第10讲+中国城市化与房地产.ppt

2020/5/30，1，讲座10:中国城市化与房地产，中国经济问题专题，经济管理学院周金成电子邮件：ZJC 198019 Blog :2020/5/30，2，最后但并非最不重要的一点是，所有医疗卫生服务都是“公共产品”(public goods)吗？同样，世界上没有“公共产品”，某些疾病的“消费”也不是排他性的。你如何理解新的医疗改革决定，即“政府提供基本医疗服务和公共卫生作为公共产品”？医学伦理和制度只通过加快开放、加快开放、调动资源，同时增加财政保障、增加医疗服务的保障、取消教育改革的行政管理以及学校的教学管理来限制医疗服务。”自由的理念，独立的精神”，2020/5/30，3，2020/5/30，4，1。城市化：世界的趋势和影响中国2，城市化和经济移民自由，创业和就业自由，贸易自由3，城市化政策的选择，第一节中国城市化，2020/5/30，5，来源：中国地理学会科普教育网，见，1。城市化：趋势和影响。2020/5/30，6，中国与世界城市化水平的比较，日本，中国，西欧1000年北美3.00.015002.93.86.1182012 . 33 . 812 . 316 . 04 . 431 . 01700荷兰33.6，比利时23.9，意大利14.7，英格兰和威尔士13.31800荷兰28.8，英格兰和威尔士201983年，温州桥头镇全国纽扣市场从1980年到2000年扩大了200倍，深圳扩大了200多倍。2004年，从1978年到1999年，广东省乐从镇每天有10万人。中国新增473个城市(区对市、县对市)。在2006年，高密度的香港观察到有3000万人口的“大东京都会区”。1800年，世界上最大的100个城市的平均人口为20万。1950年，最大的100个城市的平均人口为210万，而1990年为500万(人类住区中心，1996年)；1970年，世界上有163个人口超过100万的城市，2000年有350个这样的城市(世界银行，2000年)。2009年，莫斯科：“俄罗斯80%的国内生产总值集中在这里”。城市化与经济增长密切相关。1970-1995，2020/5/30，9，进一步思考为什么经济活动集中在城市地区，那里的土地价格比50公里以外高50-100倍？为什么许多人涌向拥挤、昂贵、空气质量差和压力大的城市生活？市场、城镇、城市、大都市、经济和金融中心等资源高度集中和积累的原因是什么？城市化的利益和成本包括总需求、劳动分工的深度、规模经济、信息和知识传播的拥挤、区位成本、生活成本和生活质量等影响城市化进程的系统变量。想想城市化，2020/5/30，10、2。城市化和经济自由。约翰劳(1620-1674)作为人口统计学的先驱，在分析和比较17世纪伦敦的洗礼和葬礼数据时，发现葬礼人数较多，并且发现每年从乡村和小城镇到伦敦的净移民为6000人。作为交叉询问，他还分析了南安普敦附近的一个小镇的数据，发现在过去的90年里，这个小镇的人口增加了1059人，其中300人留在原地，400人移民到美国，300-400人移民到伦敦(麦迪逊，2009，第7页)。AlanMacfarlane的解释，2020/5/30，11，城市化和经济自由(1)，迁徙自由和土地归还的传统(连根拔起和落叶归根)，1959-1961年对1950年中华人民共和国1954年宪法的实践的逆转，2000万人在身份、户籍、食物和单位方面返回家园的严格限制，以及20世纪60年代和70年代中国城市化的停滞；城乡隔离体制下的“五七条道路”，“工、农、学”的理想，1978年后放松对农民进城务工经商的控制，中国的城市化，2020/5/30，12，国有企业自主创业、自主择业的区位选择：个体经营、私营企业、海南的外资、深圳的中关村，以及令人羡慕的免费食品供应(从“允许自带食品进入城镇”开始)交易配给制与流动人口租房的可能性。村庄在城市、城乡结合部和小型房产中的历史作用。2020/5/30，13，第三，城市化政策的选择，城市化政策：严格控制大城市，适度发展中等城市，大力发展小城镇；小城镇，大问题“城市化”还是“城市化”？如何理解“工业化先行，城市化滞后”？如何理解“特大城市”的作用？如何理解“发展中的城市疾病”？2020/5/30，14，来源：李，(2008)，p271。特大城市(人口超过100万)占城市人口，2020/5/30，15，2005年中国城市生产力和人均土地利用，资料来源：李，(2008)，p270，272页，2020/5/30，16，城市化路线：日美？日本人均只有美国平原面积的3%，并且已经完成了工业化、城市化和现代化。美国：全国范围内的分工结构，公路和铁路与日本的联系：大都市地区的分工结构，以及高速轨道交通大都市地区之间的经济流通和运输都很小，仅占总货运量的1.5%(1979)；绝大多数货物都是在大都市地区运输的。在1980年，当时日本所有货物的平均距离只有73公里，总货运量只有5000万吨公里，国内生产总值为1.4万亿美元，而日本的总货运量只有中国的38%，货运量还不到中国的9%。因为中国也是一个美国式的国家分工，长途运输有大量的货物。(见王建，2009，第282-284页)，2020/5/30，17，20世纪50年代日本东京大都市区正式提出“大都市区”的定义。在1960年，规定“如果中央政府指定一个中心城市，或者一个人口超过100万的城市和一个人口超过50万的邻近城市，从周边地区到中心城市的交通流量不低于其人口的15%，大城市之间的物质运输量不超过总运输量的25%。”据此，日本被划分为八大都市圈，包括首都圈和近畿圈。东京大都市区为中心，80公里范围内有东京都市区、琦玉县、千叶县和神奈川县。东京大都市区总面积13400平方公里，占全国面积的3.5%。人口为3400万，占全国人口的27%。国内生产总值占日本总量的三分之一。城市化水平已经达到80%以上。世界上最密集的轨道交通网络支撑着整个东京都会区。地铁和有轨电车，即电动火车，是大多数人每天依赖的交通工具。快速和准时的轨道交通可以带你去大都市的每个角落。整个东京都会区都整合在这些轨道上。铁路运输运送人，而港口和码头运送物流。与可以被视为城市整合模式的轨道交通相比，东京大都市区的港口整合仍然是日本人心目中划时代的梦想。2007年，他视察了东京新的“三维都市圈”。结论：并不是不需要大城市，而是存在着大城市的能力建设、治理和管理问题！改革开放政策扩大了经济自由，促进了中国的城市化，并在未来的挑战中推动了国民经济的快速增长。然而，它面临着三个失衡：大量移民从农村涌入城市，基础设施和公共服务严重短缺；城乡隔离造成的后遗症依然存在。管理大城市的理念和经验不足，人才匮乏。第二部分：房地产与中国经济发展。第一部分：房地产泡沫的历史回顾。第二部分：中国房地产现状。第三部分：房地产价格飙升的原因分析。第四部分：想法和预测。第二部分：2020/5/30，20，2020/5/30，21，1:房地产泡沫的历史回顾。20世纪20年代美国佛罗里达州的房地产泡沫，90年代日本的房地产泡沫，亚洲金融危机，东南亚国家和香港等地的房地产泡沫，90年代海南和北海的房地产泡沫，美国的“次贷”危机，“迪拜危机”，2020/5/30，22，美国的次贷危机和利率政策，2020/5/30，23， 泡沫是一样的：房地产是一把双刃剑，“天使”和“魔鬼”，2020/5/30，25，中国房地产现状，2020/5/30，26，房地产对经济的拉动作用。 每年，它可以带动国民经济增长1.51-2个百分点。住宅建设增长10个百分点，就能带动国民生产总值增长1个百分点。每投资100元可以创造相关行业的消费需求170至220元。每销售100元就能带动其他商品销售130至150元。每100人就业，每200人在相关行业就业。2020/5/30，27，房价收入比是指房价与城镇家庭年收入的比率，在3-6倍之间是一个合理的范围。2009年，中国城镇家庭人均总收入为18858元，全国商品房交易价格为4695元/平方米。对于一个三口之家，房价与收入之比为7.46，2020/5/30，28，房租与销售额之比是指每平方米使用面积月租金与每平方米建筑面积房价之比。在国际上，用来衡量一个地区良好房地产表现的租售比通常被定义为1: 200。上海、北京、广州和深圳等城市的租售比达到并超过1: 400。中西部地区的长沙、武汉、合肥、成都、Xi、重庆、昆明等城市的租售比分别达到1: 300和2020/5/30，29。从2004年起，全国商品房平均价格上涨了10%以上。全国商品房交易价格从2000年的2112元/平方米上涨到2009年的4695元/平方米，涨幅为222%。2020/5/30，30，商品房销售占同期国内生产总值的比重，2020/5/30，31，房地产贷款占贷款总额的比重，2000年房地产贷款占贷款总额的13.3亿元，2009年金融机构新增本外币贷款9.4万亿元，其中房地产开发贷款新增5764亿元，个人消费住房贷款新增1.4万亿元。这两笔贷款占2020年5月30日全年金融机构新增本币和外币贷款的21%以上。空置率是指在一定时间内空置房屋面积占总房屋面积的比例。5%-10%是合理区域，10%-20%是危险区域，20%以上是商品房严重积压的区域。2007年、2008年和2009年，商品房空置率远远超过4% 11%的警戒线。房地产业已经深深植根于中国经济的绝大多数毛细血管中，它不仅是经济繁荣的动态象征，也是经济畸形的最大标志。2020/5/30，34，3。分析房价飙升的原因，房地产调控“随上涨而调整”，2020/5/30，35，中国房地产市场调控，2020/5/30，36，2020/5/30，37，土地财政，2020/5/30，38，2020/5/30，39，房地产市场的垄断，一是地方政府对土地的垄断。第二个是房地产开发垄断中国是世界上为数不多的国家。人们不能自己购买土地建造房屋。这必须通过房地产开发商的投标来完成。人为的订单使得房地产开发和地方政府形成了牢不可破的垄断实体。既然是垄断，价格自然会上涨。2020/5/30，40，腐败，房地产利益集团(地方政府，行业主管部门和行业组织，开发商)，2020/5/30，41，信贷扩张，银行资金作为推高房价的强大动力，在中国房价连续几年上涨中，发挥了不可替代的作用。开发商绑架了银行，2020/5/30，42，心理预期，由于非弹性供给和需求的增长，直接引发了人们对房价上涨的预期，从而增加了房地产投资。房价越高，人们的购买欲望越强，导致“恐慌性需求”现象。2020/5/30，43，社会保障住房投资不足，政府保障职能缺失，一方面使得廉租房和廉租房资源更加稀缺，加剧了住房供应结构的不合理；另一方面，市场对住房的需求被人为增加，推高了房价。中日房地产崩盘比较，中国的房地产崩盘？2020年5月30日在中国经济增长的三节车厢中，有两节车厢与房地产有关。首先是投资。房地产投资约占中国固定资产投资的25%。拯救房地产市场至少可以节省1/4的投资马力。第二，消费方面，房地产消费往往数以百万计，与财政补贴相比，农民购买家用电器，购买一套公寓是更大的拉力。现在全国有多少实体经济从他们的原始项目中赚钱？长期以来，有报道称美的集团和格力集团也转向房地产赚钱。他们的家用电器现在不能赚钱。只有通过房地产投机，他们才能赚很多钱。谁有想法创造一个实体经济？此外，股市已经走过了20年，目前的指数仍然只有2600多点？这是什么概念？如果超过30%的股票市场能够稳定盈利，那么实体经济和虚拟经济将是正常的。如果中国的经济不能被正确地引导到实体经济和股票市场，并且两个轮子可以转动，中国的经济将会越来越差。2020/5/30，47，4，想法和预测，2020/5/30，48，经济结构调整，2020/5/30，49，切断地方政府对房地产的依赖，2020/5/30，50，改善土地供应系统，2020/5/30，51，调整信贷政策，2020/5/30，52，加快建立住房保障系统，2020/5/330随着世界经济的明显复苏和外部因素对人民币升值压力的加大，外资进入房地产几乎已成事实。热钱正在飙升，必将推高资产价格，房价上涨的压力将持续。2020/5/30，58，热钱流入中国的估计：中国社会科学院世界经济与政治研究所张明博士发布的最新报告警告说，从2003年到2008年第一季度，累计流入中国的热钱达17，542亿美元(约136，828亿人民币)，相当于2008年3月底中国外汇储备余额的104%左右！从2003年到2008