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,建筑设计与产品溢价之规划溢价,李胜福,*,目录CONTENTS,*,规划溢价,3,*,方案设计各部门主要关注哪些？,设计部门：彩色总图、效果图营销部门：户型图、售价成本部门：成本、石材、水池工程部门：工期、施工难易计财部门：售价、成本、财务模型总经理：总图、利润（售价、成本）、财务模型,总经理思维,关注利润、项目溢价平衡售价、产品档次及成本统筹计划及工期关注财务模型协调各部门矛盾，有效推进工作的思维方式,*,规划溢价,*,规划溢价关键点,产品配置,平均层数,总图设计,*,平均层数计算,*,从平均层数展开规划设计,平均层数举例：容积率1.5，覆盖率25%,*,从平均层数展开规划设计,平均层数是一个理论值，总图布局还受制于建筑间距和日照分析影响。不同地区、南北差异较大。如一块地，容积率5，覆盖率20%在深圳平均层数可以做到30层但沈阳需要做到45层以上。,*,产品配置原则：利润最大化,公寓、办公,别墅、洋房,小高层、高层、超高层,户型面积,利润最大化,户型配比,*,产品配置原则：利润最大化,郑州广场项目主地标：原产品：办公+大开间公寓。现调整产品：小开间普通+loft公寓。调整方案核心筒优化空间有限。若事先确定小开间公寓定位，设计则大有可为！,*,总图设计：几大关注点,规划阶段决定了建筑成本的70%竖向设计人防分布地下室面积及分布车位配比及平均车位面积,*,总图设计：成本控制,成本控制七大项：车位平均面积成本影响因素最大,*,规划溢价总结,3,*,总结,1个思维方式：总经理思维1个概念：规划溢价3个关键点：
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