成都市同兴苑定价策略报告.ppt

价格说明根据价格经验和实际项目的各要素对目标客户的影响大小，首先确定了影响房地产价格的各要素，开发了各要素总分为100分的“项目价格影响因素表”。可以与房地产比较的3-5个房地产进行选择和加权，每个比较对象房地产的权重都为1。根据基点对每个元素进行评分，得出本项目和每个参考建筑的单独分数。价格说明，d .通过将本项目得分除以参考建筑的得分来推导参考价格系数(公式为参考价格系数=本项目得分/参考房地产得分)。将每个楼台的基准价格乘以每个参考楼台的价格，从而得出每个楼台的基准价格(公式为基准价格=基准系数基准楼台的平均价格)。e .将每栋建筑物的基准价格乘以各自的权重，然后求和以计算房地产市场的平均价格公式为：本项目的平均价格=(基准价格1加权1基准价格2加权2).基准价格n加权n)，影响因素分析对本项目区域房地产市场的需求因素进行详细分析，在影响价格决定的诸多因素中，选择直接或间接影响本项目价格的12个主要因素，并根据影响程度大小分别加权。1，地理位置，交通状况(标准为14分，此项为12分)。)地理位置是影响房地产定价的重要因素之一，地段是确定房地产综合质量的主要条件。该项目的目标客户群以项目周边、二级住宅所有者、投资者为主，重视位置的便利性和区域开发计划，给予14分。这个项目价格比较高，很受周围购房者的欢迎。但是区域的发展性计划基本上是明朗的，整体交通状况良好，评分为12分。影响因素分析，2，业务服务设施(标准分数10分，该项目分数7分)。)住宅财产周围的商业服务设施支持与否，对住宅财产的影响尤为重要，是决定顾客群体的影响因素之一。项目所在的地区相对心情比较好，顾客更重视丧服，所以加权为10分。该项目的客户主要是家庭，主要考虑周边生活设施的支持情况。超市、大型百货商店、餐厅、银行、邮局等。本项目目前的工作补助以生活补助一般为7分。影响因素分析，3，教育设施(标准分数7，本项目分数6分)。)从幼儿园到中学教育的支援是购买有子女的顾客的房子的重要考虑因素。就这个项目而言，大部分住宅客户是购房者，因此幼儿园和小学的便利性和教育质量也会对房地产销售产生相当大的影响。因此，加权为7分。本项目周边教育很适合，教育也是软件环境一般，所以评分为6分。影响因素分析，4，园林，景观(标准分10分，本项目分数5分)。)随着生活水平的提高，生活水平也随之提高。购买住宅时，对风景和小区花园的关注度越来越高。拥有景观和好花园的财产价值往往高于各地区的类似财产，所以加权为10分。这个项目自然景观环境不好，项目园林设计方面也比较简单，评分为5分。影响因素分析，5，周边环境(标准分数8分，项目分数6分)。)指项目周围的卫生环境和人文状况，直接影响房地产的等级。近年来，随着购房对居住环境要求的提高，周边环境整洁美观，周边居民素质偏高的话，买方会对自己的身份认同，喜欢购买，并给予8分。这个项目旁边主要是居住区，卫生环境也很一般，生活氛围比较好，所以评分为6分。影响因素分析，6，规模(标准分数8分，项目分数3分)。)大多数购房者重视财产规模。特别是住宅事业，规模、人口、生活氛围浓厚，公共活动空间扩大，各种配套设施齐全，只能得到买方的一致认可。因此，加权为8分。这个项目的总面积为3810平方米，总建筑面积约为15008平方米，属于小托盘，由于缺乏内部辅助，生活氛围不浓，因此被评为3分。影响因素分析，7，公寓单位(标准分数9分，项目分数6分)。)公寓结构合理实用，是购房者需要考虑的重要因素。放置在不同位置的公寓对公寓布局结构的要求不同。市中心地区的中小型公寓，主要需要公寓小、合理、利用率高、没有浪费的地区。以大中型公寓为例，宽敞的舒适性、房间开房及客厅面积都要适合大家具需求。该项目以复式、私宅为主，客户希望合理利用公寓单位，并以高要求加权为9分。虽然该项目是单个公寓，但是单位设计一般与衡阳现状的消费者很好地配合，大体上接受度很高。所以评分是6分。影响因素分析，8，项目进展(标准分数9，项目分数4分)。)购买者在购买住宅时倾向于购买准县层或县楼，特别是对一些不知名的开发商开发的房地产感到担心。这个因素对住宅选择性影响很大，权重为9分。目前本项目的工程进度刚刚开工，工程进度还没有显示出来。所以评分是7分。影响因素分析，9，内部计划，房地产设施(标准分数6，项目分数5分)。)表示房地产功能部门、内部支持设施等条件。随着社会的发展和科学技术的进步，智能设施和俱乐部屋也成为提高住房水平的重要重量。该项目的对象顾客以第二次购房者为主，改善主要居住质量，这个要求比较高。因此，加权为6分。该项目通常在总体规划和设计中完成，但对公寓布局和业务规划布局的期望值很高。所以评分是5分。影响因素分析，10，财产管理(标准分数8，该项目分数7分)。)房地产管理已成为购房者购房所需的考虑因素。物业管理服务使买方生活在舒适安全的环境中，符合购房者寻求安全的心理。一般而言，众所周知的房地产管理公司成为房地产销售的卖点，起到提高买方对房地产的信心的作用。本项目所在区域的治安状况更好，顾客们更加关心。因此，加权为8分。本项目在住宅物业管理方面，本项目在物业管理支持方面比较先进。所以评分是7分。影响因素分析，11，房地产形象(标准点8，项目得分6分)。)房地产的包装到位，市场宣传成功，树立了项目的市场形象，赢得了客户的信赖。项目市场形象不仅能促进销售进展，而且对实际销售价格有重要作用。因此，加权为8分。在该项目开始之前，市场形象将成为地区的先锋，因此客户必须接受的稍微高的价位。所以评分是6分。影响因素分析，12，开发人员品牌(标准4分，本项目2.5分)。)开发商和承包商的信誉直接影响买方对房地产购买的信心。随着规范成熟的房地产市场和市场竞争的激烈，开发人员开发一个项目有双重目的。也就是说，在销售的同时，逐步确立企业的品牌形象。因此，在以后的销售中，通过展示自己的品牌，好的名声可以增加产品的附加值，将注意力集中在更多顾客的品牌财产上。该项目的对象顾客以购买第一套住房为主，追求中高档，对此的要求不太高，所以加权为4分。因此，东兴院是昌顺房地产独立开发的第一个主要项目，但知名度不高，因此房主对开发企业有信任感。所以评分是2分。，根据评价原则最具可比性的原则，从目标客户的角度，参考楼道选择替代性强的楼道(住宅以自居项目为基准楼道：世纪城市，熙媛，利川景院，王后；商家主要选择周边销售型房地产3360里千明元，王后作为参考。参考周围性质相似的房主的综合质量和价格水平，使用“市场比较法”制定该项目的价格(稍后详细说明)。按每个住宅单位制定具体价格时，要充分考虑景观、直向、公寓、通风、噪音、地板等。(在合作阶段提供)、房地产质量分数、各房地产权重比较、使用平均价格计算(住宅)0;进行营销比较的方法，从营销角度看，项目首次推平均价格为2018元/平方米， (1)修订的每个相关房地产价格pi pi =(qx/qi)pipa =(qx/QA)pa=(68/83)2551=2090 Pb =() 其他要考虑宣传的力量、等级、规模、产品设计等。去年同期房地产价格情况：利川庆元：一楼包装销售价格333616000元/M2王后：楼包装价格33636000元/M2楼包装价格3900元/M2，讲台商家价格估算评分表，商家平均价格计算： (1)修订的每个相关房地产价格pi pi =(qx/qi)pipa =(qx/QA)pa=(52/97)1600098.5%=8448.7 Pb 因此，第二层商家价格： Pb=(qx/QB)Pb=(52/46.5)390098.5%=4296采用较低的价格策略，第二层商家价格3980元/M2起价，价格定位： 开盘期间，承包率整体上的低上升和逐步提高价格的风险比较小：衡阳绝大多数房地产价格采取“低开盘高”的价格战略，将实际成交价定为低于目标平均价格，有助于扩大部分客户群，有助于前期一定交易量，特别是有利于周边竞争非常激烈、项目替代性特别强的房地产，有利于竞争者进行渗透打击。 缺点是因为以前的帝力，未盘价格上涨，未盘消化困难，或减缓未盘消化速度。由于