《万科筹资之路》PPT课件.pptVIP

Edityourcompanyslogan,万科筹资之路及资本结构分析,公司简介,筹资之路,资本结构分析,财务状况分析,公司简介,万科，全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科集团第一大股东为华润股份。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌。万科秉持着“现金为王”的筹资理念，实行稳健与多元化并举的筹资政策，构建适度从紧的筹资结构。,万科筹资之路,国内筹资,筹资,国际筹资,全面广泛的筹资之路,权益资本的筹集,股票（A股B股）,认沽权证,留存收益,万科上市之路,1.1988年11月21日，深圳市政府批准万科的股份化改制方案，中国人民银行深圳分行批准发行万科股票，现代企业公司（万科的前身）以净资产1324万元折合1324万股入股。股票只能在“老三家”的柜台交易。2.1991年1月29日，万科A股正式在深交所挂牌交易3.1993年5月，万科成功发行4500万股B股，募集资金45135万港元。,万科股本变化图,股本增加的原因,配股.送股,转债转股,增股,股本增加,时间扩股方案具体日期2000-02-16每10股配2.73股股权登日:2000-01-07配股价格:7.50元除权除息日:2000-01-102002末期每10股转增10股股权登记日:2003-05-22除权除息日:2003-05-232003末期每10股送股1股股权登记日:2004-05-25每10股转增4股除权除息日:2004-05-262004末期每10股转增5股股权登记日:2005-06-28除权除息日:2005-06-292006-12-26增发股份数量:40000万股增发价格10.5元2006末期每10股转增5股股权登记日:2007-05-15除权除息日:2007-05-162007末期每10股转增6股股权登记日:2008-06-13除权除息日:2008-06-16,定价基准日前20交易日的均价：5.67元/股2006年7月17日，万科第十四届董事会非关联董事以通讯表决方式决议本次非公开发行的定价方式为不低于董事会决议公告日前二十个交易日公司A股股票收盘价格的算术平均值，即不低于5.67元/股。本公告发布前20交易日均价：12.38元/股本公告发布前1交易日收盘价：14.53元/股,本次非公开发行A股股票的对象具体为以下机构：,机构名称认购数量(万股)锁定期（月）1华润股份有限公司11,000362南方基金管理有限公司6,000123上海南都伟峰投资管理有限公司5,000124国信证券有限责任公司4,600125博时基金管理有限公司3,100126中国平安人寿保险股份有限公司3,000127嘉实基金管理有限公司3,000128海富通基金管理有限公司1,500129鹏华基金管理有限公司1,5001210富国基金管理有限公司1,30012,投资项目,项目名称拟投入募集资金金额（万元）投资总额（万元）项目内容1厦门吕岭路项目75,000126,707住宅为主2佛山南海桂城A7项目75,000147,846住宅为主3北京顺义四季花城项目55,000124,112住宅为主4杭州江干区九堡项目50,000103,709住宅为主5佛山顺德新城区项目50,000112,193住宅为主6武汉京汉大道项目50,00098,715住宅少量商业7上海吴泾镇锦川项目35,000110,722住宅为主8成都金牛区沙湾项目30,00069,763住宅少量商业合计420,000893,767,上证指数,投资支持下的融资支持,认沽权证:,因为历史原因，客观上造成部分股份不能在交易系统按照市价上市交易和流通，而只能在场外市场（如产权交易市场等）以净资产为基础进行交易和流通，导致两类股票的计价基础产生差异，两类股东的利益诉求不同，即非流通股股东追求每股净资产的增长，而流通股股东则追求市价的增长，影响了上市公司治理结构的完善，不利于上市公司的长久持续发展。进行股权分置改革，则可以消除这些影响证券市场长远发展的因素，对所有投资者均是有利的。2005年12月，万科企业股份有限公司进行股权分置改革。其非流通股股东华润股份有限公司（以下简称“华润股份”）向万科股权分置改革方案实施股份变更登记日登记在册的流通A股股东，每持有10股万科流通A股股份免费派送8份认沽权证，以获得万科所有非流通股股份在A股市场的流通权。.,其权证概览如下：,权证代码：“038002”权证简称：“万科HRP1”,标的证券代码：“000002”标的证券简称：“万科A”,发行人:华润股份有限公司,权证类别：备兑认沽权证,其权证概览如下：,标的证券：万科流通A股股票,上市规模：2,140,286,008份,行权方式：百慕大式，仅可在权证存续期间的最后五个交易日行权,权证存续期间：2005年12月5日至2006年9月4日，共计9个月,其权证概览如下：,行权日：2006年8月29日至9月4日期间的五个交易日,行权价格：3.73元,行权比例：1:1，即1份认沽权证可按行权价向本公司出售1股万科A股股票,结算方式：证券给付方式，即认沽权证持有人行权时，应支付万科A股股票，并从本公司获得依行权价格及行权比例计算的行权价款,其权证概览如下：,上市时间：2005年12月5日,上市地点：深圳证券交易所,履约担保：中国工商银行深圳市分行和中国农业银行深圳市分行分别提供各为40亿元的不可撤销连带责任担保,主交易商：招商证券股份有限公司,注：备兑权证是由持有该相关资产的第三者发行，并非由相关企业本身发行，一般都是国际性投资银行机构发行。发行商拥有相关资产或有权拥有该资产。备兑认股权证可以是认购或认沽，投资者并同时面对发行商的信贷风险。备兑权证是现在国际证券市场的主流权证。,A股,B股,转债,权证,至此，截至2005年底，万科将成为第一个同时拥有四个金融品种的上市公司，为投资者投资万科提供了多种可供选择的工具。投资品种的增多可以吸引更多投资者关注万科，提高流动性；更严格的信息披露要求所带来的公司治理透明度的提高。这些都可能提高公司的估值水平。万科在筹资手段创新方面一直领先于中国其他企业，这对其拓宽筹资渠道，分散筹资风险大有益处。,留存收益:（单位元）,注：2007年1月1日起，新企业会计准则开始实施。万科按照新企业会计准则有关规定重述2006年企业盈余公积和未分配利润分别为4,402,087,926.99元、831,480,143.76元:，则留存收益调整为5233568070.75元。,万科负债筹资总体情况一览表（单位元）,07年实行新会计准则,长期借款图,2003年，公司开始对负债结构进行适当调整，合理增加长期借款。公司还自2003年下半年以来，积极开拓非银行的多元化融资渠道。,授信额度,2001年6月25日，万科与中国银行在深圳签订10亿元人民币授信额度总协议。2004年11月8日，万科与中国农业银行在北京饭店签署了银企合作协议，中国农业银行向本公司提供总金额为人民币46.9亿元的综合授信额度。同时，中国农业银行还核予本公司60亿元的楼宇按揭额度。2006年7月21日，万科集团与中国银行总行在北京签署了战略合作协议，中国银行总行授予万科集团人民币50亿的授信额度。2007年6月19日，万科企业与中国建设银行股份有限公司签署了战略合作协议，建总行授予万科集团人民币200亿的意向性授信额度。2009年，8月，万科与中国建设银行股份有限公司签署战略合作协议中国建设银行股份有限公司将为万科企业股份有限公司提供授信额度人民币500亿元,可转换公司债券,2002年6月，万科公司向社会公开发行1,500万张可转换公司债券（“万科转债”），每张面值100元，票面利率1.5，发行总额15亿元。万科转债在2002年12月13日至2003年4月23日期间可以转换为公司流通A股。可转债发行时的初始价格为每股人民币12.10元。截至2003年5月22日，万科转债累计转股29,586,656股，此时公司股本总额为676，899,970股。2004年4月30日，集团15亿元可转债全部顺利转股。可转债的成功发行有力支持了公司的规模扩张。,2004年9月，万科公司向社会公开发行可转换公司债券（“万科转2”），每张面值100元，发行总额19.9亿元。万科转2于2005年3月24日起可以转换为流通A股，截至2005年6月17日，“万科转2”累计转股336,220股，公司股本总额达2,273,964,091股。由于万科A股股票自2006年1月4日至2006年2月21日，连续28个交易日中累计20个交易日的收盘价格高于当期转股价的130%，满足了有关规定和万科企业股份有限公司可转换公司债券募集说明书相关约定。公司行使“万科转2”赎回权利，将截至2006年4月7日之前未转股的3,869,600元（38,696张）“万科转2”全部赎回。其余万科转2全部转为股份，公司的股本总额增为3,969,898,751股。,分析与评价,2002年下半年以来,深沪股市持续低迷,投资者缺乏其他的避险工具、套利品种,这种情况下可转债的市场魅力就更大。万科可转债以其一系列优质的特性在此情况下成为广大投资者回避市场风险、进行安全投资的一大亮点。2003年以来，国内房地产市场一直呈现约的高增长势头，公司需要进一步增加项目储备资源，为未来年持续发展打好基础。但是自国家推出鼓励土地市场的出售、拍卖政策后，万科面临着巨大的资金压力，存在着很大的资金缺口。于此同时公司应抓好市场机遇，运用已形成的跨地域经营管理模式和品牌优势，进一步扩大市场份额。在此背景下万科于2004年发行19.9亿元的可转债，可以说是一项适时的筹资政策，及时缓解了公司的资金压力。,公司债券,2008年9月18日起，万科公司590,000万元公司债券在深圳证券交易所挂牌交易，该期债券有担保品种债券（简称08万科G1，上市代码1120050)和无担保品种债券(简称08万科G2，上市代码112006)两类。,公司债券募集资金使用途径,15亿元用于偿还公司1年内到期的长期借款及短期借款,公司债券,剩余募集资金还用于补充公司流动资金，改善公司资金状况。,募集资金运用对万科财务状况的影响,(一)对负债结构的影响该期债券发行完成且根据募集资金运用计划予以执行后，万科合并报表的资产负债率水平将由2007年末的66.11%，略微增加至67.54%。长期负债占总负债的比例由变更前的26.30%，增加至33.02%。由于长期债权融资比例的有所提高，万科公司的债务结构将逐步得到改善，总体贷款成本将有所降低。(二)对短期偿债能力的影响该期债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，万科合并报表的流动比率及速动比率将分别由2007年末的1.96倍及0.59倍增加至2.11倍及0.71倍。万科公司流动比率和速动比率均有了较为明显的提高，流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升，短期偿债能力增强。,资金信托,定义：委托人将自己合法拥有的资金,委托信托公司按照约定的条件和目的,进行管理、运用和处分。房地产投资信托：受托人接受委托人的委托，将信托资金按照双方的约定，投资于房地产或房地产抵押贷款的信托。中小投资者通过房地产投资信托，以较小的资金投入间接获得了大规模房地产投资的利益。,万科使用资金信托历程,2002.12月，“万科东海岸集合资金信托”发行成功，集团尝试多元化融资渠道迈出了第一步。,2004年6月9日，万科与新华信托达成总额1.9995亿元的贷款协议，用于深圳十七英里项目的开发。,2005年4月28日，集团圆满完成“平安信托万科广州城市花园项目集合资金信托”和“平安信托万科广州南湖项目集合资金信托”。,第一步,第二步,第三步,第四步,第二步,第三步,第四步,第五步,2005年7月1日，集团圆满完成“北国投北京万科西山项目集合资金信托”，募集资金1.8亿元。,2006年3月20日，与深圳国投信托公司达成1.6亿元的贷款协议，用于万科朗润园集合资金信托计划。,分析以及启示,1.房地产信托资金发行的受益凭证可通过证券公司公开上市及流通，比房地产有限合伙方式更具流动性。2.投资者享有不必缴纳公司税项，享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件。在这一利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。3.信托可以为房地产开发企业开发项目的全过程提供融资服务，并且综合财务费用较低，因此房地产信托是增强企业融资能力的重要途径。4.万科在筹资渠道方面的创新不仅提高了公司的融资能力，同时也为广大的房地产企业提供了新的融资思路。将金融创新与筹资渠道的创新结合起来，充分利用金融创新产品来提高自身的融资能力是房地产企业发展的必由之路。,国际筹资债务筹资：,1,2004年4月，中山万科与国际房地产投资银行（HI）签订合作协议，由HI为中山万科城市风景花园项目提供总额不超过3500万美元的资金支持，项目回款之后，万科将以同业拆借利率再加几个点的利息赎回股权。,此次融资的载体万科中山公司是一家中外合资公司，由万科