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【案例】延期交房纠纷2013-08-06 建筑房地产法律服务团队【案例】延期交房纠纷交房时间是商品房买卖合同中必须载明的事项，延期交房毋庸置疑是开发商违约行为，按照合同约定应按日支付违约金，比例双方可以事先约定。如果合同交房期届满，开发商未通知业主收房，责任很好认定。案例顺驰太阳城。但是，近些年随着人们法律意识的逐渐提高，对于商品房交付时是否具备交付条件有了明显的关注，很多业主在办理入住手续时会提到准入证这个名词，贻成交房，河北区某一楼盘交房时没有准入证，很多业主不办理手续，那么究竟准入证是什么，未取得准入证的商品房是否具备交付条件，先看案例。案例：20007年2月26日，天津市河东区星河花园住宅小区196名业主，以选民的身份向区人大递交联合签名的罢免函，要求罢免星河花园住宅小区的开发商丁冰的河东区人大代表资格。这是国内目前规模最大的一次由选民直接提请的人大代表罢免动议。同时，这也是业主运用选民的身份来维权，期待以此解决与开发商的矛盾。实际上也搀杂了如何对待天津“准许交付使用证”制度的因素。星河花园在没有取得准入证的情况下通知业主交房，到了合同约定的交房日，我发现小区的配套设施还没有搞好，更没有准住证，这些商品房还不具备交房条件。我等了一年多，开发商仍迟迟拿不出准住证，我父亲都79岁了，这个房子就是为父母买来养老的，无奈之下领取了房屋钥匙。”拿到钥匙10天后，李高翎将开发商告上法庭，索赔违约金7万多元。让李高翎吃惊的是，河东区法院判她败诉。记者看到了去年1月17日下发的这份判决书。法院认为，虽然开发商未按照天津市商品房管理条例的规定领取住宅商品房准住证，但天津市人大制定的这个条例是下位法，而全国人大制定的建筑法是上位法，上位法的效力高于下位法，而建筑法规定，建筑工程竣工经验收格后即可交付使用，而没有规定准住证制度，所以李高翎败诉。李上诉后，天津市第二中级法院维持原判。法律分析：1、“新建住宅商品房准许交付使用证”概述“新建住宅商品房准许交付使用证”一般被简称为“准入证”，是指政府职能部门对新建住宅商品房在交付使用前，对其品质及配套设施进行综合验收合格之后发放的许可证件。2002年10月24日，天津市人民代表大会常务委员会出台了天津市商品房管理条例，该条例对“准入证”进行了初步规定。属于地方性法规中的内容。该条例第10条规定：“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”条例第12条规定：“房地产开发企业将住宅商品房交付使用时，应当向购房人明示住宅商品房准许交付使用证。”为全面落实新建住宅商品房准许交付使用证管理工作，天津市建委专门制定了天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定（2002年12月1日起施行）。该规定第12条规定：“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。 不按规定办理准许使用证的新建住宅商品房不得交付使用。 对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”以往我国的法律法规只规定了房屋交付时间是在建筑工程竣工并经验收合格后。比如中华人民共和国建筑法第61条、中华人民共和国城市房地产管理法第27条、城市房地产开发经营管理条例第17条、建设工程质量管理条例第16条等。天津市的上述规定严格限定了商品房交付的条件，客观上有利于维护业主的权益。但由于习惯性思维和房地产开发商惯有的强势地位，使得该天津市商品房管理条例出台时，开发企业往往不能形成足够的重视，对如何预防风险上也缺乏深度的思考，导致这几年天津市形成了“准入证”纠纷集中爆发的时期，不仅行政层涉及面较广，而且在司法界也形成了较多的争议。2、办理新建住宅商品房准许交付使用证（准入证）需要的材料按照天津市商品房管理条例和天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定的规定，房地产开发企业申办新建住宅商品房准许交付使用证需要提供以下材料：1、项目竣工验收报告；2、建设工程规划验收合格证；3、非经营性公建配套证明；4、供水、供电、供气、供热、排水等配套证明；5、土地使用权证书；6、地名管理部门批准的地名文件；7、小区竣工资料（现状照片4张，一份小区情况简介）。其中，14项为法定要件，57项为附件资料。需要注意的是“准入证”按幢发放，即所谓的“一楼一证”。3、未取得新建住宅商品房准许交付使用证（准入证）的后果依据天津市商品房管理条例第38条规定：“房地产开发企业有下列行为之一的，建设行政主管部门责令改正，并可处以十万元以下罚款：违反本条例第十条规定，未取得住宅商品房准许使用证而将住宅商品房交付使用的”。天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定第13条规定：“开发企业不按规定办理准许使用证而将项目交付使用的，由建设行政主管部门按天津市商品房管理条例第38条有关规定给予处罚。给购房人造成损失的，房地产开发企业按照合同约定承担相应的赔偿责任” 。4、天津市地方条例关于“准入证”规定的效力问题如上面案例所述，某法院认定天津市商品房管理条例的规定违反了全国人大制定的建筑法即上位法的规定，因为诉讼过程中没有依据天津市商品房管理条例进行判决。实际上，对于认定天津市商品房管理条例是否违反建筑法的规定的问题，从二者的立法本意和关系来看，“准入证”制度并未从根本上颠覆建筑法关于房屋交付的规定，只是制定了严于建筑法的交房条件，从立法法和行政法律法规的相关规定看，天津市商品房管理条例并不违反我国上位法的规定。5、部分司法判例对于因“准入证”纠纷的处理。天津各法院在审理“准入证”纠纷时，由于对法律认知和思维考虑的差异，对于这类案件始终没有一个统一的看法，有些法院并没有认可“准入证”在延期交房案件中的法律基准点，这是业主在涉诉过程中存在的主要风险之一。也有支持业主的诉讼请求的。我年前曾经问过塘沽法院对于这类案件审理的把控分寸，和市场形势挂钩，稳定压倒一切，房地产形势好的时候，大多支持业主的诉讼请求，地产商对准入证也很看重，贻成报建部在每个楼盘交房时压力最大，有的是赶着交房当天才取得准入证，拿到后马上张贴，业主这边还和工作人员僵持着呢。但是自2011年开始，有了转向，准入证不被认定为法定交房条件了，恢复到了国家法律规定的最底线，只要通过竣工验收，取得竣工验收报告即可，因为很多购房人开始以此条件退房，不利于房地产市场经济的稳定。我也同时咨询了二中院、红桥法院、河东法院、北辰法院等法院关于此类纠纷的观点，总体上和塘沽法院的看法趋同，但是有一点需要注意的是，天津市商品房买卖合同于2011年2月份修订了，普遍采用天津市建委制定的统一文本，其中第3条约定：“商品房竣工后，经验收合格，方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付。其中新建住宅商品房，取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”加入了准入证的约定，那么在案件审判过程中，就要看使用的是哪个版本的合同，由于牵涉到延期交房违约的诉讼，合同签约日期都在两三年前，指期房，如果是使用的最新版本，那就毫无异议的支持业主的诉讼请求，因为不论是法定交房条件还是约定交房条件，准入证都是必需的，所以我认为再过一两年这类纠纷应该比较容易掌控了。有一点需要说明的是，司法实践中，不论法院怎么看待准入证的效力，但是如果业主在接到开发商的通知后即办理了入住，但是其后却以开发商没有实际交房为由涉诉，这种情况下业主很难得到支持。法院一般认为：开发商虽在未取得该