市场法习题附答案

房地产评估市场比较法练习问题一、单独选择问题1、某成交事例成交总额为24万元，分三期支付。 最初是8万元，6个月后是8万元，其馀的一年后支付。 假设年利率为5%，此事例的实际价格为()a、24 B、23.42 C、23.43 D和22.862 .对房地产状况进行修正时，应注意比较例的房地产状况为()的房地产状况。 a .评价时间点b .收集此比较例的情况c .修正不动产状况的情况d .反映成交价格比准价格是一种()。a .公正市价b .评价c .市价d .理论价格4 .比较法的理论依据是()a .预想原理b .替代原理c .生产费用价值论d .最高最佳使用原则5 .不适合用比较法评估的房地产是()a .商品住宅b .办公楼c .纪念馆d .标准工业现场6 .使用市场比较法进行评价，所选择的比较例的数量为()个。A.13 B.15 C.35 D.3107 .根据地域因素修正交易事例的是()a .交易实例房地产与待评估房地产位于同一地区，地区条件类似b .交易例的房地产和被评价的房地产不是同一个地区，在地区的要素上有差异c .交易实例房地产交易后，这类房价上涨d .交易实例房地产交易后，该类房价下降8 .下述()情况使房地产价格上涨：a .卖方不知道行情b .政府协商购买c .邻接房地产d .抵押房地产9 .比较例是邻接房地产的合并交易，计算出的比较价格往往比实际的普通价格高。a .高度b .低度c .等于d .无法比较10 .卖方不知道市场行情。 在这种情况下，房地产的成交价格往往偏离正常价格。a .高度b .低度c .高度d .不能确定11 .采用比较法进行评价时，得到4个评价结果： 220元/m2、240元/m2、280元/m2、230元/m2。 求其中的位数，则为()元/m2)。A.230 B.242.5 C.235 D.24012 .为了评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，附近收集的某比例资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，2004年5月1日至10月1日这种类型的房价每月比上个月上涨1%，修正了这个比例的成交价格，调整后的价格是最近得知的。A.3790元/m2 B.4238元/m2C.4658元/m2 D.4663元/m213 .以下说法错误的是()a .比较例成交日期时间的价格(1价格变动率)期间数=评价时的价格b .比较例成交日期时间的价格(1价格变动率期间数)=评价时间点的价格c .比较例和被评价物业价格类型必须相同d .比较例必须是正常交易14 .某房地产按比较法评价时，得出820元/m2、850元/m2、900元/m2三个评价结果，如给定权重分别为0.5、0.3、0.2，则该房地产价格为()元/m2。A.850 B.845 C.869 D.857二、计算问题1、某房地产交易总额30万元，其中首付10万元，其馀20万元半年后一次付清。 假定月利率为1%，成交日一次支付的价格是多少？2、某房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖应支付的税是正常成交价格的7%，买方应支付的税是正常成交价格的5%，该房地产的卖方实际得到的价格是多少，买方实际支付的价格是多少？3、众所周知，某地区某房地产2003年4月至10月的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5和98.1 (2002年1月为100 )。 这类房地产中某房地产2003年6月底的成交价为1800元/m2，请将其修改为2003年10月底之前的价格5、某房地产评估所计划采用市场法评估某房地产价格，从很多交易例中选择了甲、乙、丙的比较例。 关于比较例的资料如下表所示项目比较例甲比较例b比较例丙建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺成交价格两百四十万元300美元243万元成交日期2001年11月初2002年8月初2003年2月初交易情况-5%0%0%情况因素0%2%5%调查显示，比例乙、丙的支付方式均可一次性支付的比例甲分期支付：首付96万元，第一年度末72万元，其间月利率为1%，第二年度末72万元，其间月利率为1.05%。 另外，2002年8月初美元和人民币的市场汇率为1:8.5。 该地房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%。 2002年每月上升1.0%，2003年每月上升1.2%。 发现1m2=10.764平方英尺。 根据上述资料，对该房地产2003年8月初的正常单价进行了评估(如果需要计算平均值，可以采用简单的算术平均值)。6、某物业评估所为评估某办公楼2003年10月31日的正常市场价格，在该办公楼附近地区以a、b、c类似办公楼的交易例为比例进行调查，其相关资料如下。 成交价格：比较例a为5000元人民币/m2，比较例b为600元/m2，比较例c为5500元人民币/m2成交日期：比较例a为2003年1月31日，比较例b为2003年3月31日，比较例c为2003年7月31日。 交易情况：比较例a为2%，比较例b为5%，比较例c为-3%。 不动产情况：比较例a为-8%，比较例b为-4%，比较例c为6%。 在上述情况下，正值(负值)表示比事例的成交价格高(低)和正常价格的幅度的上述房地产状况中的正值(负值)表示比较例的房地产因评价对象的房地产状况而引起的价格差异的幅度。 假设美元和人民币的市场汇率在2003年3月31日为1:8.3，2003年10月31日为1:8.3。 假设这种办公楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月和2月几乎没有变化，3月到5月的月平均比上个月下降1%，但6月开始的月平均比上个月增加0.5%。 利用以上收集的相关资料，估算该办公大楼2003年10月31日的正常市场价格。7、比例为1996年12月交易，价格为每平方米5，000元，自1996年12月至1997年10月，这类房地产每月平均上涨0.5%。 到1998年6月，这类房地产价格每平方米上涨了5691.17元。 求出了从1997年10月到1998年6月的不动产的平均月上升率。8、某商品住宅2004年5月的价格需要评价，在该住宅附近调查，选择a、b、c三个成交的比较商品住宅作为比较例。 有关资料见下表比较例a比较例b比较例c成交价格5000元/m2560美元/m2530美元/m2成交日期2003年8月1日2003年7月1日2003年11月1日交易情况-1%0%2%房地产状况2%4%-2%注： (1)对于交易，正负值表示高于或低于正常价格的宽度。(2)在房地产情况下，正负值表示优于或低于被评价房地产价格。(三)汇率： 2003年7月1日至12月31日1美元=8.3元人民币2004年1月1日至5月31日1美元=8.2元(四) 2004年6月至2004年5月，该商品住宅以人民币为基准的市场价格每月比上个月下降1%。利用上述资料，估算该商品住宅于2004年5月1日以人民币表示的正常单价(要计算平均值，请采用简单的算术平均值)。九、评估某城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2(1)收集有关资料：以a、b、c三个土地买卖案例为比例进行调查。(2)比较例成交价格如下：比较例a比较例b比较例c成交价格(元/m2 )120011501380成交日期2004年2月20日2004年4月20日2004年7月20日交易情况正常比正常价格低3%比正常价格高出5%(3)该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示月亮123456789价格指数100100.398.5102.6101.3102.8103.5103.3103.8注：表中的价格指数为环比价格指数，均于上月为100(4)房地产状况比较的判断结果如下表：房地产状况权重评价对象比较例a比较例b比较例c要因10.41009592106要因20.3510010596109要因30.251001109897利用上述资料，试着估算了2004年9月20日土地的正常市场价格。房地产评估市场比较法练习问题一、单独选择问题1、某成交事例成交总额为24万元，分三期支付。 最初是8万元，6个月后付8万元，其馀的一年后付。 假设年利率为5%，此事例的实际价格为(c )。二、a、24 B、23.42 C、23.43 D、22.862 .对房地产状况进行修正时，应注意比较例的房地产状况为(d )的房地产状况。 a .评价时刻b .收集该比较例情况c .对房地产状况作出修改的，反映d .成交价格3、比准价格是一种(b )。a .公正市价b .评价c .市价d .理论价格4 .比较法的理论依据是(b )。a .预期原理b .替代原理c .生产费用价值论d .最高最优使用原则5 .不适合比较法评估的房地产是(c )。a .商品住宅b .办公楼c .纪念馆d .标准工业现场6 .使用市场比较法进行评价，所选择的比较例的数量应为(d )个。A.13 B.15 C.35 D.3107 .对交易事例进行区域因素修正是因为(b )a .交易实例房地产与待评估房地产位于同一地区，地区条件类似b .交易例的房地产和被评价的房地产不是同一个地区，在地区的要素上有差异c .交易实例房地产交易后，这类房价上涨d .交易实例房地产交易后，该类房价下降8 .下列(c )情况下房地产价格较高：a .卖方不知道行情b .政府协商转让c .相邻房地产d .购买抵押的房地产9 .比较例是邻接不动产的合并交易的情况下，以此为基础求出的比较价格比通常价格(a )多。a .高度b .低度c .等于d .无法比较10 .卖方不知道市场行情。 在这种情况下，房地产的成交价格往往偏离正常价格(b )。a .高度b .低度c .高度d .不能确定11 .采用比较法进行评价时，得到4个评价结果： 220元/m2、240元/m2、280元/m2、230元/m2。 求其中的位数，则为(c )元/m2。A.230 B.242.5 C.235 D.24012 .为了评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，附近收集的某比例资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，2004年5月1日至10月这种类型的房价每月平均比上个月上涨1%，修正了这个比例的成交价格，调整后的价格最接近(D )m2。 (2004年问题)A.3790元/m2 B.4238元/m2C.4658元/m2 D.4663元/m213 .以下说法错误的是(d ) :a .比较例成交日期时间的价格(1价格变动率)期间数=评价时的价格b .比较例成交日期时间的价格(1价格变动率期间数)=评价时间点的价格c .比较实例和被评价物业价格类型必须相同d .比较例应为正常交易14 .某房地产按比较法评价时，得出820元/m2、850元/m2、900元/m2三个评价结果，如给定权重分别为0.5、0.3、0.2，则该房地产价格为(b )元/m2。A.850 B.845 C.869 D.857二、计算问题的答案1、某房地产交易总额30万元，其中首付10万元，其馀20万元半年后一次付清。 假定月利率为