邹城鲁南汽贸城(产业)拓维

,邹城鲁南汽车贸易城,项目基本条件说明,项目范围109国道北侧的2.84平方公里（109国道南约1000亩暂定功能为物流预留地，不重点考虑）规划条件在尊重地块划分及规划指标的前提之下，根据项目目标、市场情况等做合理性调整,项目问题及解决思路,项目发展前景：项目是否具有良好的发展预期？,相关案例：成功经验借鉴或失败教训？,项目发展目标：全产业链或汽车城市综合体？,项目发展环境：现状特征与项目的优劣势？,项目空间布局：具体业态的空间布局及开发时序？,项目营销策划：项目的推介？,3,一、项目发展前景,邹城在山东的区位,全国汽车消费市场巨大中国已成为全球第一大汽车市场。据中国社科院预计，2013年中国私人汽车拥有量将破亿，10年左右每百户汽车拥有量将达到或接近60辆。汽车后市场前景广阔在汽车保有量稳步上升的背景下，汽车售后市场的总产值将会以每年平均25-30%的速度增长。在汽车产业链中，汽车后市场是汽车产业链中最稳定的利润来源，大概占总利润的60%-70%。,4,一、项目发展前景,2011年全国各省市汽车保有量比较,山东省汽车保有量全国第一2011年底，山东省汽车保有量达到968.6万辆，机动车保有量突破2000万辆，在31个省市中都位列第一位。同时，机动车年增量超过100万辆。强大的汽车制造业基础及巨大的汽车保有量，山东省的汽车消费市场和后市场服务面临广阔的机遇。,（万辆）,5,一、项目发展前景,2011年山东省各地区私人汽车拥有量,（辆）,济宁汽车销售服务协会支持汽车城建设协会瞄准了我国汽车市场的发展态势，在大中城市汽车保有量和交通相对饱和的情况下，将汽车销售的主战场转向了县区市场，引领地区汽车销售行业的集约化规模化发展。近年来，协会通过统一调研、选址、立项、征地等，统一规划，合理布局汽车城建设，争取了各地政府的大力支持。,济宁地区汽车产业进入快速发展阶段2011年，济宁市私人汽车拥有量47.6万辆，在山东省位列第六位。另外，济宁市汽车销售服务协会大力支持汽车车建设。,6,一、项目发展前景,济宁市各区县在岗职工人均工资总额比较,汽车保有量目前，邹城市汽车保有量近10万辆，2010年仅乘用车上牌量就达到近12000辆，是整个济宁地区保有量最大的县级城市。,邹城市汽贸城项目发展潜力大购买力（居民生活水平）较强：邹城市在岗职工人均工资总额在济宁市各区县中位于首位。汽车保有量较大：邹城市汽车保有量近10万辆，保有量在济宁市各区县中位于前列。周边区域现状不能满足：邹城市域及周边县缺乏大型、综合功能完善的汽贸服务设施，大量资源、税金外流。,7,二、成功案例分析,潍坊汽车服务产业园区（概况）专业市场：园区现拥有金宝省级汽车城、广潍汽博园等大型专业市场10处。园区主要业态：汽车4S店82家、精品店128家，配件与车饰门店360家，专业培训机构8家。功能：集新车交易、旧车买卖、汽车展示等多种功能于一体。经济指标：2012年销售各类车辆10万台，销售收入突破200亿元。从业人员一万余人。,8,二、案例分析,潍坊汽车服务产业园（4S店）,空间布局特征：沿潍州路两侧规划建设了高档品牌汽车4S店。金宝4S店集聚区：润宝别克、璟和丰田、青年莲花、金万通江淮等品牌汽车4S店近20家。广潍4S店专营区：宝马、奥迪、丰田、现代、日产、马自达等名优品牌的高标准汽车4S。其他4S店：潍柴动力、陕西重汽、福田雷沃重工等6家重型机械4S店。,9,二、案例分析,潍坊汽车服务产业园（主要功能业态）,驾校,一站式服务区,车友俱乐部,技工学校,10,二、成功案例分析,潍坊汽车服务产业园（会议会展功能）,汽车展示交易会（每年一届）,汽车博览会（每年一届）,卡丁车赛,11,二、案例分析,潍坊汽车服务产业园（启示）,12,二、案例分析,周边汽贸城案例分析（济宁市）,济宁美恒汽车城高端4S店：宝马、奥迪、奔驰、路虎、宾利等；国际汽配城：已有500家商户。,美恒,豪德,优势：突出4S高端品牌，与其他汽贸城错位发展；突出工程机械、商用车等特色优势；选址靠近大型商贸流通中心豪德商贸城，有利于提升人气劣势：重点建设汽配城，与金宇有竞争，且汽配行业市场有萎缩的趋势；定位为鲁西南辐射鲁豫苏皖千亿汽贸市场，定位过高；汽车文化、汽车旅游等高附加值功能缺失；,邹城汽贸城经验借鉴突出特色优势，形成核心竞争优势；发展相关专业市场，提升汽贸城人气；弱化汽配件批发功能；需求合适市场定位。,区位图,济宁美恒汽车城,13,二、案例分析,周边汽贸城案例分析（济宁市）,济宁圣达汽车博览中心中低端4S店：城区4S店搬迁地，已有别克、大众、雪佛兰等十多个品牌4S店。优势：4S店集聚程度较高，绿化率高，业态布局较适宜，品味档次高。劣势：现状功能单一，人气不足。,济宁圣达汽车博览中心,济金宇汽配城,济宁金宇汽配城汽配城：已建成，已有200余家商户；汇展中心及汽车展销大厅：分别为1万平米与2万平米优势：汽配城已成规模，客户群较稳定；会展功能较全。劣势：缺少规划，市场凌乱，品味档次低；汽车产业其他功能不全，竞争力较弱。,14,二、案例分析,周边汽贸城案例分析（临沂市）,临沂汽贸城4S店：拥有奔驰、宝马等4S店将近60家，年交易额突破90亿元，成为鲁南苏北规模最大、品牌最全的汽车销售中心。会展：成功举办了全国汽车下乡万里行首站启动仪式暨汽车下乡产品展示会。,优势突出汽车销售功能，规模大，品牌优势突出；周边专业市场发达，多达68处，市场经营户4万多家，日客流量20万人次，年交易额400多亿。园区拥有汽车超市等新型业态；电子商务应用面广。劣势汽车文化、汽车旅游等文化、体验功能薄弱。,15,二、案例分析,周边汽贸城案例分析（枣庄市）,枣庄鲁南汽贸城4S店：长安汽车、东风日产、奔驰商务车、日产启辰等。综合展厅：品牌4S店展示。二手车市场：二手车年交易上万辆。综合服务：工商与车管、物价、公路、保险、银行。,优势举办了二手车交易博览会；全国重要的二手车交易市场，二手车基础好，市场发达。劣势现状功能单一，汽车销售、汽配、美容、装饰等相关功能缺乏；规模较小，规划面积仅100亩，难以满足未来汽车城发展趋势（功能全，产业链完整）。,16,二、案例分析,周边汽贸城案例分析（莱芜市）,莱芜凤巢名车汽配城营业面积：10000平方米；功能：一站式全方位的大型综合汽车服务广场（汽车装饰、汽车配件一条街）；,莱芜西关汽车配件城功能：以汽配功能为主；,优势靠近中心城区，休闲娱乐、商务生活配套方便；汽车销售、维修、美容、汽配、汽车用品等汽贸功能较全。劣势缺乏汽车文化、汽车体验等高附加值功能，品味、内涵较低；位于城区，规模与功能扩张受限。,17,二、案例分析,周边汽贸城案例分析（莱芜市）,18,三、现状条件分析,汽车城概况,现状面积：总占地500余亩投资额：项目总投资12.6亿元筹建单位：由济宁汽车协会、邹城瑞驰汽车投资有限公司联合筹建业态：汽车4S店，目前已有16家建成运营主要车型：大众、别克、雪佛兰、福特、尼桑、现代、丰田、海马、帝豪等16大品牌100多个车型,19,三、现状条件分析,产业发展特征,以中、低端品牌为主尽管园区已有20多家4S店，但主要以中、低端品牌为主，宝马、奥迪、奔驰等高端品牌缺少。新车销售量：别克、雪佛兰、大众位于第一梯度；海马、福特位于第二梯度；江淮、奇瑞、雪铁龙、现代位于第三梯度。新车销售额：别克、大众位于第一梯度；雪佛兰、福特位于第二梯度；其他位于第三梯度。,政府主导、行业协会引导目前，园区规划建设与产业招商以政府为主导；行业协会在4S店招商、园区建设以及园区服务方面起引导性作用。,主要品牌新车销售量,主要品牌新车销售额,20,三、现状条件分析,产业发展特征,以本地市场为主园区现状市场以邹城本市为主，大概占比约70%（润华集团调研数据）；辐射周边的县市主要为曲阜市、泗水县、微山县和金乡县。,维修市场品牌较集中园区企业的利润除销售外，主要来自维修市场。车辆维修量较高的主要是别克、大众、雪佛兰和福特。,主要品牌周边辐射地区,主要品牌车辆维修量,21,三、现状条件分析,发展优势,区位优势汽车城位于邹城市中心店镇，园区辐射兖州、曲阜、泗水、微山、滕州周边5市县。104国道、京沪铁路纵贯南北。该片区位于山东省重点发展的三大区域经济中心和济宁都市圈中心。是邹城“北拓”发展战略实施的北城新片区。该片区内峄山北路、国宏大道、三八路、龙山北路相互交错、路网发达。基础优势汽贸城4S店连片兴建和集中经营，已形成一定规模的集聚。集群化的优势在于：共享基础设施；共享技术与服务；易于专业化的协作；共享旺盛人气。,22,三、现状条件分析,发展优势,市场优势邹城市汽车保有量稳步上升，从2008年的6442辆发展到2012年得12212辆，保有量增长了将近两倍。济宁市在山东省的汽车保有量位居前列，而邹城在济宁地区的汽车保有量在各区县中位列第一；同时，汽车城周边的曲阜、兖州等县市的经济水平较高、汽车保有量也较大。后发优势相对国内及区域已经建设的汽贸城，邹城汽贸城建设具有后发优势。一方面，行业发展迅速，邹城有利于发展最具有前瞻性的业态；另一方面，邹城汽贸城建设可以吸取先前汽贸城建设中的经验教训，避免走弯路。,2008-2012年邹城汽车保有量,23,三、现状条件分析,发展劣势,产业链不完善目前园区集聚了一批4S店，功能则以汽车销售为主。汽车产业链中的后市场功能环节缺乏如汽车快修、汽车配件、汽车美容、汽车装饰、汽车运动、汽车租赁等等。产业链的不完善，导致园区的人气不足，企业利润低下，园区竞争力弱等问题。,4S店建设过于密集园区现状4S店过于密集，影响汽车园区的品味、档次及内涵。首先店与店之间缺乏绿化、道路的隔离，4S店没有自身的停车场；其次，店与道路间的间距也太短，且缺乏绿化装饰，影响了园区的外观环境。,汽车销售,汽车快修,汽车配件,汽车美容,汽车租赁,现状,其他环节,24,三、现状条件分析,发展劣势,产业配套功能弱园区除汽车产业链不完善外，相关的配套功能也较弱。一方面，园区周边缺乏具有一定规模的大型专业市场，不利于园区人气的集聚；另一方面，园区内部的生活、商务、仓储物流等配套功能弱。配套功能弱制约了园区规模的扩大和质量的提升。,基础设施有待完善目前，园区建设还处在前期阶段，道路设施、市政设施、公共服务设施等基础设施还有待完善。,调研资料园区配套功能弱，4S店缺乏大型公共的仓储物流区，影响企业的经营。另外，园区企业职工的住宿、餐饮等问题也急需解决。园区及周边缺乏配套的休闲娱乐场所，影响了园区人气的提升。润华集团调研,25,四、汽贸城功能定位,汽车产业链分析,汽车制造环节已落户“各大汽车产业基地”改装厂是未来发展趋势，是潜在发展目标随着整车销售利润降低，改装厂是各大品牌发展重点之一发达国家个性车改装改装受欢迎程度高，代表车主品味邹城周边汽车城汽车改装环节基本还处于空白,26,四、汽贸城功能定位,汽车产业链分析,汽车销售环节带动作用大，相关功能发展前景广阔汽车金融：国内主要银行面对客户。九大汽车金融公司中八家外企，一家内资，即奇瑞汽车租赁：即提供汽车功能、金融、税收与保险、维修管理的综合服务。国内小公司居多，世界巨头赫兹公司及AVIS等公司已在我国开展业务二手车销售与旧车回收：随着汽车保有量的提升，二手车销售及旧车回收需求将提升邹城现状汽车销售已有一定基础，应积极培育其他功能,27,四、汽贸城功能定位,汽车产业链分析,产业链利润率较高的部分，连锁经营是发展趋势在一个成熟市场上，5060%的利润都来自于汽车服务业，整车销售的利润占20%，零部件销售占20%服务理念需加强，维修技术有待提升，需加强培训专业化维修连锁企业将是市场竞争的主力配套服务是邹城汽贸城未来重点发展环节，现状以4S店为主，连锁经营企业缺乏,28,四、汽贸城功能定位,汽车产业链分析,汽车文化产业是大型汽车产业园的发展重点汽车文化是价值由低向高传递的关键环节汽车文化是客户群扩大的必要手段汽车文化是区域价值提升的核心产业邹城周边地区的经济发展水平相对大都市地区差距甚远，汽车文化产品的市场需求不高，园区文化功能应弱化。,29,四、汽贸城功能定位,汽车产业链分析,产业链分析总结：园区汽车产业发展重点集中在汽车销售与汽车后市场服务环节；汽车研发、汽车制造不具备基地条件；区域经济水平相对较低，汽车文化市场不成熟，应弱化文化功能；汽车改装为行业发展新趋势，邹城应抓住市场机遇，培育新优势。,30,四、汽贸城功能定位,汽贸城相关产业分析,汽车城市综合体由汽车市场向汽车城、汽车服务园区、汽车商业综合体和汽车城市综合体方向发展，是汽车销售及后市场发展的一般规律。汽车城市综合体是汽车消费产业与城市综合体相结合的理想产物，并日益成长为发挥集成、协同效应的城市功能进化与驱动经济发展新动力的战略平台。邹城汽贸城应符合行业发展趋势，重点打造引领行业发展的汽车城市综合体。,汽贸城市综合体打造需要发展其他配套产业！,31,四、汽贸城功能定位,汽贸城配套产业分析,生活配套产业餐饮职工公寓农民安置房社区商业,餐饮街,农民安置房,职工配套公寓,32,四、汽贸城功能定位,汽贸城配套产业分析,商业配套产业,星级酒店,特色商业街,高级会所,商务办公楼,33,四、汽贸城功能定位,汽贸城配套产业分析,商业配套产业,仓储物流区,加油站,游乐中心,儿童游乐中心,34,四、汽贸城功能定位,汽贸城配套产业分析,专业市场,提升园区人气,扩大消费需求,带动关联产业,改善就业环境,带动镇域的制造业与现代农业,刺激消费，提升服务业水平,三、四线城市成功园区的重要条件,吸纳更多的就业人数,35,四、汽贸城功能定位,汽贸城配套产业分析,专业市场,建材、家具装饰市场,文化市场,建材、家具装饰市场：基础与优势：市场需求旺盛、周边错位发展发展措施：西外环市场搬迁或引入大型连锁企业,综合性文化市场：基础与优势：历史文化名城、旅游资源丰富具体产品：图书期刊、古玩字画、奇石玉器、花卉根雕、工艺瓷器发展措施：与曲阜对接，塑造品牌,36,四、汽贸城功能定位,汽贸城配套产业分析,专业市场,矿山机械零配件市场,草莓等农贸市场,矿山机械零配件市场：基础与优势：机电制造业优势、周边竞争优势发展措施：鼓励园区企业在园区设置摊位,农贸市场：基础与优势：镇域内规划建设有草莓观光生态园区发展措施：建设规模适中的批发市场,37,四、汽贸城功能定位,市场定位,市场分析仅考虑交通距离因素，邹城汽贸城的辐射范围主要是邹城市、曲阜市、泗水县、兖州市（部分）、平邑县（部分