房地产基础知识及法律法规.ppt

房地产基础知识，开始时，优秀的营销人员，不仅是销售，也是表现企业形象的窗口，优秀的营销顾问，必须具备专业知识，优秀的销售技术，强大的服务意识，坚强的意志力，行业要求等职业精神拥有专业知识是第一位的我们如果不比客人更专业的话，就不能让客人信服，向这个行业迈出第一步。 房地产的含义，房地产具体指土地、建筑物及其地面附着物，包括依赖物质实体和物质实体的权益。 又称房地产，是房地产和房地产的总称，两者具有包容性和不可分割性。 a )土地b )建筑物和地面附着物c )房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有产权衍生出的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典型权等。 房地产业和建筑业不同，房地产业指从事房地产开发、经营、管理和修理、装饰、服务等多项经济活动的高附加值综合产业，建筑业从事调查、设计、施工、安装、修理等生产过程，其生产结果是，建筑物和构筑物即房地产业为承包人，建筑业为承包人， 它不仅与建筑业有关，也有差异的房地产业为了生产和消费，属于提供各种服务的第三产业的建筑业属于重新加工初级产品的部门，是第二产业。 房地产住宅层数划分的规定，低层住宅为13层的多层住宅为46层的小高层住宅为7-11层的中高层住宅为12-16层的16层以上的高层住宅为40层以上(高100米)的超高层住宅，房地产类型，用途划分a )房地产b )商业房地产c )工业房地产e )农业房地产，房地产的使用年限是如何决定的？ 与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书用地，其土地使用年限按照国家规定。 1、居住地70年2、工业用地50年3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年4、商业、旅游、娱乐用地40年5、综合用地或其他用地50年。 一、基本规划用语、住宅用地：住宅建筑基础及其周围合理间隔内用地(包括住宅间绿地和住宅间小路)的总称。 建设设施：对应住宅规模和人口规模建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 间隔：前后两排房屋之间的距离是后部的房屋为了得到规定天数所需的日照量而保持的一定的间隔距离。 公共建设用地：适应居住人口规模建设、为居民服务和使用的各种设施用地，应包括建筑基础占地面积及其所属场所、绿地和建设停车场等。 例如托儿所、幼儿园、小学、中学、食品店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、街道委员会、派出所等用地。 二、住宅建筑材料分类，砖混结构钢筋混凝土结构，特征：砖混结构：这类房屋主要承重构件由砖、木组成。 其中纵向的承重部件，例如墙壁和柱子等是砖制造的，水平方向的承重部件的地板和屋顶等是木材制造的。 这种结构形式的房屋层数少，多用于单层房屋。 砖砌体：建筑墙、柱砖砌体，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土砌成，砖钢筋混凝土砌体。 该结构多用于层数少(六层以下)的民用建筑和小型工业现场，是目前广泛采用的结构形式。 钢筋混凝土结构：建筑的梁、柱、楼板和基础都是用钢筋混凝土建造的。 梁、地板、柱、基础构成有承重力的框架，因此也称为框架结构。 墙壁只起到围栏的作用，用砖砌成。 该结构用于高层住宅和大范围住宅建筑。 钢结构：建筑物的梁、柱、屋顶等承重构件由钢材制成，墙壁由砖或其他材料制成。 这种结构多用于大型工业建筑。框架结构剪力墙结构框架剪力墙结构、三、住宅按建筑结构分类、一、框架结构、框架结构：用钢筋混凝土浇筑承重梁和柱子，用隔墙组装用轻质板材填充的填充物(膨胀珍珠岩、浮石等)的住宅。 优点：可自由分割，构成柔性使用空间的缺点：抗震性能差，不适于家具配置和装修，四是按住宅建筑结构分类的，二是剪力墙结构，剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板代替框架结构的梁柱，用钢筋混凝土墙板承受来自垂直和水平力的结构。 特点：刚性大，空间整体性好，房内不露梁柱角，室内布置方便，使用方便。 高层住宅采用最广泛的结构形式，具有良好的抗战性能，缺点是结构严重。 3、框剪结构、框剪结构：框-剪力墙结构又称框剪结构，该结构在框剪结构中配置了一定数量的剪力墙，构成了灵活自由的使用空间，在满足不同建筑功能需求的同时，还具有充分的剪力墙，具有相当大的刚性。 特点：一般楼梯间和楼梯间为剪力墙，其馀为框架结构，多用于住宅大楼，方便居民换房。 目前，一般二十多层住宅都是框架剪力墙结构，对全剪力墙结构节约成本，方便居民使用。 但是，如果楼层太高，或者当地有特别的抗震要求的话，要使用全剪力墙结构和钢结构。 五、商店销售名词，楼花：首先来自香港，指尚未完成的建筑物。 期待房：从开发者取得商品房的预售许可证开始，到取得房地产证明书为止，销售的商品房称为期待房。 目前房间：消费者拥有购买时即可购买的商品房，即开发人员取得商品房竣工检验备案证明书的商品房。 标准水平：平面布局相同的住宅楼层。 毛坯房：住宅在交房时没有装饰，只完成了土建、水电等基本工程，地面是粗糙的混凝土地板，屋顶只涂灰，确保水和煤气管道。 复式商社：经济的住宅，在层高的楼层增设三明治，形成上下两层楼(1.2米的三明治)。 跳楼式商社：上、下二楼(二楼均为标准楼高)大楼、卧室、客厅、厕所、厨房等辅助用房，用户内的专用楼梯连接的房子。 错层的商社：户内大楼的高度不一致，错开的地方连着台阶。 商住住宅： soho (小型家庭办公室)住宅概念的扩展。 虽然属于住宅，但是办公大楼的许多硬件设施，特别是互联网功能发达，成为了可以一边居住一边办公的住宅形式。 联排别墅：从其原始意义上来说是乡村别墅，是指现在与城市连续建成的市民城市房屋。 俱乐部会所：以业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。 (游泳池、网球场、高尔夫馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡馆等服务设施。 以上一般向业主免费或以少量费用开放)。 外羽窗：房屋窗户呈矩形或梯形向屋外突出，窗户三面是玻璃，人们有更广阔的视野，通常感觉到更大的自然，窗边是低的，或者是落在地板上的窗户。 (面积计算方法)中空玻璃：传统的单玻璃窗创新，由于必须用两层以上的玻璃密封，在两层玻璃之间形成真空或气体(惰性气体)状态，故称为“中空玻璃”。 阳台：居民在室外活动、晾衣服、储藏衣物的空间。 阶梯：由于住宅的屋顶平台和建筑构造的需求，在其他楼层建造阳台，面积大，没有非封闭构造和屋顶，所以被称为阶梯。 大门：大门是进入大门的第一步，它是缓冲过渡的区域。 其作用是功能转移和居室隐私的增加。开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一面墙壁的定位轴线与另一面墙壁的定位轴线之间的实际距离，是自然之间的宽度，因此称为开间。 深度：住宅的长度是指深度，指从一座独立住宅或一座居住建筑内前壁的定位轴线到后壁的定位轴线的实际长度。 层高：从下层地面到上层地面上面的垂直尺寸。 净高度：从下层地板面到上层地板下面的垂线距离。 (净高=层高-床厚)、6、房屋面积用语、房屋使用面积(夹克内使用面积):住宅中以户为单位的户内可用空间面积、房屋使用面积按住宅内壁面的水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、厕所、室内通道、地下室、三明治、屋顶等面积。 房屋所有权面积：所有权人依法所有房屋的建筑面积。 住宅预测面积：主要根据施工图纸、实地调查和国家测量规范，预测未施工住宅面积的行为，是开发人员合法销售面积的依据(合同约定面积)。 住宅实测面积：商社竣工验收后，开发人员依照国家规定委托有测绘资格的住宅测绘机构实地测量、测绘、计算楼宇的面积，以开发人员和业主的法律依据，让业主处理门票、房地产费的最终依据(产权登记面积)。 套内阳台建筑面积：阳台地板外沿水平面投影意味全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。 套管内壁面积：商品房套管内使用空间周围的维护和承重墙面积。 封套内建筑面积=封套内使用面积-阳台建筑面积分配共同面积=建筑面积-封套内建筑面积建筑面积=商品房销售面积=封套内建筑面积分配共同建筑面积、七、建筑物的各比例建筑容积率=总建筑面积总用地面积建筑密度(建筑复盖率)=建筑基础总面积总用地面积100%绿化率=各种绿地总面积总用地面积100% (住宅项目绿化率在30%以上)面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积) 100%约定面积分配率：公共分配面积与建筑面积的和住宅率，实用率=用地内建筑面积的100%使用率=用地内使用面积的100%，8， 房地产开发五证二书名词解释，国有土地使用证 :证明土地用户向国家支付土地使用权转让款，在一定年限内获得国有土地使用权的法律证书。 建设用地规划许可证 :是建设部门向土地管理局申请征用、规划土地前，城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定证明书。 建设工程规划许可证 :市建工程符合城市规划要求的法律证书。 建设工程施工许可证 :项目开工前小组投标，施工小组具有施工资格，现场具有施工条件证明书。 商品房销售（预售）许可证 :有开发人员在投入方面达到国家要求，有条件地对外销售房屋的证明书。 住宅质量保证书 :对开发商销售的商品负责品质责任的法律文件。 说明住宅的结构、性能和各部分的类型、性能、标准等，并提出使用注意事项。九、商品房预售应符合什么条件，交付所有土地使用权转让金，取得土地使用权证书并持建设工程计划许可证和施工许可证，按照提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，确定工程进度和竣工交货日期，十、 商社目前销售应当符合哪些条件，现在销售商社的房地产开发企业要取得企业法人营业执照和房地产开发企业资格证明书， 通过持有土地使用许可文件的建设工程计划许可证和施工许可证的竣工验收后的拆迁安置已确定的供水、供电、燃气、通信等配套基础设施具备交货使用条件的物业管理方案已经落实。 十一、合同注册备案期间，我国房地产生产法规定，开发经营企业和承包人签订商社正式买卖合同后，自合同日起三十天内必须向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门注册备案手续。 十二、国有土地使用权是指国家作为土地所有者在一定期间内将国有土地使用权转让给使用者，土地使用者向国家支付土地使用权的行为。 目前我国土地使用权出让方式有招标、拍卖、挂牌和协商方式4种。 拍卖方式转让土地使用权，进行公开竞争价格、轮流报价，确定土地使用者。 商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营用地应当通过投标拍卖和招牌转让。 十三、国有土地分配、国有土地分配是国有土地使用权流转的特殊方式，国家的国有土地使用权免费转让给土地使用者，土地使用者按照一定程序提出申请，可以得到法定机关的许可，不需要向国家(政府)交付任何费用和租金。 根据住宅使用说明书第五十四条和土地管理法第二十三条的规定，以下用地的使用权确实是必要的，可以有计划地申请提供土地使用权。 1、国家机关用地和军事用地2、事业单位、国有部门职工居住用地3、城市基础设施用地和公用事业用地4、国家重点支持的能源、交通、水利等项目用地。 十四、集体土地包括什么范围？城镇土地是国家所有权。农村和城郊土地除法律规定的国家所有权外，农民集体所有权是住宅和自留地。自留山是农民集体所有权是集体经济组织对其所有土地行使占有、使用、收益和处置的权利集体土地征用是指国家需要建设，强制归属农村集体经济组织的土地收归国有。 十五、未成年人购买商品，未成年人(十八岁以下)可办理财产权所有证的18岁以下的未成年人没有完整的民事行为能力，不能独立进行民事行为和活动，应由监护人代理。 目的产权人未