新形势下的房产测绘.ppt

新形势下的房产测绘,广州市房地产测绘院刘武2016年1月,主要内容,一、房产测量概述,二、房产测量成果的三种图,三、房产面积测算,四、房屋共有建筑面积的分摊计算,不动产：是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。登记职责，做到“四统一”：登记机构登记簿册登记依据信息平台行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。,不动产统一登记对房产测绘的影响,前言,不动产登记暂行条例第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。,不动产登记暂行条例第八条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。例如：广州的国有地表房屋的不动产编码：440103017006GB00030F00220002。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。不动产登记簿应当记载以下事项：其中一条：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。,不动产测绘对房产测绘地位的影响,房屋开发后期管理：,房屋面积测量成果的用途,面积预测,销售许可,房屋销售,抵押贷款,面积实测,合同结算,物业、税费,办理权证,城市规划,维修基金,政府决策,二、房产测量技术标准沿革,房屋测量技术标准的改革发展,1、国家经委建筑面积计算规则（1982）经基设字58号（1）计算建筑面积的范围（20条）（2）不计算建筑面积的范围（8条）2、房产测量规范CH5001-91（1）计算建筑面积的范围（11条）（2）计算一半建筑面积的范围（3条）（3）不计算建筑面积的范围（4条）（4）共有共用面积分摊原则（2条）3、建设部“关于印发商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则（试行）的通知”建房【1995】517号（1）商品房销售以建筑面积为计算单位（2）明确套内面积、公用建筑面积的概念和计算方法,4、房产测量规范GB/T17986-2000（1）计算建筑面积的范围（15条）（2）计算一半建筑面积的范围（5条）（3）不计算建筑面积的范围（10条）（4）共有共用面积分摊原则（2条）5、建设部“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”建住房【2002】74号（1）房屋权属附图中应注明的信息要素（2）涉及有关建筑面积计算问题11条6、地方细则或规范建住房【2000】166号“关于认真贯彻执行房产测量规范，加强房产测绘管理的通知”要求：“各省、自治区建设厅（建委），直辖市房地产管理局，可遵循房产测量规范的基本原则，制定本地、本城市的实施细则或技术规程”。,（1)房产测量规范GB/T17986-2000（2）建住房【2002】74号“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”（3）地方技术规范：（广州）地下空间产权测绘技术规范DBJ440100/T149-2012房屋面积测算规范DBJ440100/T204-2014,1、现行的房产测量执行的技术标准,2、房屋面积测量依据,（1）政府文件（2）技术设计书（3）会议纪要（4）设计图、职能部门审核文件等,3、两类建筑面积计算规范,房产测量规范(GB/T17986-2000）,对比,建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2013）,两规范标准的比较,定义：为测定和调查房屋、土地的自然状况与权属状况的专业测绘，简称房产测量。,一、房产测量概述,房产测绘是一项政策性、技术性很强的专业测绘，尤其是房产面积的测算，直接关系着千家万户的利益。房产测绘从业人员，除了具备房屋面积测算的技能外，还必须熟悉和掌握规划、土地、房产交易、权属登记、房屋设计、物业管理、人防、消防等相关行业的法律、法规和规定。房产测绘行业，通过测绘手段，为房产管理提供技术支撑，维护产权人的合法权益。,房产测量目的和任务：采集和表述房屋及房屋用地的有关信息，为房地产管理，尤其是为房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的成果资料。同时也为房地产开发、征收锐费、城镇规划以及市政工程的建设和管理提供必不可少的基础资料。,房产测量作用：有法律、财政经济及社会服务三方面的作用：为房产登记、交易、评估、抵押、仲裁、诉讼、产权、产籍、产业的管理，房产开发、房屋拆迁、征收房地产税费以及城镇规划设施等提供必要的图件、数据、资料。,1、基础测量：控制测量地籍数据测量2、项目测量：商品房测量存量房测量公、私房测量征审测量地籍勘界,房产测量的内容：,二、房产测量成果的三种图,1、房产分幅平面图,2、房产分丘（宗）平面图,3、房屋分层分户平面图,房产分幅平面图（又称房产地籍图）,（1）按照房产测量规范的要求进行施测的，并全面反映土地及其房屋的位置、权属、界址状况、楼层结构以及与房地产管理有关的地形要素。如铁路、道路、桥梁、水系、城墙等地物。,（2）是核发房地产证及房地产管理的基础图件，是分丘图和分户图的基础图。为了管理的方便，以图幅为单位，在每一权属界线所封闭的地块上按房产测量规范规定编上丘号（地号）。,（3）城镇建成区的分幅图一般采用1:500比例尺，图幅大小一般采用50cm50cm的正方形分幅。在广州采用40cm50cm的距形分幅。,放大,房产分丘（宗）平面图,是以产权人（单位）的房屋、用地的权属使用范围为单位所测量的平面图，它反映房地的座落位置、权属界址、四邻关系、边长、楼层结构、地号、用地面积、建筑面积等要素。是分幅图的局部图。,房屋分层分户平面图,一栋房屋有多个产权人，为更好地反映其权属情况而特制的平面图，除表示房地产分户平面图的内容外，它还详细反映每户单元的面积大小部位，以及梯间、走廊等公用设施的使用情况。是在分丘图基础上绘制的细部图。,三、房产面积测算,（一）房产面积测算的一般规定（二）房屋建筑面积测算的有关规定（三）用地面积测算（四）房产测量的精度要求（五）房地产面积计算举例,（一）房产面积测算的一般规定,1.房产面积测算的内容2.房屋的建筑面积3.房屋的使用面积4.房屋的产权面积5.房屋的共有建筑面积6.面积测算的要求7.房屋的结构分类,1、房产面积测算的内容,房产面积测算是指房产水平面积测算，具体分为：房屋面积、用地面积测算两类。房屋面积测算：房屋建筑面积、房屋使用面积、共有建筑面积、产权面积等各项测算。房屋用地面积测算：房屋独立使用土地面积与共有土地面积测算等。,2、房屋的建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑，并且有实际使用功能。,成套房屋的套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积是由三部分组成的：（1）套内房屋房屋的使用面积；（2）套内墙体面积；（3）套内阳台建筑面积。,3、房屋的产权面积房屋产权面积指业权人（或单位）依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。,4、房屋的共有建筑面积,房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。,5、房产面积测算的要求,各类面积必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。面积以平方米为单位，取至0.01m2。,6、房屋的结构分类房屋建筑结构的分类，按房屋的梁、柱、墙等承重结构的建筑材料来划定的结构分类，共分为六类。分别用英文字母、D、作代号表示。在代号的右下方用阿拉伯数字表示楼房的自然层数。,1)钢结构：承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构，以字母表示。2)钢、钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的，以字母表示。3)钢筋混凝土结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的，以字母表示。,4)混合结构：承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的，以字母表示。5)砖木结构：承重的主要构件是用砖、木材建造的。以字母表示。6)简易结构：指木屋或用木柱等简易材料承重板墙或无墙的简易房屋，以字母表示。,（二）房屋建筑面积测算的有关规定,计算建筑面积的房屋应具备五个条件：1.具有上盖或屋顶；2.必须有墙、柱、栏杆等维护物；3.结构牢固的永久性建筑物；4.层高（屋顶面至屋地板面的垂直距离）在2.20m及2.20m以上；5.可作为人类生产、生活的场所。,1.计算全部建筑面积的范围永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积。多层房屋按各层建筑面积的总和计算（层高低于2.20m的房屋不能计入建筑面积，房屋层高远远大于2.20m的，也只能按一层计算）。,单层房屋,房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部分计算建筑面积。,穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。,大厅1,大厅2,回廊,楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。,房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。,计算：X1=D1x(H高-2.20)/(H高-H低1)X2=D2x(H高-2.20)/(H高-H低2)有效建筑面积=（X1+X2）xD3,斜面结构房屋的面积计算,天面电梯机房,飘（挑）楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。,飘（挑）楼,全封闭的阳台,飘窗台高度在2.20米以上的按其外围水平投影面积计算。,属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。,与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。,房屋间永久性封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。,地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的,按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。,地下室,半地下室,地下室、半地下室相应出入口,有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。,有柱门廊,门斗,玻璃幕墙、金属幕墙等作为房屋外墙的，按幕墙外围水平投影面积计算；既有主墙，又有幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算，各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。,玻璃幕墙,车棚、货棚等,属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。,非垂直墙体对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。,与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的变形缝（伸缩缝、沉降缝），计算建筑面积。,未封闭的阳台、无柱走廊（挑廊），按其围护结构水平投影面积的一半计算。,2.计算一半建筑面积的范围,不封闭阳台,无柱走廊（挑廊）,不规则围护物阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。（如下图所示）,独立柱、单排柱,独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖的水平投影面积的一半计算。,无顶盖的室外楼梯按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。（说明：无顶盖的室外楼梯，顶层按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积，其它层当上层楼梯设计为其顶盖且可以完全遮盖的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。）,室外楼梯,架空通廊,有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。,层高小于2.20m以下的阁楼、夹层、插层、设备层、地下室和半地下室。,3.不计算建筑面积的范围,突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。,无柱雨篷,天面上的花园,房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。,建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。,平台,骑楼,骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。,过街楼,路面作为顶盖建造的房屋,利用引桥、高架路、高架桥等路面作为顶盖建造的房屋。,活动房屋等,活动房屋、临时房屋、简易房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。,临街楼房、飘楼、无柱走廊下的底层作为公共道路、街巷通行的，均不计算建筑面积。楼梯下方的空间，楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。与室内不相通的类似于阳台、飘楼、无柱走廊的建筑，不计算建筑面积。,（三）用地面积测算,用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。,无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地。,间距地,不计入丘内用地面积范围,市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地。公共使用的河涌、水沟、排污沟。已经征用、划拨或者属于原房地产记载的范围，经过规划部门核定需要作为市政建设的用地。其他按规定不计入用地的面积。,（四）房产测量的精度要求1.房产测量的精度指标与限差以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。2.房产平面控制测量的基本精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025m。,3.房产界址点精度要求备注：间距超过50m的相邻界址点的间距误差也不超过此表的规定。,间距未超过50m的相邻界址点的间距误差不超过下式计算结果：D=式中：相应等级界址点的点位中误差，单位：m；D相邻界址点间的距离，单位：m；D界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，单位：m；,4.面积限差公式其中：S表示面积S表示面积限差,（五）房地产面积计算举例,1.有一栋三层半钢筋混凝土结构的房屋，各边尺寸丈量结果已注记在图中，试计算该栋房屋的用地面积，建基面积及总建筑面积。,计算：A4:5.81x9.01=52.3481A3:4.53x9.12=41.3136骑楼A3:3.12x9.12=28.4544飘楼A3:2.13x9.01=19.1913不封闭阳台2:1.41x3.41=4.8081余地:3.31x9.01=29.8231用地面积:52.3481+41.3136+28.4544+29.8231=151.9392建筑基地面积:151.9392-29.8231=122.1161总建筑面积:52.3481x4+41.3136x3+28.4544x2+19.1913x3+(4.8081x2)x0.5=452.6240单位:长度m、面积m2。,记住：骑楼底层：计算用地、建基面积，不计算建筑面积。过街楼底层：不计算用地、建基面积和建筑面积。,用地面积指产权人使用土地的范围。建基面积即房屋建筑基底面积。总建筑面积指各层建筑面积的总和。,层高是指地面到楼面、楼面到楼面、楼面到屋面之间的垂直距离。自然层房屋层数是指房屋的自然层数。,2.有一双隅二层房屋，第二层有一阁楼，试按照图中所示尺寸，计算阁楼的有效建筑面积，并计算该房屋的用地面积、建筑基地面积及总建筑面积。,计算：X1=5.12x(3.76-2.20)/(3.76-1.84)=4.16X2=6.26x(3.76-2.20)/(3.76-1.94)=5.37阁楼有效建筑面积：（4.16+5.37）X6.86=65.3758用地面积、建筑基地面积：C2：11.38X6.86=78.0668总建筑面积：78.0668X2+65.3758=221.5094单位：长度m，面积m2。,四、房屋共有建筑面积的分摊计算,（一）共有面积的分摊原则（二）共有建筑面积的分摊内容（三）共有建筑面积的分摊方法（四）分摊范围（地标细化）（五）分摊步骤（地标细化）（六）总体分摊方式（地标细化）（七）功能区划分与局部分摊方式（地标细化）,共有面积产生的原因：,同一房屋、用地有两个以上权属单元，共同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会出现共有面积的分摊计算。,（一）共有面积的分摊原则1）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。2）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行计算分摊。套(单元)的分摊面积等于面积分摊系数乘以参加分摊的套(单元)建筑面积；面积分摊系数等于应分摊面积总和除以参加分摊的各套(单元)建筑面积总和。,共有面积按相关面积比例分摊的计算公式：Si=K.SiK=Sisi式中：K-为面积的分摊系数Si-为各单元参加分摊的建筑面积，m2；Si-为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；Si-为应分摊的共有建筑面积，m2；Si-为应分摊的共有面积总和，m2；Si-为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。,（二）共有建筑面积的分摊内容,共有建筑面积：楼房不可缺少的辅助建筑面积，为各权属单元提供服务，由各权属单元按建筑面积比例分摊。但有些面积由权属单元分摊不合理，因而亦存在不应分摊的共有建筑面积。,1）应分摊的共有建筑面积,包括：(1)楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、公共走廊、公共门厅、公共大厅、变电房、水泵房、水箱间、值班警卫房、专用设备房、为整幢大楼服务的公共用房等。,(2)套（单元）与共有建筑面积之间分隔墙,以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积应列入共有建筑面积进行分摊。墙体的分类：自有墙、共有墙和借墙。,2）不应分摊的共有建筑面积,包括：(1)作为人防工程的地下室、避难室（层）；(2)用作公共休憩、绿化等场所的架空层；(3)大楼内的机动、非机动车库；(4)为建筑造型而建，但无实用功能的建筑面积；(5)违章建的公共建筑面积;(6)不应分摊的共有建筑面积，若使用到其他功能的共有建筑面积时，需按其建筑面积比例参与分摊。,（三）共有建筑面积的分摊方法,1、应分摊的共有建筑面积一般可分为三大类：,(1)幢共有建筑面积：(2)功能共有建筑面积：(3)本层共有建筑面积：,2、住宅楼共有建筑面积的分摊,住宅楼以幢为单元，按前述公式，根据本幢楼房的各项共有建筑面积和与各套内建筑面积和，求得分摊系数，然后计算房屋各套分摊所得的共有建筑面积。分摊系数=本幢应分摊共有建筑面积和本幢各套内建筑面积和某套分摊所得共有建筑面积=分摊系数乘某套内建筑面积。,3、商住楼共有建筑面积分摊,商住楼共有建筑面积的分摊：（1）根据住宅和商业各自的建筑面积（包括本功能的共有建筑面积）分摊全幢的共有建筑面积，住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积；（2）将住宅和商业部分所得的分摊面积再各自进行分摊。,住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依前述公式，按各套的建筑面积比例，分摊计算各套房屋的分摊面积。,商业部分：将分摊得到幢的共有建筑面积，加上商业部分本身功能的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内的各套内建筑面积按比例分摊至各套，得出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。,上述用公式表示如下：,(1)幢共有建筑面积分摊：幢分摊系数K幢幢应分摊共有建筑面积i（幢）住宅、商业参加分摊的建筑面积和Si（住）+Si（商）住宅部分得分摊面积s住=K幢si（住）商业部分得分摊面积s商=K幢si（商）,=,(2)住宅部分共有建筑面积分摊,分摊系数：K住=住宅本身功能共有建筑面积i（住）+s住住宅参予分摊各套总的建筑面积Si（住）住宅套得分摊面积si（套）=K住Si（套）,(3)商业部分共有建筑面积分摊,分摊系数K商=商业本身功能共有建筑面积i（商）+s商商业各层参予分摊总的建筑面积Si（层）层得分摊面积si（层）=K商Si（层）层分摊系数K层=层共有建筑面积i（层）+Si（层）参予分摊的各套内面积和Si（套）套得分摊面积Si（套）=K层Si（套）,4、多功能综合楼共有建筑面积的分摊，按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。,（四）分摊范围（地标细化）,地方规范7.2.3.1规定：下列设施不计入应分摊共有建筑面积，如在幢内设置的应分摊所在幢相关应分摊的共有建筑面积：（1）作为人防工程的建筑面积；（2）独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚；（3）位于首层、顶层或裙楼顶层设置，用于公共休息和通行的亭、走廊、塔、绿化和停车的公共建筑空间；（4）避难层、避难间、转换层、电信机房、联通机房、网络机房、人防通信、警报工作间；（5）用作公共事业的市政建设的建筑物；（6）作为配套公共服务设施移交项目：1）医疗设施：社区卫生服务中心、残疾人康复服务中心等；2）行政管理设施：街道办事处、社区服务中心、派出所等警务用房、消防站、社区居委会等；3）邮政及市政公用设施：公交站场、垃圾压缩站、公共厕所、环境卫生站、邮政所等；4）市场经营设施：肉菜市场等；（7）建设工程规划许可证附图或建设工程规划验收合格证附图等规划报建、验收审批资料中列为公共服务设施的项目。,地方规范7.2.3.2规定：下列设施不计入应分摊共有建筑面积，不分摊所在幢相关的共有建筑面积：（1）穿过房屋首层的消防通道；（2）为地铁服务的通风井、地铁商铺、地铁出入口等；（3）公共设施内形成的封闭空间；（4）作为配套公共服务设施移交项目：1）市政公用设施：110KV变电站、220KV变电站；2）教育设施：中学、小学。,（五）分摊步骤（地标细化）,具体分摊步骤如下：（1）确定一幢房屋共有建筑面积的范围和名称；（2）对共有建筑面积进行分类，确定应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积；（3）按使用功能划分功能区；（4）按共有建筑面积的服务范围自上而下、由整体到局部的顺序，即按幢共有建筑面积、功能区间共有建筑面积、功能区共有建筑面积、层间共有建筑面积、层内共