对房地产企业税务管理问题及对策的思考

对房地产企业税务管理问题及对策的思考摘要：中国房地产企业在经济的发展中有着非常重要的进步，并且我国的房地产一直在发展和完善。在房地产业已经不再有暴利的时代，对于企业利益最大化的追求，必须要从企业的管理水平的提高和经营成本的降低两个方面来进行解决。对于房地产企业进行税务的科学管理可以使得企业的成本降低，风险变小，增加企业的利益，使得企业可以做到综合实力的扩大和长期稳定的发展。本文主要就房地产企业税务管理的目标、存在的问题及优化措施进行了分析。关键词：房地产企业税务管理目标优化措施一、房地产企业税务管理的目标（一）降低企业纳税成本企业在其税务管理中必须要做到的就是对于其税费的降低。企业是一个经济组织，其最根本的目的就是追求最大化的利润，而对于税务的降低就是对于成本的降低，能够使得其利润增加。所以，企业必须要利用各种手段，在法律允许的条件下进行合理避税，从而减少其运营的成本。（二）控制企业税务风险税务在发展中的国家与地区中都有着非常重要的意义。但是由于税务的复杂特性，很多企业在生产和发展的过程中都会有着很多的税费需要交纳。并且税费在各个地区各个环节中都有着不同的制度。企业往往需要承担未按时缴税的风险。同时企业在其所在的环境差异中也会有着非常大的不确定性，提高其税务风险。企业所面临的最高税务风险是税务的处罚。在我国不断完善和发展的税务制度的情况下，政府对于税务系统的管理能力越来越强，所以企业在生产和发展的过程中，不仅要通过各种手段来对于企业的税务成本进行规避，也要通过对于市场和政府部门的不断了解，来对于企业的税务风险进行规避。二、房地产企业税务管理中存在的问题（一）企业通过各种手段少报销售收入当下，房地产企业有着非常多样化的房产开发方式，而国家在对于每一种方式的税务管理上有着非常大的差异，这就使得房地产企业可以通过其中的漏洞来对于税务进行偷漏，主要有以下几个方面：将商品房冠以经济适用房的名义，从而减少税务的缴纳；通过虚假的项目确立造成假象，使得其企业名下房产委托进行开发，在销售的过程中产生的税务就会免于承担；开发自建房产进行销售，并且不对于建安税务进行申报；安置房按照其他的房产项目进行销售税费的缴纳。在其实际的销售过程中，也有些房地产企业通过转让房产的方式来进行税款的偷逃，主要有以下几个方面：合作建房，以房换地，从而透漏税款；给投资人以部分房产，从而不申报缴税；通过房产赠与的方式来逃避税务；以房产抵偿劳务款，从而透漏税费；利用关联企业之间的资金转移以及企业内部优购的方式来进行税款的偷漏。（二）计税营业额申报不真实、不准确还有很多人对于其销售的营业额进行有意的缩减，从而对于税款进行偷逃。主要有以下几个方面：在销售过程中，对于房产以外的其他费用不进行收录，如有线电视安装费用，管理费用，物业费用等的一些其他费用。也就是在其房产的销售过程中，使得其营业额只收录房产的成本费用，对于其他的费用不计入在内，从而使得营业额得到减少，对于税款进行偷逃；以房换地，以房抵债，其费用就可以不对于营业额进行记录，例如以商品房冲抵银行的借贷本息，从而对于房产开发和销售过程中产生的其他费用不计入其销售环节的营业额内，进行税款的偷逃；将房产的预售房款计入其他的应付款账目中，对于其所进行的销售不进行税款的申报，从而偷逃税费。更有甚者将房产销售款项放置在企业的销售部门中，从而对于款项进行随意的挪用，对于销售业绩进行虚假报账。（三）挂靠开发项目税收流失严重某些社会关系极广的个人（个体户）开发项目立项后挂靠正规房地产开发企业，按开发项目的一定比例向房地产开发企业交纳管理费和营业税及附加。而往往很多被挂靠企业收取了管理费和营业税及附加之后并没有将该开发项目纳入本单位的财务核算，而这些挂靠包工头也没有建账。等开发项目交付后就溜之大吉，造成所得税流失严重。而当稽查局查处时，房地产开发企业（被挂靠方）和个人（挂靠方）为逃避法律惩罚，相互推诿，混淆是非，人为地增加办案难度。三、房地产企业税务管理的优化措施（一）做好按项目结算检查工作，督促企业及时申报纳税房地产在项目已经完成并且进入销售环节之后，税务部门应该对于其房产项目进行检查，以监督企业的销售的申报情况。税务部门在对于企业进行检查时，应该采取一些有效的办法来对于企业的销售环节进行深入勘察，对于其销售过程中的业绩和成本费用进行有效的审核。在特殊情况下，要对于企业所上报的销售情况和税务部门掌握的实际情况进行有效的比对，对于企业账目进行严格审查，以使得企业能够按照相关的规定来对于发票进行开具，及时申报其销售情况和缴税情况。（二）监控评估和稽查有机结合，提升税收管理水平在开发初期，做好基础工作，加强日常监管；项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，同时要求企业按季度上报季度存量房产盘点表，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。对存在问题的企业进行检查调整，对应缴未缴的税款进行补征；依托计算机技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，进行数据指标分析，搞好纳税评估；通过日常评估，对账证健全、核算规范的企业实行查账征收，对账务不健全企业，实行核定征收管理办法。（三）改进稽查方法，加大处罚力度对于房地产项目的审核以年度为其检查时限是不能够对于房地产的开发和销售情况进行有效的勘察和监督的，其检查往往有着非常大的局限性和单方面因素。税务部门应该对于其检查的力度和措施进行改善，将其年度为时限的检查方法与房地产的项目的具体内容相结合，才能够对于房地产项目进行有效的把握和衡量，对于出现的问题能够及时调整和纠正。同时，税务部门应该和监督部门进行有效的协作，提高其税务检查的力度和能力。对于检查的力度的扩大能够对于税款偷逃的问题有效解决。对于重大的偷逃税款的问题，可以根据其事件的发展程度，联合各个相关部门加大力度进行执法。对于偷逃税款数目较大，并且情节非常严重的，要及时予以处罚，并且要利用法律的手段来对其进行制裁。同时，监督部门要将此类事件通过社会发起的舆论来达到对于企业震慑的目的，并且应该提高纳税人的意识，提高其综合素质，从而使得纳税人可以做到依法，诚信经营，最终使得企业可以积极纳税，达到税务按时缴纳，按量缴纳的最终目的。四、结束语房地产企业对于其税务管理的工作的加强，是有利于其经济效益的提高，有利于其社会声誉的增强，有利于国家的发展和企业长期目标的最终实现的。对于房地产企业来说，税务管理可以使得其经营的成本降低，最终实现其经济效益；也可以使得企业的税务风险降低，对于企业在社会中的地位的提高有着非常重要的意义。在很长一段时间中，房地产企业都有着非常严重的透漏税款的行为存在，在国家和政府对于此事重视以来，变本加厉的税收管理和监督的政策也越来越使得企业的经营成本提高，最终使得企业的税务风险提高，降低了企业的效益。通过税务管理，能够使得企业依法，诚信进行缴税，并且能够按照法律的约束范围进行有效的合理避税，能够让企业的税务风险得到降低，使得企业在社会中有着更高的地位。参考文献：1赵秋立.关于房