汇博行――社区商业投资

社区商业投资讲座,北京汇博行商业地产服务机构潘好龙2011年04月中国北京,提纲,一、新政下商业地产的投资机会二、关于投资三、关于社区与社区商业四、社区商铺投资的特点五、内部收益率（IRR）比较投资案例,“国八条”以及“京十五条”细则出台以后，伴随着中国人民银行紧缩的货币政策，目前住宅投资和投机市场受到遏制，价格上涨势头得到控制，成交量大幅萎缩。同时，开发商从2010年开始大举进军商业房地产，一起很少介入商业房地产开发的万科、保利、华润、恒大、金地等知名的大型房地产企业纷纷进入商业房地产；从2010年下半年开始，中国平安、中国人寿等保险机构投资大型商业办公楼物业，沉寂多年的商业物业正出现旺销的势头。不论是投资专家还是媒体，普遍认为商铺即将迎来迎来新的投资机会，甚至认为从2011年开始将进入商业房地产的时代。汇博行作为专业商业房地产投资、顾问、营销、管理机构，其观点：,一,新政下商业地产的投资机会,一,新政下商业地产的投资机会,政策是积极支持商业地产发展从2010年以来国务院、北京市以及相关部门楼市调控的主要政策：2010年1月10国十一条2010年4月17日新国十条2010年4月30日北京细则2010年9月5日保险资金投资不动产2010年9月25日国五条2010年12月1日北京预收款监管2011年1月27日国八条2011年2月16日京十五条细则,一,新政下商业地产的投资机会,商业物业存量大幅度下降，价格出现一定的上涨。据北京市房地产交易网的统计数据，2009年住宅价格上涨了29%，而商铺只上涨了不到1%。2010年住宅价格上涨了13%，同期商铺价格上涨只有4.5%。,北京房地产价格涨幅（2006-2009）,北京房地产交易网近6年商铺面积供应情况（2006-2011.4.6）,由于商铺和住宅的倒挂，开发商拿商业用地的热情从2007年开始大幅下降，甚至“商改住”，可以看出可售期房面积在逐年减少，在2010年5月份调控开始维持在280万左右，从2010年下半年开始消化了约80多万平米；可售现房从2009年开始一直在高位徘徊，连续3年在420万平米。,住宅和商铺作为房产投资的最主要两个品种，住宅的泡沫已经非常之大，商铺办公楼物业机会显现。从简单的租售比看，住宅的租售比1：500-600之间；而商铺和写字楼租售比在1：150-220之间。通过月租金与售价之间的比值可以用简单的方式得出结论。（以华纺90平米两居月租金4000元，二手房在28000元计算；商铺周边租金日租金6元，均价30000元计算，90平米售价在33000元。）,一,新政下商业地产的投资机会,4500元,28000*90,华纺住宅租售比,1,560,16200元,33000*90,华纺商业租售比,1,183,通货膨胀的预期。在全球性金融危机爆发后，美联储宽松的货币政策之后开始全球性通货膨胀，国内在“保增长，促内需”政策下导致以住宅资产暴涨以及新一轮通货膨胀，在一个负利率时代，对于手头握有大量现金的投资人如何抵御通货膨胀是难题。最近国家将金融机构存款准备金率上调到历史的最高位，并且在年内两次加息，解决流动性过剩，物价上涨的势态。,一,新政下商业地产的投资机会,2010年3月到2011年2月CPI和PPI指数情况,存款利率与贷款利率情况（%）,存款准备金率调整前与调整后对比图表（%）,从老百姓可以选择投资产品看。主要是房产（住宅、写字楼、商铺）、股票（基金）、黄金。股市持续低迷（最近由于楼市低迷撤离的资金进入股市，市场有所好转）、黄金价格更是达到历史最高点，房产住宅泡沫已经比较大。对于普通大众目前可投资只有商铺和写字楼。,一,新政下商业地产的投资机会,二,关于投资,1、投资的概念,一般性的理解为投入资金以获取回报或利润;这是一项资本支出，资本支出应该能在未来创造收入或利润;投资也是当前消费的一种替代选择，使用可利用资金创造未来收益。,什么是投资?,二,关于投资,1、投资的概念他第一次将投资和投机区别开来，他对投资的的定义：“投资是一种通过认真分析研究，有指望保本并能获得满意收益的行为。不满足这些条件的行为就被称为投机。”本杰明格雷厄姆（华尔街的教父、巴菲特老师）格雷厄姆总结的特征：在你进行一项投资活动时，要对该公司及其基础业务的稳妥性进行彻底的分析；你必须细心保护自己，以免受重大的损失；你只能期望获得“适当”的业绩，不要期望过高,2、投资的特征,二,关于投资,风险,购买商铺投资需要一定数量的资金，因为实现投资项目收益的最大化需要一段时间，房地产投资可能给投资者带来一些特殊的风险；由于市场因素的变化，导致商铺的空置等带来风险；租户的流失、租金收益降低等减少现金流并增加维持未产生收入时期银行还款所带来的风险；许多外部因素的影响，如市场上新的竞争性物业的出现；税收提高、银行贷款利率的提高导致带来的净收入的降低；相关政策或新出台的法规等（如2003年北京市工商局出台住宅底商不允许餐饮、网吧游戏厅、KTV、洗浴以及生产加工制造等5种业态的经营）,流动性,商业房地产被认为是一项流动性差的投资。一是相对应住宅的投资群体，这个投资群体相对比较少；二是销售渠道单一，住宅二手房中介门店多如牛毛，商铺二手房中介公司非常少；三是价格和价值判断的难度比较大，虽然最主要通过租金测算回报率，但是租金差距比较大，而且大多啥商铺的租约相对较长，衡量比较困难；四是税负比较高。,财务杠杆,有效的利用借贷会增加房地产的收益，如果有合理的租金回报商铺是利用财务杠杠比较好的投资品种，减少了初始投资；目前对商铺以及写字楼物业贷款利率上浮10%，首付款比例50%，贷款年限最长10年的政策以前属于较为严厉的财务杠杆政策，但是现在基本和二套房政策持平，这对于商业物业来讲是一个利好；2011年4月6日存贷款利率的再一次上调，对整体房产投资市场又将是一个打击，另一方面对那些手头有良好现金流的投资者来说，又将是利用金融杠杆在商业地产掘金的好时机。,管理,目前商铺投资的方向主要是有独立门面的底商，其最受投资人欢迎的主要因素是管理在其中作用对长期收益影响比较小；对大型购物中心或出售产权的室内商铺如果缺乏管理，风险是非常大，这将是致命的投资风险；对广大的中小型商铺投资者这种类型的商铺绝对不能投资，社区商铺或者具有独立门面的写字楼、住宅底商、裙房以及商业街也许是唯一的投资方向；对未来中国商铺投资市场，管理在其中将发挥重要的作用,税收影响,目前许多投资人还没有纳税的意识，随着政府税收监管力度加大，税收将对投资市场造成较大影响；2004年开始，6税1费合并房产税有利于规范商铺的投资市场；目前各地对房地产投资出租税收政策有较大的不同；目前北京市执行的个人投资商铺出租后税收，月租金在5000元以下按照7%征收，月租金在5000元以上按照12%收取；商铺办公楼再出售时税金分别是：1、营业税：税率5.5%不看年限和面积，提供发票差额征收，不提供发票全额征收。2、个人所得税：税率20%，提供发票按差额20%征收，不提供发票按全额20%征收。3、土地增值税：提供发票按四级累进税率征收，不提供发票按全额20%征收。4、契税：税率3%5、印花税：税率买卖双方各0.05%6、产权转移登记费：555元,持有期,商铺投资者需要调整其商铺经营，使之租金收益最大化，这需要一个持有期，合意的持有期可能比预期的要长或更短；商铺投资缺点租约相对较长，基本在5-10年，租金递增幅度基本在3-5%每2-3年，如果在租约期有租金大幅度上涨的空间，不利于调整租金；租户租赁的时间长短也会延长或缩短持有期，因为物业的价值同其产生的收入直接相关。,价值的变化,外部因素对商铺投资价值的影响往往更大，如道路开通、地铁公共交通影响等积极外部因素；高架桥、栅栏等消极因素大幅影响投资价值；商铺的价值最重要的影响因素是租金收益，通过资本化率直接得到物业的真实价值；贷款利率的上下波动、物业的空置率水平、租金高低等这是影响物业价值的重要因素；税法的变化也会影响价值；商圈的变化对物业价值影响也比较大；竞争性物业或替代性物业对商铺价值也将产生影响。,现金流与投资者行为,商业房地产投资者的基本动机就是从投资的物业中获得未来的现金流，在具体出租时会比较几个投资项目和它们的现金流情况，然后从中选择最佳投资，但这并不像说起来那么容易调查和取得相应的数据资料；不同物业所要求的初始投资不同，投资回报的时间结构不同，回报的金额也不同。因为这些变量的存在，投资的比较不可能简单明了；投资人对经济发展的预期、政策等也会导致投资行为的不同；最理想的投资应该同类型物业不同项目之间进行比较投资。（如商铺与商铺之间、写字楼与写字楼之间的比较）,投资者偏好,最低的初始投资：希望投资的首付比例最低最高的定期现金流：定期的租金收益最高最早的现金流：早收租金比晚收租金要好最高的销售收益：出售商铺时希望得到最高的销售收益,1、关于社区著名的社会学家芭芭拉菲利普斯解释：拥有自然地域的群体；拥有共同特征的群体；聚集在一起并有共同特征和文化，并以很高程度的社会内聚性为特征的群体。,三,关于社区与社区商业,2、关于社区商业城市的商业结构按照主要商业功能、规模和辐射能力可以分为市级商业中心、区域商业中心、居住区商业中心（社区商业中心）和专业特色街的建设。它是任何一个城市基本的商业结构体系，而社区商业作为三级商业最基层环节，直接服务于老百姓日常消费。,三,关于社区与社区商业,3、社区商业开发的意义社区商业的有效开发，将带动住宅等其它物业销售，使项目的开发形成良性循环，强化项目整体品牌形象社区商业的发展将带动社区的消费，方便业主的生活社区商业的开发促进社区入住率拓展了零售业的发展空间催生新的商机居民区商业的开发正在经历从无到有、从混乱无序到整体规划的变迁，由散乱差的配套到集中合理的布局建设，带来新的商机营造了社区的文化,三,关于社区与社区商业,4、社区商业业态配置社区商业配置分为两类：一类是基础性的配置，即满足现阶段居民日常生活需求的最基本的配置。这类配置所包括的业态又称为必备性业态，主要有超市、邮局、菜市场、药店、美容美发、再生资源回收站等。基础性配置应充分体现在政府规划之中，具有总量调控的确定性；另外一类是发展性配置，即满足居民多元化、多层次的物质和消费需求的配置。这类配置所包括的业态又称为指导性业态，主要有专卖店、文化用品店、鲜花礼品店、咖啡馆、餐厅、健身中心、房产中介、蛋糕店等。发展性配置主要依靠市场的力量调节，具有企业运作的非确定性。,三,关于社区与社区商业,四,社区商铺投资的特点,1、社区商铺安全投资的典范回顾这10年以来，北京商铺投资市场，不论是那些低门槛、低总价的室内产权式商铺，还是CBD区域高门槛、高总价的商铺，社区商铺投资才是最安全稳定的投资。曾经引领风骚的产权商铺多少已经关门歇业，投资人血本无归；而那些核心区的商铺，高价格带来的高风险，让投资变成一种负担。相比购物中心、主题卖场、专业市场，社区商业具有更稳定的市场基础。“一铺养三代”就是社区商铺安全投资的写照,四,社区商铺投资的特点,2、安全投资缘于社区的稳定消费社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性、地域性等特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，所在，投资社区商铺缘于社区的稳定消费,任何的投资活动必须从一个时段衡量比较分析；对房产的投资必须从一个阶段来衡量，单纯通过1-2年很难准确的反映一个物业的投资价值；不论是住宅投资还是商铺投资，测算其回报高低的两项指标就是该物业每年租金收益和出售后的销售收益；通过选取四个代表性区域的代表性物业以租金收入和出售后的销售收益（或在售同地段楼盘真实成交价）全面衡量住宅投资和商铺投资内部收益率高低；,五,内部收益率（IRR）分析比较投资案例,新龙城,大河庄苑,建外SOHO,嘉铭桐城,T形图：关键概念,一项投资的内部收益率（IRR）是指投资的每一元钱在每期所带来的收益百分比。内部收益率给投资者提供了一种以收益为基础比较投资方案的方法。我们通过以上项目在住宅和商铺期初的投资计算，考虑到投资以来的租金收益、目前二手房的成交价格或者周边商铺的成交价格，以此来测算这些项目的内部收益率，真实地反映住宅投资和商铺投资那一个回报更理想,i=23.46%,i=16.59%,住宅,商铺,假定住宅和商铺的面积200平米测算,i=20.53%,i=20.96%,住宅,商铺,假定住宅和商铺的面积126平米测算,i=21.56%,i=22.34%,住宅,商铺,假定住宅和商铺的面积140平米