西安房地产市场报告

西安宏观数据报告,2013.5,城市概况城市宏观数据产业商业,报告目录,区位人口交通规划,城市概况,大区位分析,中国目前共有五个经济圈，分别为：华北经济圈代表城市北京华东经济圈代表城市上海华南经济圈代表城市广州西北经济圈代表城市西安西南经济圈代表城市重庆,东部地区三个经济圈开发较早，目前增长普遍放缓；在国家大力开发西部的大背景下，西部地区经济近年来迅猛增长。,区位,区位,西安市,西安是陕西省的省会，中国七大区域中心城市之一；国家授时中心在西安市；中国大地的原点就位于西安。,西安的地理位置位于中国的心脏位置中国大地原点。,在国家西部大开发的背景下，西安在西部地区的门户地位日趋明显；关中天水经济区的建立更为西安的发展注入一支兴奋剂；未来的西安将成为继北京、上海之后的我国第三个“国际化大都市”。,（备注：以上信息来自西安政府网）,西安市辖新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安9个区及周至、蓝田、户县、高陵4个县。共有街道、乡、镇176个，其中街道办事处89个、镇40个、乡47个。,城市概况,地理位置,城市概况,西安，古称“长安”，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，丝绸之路的发源地，是中华民族的摇篮、中华文明的发祥地、中华文化的代表。,西安标志性建筑之一钟楼,当今的西安是新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市。综合科技实力居全国前列。是活力四射的内陆新特区，中国中西部和北方内陆地区的金融中心、交通中心，以及关中天水经济区的核心，国家赋予西安的定位是：建设现代化国际大都市。,雁塔北广场、芙蓉晚照、未央区、浐灞斜拉桥,西安的城市定位国际化大都市，西北地区的标志性城市现代服务业和高新技术产业集中区域中国重要的交通枢纽型城市富有东方古都神韵的华夏历史公园、世界旅游之都,（备注：以上信息来自西安政府网）,城市概况,城市定位,人口,我市2012年常住人口达855.29万人，出生率为10.13，死亡率为5.57，自增率为4.56，城镇化率71.51%。这说明西安市低生育水平保持平稳。,城市规划,2009年国家颁布的关中-天水经济区发展规划中西安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都市”。,在关中天水经济区规划实施的大背景下，西安面临千载难逢的好机遇，西安将要建为面积800平方公里、人口1000万以上的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点。,西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。,西安城市现状呈现显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色。其中：以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。,（备注：以上信息来自西安规划局）,城市规划,大西安空间发展战略规划研究分为以下四个层次，分别为：第一层次大西安都市圈辐射范围区域范围：成都、重庆、武汉、郑州、太原、包头、银川、兰州。第二层次大西安都市圈范围区域范围：西安、咸阳、杨凌、富平、扶风、黄陵、铜川、渭南、华阴、柞水。第三层次大西安规划范围包括西安市整个行政辖区、渭南富平县城及咸阳市秦都、渭城、泾阳、三原“两区两县”。第四层次大西安主城区规划范围北至泾阳、高陵北交界，南至潏河，西至涝河入渭口及秦都、兴平交界，东至灞桥区东界。,到2020年，西安的目标指标大部分将达到国际化大都市的标准。城市规模将达到1329平方公里，城市人口将达到1000万-1200万人，进入国际化大都市之列。,2010年至2020年正是西安发展的关键10年。,城市规划,主城区规划,西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首，是中国历史上建都时间最长、建都朝代最多、影响力最大的都城，是中国中西部地区最大最重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。,西安城市现状呈现显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局特色。其中：以二环内区域为核心发展成商贸旅游服务区；东部依托现状发展成国防军工产工业区；东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区；南部为文教科研区；西南部拓展成高新技术产业区；西部发展成居住和无污染产业的综合新区；西北部为汉长安城遗址保护区；北部形成装备制造业区；东北部结合浐灞河道整治建设成居住、旅游生态区。,（备注：以上信息来自西安规划局）,城市交通：西安是全国六大交通枢纽城市之一，未來西安将建成面向国际的航空运输中心、国內重要的公路和铁路交通枢纽。城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，分散老城区交通压力，形成“棋盘”涵“环”涵“放射线”的“三横三纵三环八放射”路网格局。,未来西安市将建成6条轨道交通线，总长251.8公里。形成以轨道交通为主体，快速公交为补充，普通公交为辅助的多元化，快速、高效、环保的西安都市圈的城市公共交通系统。,城市交通规划,西安市目前已在建两条地铁线路，即火车北客站至韦曲（二号线），三桥后围寨至纺织城（一号线），全长50.3公里，总投资179.5亿元。,西安地铁二号线2012年建成通车,2015年一、二号线全线建成通车。,地铁规划,规划小结,在这关键的10年，西安将在以往发展的基础上，获得更大层次的提升，进入一个新的发展阶段。轨道交通的建设将会为城市的格局带来巨大的转变和发展，是一个非常好的机会点。,地理位置,城市定位,城市发展现状,城市未来规划方向,位于陕西省中部，地处关中平原，与多个城市及省份接壤,西北区域第一大城市，对陕北、大西北辐射力强,形成“一城多中心”的整体布局，各中心的主题定位明确，城市快速向外拓展,城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展,西安城市明确的城市定位和区位优势，使得西安在近期内保持城市的快速发展，并产生大量的房地产购房需求，同时其对周边省、城、县、镇的吸引力是其余城市所不可比拟且不可替代的。,总结,城市概况城市宏观数据产业商业,城市宏观数据,政策经济市场,城市宏观数据,中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇12月15日至16日举行的中央经济工作会议中，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，充分发挥逆周期调节和推动结构调整的作用。实施积极的财政政策，要结合税制改革完善结构性减税政策，严格控制一般性支出，把钱用在刀刃上。实施稳健的货币政策，要注意把握好度，适当扩大社会融资总规模，切实降低实体经济发展的融资成本。要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。住建部：2013年继续实行限购12月15日，住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议表示明年将继续实行限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善型需求，并继续推进城镇个人住房信息系统建设。,国务院不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理调整；2013年行业政策环境并未进一步恶化，仍以喊话为主。,宏观政策,(一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。(二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。(三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。(四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。(五)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。,新国五条发布，不难看出政府主要是要抑制住宅市场，抵制投机投资性住房，住宅市场将继续受到宏观政策的影响，这将为商业地产市场的发展带来蓬勃生机，也将吸引更多的投机及投资客转向商业物业市场。,21,新国五条影响,经济指标,经济发展迅猛，城市GDP年增幅较稳定，将带动房地产高速发展。人均GDP显示居民消费步入享受型、发展型。房地产发展将会有很大的跃进。,经济指标,西安十一五规划目标2010年，全市生产总值达到2230亿元，人均生产总值达到2800美元。2020年，全市生产总值达到6500亿元，人均生产总值达到7600美元。森林覆盖率达到40%，城区绿化覆盖率达到40%。重点培育发展高新技术产业、装备制造业、旅游业、现代服务业和文化产业五大产业。十一五期间政府主导80个重大项目，总投资3500亿元，投资额超过百亿元的项目18项。,通过对2007-2012年西安城市人均可支配收入和社会固定资产的对比，可以看出西安发展快速稳定，为房地产市场发展创造了良好的宏观经济环境。,经济指标总结,市场,2007-2012年供应面积（万）,2007-2012年商品房出让面积与成交面积呈递增趋势，2012年商品房出让土地面积与成交土地面积相差30万左右，土地成交量可观。,2007-2012年成交面积（万）,2007-2012年成交均价（元/）,市场,施工面积（万）,新开工面积（万）,竣工面积（万）,市场,市场,产业,城市概况城市宏观数据产业商业,产业投资额主导产业农业,产业,产业投资额,西安市工业及服务业主要产业可归类为先导产业、明星产业、金牛产业。,先导产业新格局：“一轴一圈一基地”一轴工业先导产业轴北起阎良航空产业基地、经渭北能源化工业聚集区、经开区新材料产业基地、浐河经济开发区纳米科技产业园，至韦曲航天产业基地。一圈会展及总部经济圈六大会展集聚区：曲江国际会展聚集区、浐灞会展聚集区、高新区高新技术展览展示区、城墙内国际文化交流区、三桥国际汽车专业会展区、阎良航空会展集聚区。四大总部商务中心：高新区总部商务中心、新北城总部商务中心、阎良总部商务中心、浐灞生态区总部商务中心。一基地软件产业基地依托西安高新区，培育一批具有自主知识产权和核心竞争力的国际知名软件企业，建设西安国际软件园，打造国内软件产业总部基地、研发基地，世界一流的软件加工、出口基地，形成国际知名的软件外包中心、商业流程外包中心和软件人才培育基地。,工业及服务业,明星产业新格局：“两城两基地”“1345”两城两基地南北两大汽车城、电子信息与生物医药两大产业基地1345形成秦岭北麓文化长廊；三大商业圈（中心商业圈、二环商业圈、三环商业圈）；四大文化产业区（曲江文化产业核心、老城（唐皇城）区文化产业聚集区、临潼文化产业聚集区、周至文化产业集聚区）；五个物流产业主节点（新筑物流园区、六村堡空港物流服务中心、临潼物流园区、浐灞物流中心、长安引镇仓储物流中心）。金牛产业新格局：“四带一区一基地”四带机械设备产业集聚带、教育研发服务集聚带、文化旅游及休闲旅游发展带一区阎良航空工业旅游试点区一基地食品饮料产业基地产业布局空间拓展“渭北能源化工产业聚集区”目前，西安市虽已分别与榆林、延安签订了“加快陕北能源化工基地建设和产业发展战略合作协议”，也和延安、榆林和咸阳三市做了多次沟通和衔接，但进一步激发陕西省政府、陕北及咸阳对该项目的重视和支持急需西安市尽快做好充分准备，先行拟定详细可行的“渭北能源化工产业聚集区”规划。基于对西安产业布局的重新梳理和分析，借鉴国内外能源化工产业布局的经验，我市应尽快开始详细规划“渭北能源化工产业聚集区”，此举不但可以拓展现有产业空间，更是为承接陕北能源化工基地产业链提供必要支撑。,工业：到2020年总产值达到8800亿元。把西安建成世界知名的科技创新城市，中国最大的航空航天高技术产业基地、西部重要的汽车研发中心和生产基地、技术领先的电子信息产业基地。服务业：以知识密集型服务业为主体，以劳动密集型服务业为支撑，特色鲜明、运行高效。使西安成为国际旅游中心城市，国内领先的科研基地和总部基地、创意中心，西部重要的商贸、物流和金融中心城市。,发展目标,农业,农业：2012年全年粮食总产量达到192.54万吨，比上年增加10.50万吨，比上年增长5.8%，连续九年喜获丰收。主要农产品产量稳步增长。蔬菜产量277.80万吨，增长6.2%；水果产量93.21万吨，增长2.3%；奶类产量66.64万吨，增长2.8%；禽蛋产量13.00万吨，增长3.4%；肉类产量15.17万吨，增长4.9%，其中，猪肉产量11.05万吨，增长5.4%。菜、奶、蛋、猪肉产量增速分别比上年提高3.1、0.5、0.7和2.9个百分点，农产品的稳定增长对平抑市场物价作用显著。,城市概况城市宏观数据产业商业,商业,商业,商圈专业市场代表商业,目前，西安市的消费市场规模不断扩大，全市商业网点已达14.59万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到20.3个；全市5000平方米以上大型商场近50个，其中大型综合超市24个；零售企业中年销售过5亿元的商场有15家，其中开元商场、家世界超市、民生百货、国美电器年销售超过10亿元；全市拥有各类交易市场514个，2003年成交额超过260亿元；其中年成交额超亿元的市场有16个；西安有着悠久的饮食文化，从宫廷大菜到东西南北各地特色大多都云集西安，各具风采，特别是具有陕西地方特色的各类小吃，品种丰富，物美价廉，2003年全市拥有餐饮业网点3.28万个，餐饮业零售额102.5亿元；作为世界热点旅游城市，西安已具有充足的接待能力和较高的服务水准。现有各类宾馆、饭店、招待所1500多家，三星级以上宾馆56家，可提供高、中、低档床位17万张，满足不同消费需求；西安拥有大型现代化专业展览馆4个，总面积21万平方米，注册登记的展览公司120余家。购物中心、百货商店、连锁超市、仓储商场、家居中心、专卖店、专业店、便利店等新型业态正在全市蓬勃发展。,西安商贸业发展现状,伴随西安城市发展，西安商业的发展已经走到了西部地区之首，逐渐形成的成熟商圈，正越发显示着不可复制的功能和地位。根据城市的不同格局，西安典型商圈大范围的可以划分为钟楼商圈、高新商圈、北部商圈、长乐商圈、曲江商圈和小寨商圈、土门商圈。专业市场大致可划分为：电子科技类专业市场，五金机电类专业市场，建材家居类专业市场、古玩书画类专业市场、西部汽车城专业市场。,钟楼商圈,高新商圈,北部商圈,长乐商圈,曲江商圈,小寨商圈,土门商圈,总体商圈区位图,西安的核心商圈，最主要的商贸旅游服务聚集地。,钟楼商圈,作为西安市最重要和最繁华的商圈，拥有极高的商业密集度，购物中心、百货商场，各种品牌专卖店和连锁店、数量众多。,世纪金花、中大国际、巴黎春天、长安国际（长安美美）、民生、百盛、骡马市、开元等。批发市场：小寨、康复路、轻工市场等。,长乐商圈,沿长乐路向东，形成西北地匙最大的小商品集散基地，以服装鞋帽、轻工业品批发零售为主。,白马世纪广场、西北商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪广场、新兴24G、西北轻工市场、立丰购物广场等商业项目癿开収，使长乐商圈丌断升级,曲江商圈,大唐芙蓉园、慈恩镇、秦汉唐、大唐不夜城等，形成了特色鲜明的文化旅游商业体验区。,国家级文化产业园区，以旅游消费、休闲购物为主。,小寨商圈,陕西师范大学、长安大学、音乐学院、邮电学院、外语学院等众多高校都坐落在小寨，带来大量的学生消费群体,文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主。,高新商圈,以高新路为一横，科技路为一竖的“T”字型商圈，集中高档购物、休闲、娱乐、商务办公为一体。,高新商圈定位就挃向中高端消费者，档次较高，大量的高尚居住社区提供了强有力的消费支撑。,土门商圈,其形成范围主要以土门十字及沣镐西路为核心，向西辐射至汉城南路、红光路等；向东辐射至桃园南路与沣镐东路十字附近；南北向则以西二环为主要辐射区域，但受二环沿线开发定位及高速路的人行通达不便捷性，受该商圈辐射影响较弱。整体来看土门商圈核心辐射范围较显狭窄，影响力偏弱，主要满足周边居民日常生活的购物需要，规模和档次已经成为制约土门商圈发展的重要瓶颈。,土门商圈逐渐成为城西片区人居环境中不可或缺的生活配套设施，土门商圈总体定位偏向使用居家生活为主，主要以服装为主。这里也汇集了华润万家等大型商超市场。,北部商圈,依托于现代制造业区的建设，以专业市场为主发展。,因CBD而荣的经开区商圈：在西安城市发展战略规划的大蓝图中，西安北城经开区正在以强劲的号召力和牵引力，带动外围企业的进驻和自身产业的发展，开发区成立以来，各项经济指标连续多年一直保持着每年40%以上的增长速度，主要指标不仅在西安市历年经济目标评比中始终名列前茅，而且在中西部地区同类开发区中也居于前列。,专业市场区位分布图,电子科技类专业市场,西部电子城商圈：该商圈消费群体聚集了老西安的大量军工科研单位和大专院校。目前区域内的商业主要以时尚潮流百货，生活超市，商业步行街，集贸市场和专业汽车城为主：主要有民生百货电子城店，军人服务社二社，人人乐超市，新一佳超市，电子城步行街，电子城集贸市场，丈八路蔬菜水果批发市场，石油大学，西安美院，培华大学，等多所大专院校的数十万消费群更为该区域的商业发展贡献了很大的力量。该区域新开发商品房项目较为集中，随着新项目的落成入住，电子城的发展，西安地铁的修通，未来发展势必会更加蓬勃。,五金机电类专业市场,西部机电产业龙头玉祥门商圈：作为西安的传色商圈玉祥门机电商圈，改革开发后玉祥门五金机电工业用品商业模式开始逐渐积聚，经过20余年的发展现已颇具规模：已形成了由玉祥门工业品批发市场、海纳汽配城、蔚蓝国际机电广场等五金机电市场群，形成了西北最强势的五金机电工业用品交易区域，玉祥门商圈已由一个机电行业集散地逐渐向西北“机电航母”转型。,以太白路建材市场：这个商圈是以太白路建材市场为中心发展起来的，主要经营业态为建材装饰材料业，有着十多年建材销售历史，曾经是城南地区家装建材采购的首选之地。但南二环的交通改造，部分阻碍了该市场的发展。使太白商圈的处境处于一个较为尴尬的境地。求新求变求突破就已经成为太白路商圈惟一的出路，何家村改造为太白路商圈重塑形象提供了一个很好的契机。以“品位家居，品质消费”进行市场定位，满足消费者各种生活需要，开创西安建材家居商业地产的新纪元！为南郊及高新区附近以及全市的居民提供一处放心消费的家居市场而兴起