苏州苏纶厂创意产业区发展规划设计-91P.ppt

,主体技术路线MainRoute,摘要Summary,苏州进入全国最富裕城市行列，第三产业发展处于更新换代的时期，都市娱乐资源缺乏，传统的封闭式零售卖场已不适应日益增加的中产阶级的需要，在此背景下，本项目应运而生；本项目结合本身浓厚的历史气息和富有特色的近现代工业建筑，并贯彻国际先进的LifestyleCenter概念，塑造苏州绝无仅有的开放式商业空间；项目以历史化、时尚化和多元化（H.F.M)为发展概念，在主题上突出商务、文化和生活方式，引入商业形态包括精品超市百货、星级电影院、甲级写字楼、创意Loft、富有格调的餐饮、娱乐设施以及文化展览设施，塑造一个开放式游览+休闲度假+健康生活+商务交际的都市娱乐综合体，打造嘉业的都市文化娱乐产业品牌；项目建筑形态贯彻古今结合原则，从西至东以历史、反射、变形和想象的建筑手法进行建筑板块划分，塑造渐变的文化空间，打造苏州的文化地标；,注：详细分析与论述见后文,UNDERSTANDTHEPROJECT,城市发展关键词,DevelopmentKeywords,城市发展,产业结构,旅游收入在全市GDP中的比重超过一成，是苏州第三产业的主要构成；国内游客在2003年后开始逐年减少，境外游客数量逐年增加；高端游客消费能力不断上升，旅游收入在产业结构中的比例逐渐加大。,苏州人文历史资源,拥有多处世界文化遗产，吸引大量游客；人文旅游资源丰富，都市娱乐资源缺乏；旅游配套资源建设略显落后。,旅游产业,城市规划,本项目,商业市场商圈,商业市场酒店和写字楼,苏州部分五星级酒店,人均财富增加迅速，生活达至富裕水平，中产阶级消费群体开始出现；,中产人群的消费特性,人群Customers,中等发达国家水平人均GDP8000美元,基地解析Base,小结Conclusion,发展方向Direction,基地特性,1.,人群需求,旅游市场,商业市场,产业结构,城市经济,嘉业在中国,嘉业的宏伟目标：成为国际化的一流大型房地产开发集团,对城市：作为苏州市的新城市名片，通过对物业的打造，填补城市第三产业功能的空白，完善城市的形象，塑造城市二次发展的契机；对区域：新的区域形象，必将进一步提升片区价值和地位，增强片区的吸引力；对产业：文化产业的中坚，传统文化和现代商业完美结合的案例；对嘉业：资产得到重组和优化，获得持续发展的能力，并推动旗下物业的增值,形成上市公司的优质资产；对市民：将获得更好的商业环境，带来新的商业休闲文化体验；对市场：苏州市其他大型项目发展将以此为例作为新的发展机遇。,项目意义Significance,案例1：日本博多运河城,博多运河城占地约3万5000平方米，以南北流向的人工运河为中心，两家五星级酒店和购物中心为基本组合集中了游艺、商店、餐饮、电影院、音乐厅及饭店，是富有休闲与娱乐的大型城市综合体设施。,CanalCityHakata是日本历史上最大的私营开发的基建项目，有着革新的方法，提供了为当今亚洲拥挤的城市未来发展方向的模式。,博多运河城的投资14亿美元多功能面积人造运河和水滨长廊六层反半球建筑，中央表演舞台四个特色水景日本第一家AMC多厅电影院441000平方英尺办公面积两家酒店表演艺术剧院,博多运河城的投资回报最初20天有300万宾客第一年5亿美元销售收入第一年福冈城市剧院票务销售告罄全市范围内电影观众增加50全市的传统零售区重获生机福冈于1997年获”亚洲最佳城市“,案例1：日本博多运河城,案例1：日本博多运河城,借鉴之处城市开发的全局观公共娱乐设施的运用创造快乐的公共空间,案例2：美国纽约苏荷,借鉴之处：商业和艺术的结合旧厂房的综合性运用,Soho区原是纽约19世纪最集中的工厂与工业仓库区，上世纪中叶，美国率先进入后工业时代，旧厂倒闭，商业萧条，仓库空间闲置废弃,Soho地区空置的车间和库房是开敞的筒仓(loft)，具有一般居住建筑所没有的、未经隔断划分的大空间，成为艺术家青睐的地方。,以艺术品经营为主，辅以餐饮、旅游、时装的时尚化历史文化景区。复合型的创意园区，兼创作型和消费型的功能：创作型：提供创作、设计、策划、咨询等创意工作场所的创意园区；消费型：提供艺术、休闲、娱乐、餐饮等创意消费场所的创意园区。,案例2：美国纽约苏荷,如今的Soho与20世纪70年代时的艺术家社区已大不相同。现在，阁楼式公寓的售价达到了数百万元，比艺术画廊里的油画略贵一点儿。除了时尚性以外，Soho区仍是纽约市最佳的购物、餐饮和闲逛的地区之一。占地只有0.25平方英里的Soho，拥有约250家艺术画廊、4家博物馆、近200家餐馆和100家商店。,艺术家以低廉的租金住入旧厂房，进行艺术性的改造；艺术氛围提升画廊入驻设计师们入驻时装店入驻，抬高地价与租金；租金飙升，繁华兴盛，街区迅速提升社会经济水准，蜕变为高级旅游点。,案例2：美国纽约苏荷,案例3：上海新天地,新天地位于上海城区中心位置，由老旧的石库门住宅区改造而成。,新天地商户组合,国内外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一；外表是一群石库门建造而成的上海早期建筑物，保留着老上海的历史风情和文化底蕴。,案例3：上海新天地,新天地分为南里和北里两个部分，南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心。北里由多幢石库门老房子所组成，成多家高级消费场所及餐厅。在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。,新天地的开发理念保留老旧建筑外观建筑内部按照现代商业理念设计时尚格调的商家组合以独特的餐饮娱乐商家组合开始初始经营文化元素注入商业,案例4：横滨山下埠头,借鉴之处：展示场所的运用推广活动的举办,案例4：横滨山下埠头,文化中心等展示场所的商业价值,餐饮、娱乐业态搭建的交际平台,老旧建筑为商业注入文化气息,创意型商业和消费型商业空间的结合,多功能的城市综合体的开发运用,公共娱乐空间的建设,案例启示,小结：案例启示,标志,新,凝聚苏州魅力,32,后工业化时代的开放式商业空间,包含商务、文化和生活气息的都市综合体,主题概念ThemeConcept,伴随着服务行业的规模迅速扩大和信息产业大量增长人与自然的竞争转变为人与人之间知识的竞争智力精英成为社会的统治人物后工业时代悄然降临,Historical,Fashionable,Multi-form,历史的,时尚的,多元的,33,发展概念Concept,产品集商务、文化、娱乐、休闲、教育、购物为一体的都市新亮点,功能精品酒店、演艺舞台、创意办公、生活方式中心、餐饮、娱乐、休闲艺术中心、水景,主题商务+文化+Lifestyle,属性开放式游览+休闲度假+健康生活+商务交际的都市娱乐综合体,品牌嘉业“都市娱乐”文化产业,34,城市商业艺术区的特色FeaturesofUrbanBusiness&ArtDistricts,混合式开发模式，不同项目彼此互相配合(Mixed-use&synergy)主题娱乐与购物商场的结合(Acombinationofthemeparksandshoppingcenters)娱乐、零售、餐饮体验(Entertainment,Retail&DiningExperience)按不同主题引入不同但相关的特色商店与项目(Clusteringrelatedshopsandotherusesaccordingtodifferentthemes)结合不同的节目，吸引顾客经常光临(Integratingspecialeventstobringrepeatvisitation)引入文化与娱乐元素(Incorporatingculturalandentertainingelements)强化独特的餐饮概念(UniqueF&Bconcepts)不断地更新设施概念节目以维持新鲜感(Continuousreinvestmentsandrefurbishmentstomaintainexcite),35,发展原则DevelopmentPrincipal,本项目将是苏州居民与游客最时髦的休闲娱乐地点Ahipdestinationforbothlocalsandtourists吸引现有游客与本地顾客Leveragingonlocalsandtourists整个项目区将以突出的主题设计贯穿Strongthematicdesignthroughouttheplace利用基地的景观和建筑开发成为举办活动与节目的景点Utilizingthewaterandbuildingsasthekeyattractionsforevents在苏州与长三角建立强大的品牌效应CreatingastrongbrandinSuzhouandtheYangtzeRiverDelta混合式开发互相配合Mixed-useddevelopmenttocreatesynergiesamountdifferentusers全年举办不同的节目与活动，吸引常客Organizingeventsthroughouttheyeartoattractfrequentvisitors把基地分成不同的主题区域，扩大对不同种类客源的吸引力Categorizingitintodifferentsub-districtswithstrongthemes,匠心玲珑,蓝图,发展,商务经济文化产业LifeStyle,商务经济BusinessEconomy,商务经济是推动新型社会发展的助推器，近代以来，世界上任何一个地区的经济崛起，都伴随着商务经济的繁盛,包含类型：CityClubApartmentHotelConferenceF&B,顶级私人俱乐部,顶级私人俱乐部是高端产业，其私密性、尊贵性能有效增加项目的高端附加值具备交流的商业功能，城市商务窗口，有效满足商务市场的需求其会员多为收入高、品位高的顶级人士，能对项目的高端商业形成支撑为城市高端人群塑造资源交流平台，满足其扩充人脉和商务交际的需求,建议发展组合Combination,案例：上海鸿艺豪苑,借鉴：增加项目附加值商务氛围提升塑造项目高端品牌形象,商户链接：CCA会所管理集团,CCA是一家专门从事开发、营销和管理高级会员专属会所的公司。这些会所和度假村的档次和品位，不仅达到所需的要求甚至超过会员及嘉宾们的期望。,CCA集团是于1983年成立的私营公司，总部开设在伦敦和香港。作为母公司的CCA控股有限公司，积极投资发展和合营私人会所及度假村，对投资者及发展商的需要了如指掌。CCA的高尔夫乡村俱乐部、城市健身俱乐部、城市会以及豪华酒店度假村网络已从亚洲扩展到欧洲。会员可以在16个国家享用CCA的俱乐部设施。CCA众多俱乐部均由近5000名专业人才负责管理与经营。,高级公寓,目标客户为中长期居住的高端商务人士，提供给他们和酒店不一样的居住感觉，对项目商业部分形成高消费力支撑客户多为外籍人士，可有效营造项目的国际化氛围网罗中长期居住的高端人士，为整体项目提供可观的经济收益,建议发展组合Combination,案例：深圳安柏丽晶,拥有165套豪华套房此项目有700套公寓,其中一幢用来投资(即辉盛庭)，业主是深圳市祈年实业发展有限公司位于深圳福田深南大道,邻近香蜜湖地铁站2005年1月试营业,11月20日正式开业依托高档社区：安柏丽晶带动中心西区的住宅及高档餐饮,商户链接：新加坡辉盛,成立于1997年第二大品牌的服务公寓经营者,在世界各地都有辉盛管理的服务公寓,商户链接：新加坡雅诗阁,为美国之外最大的国际性服务性公寓公司，在主要国家占有市场优势。如：中国，英国等。遍布亚太地区17个国家，44个城市管理和拥有超过17000间服务公寓总部设于新加坡，在新加坡证券交易所公开上市自1984年以来已有长达20年的行业经验,会务设施,苏州顶级的会议设施，塑造项目的高端影响力；满足市场上的商务需求，有利于项目商务氛围的塑造；和会展经济及项目的文化展览中心相结合；与酒店等商业业态联动，打造酒店会务经济链。,建议发展组合Combination,甲级写字楼,苏州最顶级的写字楼，吸引高端企业入驻，满足苏州市场的稀缺；有利于项目商务氛围的塑造；强烈的昭示性，打造为城市的地标型建筑；网罗高端商务客群，与会所、高级公寓等部分联动，并对项目的商业部分构成支撑。,建议发展组合Combination,案例：安联大厦,安联大厦西临金田路口和市民广场，东临鹏程五路，北为福中三路，南紧邻深南大道规划用地，占地5917.3平方米，总建筑面积93730平方米。,借鉴：外部资源嫁接对项目附加值的提升自身强大的营销网络可以网罗大量高端客户（如世界500强企业），提升项目价值,雷格斯安联中心设施2080平方米可供171人使用的办公室高速互联网和数字电话服务会议室和会议厅现场商务和IT支持安全可靠的24小时出入可提供私密办公室,商家案例：雷格斯,商务餐饮/娱乐,建议发展组合Combination,文化产业CultureIndustry,【CultureIndustry】文化产业亦称“文化工业”或“文化经济”,“CultureIndustry”1947年在德国学者阿多诺Adorno与霍克海穆HockHeimer的启蒙的辩证法一书中率先提出。,当文化产业作为当代人类社会新的财富创造形态并产生着巨大的乘数效应，文化产业已成为一个巨大的诱惑。,建议发展组合Combination,文化中心,提升文化价值城市文化地标项目标志性文化设施快速提升知名度可考虑多主题建设，形成项目文化集群,案例：香港西九龙文化中心,香港回归后推出的最大的文化建设项目；西九龙填海区南端40公顷土地；将发展成一个结合文化艺术、潮流消费及大众娱乐为一体的综合文娱场所；,借鉴：多元化的文化设施，打造城市文化地标；文化设施搭配商业，提升商业价值。,主要物业类型：文化设施零售餐饮娱乐酒店办公楼公寓,BoutiqueHotel,提升文化价值城市文化地标吸引品位人士带动商业配套与市面众多五星级酒店构成差异化竞争,BoutiqueHotel：一个独特的酒店类型，其基本定位和功能在世界酒店行业中已获得广泛共识。Boutique在英文中有小而精致之意，规模怕大不怕小。目标客源：欣赏精品酒店文化的高端国际商务和度假客人，满足其对私密、安全、舒适及欣赏文化艺术、社交、会务等要求。,BoutiqueHotel之独特：主要区域的设计与常规酒店有明显区别；公共区域：夸张奇特的、令人惊喜的设计较多地运用于公共区域；客房区：注重在人性化设计和实用性设计方面有令人意想不到的创新；,建议发展组合Combination,星级：GL开业时间：2005年7月建筑面积：34000平方总投资额：7500万客房规模：共342间308个标准客房22个小套间12个豪华套房停车位数：644个19位世界知名设计师倾情演绎,JeanNouvelFumel,France1945,案例：马德里梦幻酒店HotelPuertaAmerica,外立面,JohnPawsonHalifax,Yorkshire,GreatBritain1949,建筑师追求的是“酒店中心的一个能够使人享受平静与安宁的大堂空间“。,ZahaHadidBaghdad,Iraq,由Zahahadid扎哈哈迪德，一印度女建筑师以曲界面为语言，体现的空间效果介于巴洛克，现代主义和极减主义之间，所有家具与之墙壁连成一体！极富想象力！打破了常规的四方盒子维护空间！,大堂,1楼,NormanForsterManchester1935,2楼,Normanfoster,英国著名建筑师，运用空间的各个要素的外形和不同材质，尤其是皮革，玻璃，释放出一种宁静的效果，象把自己置入太空和海洋深处！,DavidChipperfieldLondon1953,DavidChipperfield-大卫齐帕菲尔德,提倡界面的简洁，白色理石，陶瓦，黑色顶部，一种超常的光影效果，让人产生一种感官错觉！一种探险的体验！,3楼,PlasmaStudioSince1999,由Plasma工作室设计运用几何结构,营造一种科幻小说的气氛,主旨是营造让人情绪松缓的空间!,4楼,Victorio-LucchinoSince1970s,Victorio&LUcchino时装设计师,大量运用亚麻布纺织面料,大红色色彩,设计灵感来自中国!,5楼,MarcNewsonAustralia1965,Marcnewson马克.纽森为工业设计师,家具以简洁实用和多功能性为主,走廊主材-红色木,客房色调以白灰为主!铝装饰墙面!,6楼,RonAradTelAviv1951,RonArad家具设计师！地面材料-弹性树脂，球形和圆形的运用，弧墙是空间的自然分隔物，门的无影处理！,7楼,KathrynFindlayLondon1951,KathrynFindlay,珠帘是分隔空间的主手法，色调为纯白色，创造出一种梦幻效果！灯光大部分为感应式！,8楼,RichardGluckmanNewYork1959,RichardGluckman建筑师，理念是：做一个盒子里的盒子对于材料的运用很到位，往往大胆且新奇铝材，玻璃，塑料的运用，整体营造一种整洁，轻营的效果！,9楼,ArataIsozakiJapan1954,ArataIsozaki矶崎新，日本风格，木浴桶，日式推拉门，一种归于自然的感觉！,10楼,J.Mariscal&F.Salas,JavierMariscal和FernandoSalas一种功能主义设计，强调一种透视效果和以色彩表现，一个很值得推敲很实用的房间！,11楼,由Jeannouvel-让努维尔，著名的法国建筑师设计以墙为载体，把摄影与建筑融为一体.,12楼,梦幻酒店之“梦幻”几乎上遍所有全球知名杂志，迷炫全球旅人的视线。高昂的房价和房间高格调的设计成正比引领马德里本地酒店建设的潮流，周边地区商业项目的价值也因而得到提升,创意LOFT,充分利用旧有建筑，塑造项目的文化氛围提升项目的文化价值，形成城市的文化地标项目文化产业的亮点，吸引众多品位人士吸引日间人流，有效支撑项目的商业经营,建议发展组合Combination,OCT-LOFT位于深圳华侨城原东部工业区内，共分南北两区，首期项目目前改造基本完成；后期项目在2008年启动。,项目通过对旧工业区的部分工业建筑进行重新定义、设计和改造，营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间，为文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所，并吸引文化创造与设计企业的进驻。项目建成后，有效盘活原东部工业区的闲置厂房，同时提升了项目周边老旧住宅区的价值，而且形成了华侨城新的人文景观。,案例：OCTLOFT,文化餐饮/娱乐,提升文化价值塑造文化氛围吸引夜间人流带动人气,以独特的文化主题、装修，吸引追求时尚、追求品质的消费者文化艺术与餐饮娱乐的结合，在满足消费者味觉的同时，亦满足视觉、听觉等的全方位享受多商家共同合力，形成磁力点，成为苏州最具特色的餐饮娱乐处,建议发展组合Combination,案例：新加坡克拉码头,克拉码头以广场为中心分成AE五个区域。沿河边的A、D、E区域从新加坡著名餐馆的分店到有空调的咖啡店、露天水上餐厅，一应俱全。B、C区域则为购物、娱乐中心。这里除了有特产、工艺品及各种时装之外，还有大的电子游戏中心。另外，B、C之间的ReadRd.到了夜晚，露天摊位、马路游戏等统统出动，宛如庙会一般。,【Lifestyle】生活方式,Itsalifestyle!,healthfamilyhappinessquality,健康天地,建议发展组合Combination,案例：北京Solana,Solana是位于亚洲最大的城市公园-朝阳公园西北湖岸的商业项目，拥有15万平方米的商业面积，以国际最先进的生活方式中心的概念打造。,借鉴之处开放的消费环境多种业态融为一体以餐饮、娱乐为主注重体验元素和商业格调的打造,项目引入了新加坡悦榕集团旗下的悦椿城市酒店，负责项目高端Spa和精品酒店方面的管理悦椿的引入，使项目的Spa和酒店业态更富体验气息，与整体商业环境达至完美融合,商户链接：AngsanaSpa,AngsanaSpa成立于2000年，乃是悦榕庄的姊妹品牌，专为现代感十足及充满活力的年轻族群而设计的生活品牌。AngsanaSpa如今在全球范围内拥有超过40家SPA中心的悦椿SPA提供包括按摩,美容护理,热带植物护理及传统熏香护理等多种综合护理服务,并获得权威机构CondNastTravelerReadersSpaAwards授予的2004年度最佳“海外都市日间SPA“称号.,分布：乐古浪都实酒店民丹岛悦椿度假村乐古浪海滩度假酒店澳洲大堡礁悦椿度假村乐古浪喜来登酒店班加罗尔悦椿SPA乐古浪阿拉曼达酒店悦椿SPA马尔代夫伊瑚鲁悦椿度假村清迈绿景酒店澳洲悉尼双湾建塘宾馆悦关岛悦椿SPA香港珀丽湾斯里兰卡鹿园酒店爱尔兰KillarneyBrehon酒店澳洲悉尼RydgesJamison阿联酋迪拜滨海湾南非开普敦老挝MaisonSouvannaphoum阿联酋迪拜Arabian,家庭生活,建议发展组合Combination,案例：香港沙田新城市广场,借鉴：吸引小朋友，带动家庭消费主题突出的娱乐场所，和商业结合，带给消费者另类的感受,商户链接：天线宝宝早教园地,娱乐体验,建议发展组合Combination,借鉴：体现科技的现代装修风格展示、体验的注重与教育的结合,案例：北京东方广场,日本索尼集团（SONY）在东方广场所设的“索尼探梦”，是在日本本土以外、亚洲地区的第一家体验型科技展厅。,索尼探梦主要以展示为主，体现科技与生活的融合索尼梦苑以声光科技为主，兼顾其它学科的综合性的以宣传科学知识，提高公众科学文化素质为目的体现时尚，并与科教等结合，对家庭吸引力强,品质人生,建议发展组合Combination,案例：香港海港城,借鉴：独特的产品，满足品位消费者的需求塑造项目特色品牌，提升项目档次,海港城是全港最大的购物商场，位处尖沙咀最繁华地段，场内名牌、名店俯拾偕是，其中广东道更是世界名牌旗舰店的集中地，是潮流荟萃之处。海港城的港威商场购物区有嘉禾港威电影城,食肆,大型超市c!tysuper及叶壹堂书店，实乃一站购物的消闲好去处。,商户链接：Citysuper,C!tysuper是一间大型生活专门店，为现今繁忙的都市专业人士提供真正的一站式购物服务，所有类型的商品均可在独一无二的专门店中找到。透过迎合顾客日常需要及提升他们的生活素质，C!tysuper已成为他们生活的一部分。,C!tysuper的三个核心部分包括食品部、生活用品部及cookedDeli。,借鉴：新颖独特的产品设计简洁、明亮的店面风格,LifeZtore的目标，就是以简单、时尚的独家设计的家具及多元化的生活摆设，突显顾客的个人魅力及型格，成为新世代生活模式的指针。Lifeztore意念来自三个概念：INNOVATION创新:Lifeztore的设计师不断带了设计的新意念，令每年产品简约、时尚、实用。INFORMATION新资：Lifeztore提供全面的产品知识，分享设计潮流及市场新趋势。INSPIRATIOM灵感：Lifeztore贯彻简约、崇尚自然的设计理念，籍此带出生活新方向、新体验