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文档简介

某项目全年营销推广计划敬呈:置业2011-07-15,目录contents,住宅全年营销推广第一阶段,住宅全年营销推广第二阶段,第一部,第二部,住宅全年营销推广第三阶段,第三部,第一部分:,住宅全年营销推广第一阶段,一、全年营销推广计划,住宅部分,商业部分,第二阶段,第一阶段,促销策略,销售策略,活动策略,媒体策略,推广时间,推广费用,一期住宅部分(2011.8-2012.8),8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月,第一阶段,第二阶段,第三阶段,首批入市1、3、4、5、6#楼。(188套房源。),第二批房源预计10-11月推出2、6、7、8、13、14#楼。(小高层住宅共计364套),通过各种促销政策及促销活动全力去化一、二批剩余房源,全年营销推广计划时间节点(一期住宅部分),营销推广计划住宅部分第一阶段(2011.8-2011.10),推广主题:大海公园,家门前顶级私属海岸零距离直面大海销售目标:完成已推房源40%的销售,营销推广计划住宅部分第一阶段,一、销售策略:1、第一批次房源预计2011年8月6日入市,通过入市前半个月的宣传推广及一期开盘优惠政策、开盘活动等吸引目标客群关注本案并最终成交。2、通过开盘后促销、包装制造噱头,吸引来人。2、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。3、通过近期外地分销商的反馈意见,目前本案价格略高,我司建议首批房源入市应采取“低开高走”的价格策略,根据市场反应情况,再进行后期的价格调整。,二、销售策略,8月9月10月11月,美国芭蕾舞演出开盘全城大送礼活动交1万抵3万元房款优惠,中秋赏月外地自驾游目标客群产品推荐会,国庆节促销一口价促销第二批房源宣传,剩余房源优惠促销,月度促销政策,营销推广计划住宅部分第一阶段,活动目的:第一批房源入市,通过集中认购的方式,消化前期积累客户,实现销售最大化。活动房源:1、3、4、5、9、10、11、12、15、16#楼。(多层40套小高层198套,花园洋房80套,共计318套),54136户型。活动内容:通过“全城大送礼”活动制造轰动,吸引目标客户在极的短时间内关注本项目,并最终促进开盘成交。(广告主推全城大送礼活动、开盘优惠及开盘信处传达)开盘优惠:1、交1万抵3万。2、一次性付款优惠96折,按揭98折。3、开盘当日成交客户均赠送价值500-1000元的礼品一份(建议折叠山地自行车)。备注:全城大送礼及开盘方案另附。,2011年8月:开盘活动,月度促销政策,营销推广计划住宅部分第一阶段,文字表现,398元大礼全城大赠送名牌高档皮具三件套豪情相赠全市轿车族(礼品费用约计:5万)海上明月城一期8月6日盛大开盘交1万抵3万等多重优惠购房即有千元大礼(建议折叠山地自行车)相送,月度促销政策,营销推广计划住宅部分第一阶段,文字表现,顶级私属海岸零距离直面大海稀有南向观海,奢藏一线海景城一期8月6日盛大开盘交1万抵3万等多重优惠购房即有千元大礼(建议折叠山地自行车)相送,月度促销政策,营销推广计划住宅部分第一阶段,方案一、海上明月城“暑期自驾游有礼”活动活动目的:8-9月的暑假期间,吸引内陆城市中高收入者(有私家车)投资客群来项目看房,并通过各种促销手段促进成交。活动房源:首批入市房源。活动对象及内容:外地客群。通过外地分销商、目标城市的中高档车友会等组织自驾一日游活动。对于热衷于自驾游的各位驴友来说,暑期又有一好去处,不用耗费大量精力去到太远的地方,花费较低的滨海风情游就能让你有新惊喜!城在暑假期间(8月15日-9月15日)针对自驾前往的驴友们,推出多项惊喜-免费到城售楼中心享用餐点、饮料,并且还可参与夏日大抽奖活动!优惠策略:1、活动期间自驾游客户凭本人驾照及行车证(或由分销商组织)到城看房可免费提供就餐、饮料等,并可参加抽奖,奖品为折叠山地自行车一辆。2、9月购房即送全套空调。(根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数)3、一次性付款优惠96折,按揭98折。备注:“暑期自驾游有礼”活动方案另附。,2011年9月:外地客群相关活动(暂定8月下旬),月度促销政策,营销推广计划住宅部分第一阶段,方案二、海上明月城目标客群产品推介会活动目的:8-9月的旅游旺季,吸引内陆城市来旅游的客户到项目看房,通产品推介会,全面向客户推介并实行各种优惠政策促进成交。活动房源:首批入市房源。活动对象及内容:外地客群及当地高收入客群。联合日照市各大旅行社,组织外地旅游团来项目看房,免费提供晚餐,并举办1.5小时的产品推介会。优惠策略:1、晚餐免费,并赠送小礼品(礼品待定)。2、9月购房即送全套空调。(根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数)3、一次性付款优惠96折,按揭98折。备注:“产品推介会”活动方案另附。,2011年9月:外地客群相关活动(暂定8月下旬),月度促销政策,营销推广计划住宅部分第一阶段,文字表现,夏日海滨游看房、休闲两不误!,月度促销政策,营销推广计划住宅部分第一阶段,活动目的:以60年国庆以及中秋两重节日节点为契机,增强新老客户的品牌认知度和归属感;扩大公司及项目的影响力和感召力,促进口碑传送;老带新,促进一期剩余房源的去化。活动房源:1、3、4、5、9、10、11、12、15、16#楼。(多层40套小高层198套,花园洋房80套,共计318套房源。)54-136户型活动对象及邀约:老客户、意向客户、媒体业主邀请方式:其一针对于老客户及前期积累的意向客户利用短信平台、电话等告知活动内容,邀约其到售楼部领取邀请函,每家业主仅限两张,活动当天凭邀请函入场,从9月6日开始通知,其三9月9日大致统计业主及意向客户参加人数,不足部分给重点意向客户上门邀约。优惠策略:1、参加酒会抽奖活动(礼品待定)。2、9月购房即送全套空调。(根据面积数及卧室及客厅数量确定赠送台数)3、一次性付款优惠96折,按揭98折。备注:仲秋赏月酒会活动方案另附。,2011年9月:仲秋赏月酒会(暂定9月9日晚),月度促销政策,营销推广计划住宅部分第一阶段,文字表现,祝福祖国祈福中秋月映海上情满全城城VIP客户中秋赏月酒会(费用约计:3万元)9月购房即送全套空调,月度促销政策,营销推广计划住宅部分第一阶段,文字表现,邀请函尊敬的业主:为了答谢业主对城的支持与厚爱,兹定于9月9日晚18:30分在广场举办“祝福祖国祈福中秋”城VIP中秋赏月酒会,奢华盛宴,现场抽奖,期待您的光临!置业(本活动解释权归置业有限公司所有),月度促销政策,营销推广计划住宅部分第一阶段,2011年10月,每周推出3套“一口价”房源,所选房源为抗性较大房源,且原则上不与当月活动冲突。,2011年10月首批剩余房源促销策略,营销推广计划住宅部分第一阶段,活动策略,活动费用约为:100000元,营销推广计划住宅部分第一阶段,媒体策略,大众媒体为主、增加户外长效广告,阶段总策略:,媒体策略,1、本地报纸广告(1)报媒选择:以发行量和影响力最大的晨刊和晚报、信息为主,其他报纸媒体为辅,全面覆盖市场。(2)发布频次:信息整版、晨刊半版、晚报半版每周一次的基本量,保证连续性的广域市场刺激;快讯等其他媒体主要配合房源加推时配合。(3)版式安排:主要以含金量较高的头、底版广告为主,在重要节点使用整版广告。(4)软硬搭配:硬广配送的软文以软广形式来做,提高阅读率。,营销推广计划住宅部分第一阶段,2、短信广告(1)目标受众:市区手机话费在200元/月以上的中高端人群和15万以上的车主。(2)频次诉求:充分发挥短信广告的即时优势,对应发布相关优惠信息,主要集中在8月和9月销售冲刺阶段。保持每两周一次基本量。3、网络广告能够及时反映项目近况,针对外地市场有宣传影响力,对项目进行口碑传播有一定的作用。,媒体策略,营销推广计划住宅部分第一阶段,4、户外广告(1)已有户外:项目周边围档(2)建议增加户外:项目周边路、路、路道旗以及城等道旗广告。(3)建议增加高速口户外广告牌。通过该几处路段的户外拦截部分投资客群、外地客群和周边楼盘的潜在客群。,媒体策略,营销推广计划住宅部分第一阶段,5、外地市场本案为一线海景高档生活区,投资客为主要目标客群,因本地消费力有限,所以外地市场的拓展及推广将成为本案销售的重点。全年外销商拓展计划省内:济南、淄博、临淄、济宁、邹城、兖州、泰安、新泰、莱钢、枣庄、滕州、东营、诸城、胶南等地区;省外:中原油田、连云港等地区,媒体策略,营销推广计划住宅部分第一阶段,媒体策略,月度报纸广告计划,营销推广计划住宅部分第一阶段,网络广告发布时间:7月28-9月28日发布媒体:房产网、搜狐焦点网发布类型:看房团(针对公寓)+顶部旗帜(2周)+新房详情小折页(2周)+图片资讯发布内容:活动信息,促销信息,活动报导费用:约2万元(全年约计10万元)电视飞字广告发布时间:7月20日-9月20日发布媒体:有线、综合频道发布内容:产品优势+推售信息费用:约2万元,媒体策略,营销推广计划住宅部分第一阶段,短信广告发送时间:7月20日、7月28日、8月5日、8月20日、9月8日发送数量:各10万条,共50万条发布内容:开盘、促销、特价房、活动等信息费用:2.5万元户外广告道旗+户外广告费用:本阶段费用约计4万元。(全年25万元)公交车身广告选择路线:018路1辆发布时间:2011年8月-2012年8月发布内容:形象+促销信息本阶段费用:0.3万元(全年总费用:1.6万元),媒体策略,营销推广计划住宅部分第一阶段,海报派送时间:7月下旬-9月上旬发送数量:3次,各2万份,共6万份发布内容:开盘、促销、特价房、活动等信息费用:1.2万元外地市场近期主要针对邹城、兖州、莱芜、临淄、临沂五城市进行宣传与推广。第一阶段(7月底-9月底):邹城、兖州两地预计各投入6万元,莱芜、临淄、临沂三地预计各投入3万元,其它城市本阶段投入4万元。外地市场本阶段费用:25万元备注:外地市场广告推广主要以海报派送为主要宣传方式,当地报纸为辐。详细宣传计划由外地分销商提供。,媒体策略,营销推广计划住宅部分第一阶段,推广费用,本阶段营销推广总费用约为:49万元活动费用约为10万元,营销推广计划住宅部分第一阶段,推广主题:奢享纳海入怀的全景海岸人居销售目标:本批次房源销售40%,营销推广计划住宅部分第二阶段,10月11月12月1月,二批次房源,9月15日第二批次房源开始蓄客,10月推出2、6、7、8、13、14#楼,第二批次房源强销期,二期开盘国庆活动,圣诞活动,营销推广计划住宅部分第二阶段(2010.3-2010.6),春节有礼,城,漫步地中海,推广语:,文字表现,营销推广计划住宅部分第二阶段,营销推广计划住宅部分第二阶段,一、销售策略:1、第二批次房源预计2011年10月入市,通过开盘前的宣传推广及二期开盘优惠政策、开盘活动等吸引目标客群关注本案最终成交。2、通过开盘后的强销、圣诞活动等,吸引客户,促进销售。3、通过每月、每周不同的优惠主题促进抗性房源的去化。4、执行老带新的优惠(老客户带新客户,给予2000-3000元的提成激励)。5、价格上涨200元左右,户型、通透性俱佳,且有露台赠送。,二、推广策略:事件炒作+卖点解析工程结点配合:1、2011年10月1日之前,第二批次房源具备销售条件,园林景观开始施工。2、2011年10月,二期开盘时样板房开放。,推广策略,营销推广计划住宅部分第二阶段,事件炒作:样板间公开海上明月城尊贵样板间公开,欢迎全城品鉴。,开舱!验证城市鉴赏力,文字表现:,推广策略,营销推广计划住宅部分第二阶段,三、活动策略:,客户影响力-圣诞联欢活动口碑影响力-业主回馈活动,11月12月1月2月,12月25日圣诞联欢会,1月春节前业主答谢会,10月二期开盘活动,活动时间:10月(具体时间待定)活动地点:广场邀请媒体:日报、晚报、DM广告、电视台、网络等活动内容:联合区旅游局,国庆节期间举行海滨旅游节,由城冠名或者赞助,海滨旅游+联谊+演出活动。开场前先播放城广告片,主持人进行项目介绍以及项目有奖问答等。活动费用:约5万元,活动策略,营销推广计划住宅部分第二阶段,“城杯”10.1海滨旅游节,圣诞狂欢夜活动时间:12月25日晚20:00-23:00活动地点:城营销中心邀请媒体:日报、晚报、DM广告、电视台、网络等活动目的:通过新颖的活动形式和内容,吸引目标客户,促进销售,为项目造势。活动内容:利用项目的现场包装,当晚将营销中心打造成狂欢酒吧,提供音响、领舞、酒水、水果等服务,通过DJ和领舞现场带动气氛,并适时时通过造雪机制造假雪花将活动气氛推向高潮。活动费用:约3万元,活动策略,营销推广计划住宅部分第二阶段,活动策略,活动费用约为:80000元,营销推广计划住宅部分第二阶段,大众传媒轰炸,小众传媒渗透,媒体策略,营销推广计划住宅部分第二阶段,媒体策略,营销推广计划住宅部分第二阶段,推广费用,本阶段营销推广总费用约为:66万元活动费用约为8万元,营销推广计划住宅部分第二阶段,推广主题:住宅收官之作销售目标:住宅房源销售80%,营销推广计划住宅部分第三阶段,5月6月7月8月,5.15-8.15逢周末在广场举行水果节或冷饮节,住宅尾房促销,项目住宅部分则开始扫尾促销,争取在7月底完成住宅的销售。,营销推广计划住宅部分第三阶段,一、销售策略:1、高调宣传,2012年4月份开始扫尾促销。2、延续老带新的优惠。3、价格上涨,全案收官房源,特价房及送露台、花园等。,销售策略,营销推广计划住宅部分第三阶段,旅游旺季吸引人气-冰凉水果(冷饮)节,活动时间:5月15日-8月15日逢周末活动地点:城现场、广场等活动内容:海滨旅游旺季,利用水果、冷饮等降温食品吸引客户上门。活动费用:约2万元,活动策略,营销推广计划住宅部

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