务