探析房地产企业项目管理存在问题与相应措施

最新【精品】范文 参考文献 专业论文探析房地产企业项目管理存在问题与相应措施探析房地产企业项目管理存在问题与相应措施 摘要：提高房地产企业核心竞争力的重要一环就是房地产项目的管理。当前，国内房地产企业项目管理虽然取得了比较大的成果，但是仍然存在着项目研究可行性研究不足、项目开发中资金支撑不足、房地产项目管理水平较低下等诸多问题。文章分析了我国房地产企业项目管理中存在的问题，并在此基础上提出了加强我国房地产企业项目管理水平的对策措施。 关键词：问题；房地产企业；项目管理；措施 一、引言 房地产项目管理作为工程项目管理的一个分支，是房地产项目管理相关人员运用系统工程的理论及方法，对房地产项目的设计与开发进行全过程和全方位的综合管理，从而实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为客户提供优质的产品。房地产项目是一个相互联系、相互影响的多目标体系，包括项目计划管理、施工设计管理、采购招投标管理、工程材料管理、工程进度管理、质量管理、目标成本管理、现金流管理、合同管理等方面，系统内各目标之间应保持一定的均衡性和合理性。从而保证房地产项目开发目标的实现。目前，我国房地产业仍处于高速发展阶段，但很多房地产企业项目管理仍较为粗放。面对国家各种调控政策的影响，房地产行业正遭遇较大的冲击和影响。在此背景下，除了加快战略调整和管理转型，提高项目管理水平已经成为房地产企业提高核心竞争力的关键所在。 二、国内房地产企业项目管理中存在的问题 1、项目前期缺乏可行性研究。我国部分房地产企业在项目管理的前期并没有进行科学、全面的可行性分析，主要表现在以下几个方面：第一，项目目标定位不清晰，项目基本任务分解不足。一些小型或者刚进入行业的房地产企业由于缺乏大型工程建设经验，往往没有很好地对整个项目进行细致、全面的研究，对项目目标定位不清晰，也没有将项目的基本工作任务进行分解落实，从而导致项目预期经济目标难以实现、项目无法正常实施、项目配套功能不全或者项目无法如期交房等问题的出现。此外，部分房地产企业决策机制不完善，管理高层本身对市场研究不重视，也容易导致项目定位出现问题。第二，施工图设计不合理。施工图设计不合理的原因主要有两个方面，其一，部分开发商高层领导对项目规划和建筑方案干涉过多，导致设计单位人员难以适从，只能完全按开发商意图进行设计，项目设计毫无新意，项目的系统性、功能性和实际效果也难以得到保障；其二，与前一种现象刚好相反，一些房地产企业缺乏对设计单位的监督管理体制，项目招标程序不合理，从而难以对设计方案的可行性进行科学分析，导致项目在施工中出现大量设计问题，最终不得不一再更改设计方案，难以实现最初的项目目标，也造成了较大的经济损失和时间耗费。 2、项目开发过程中财力支撑不足。房地产开发需要较大的资金量，且房地产项目建设周期长，部分房地产企业资金短缺、融资能力不足，建设资金难以得到有效保障，导致项目开发中出现工程款拖欠现象，项目难以如期高质量地完成。目前，我国房地产项目融资市场融资渠道较为单一，银行贷款仍然是我国房地产项目融资的主要方式，有能力进行直接融资的房地产企业极少，上市或“借壳”上市只有少数具有较强实力的大企业才可能实现，但受经营特点和预期收益制约，这些方式的融资效果并不理想，也难以受到投资者的认可。 3、房地产企业管理人员匮乏，项目管理水平较低。房地产企业对管理人员的素质要求较高，必须同时配备具有建筑设计、房地产项目开发、企业管理、法律等各方面知识的专业人才，然而目前我国具有这些综合知识和专业知识的人才较少，导致房地产企业管理水平难以提高。而很多房地产企业由于自身财力限制和高层用人观念的影响，不注重对员工的培训，从而使员工的素质难以得到提高。此外，由于专业人员的缺乏，房地产企业工程项目信息化水平也难以提高，从而导致房地产项目管理水平和决策科学性也受到了局限。 三、提高我国房地产企业项目管理水平的措施 1、加强项目可行性研究，确保项目如期高质量完成。第一，重视项目前期的可行性研究，建立完善的决策支持机构和决策程序，充分分析市场需求，使项目定位更科学合理地切合市场需求。第二，加强项目管理计划工作，要求设计单位根据项目目标进行设计。在工程设计和施工中采取公开招标，设计合理的招标模式和程序，选择具有较好资质和实力的设计单位和施工单位，避免暗箱操作等不规范行为。第三，严格控制工程设计图的变更，对于涉及项目功能性等原则性设计方面的变更，必须经过科学、严密的决策程序才能进行。 2、加强融资能力，确保项目正常运作。房地产企业应积极探索融资模式，减少土地囤积，盘活资金，以确保工程建设如期进行。目前，我国房地产项目融资可以采用的融资方式主要有银行贷款、房地产信托、借壳上市、上市公司资产置换、国内或境外IPO、房地产投资基金等方式。在这些方式中，由于房地产融资的资本密集性，有能力进行直接融资的房地产企业寥寥无几，房地产开发资金中直接融资所占比重较小，我国大多数房地产融资企业仍然采取银行贷款方式。在选用此种融资方式时，资金申请报告是关键的成功因素，因此房地产企业要提高自身融资能力，应特别关注资金申请报告的内容。此外，房地产信托因具有较好的制度优势、宽广的创新空间和较大的灵活性，目前也已成为房地产融资的热点，房地产信托可以进行直接贷款、股权投资和资产证券化等业务，从而在不同层次上为房地产业服务。在良好运用以上两种融资方式的同时，房地产企业还可适当选用其他融资方式，加大融资创新力度，确保项目财力资源充足。 3、加强房地产企业管理水平，促进房地产工程项目管理的信息化。第一，引进高素质人才，加强企业人员培训。房地产企业应树立良好的人才观念，引进高素质人才，并给予其较好的经济待遇和职业发展空间。此外，还应加强对自身已有员工的培训力度，通过教育培训、讲座、案例分析、专业技能培训、项目实战等多种方式，提高员工的专业化水平。同时，建立相应的奖励制度，对于专业能力提升较快的员工给予一定的经济和职位晋升奖励，树立良好的学习氛围，从而提高员工的学习积极性。第二，提高房地产项目管理的信息化水平。工程项目管理是一项系统性工作，需求使用大量信息，进行较复杂的数据计算以提高管理的科学性和高效性。房地产企业应加强计算机硬件和软件建设，使用TQC方法、网络计划方法和核算方法，提高项目管理的信息化水平，促进决策的科学性和及时性。房地产项目管理的信息化包括合同管理的信息化、成本管理的信息化、进度管理的信息化等方面。合同管理信息化即引进合同软件，使各项合同的生成更为合理和统一；成本管理的信息化即通过引进包括目标成本管理、成本估算和成本分析模块的成本管理系统，随时对工程造价进行分析和控制，从而提高项目成本管理的效率性和准确性；进度管理信息化即运用“自下而上”或“自上而下”的方式对项目的成本、时间、资金流和项目成果进行分析，从而对项目调整个变更起到良好的控制。 现阶段，我国房地产行业仍处于高速发展期，但由于诸多原因的限制，房地产企业项目管理水平仍然有待提高。房地产企业应积极思考自身项目管理中存在的问题，加强项目可行性分析，加强项目开发中的财力支撑，加强企业管理水平和信息化水平，从而使企业获得长期、可持续的发展。 参考文献