房产中介法律知识及案例分享8.11.ppt

房地产中介法律知识与案例共享，版权不受侵犯，各加盟店应自主经营，合肥地区分公司法律事务，合理规避风险，巧妙化解纠纷，树立专家形象，中介法律知识的重要性，为什么需要开展房地产法律知识培训，1、具有经纪业务法律知识的合格经纪人，2、掌握房地产经纪业务相关法律、住房公积金管理法规的优秀经纪人， 物业管理条例、城市房地产开发管理条例、房地产广告发布暂行条例、城市房地产中介服务管理条例、城市房地产权属档案管理办法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、城市房地产抵押管理办法、城市房地产管理法、房屋登记办法、民法通则、合同法、公司法、物权法、广告法等。宪法、中介术语的定义、房地产中介服务：房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。房地产经纪：房地产经纪机构和房地产经纪人为客户提供房地产经纪、代理和其他服务，收取佣金，以方便房地产交易。委托协议：指委托人与房地产中介机构约定房地产中介机构提供专业服务，以方便委托人与第三方进行房地产交易的合同。独家代理：指客户只委托一家房地产中介机构办理房地产交易。一、出售房屋，不得擅自委托(委托指代理人为委托人的利益，必要时将部分或全部代理事项委托给第三人实施的行为，也称“再代理”，受托人称为“再代理人”。(一)夫妻共有房屋所有权第十七条夫妻在婚姻存续期间取得的下列财产归夫妻共有： (一)工资和奖金；(二)生产经营收入。(三)知识产权收入；(四)继承或者赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外。(五)其他应当归共同所有的财产。丈夫和妻子有平等的权利处置共同拥有的财产。第十八条有下列情形之一的，属于配偶一方的财产： (一)配偶一方的婚前财产；(二)医疗费用、残疾人生活补助和一方因身体伤害取得的其他费用；(3)在遗嘱或赠与合同中确定仅属于丈夫或妻子的财产；(四)一方专用的生活用品；(五)属于一方的其他财产。第十九条夫妻可以约定婚姻期间所得的财产和婚前财产归自己所有，共同所有或者部分归自己所有，部分归共同所有。该协议应采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻之间关于婚姻期间获得的财产和婚前财产的协议对双方都有约束力。如果丈夫和妻子同意拥有婚姻期间获得的财产，如果第三方知道该协议，丈夫或妻子拥有的财产将用于清偿丈夫或妻子的债务。第八条父母一方婚后购买的房地产，其产权登记在投资者子女名下，可视为给子女一方的礼物，并视为配偶一方的个人财产。如果双方父母购买的房地产的产权登记在一方名下，则该房地产可被视为按照父母的出资份额分享，但有证据证明向一方捐赠的除外。第十一条夫妻婚前签订房地产买卖合同，用个人财产支付首付款，并在银行贷款，婚后房地产以首付款人名义登记的，该房地产可确认为离婚时房地产所有人的个人财产，以及未偿还的贷款部分第十二条未经对方同意，一方出卖登记在一方名下的夫妻共有的房屋，第三人善意购买该房屋，支付合理对价并办理登记手续，另一方要求收回该房屋的，人民法院不予支持，但该房屋是该家庭共同生活所必需的除外。夫妻一方擅自处分共有房屋，给另一方造成损失的，另一方有权在离婚时要求赔偿损失。第十三条婚姻关系存续期间，双方使用夫妻共同财产，以父母一方的名义投资购买已参加房改的房屋。如果另一方主张离婚时按照夫妻共同财产分割房屋，人民法院不予支持。离婚时，购房投资可视为双方的债权。(二)家庭所有的房屋所有权家庭所有的房屋由家庭成员通过集体劳动建造或者接受赠与取得。家庭共有的房屋在分割前不得分割。注：房屋共有人对房屋享有平等权利。房屋所有权的行使应当经全体共有人同意。如果不能达成一致，应遵循大多数共有人的意见。个人共有人不允许拥有房子的专有所有权。对于共有房屋的处置，尤其需要所有共有人表达相同的意思。个人共有人对共有房屋的处分无效。合肥市特殊规定，(1)学校办公区和教学区内的房屋；(二)违反房改政策规定购买住房或者以低于房改政策规定的价格购买住房而不按照规定的价格购买住房的；(三)房屋面积超过省人民政府规定的控制标准，或者违反规定使用公款超标准装修，且超标准部分房屋未按规定返还或者补足房价款和装修费用的；(四)已被确定为拆迁范围内的房屋；(五)未经抵押权人书面同意，产权有争议或者共有人不同意出售房屋的；(六)上市出售住房后形成新的住房困难的；(七)擅自改变房屋使用性质的；(八)其他依法不得上市交易的房屋。本条前款第(一)项所列已购公有住房确需上市交易的，应当征得原产权单位的书面同意。原产权单位在同等条件下有优先购买、交换和租赁的权利。(1)转租(1)经出租人同意(2)出租人承租人(转租人)转租人不得改变房屋内部结构单独出租(最高法院就婚姻法司法解释征求意见)。在市场上分割房屋的行为被明确禁止，分割和出租的最高罚款为3万元。)，房屋登记，房屋所有权证是房屋权利的合法凭证，房屋登记程序：申请受理审查登记备案证明权属登记类别：初始登记、转移登记变更登记、注销登记更正登记、异议登记抵押登记等。新登记方式的特点，以“房地产证”为准以“登记簿”为准已登记的共有财产强制登记共同申请预登记的公共财产登记。预先登记的未成年人登记查询和调查系统。中介公司面临无法收取佣金的风险，并面临买方索赔诉讼的风险。连带责任合同法第425条：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。中介公司的信誉降低(品牌受损)。法律部门建议在此过程中及时收取佣金，并落实佣金确认的补救措施：安抚客户，恢复客户信心，协助受害方向过错方追偿损失(追偿)，追偿佣金或合理费用。房地产中介机构和房地产经纪人不得从事下列行为： (一)捏造、散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通，囤积居奇，操纵市场价格；(二)向交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，赚取低价与高价的差价；(三)以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，引诱消费者进行交易或者强迫交易的；(四)泄露或者不正当使用客户的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益。(五)方便交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，为同一房屋签订不同交易价格的合同；(六)改变房屋内部结构出租的；(七)侵占、挪用房地产交易资金的；(八)购买和租赁自有房屋的经纪服务；(九)为不符合交易条件的经济适用住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；(十)法律法规禁止的其他行为。案例一：2008年12月，合肥徐小姐通过合肥的一家中介公司找到了一套自己选择的房子。在经纪人石某的居间协商下，她与中介公司签订了商品房屋租赁管理办法，与卖方范老师签订了房地产经纪管理办法。签约当天，徐小姐为了表示购房诚意，通过专卖店向卖方范女士支付定金5000元，三方约定出卖人和买受人在过户时支付佣金。12月15日，在办理过户手续时，我发现房子的卖家范老师的前妻有一份。现在在美国，这种转移是不允许的。法律分析，这种财产是共有财产，必须由共有人办理转移手续。然而，客户的前妻现在住在美国，并获得了绿卡，客户没有通知他的前妻房子的出售(共同所有人不知道)。同时，顾客不希望他的前妻知道房子的股份。综上所述，该房产不符合合法转让条件。房屋登记办法第十三条：共有人应当共同申请房屋登记。共有房屋所有权变更登记可以由相关共有人申请，但因共有房屋性质或者共有人份额发生变化而申请房屋登记的，共有人应当共同申请。现在要办理过户手续，必须满足以下条件之一：1 .出卖人的前妻应当通过中国驻美国大使馆办理房屋买卖委托公证手续；2.卖方的前妻亲自到场签字。卖方所在单位和房改办出具的证明2份。卖方承诺一个正确的过程。正确注册2。反对登记3。权利持有人不同意。诉讼或仲裁。房屋的处置(房屋所有权的转移)。案例2:员工流动1。在中间人的斡旋下，卖方和买方共同签署了房地产经纪合同，同意在三天后签署正式销售合同，并商定佣金数额和付款条件。第二天，出卖人与买受人就解除合同达成协议，理由是该房屋的一名共有人不同意出售该房屋，并在中介的主持下签署了一份谅解协议。后来，当中介得知两个月后双方在小区的房地产交易中心完成了产权转让，买方已经取得了房屋的产权，中介向法院提起诉讼，要求双方赔偿中介的佣金损失。法院在庭审的现场记录中认为，本案是买卖双方私下订立合同的一个非常典型的案例。买方和卖方签署终止协议，然后私下达成交易，以避免向中介公司支付佣金、法律咨询、经纪人在业务操作中，应参与交易的法律文件签署完整，如客户服务确认书、购买意向书、中介协议等。以避免买方和卖方已经跳过佣金事实，无法使用相关证据来支持收回佣金的诉讼。签订中介协议后，如果一方违约而不买不卖，有必要密切关注双方之间是否存在私下交易。你可以去该地区的房地产交易中心领取产权调查证书。一旦发现是真的，你可以考虑提起诉讼来保护你的合法权益。唯一不同的是，买卖双方以交易条件未完全约定为由签订了终止协议，并通过其他中介公司完成了产权转让。当中介得知佣金跳楼的事实时，它向法院起诉，要求被告支付全部佣金。庭审现场记录。法院认为，在本案中，虽然中间人促成了买方和卖方之间的三方存量房买卖合同的签署，其中载有出售财产的基本条款，但其性质仍然是中间人合同。由于中介并未促成买卖双方签订正式的销售合同，根据合同法第426条和第427条的规定，“中介促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；如果经纪人未能促成合同的订立，他可以不要求支付报酬，但可以要求客户支付在中介活动中发生的必要费用。”此外，房地产买卖居间协议中没有规定买卖双方在一定时间内不得通过其他中介公司完成该房屋的交易。因此，买卖双方通过其他中介完成交易不构成违约。因此，他们不支持中介的诉讼请求，只责令中介支付5000元的中介服务费。中间方对判决提出上诉，二审法院维持原判。法律建议，业务部门在业务运作过程中应尽量促使卖方和买方完成正式销售合同的签订，否则可能会失去佣金的依据。我们应该尽最大努力避免买卖双方在签订销售合同前直接接触，从而降低买卖双方私下或通过其他中介进行交易以避免支付佣金的风险。在居间协议中，明确约定“出卖人和买受人在一定期限内不得私下或者通过其他居间人进行交易，否则，出卖人和买受人将被追究相应的违约责任”。在上述任何情况下，佣金损失可以通过调查卖方和买方的违约责任来补偿。案例4:独家委托。2008年1月，陈先生前往一家中介公司上市销售某房产。中介公司的工作人员说，如果他们签署了独家委托，他们可以为他们做广告，并在公司推荐他们。陈老师觉得有原因，就签了委托合同。一个多月后，陈先生没有接到中介公司的电话，也没有人来看过他的房子。陈先生打电话给中介了解情况，问他是否做过广告，为什么没人来看房子。该机构无法解释清楚。陈先生急需资金，所以他委托其他中介公司成交。代理机构发现陈先生委托的财产未自行出售，拟向法院起诉陈先生违约金。庭审现场报告，陈先生认为该机构在签订合同时只能独家做广告和关键建议，并未表示将承担高额违约责任。但是，中介公司接受委托后，并没有提供任何中介服务，即明显不公平，被要求承担高额罚款。庭审后，法院认为违约赔偿金条款站不住脚如果中介公司在签署独家销售委托时向陈先生充分说明独家销售委托的权利和义务，即使陈先生完全知道自己将承担高违约责任，他也愿意签署独家销售委托。此外，中介公司可以积极提供中介服务(如广告公司、向客户推荐房屋等)。)接受委托后。如有证据证明，陈先生应承担违约责任。法律建议，在正常情况下，对于不支付定金的独家佣金，即使由业主本人或其他中介公司出售，中介公司也