链家签约视频话术

链家地产签约风险视频2.0版 13:48客户朋友感谢您选择链家为您提供本次居间服务签约是二手房交易过程当中一个重要的环节您现在看到的这段视频长度在15分钟左右我们将为您解读签约时需要特别注意的一些环节您如果有疑惑可以记录在经纪人为您准备的房地产经纪服务事项告知书上当然 也可以随时暂停向经纪人咨询签约之前您需要了解有四种类型的房屋不可以进行交易第一种 保障住房主要指不符合上市出售条件的经济适用住房和限价房一般可以根据房屋权属证书或者原始购房合同来判定2、不符合上市交易条件的央产房、军产房、校产房等央产房和校产房需要事先与央产大厅或产权单位核实并取得允许上市出售的相关文件后才可以正常上市交易军产房由于涉密或土地无偿划拨一般不可以出售但有部分军产已经转为地方则如果能够取得转移文件也可以出售3、查封或抵押的房产指司法机关和行政机关依法裁定或决定以查封或其他形式限制房地产权利的房屋这类房屋在解除限制手段之前是不允许进行交易的房屋是否被查封或扣押需要在出售方的配合下前往房屋管理部门核实4、小产权、乡产房、违章建筑指不具有国家正式产权的小产权房和乡产房一般可以通过房屋权属证书来判断此类房屋交易风险比较大而违章建筑本身是不允许交易的房屋交易是物权的转移需要交易双方提供一系列法律文件交易类型不同所需文件也不同一般情况下需要提供以下材料交易双方都需要提供的文件1、身份证明文件2、户口本3、婚姻情况证明文件如果交易双方不能够亲自到场签署合同的还应当提供本人亲笔签署的授权委托书如果交易双方不能够亲自到场办理贷款过户等相关手续的还必须提供公证处公证的授权委托书购买人需要准备的材料房地产行政主管部门和贷款银行还需要审核购买人的在京购房资质和贷款资质所以需要购买人准备一下材料1、家庭成员身份证明2、收入证明3、社保证明4、纳税证明二者具备一者就可以3、如果购买人为非京籍还需要提供暂住证等身份证明文件购买人应当在签约前慎重确认自己的购房资质避免因无购房资质而产生违约的风险出售方需提供的房屋权属证明文件作为房屋出售人还需出示的房屋权属证明文件包括1、房屋权属证书其中如果房屋有共有权人的需要共有权人亲自到场签署合同如果共有权人无法到场的其中夫妻共有的需出具配偶同意出售证明如其他共有的需出具授权委托书如涉及到继承的需出具遗嘱继承公证书或者其他继承人的授权委托书我们提醒您在签约时需确认交易房屋是否有抵押抵押价值是多少因为房屋需要解除抵押之后才可以办理过户手续因此请我们提醒您在签约时需确认解除抵押的方式和时间2、土地证北京市的房屋大多是土地证、房产证二证合一的但也有少部分颁发了土地使用权证如果本次交易中出售的房屋有土地使用权证的也应当一并提供3、已购公有住房、央产房等特殊产权的房屋还需要提供和原产权单位签署的原始购房合同及有关的批准文件例如央产房就需要提供中央在京单位已购公房上市出售登记表4、如果房屋目前是出租状态还需要提供承租人放弃优先购买权的声明要特别说明的是上述文件中房产证、土地证、身份证、配偶同意出售证明授权委托书及承租人放弃优先购买权的声明是在签约时要出示原件并提供复印件的其他相关证件需根据交易进度不同在不同阶段提供原件或复印件如果房屋管理部门及相关机构要求提供其他权属文件也应当一并提供您的资料准备越充分越能够节省交易时间合同是一个确立法律关系的必备要素也是为了保障您的合法权益在本次交易中我们需要签署两类合同一类是确立买卖关系的合同这类合同包括定金协议书北京市存量房屋买卖合同补充协议等这类合同约定的主要是买卖双方的具体事项它包括付款条件付款时间过户时间履行方式及违约责任等另外一类是确定您和链家以及北京中融信担保有限公司之间居间服务关系及保障服务关系的合同重点是您委托我们为您提供哪些服务办理哪些后续手续等包括居间服务合同和房屋交易保障服务合同请您仔细阅读并注意服务事项和付款条款除此之外经纪人会根据您的交易类型来确定是否需要签署其他辅助文件接下来我们要提示您的是合同里需要您重点关注的几项内容1、关于房屋基本情况和权属状况请关注买卖合同第一条、第二条和第五条这些信息需要根据房屋权属证书或者出售方原始购房合同上记载的内容进行填写出售方在描述上述信息时也应准确、有效因为这会对后续过户计税等事项办理事项带来影响2、关于房屋成交价格付款方式等会体现在买卖合同第四条和补充协议第一条需要提醒的是可能出现的银行“拒贷”情况也就是银行拒绝了您的贷款申请出现这种情形的原因主要有您的个人征信状况不符合银行的要求银行当前信贷额度已满国家金融调控政策和房地产调控政策的影响当然，这样的状况出现的几率是很小的即使出现您也不必担心链家地产已经为您考虑到类似风险的防范措施一旦某一家商业银行没有批准您的贷款那么我们的合作公司北京中融信担保有限公司会依据对各家银行贷款政策的熟知帮助您快速更换贷款银行此外，中融信还推出了“快贷”“垫资”等业务来应对贷款过程中可能遇到的难题当您需要这类业务时请联系您的经纪人3、资金安全对于买卖双方来说都是大事出售方会担心不能按时收到房款购买人会担心支付了房款却无法办理房屋过户手续等为此，链家根据北京市住房和城乡建设委员会的规定通过四方资金监管的方式来控制交易的风险四方资金监管就是链家地产在北京市住房和城乡建设委员会批注和监管下在光大银行开具了资金监管专用账户该账户的相关信息在北京市房地产中介行业协会网站上进行公示购买人的交易资金先存放在资金监管账户里在满足预先约定的资金划转条件时一般是约定在完成房屋过户手续后这笔资金将直接划转给出售方链家地产、北京市住房和城乡建设委员会北京市房地产中介行业协会和光大银行四方会共同对您的交易资金进行监管您完全可以放心链家通过这样的方式一方面可以确保出售方能拿到售房款项的同时也将购买人的资金风险降至最低交易合同合订本第二页备有资金监管案例可供买卖双方参考4、关于房屋交易的具体事宜及办理时间比如资金划转方式出售方剩余贷款解抵押的时间以及双方过户的时间等请在买卖合同第四条和补充协议第二条中做出明确约定特别提醒交易双方的是为保证房屋能够顺利交接尤其是出售方一方物业费供暖费等未能及时结算造成纠纷的按照惯例会在购房款中留存一到两万元暂缓交付作为物业交割保证金在完成前部交割事项后如果没有违约事项那么保证金如数交付出售方5、关于违约责任主要在补充协议第四条中予以约定违约责任分为两种一种是一般违约行为也就是没有按时履行约定的各项义务这种情况需要按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金另一种是根本违约行为已经在补充协议第四条中予以约定一旦发生违约行为守约方有权单方解除房屋买卖合同违约方还可能支付相当于房屋总价款20%的违约金所以提醒您认真阅读合同避免发生违约行为特别需要注意的情况是如果您需要在短时间既买房又卖房这时由于两笔交易的流程交互需重点关注购房款是否能及时到账以及可能对税费金额和购房资质产生的影响如有此情况请务必提前和经纪人说明以便帮助您协调并降低风险一旦由于特殊原因导致不能按期履行义务需要买卖双方协商签订书面的变更协议才能避免违约风险另外，如果国家行政主管部门出台新的调控政策并且该政策导致合同无法继续履行的交易各方是互不承担违约责任的当然国家在制定相关政策时一般都会留有一部分时间让我们能够及时办理过户等事项6、您签署合同后后续的交易事宜将由链家地产北京中融信担保有限公司协同贷款银行北京市住房公积金管理中心评估公司、北京各区县房地产交易中心等相关机构办理其中关于中融信公司的服务事项请您查看房屋交易保障服务合同好了以上就是我们对于二手房交易签约环节特别需要注意的事项和风险的提示只要该房屋符合法律法规规定的上市交易条件交易双方能够及时准确的提交所需资料并严格执行协议约定我们相信交易一定会顺利进行链家地产的全国客服热线是4007-001-001您有任何疑问或意见都可以联系我们最后祝您的交易圆满完成链家地产签约风险视频3.0版 08:31马上要签约了但你真的知道签约时需要特别关注的潜在风险吗？没问题 准备好了先别急着回答看完本视频再下定论据统计80%以上的交易损失都是由于客户对潜在风险不够重视引起的接下来的10分钟链家地产将通过制式化视频的形式为您揭示交易中四个频发的风险及防范措施链家经纪人将在签约前帮您完成风险排查动作也请您监督经纪人链家地产不会因为您观看视频而免除应该承担的责任和义务现在请您确认已经拿到百万损失案例集视频将引导您阅读出售房屋必须要共有权人书面同意否则合同可能被判无效房屋共有人是指多人共同拥有对房屋出售、出租的权利最常见的是夫妻共有只要业主已婚通常就默认他的配偶为共有权人另外 继承 多人集资购买职工和单位共有等也可能导致一套房屋有多个共有权人法律规定一套房屋必须所有共有权人同意才能出售否则所签署合同无效这对于买房人来说不仅要花费时间追回购房款还有可能面对正一骑绝尘哗哗上涨的房价请阅读百万损失案例集案例2那么，链家经纪人将如何控制这类风险呢？经纪人将做到“1查2问3核对”也请您监督经纪人是否全部完成1查 查看房本原件共有权人一栏信息2问 询问出售方婚姻状况以及是否有其他共有情况3核对 如房屋有共有权人要求所有共有权人全部到场签署合同如共有权人不能到场出售方必须提供公证的授权委托书配偶不能到场必须提供配偶同意出售证明业主单身核对单身证明或婚姻情况证明文件这些资料我都不能提供我代为签署行吗NO 你代为签署没有任何法律效应NO 还有可能承担违约责任您需要在约定时间内将资料补齐北京市存量房屋买卖合同第五条明确约定：出售方必须履行如实告知房屋共有权人情况的义务，否则将承担违约和赔偿责任再次提醒您签约前一定要一查二问三核对请暂定视频 核对经纪人是否完成以上动作不做资金监管 钱款安全没保障以往案例如果交易中钱款交接时点时间控制不当买卖双方可能遇到以下陷阱买方可能遇到的风险被恶意转移资产的行为骗取购房款卖方要求买方在过户前直接支付房款到钱后消失或房屋被查封无法过户卖方可能遇到的风险高价购房 假借贷款骗取卖方房屋买方用高价诱惑卖方并支付少量房款要求先过户再用房屋贷款后支付尾款但过户后把房屋转卖便不见踪迹请阅读百万损失案例集案例3先付款 还是先过户这是一个两难的问题二手房交易后续手续办理需要花费一些时间这期间钱无论留在买家手里还是提前付给卖家都是隐患所以二手房交易也采用类似支付宝的第三方平台对资金进行监管具体方法是买方将除贷款之外的资金存放在第三方监管账户里由银行、链家和建委共同监管期间 无论是监管方还是交易双方都不能单方处置交易资金完成过户手续后钱款由第三方直接划给卖方若无法完成过户则由第三方直接退给买方监管期间产生的利息归属最后的收款方2003年链家首推“二手房交易资金监管业务”随着行业的规范化海淀、丰台、石景山等12个区县政府陆续出台规定二手房交易不进行资金监管建委将不予过户其他区县近期也将执行该规定我着急先拿到钱我先给钱又担心过不了户别担心 可以选择快贷 垫资金易安等业务将解决您的需求具体可以向经纪人咨询那么要成功控制风险，交易双方必须坚持一下两个原则：1 坚持要求办理资金监管 尤其是卖方今天的卖方也是当初的买家无论您的哪次交易我们都为您提供资金监管服务2 最安全的监管方式是将全部购房款进行监管请交易双方要求办理全额资金监管请暂定视频 核对经纪人是否完成以上动作签约前需要核实房屋抵押情况否则将导致重大损失交易的房屋有抵押在二手房交易中很常见但这种情况是无法办理过户的需要产权人在过户之前解除抵押才能正常过户购买人如果没有了解清楚房屋抵押状况就直接支付房款给出售方而且没有办理资金监管有可能的结果是房 得不到 钱 不见了请阅读百万损失案例集案例3那么，链家经纪人将如何控制这类风险呢？风险控制1 签约前核实房屋的抵押情况查看房产证上是否有抵押登记如果没有 则与产权人确定是否有其他抵押行为并要求签署无抵押声明风险控制2如果交易房屋有抵押经纪人将核实抵押金额必要时在业主的配合下到建委核实并在合同中写明解除抵押的方式和时间要求出售方在过户前解除抵押风险控制3无论房屋是否有抵押都要选择把购房款进行资金监管消除后顾之忧同时卖方应如实告知房屋抵押状况才能避免违约请暂停视频 核对经纪人是否完成以上动作物业交割不留保证金后患无穷物业交割其实就是过户后买卖双方进行房屋设施本身和原业主产生的各项费用的交接如果不去查证就可能导致购买人承担额外的钱款请阅读百万损失案例集案例1那么，链家经纪人将如何控制这类风险呢？风险控制1控制此类风险的方式是留存物业交割保证金并写进补充协议现在把尾款转给你但我要留一部分等你物业交割完成后再给你如果你有没结清的费用 我也好有保障啊好啊你确定我物业交割都完成了没有违约再返还给我吧风险控制2约定的交割日期前要求出售方结清费用向经纪人和购房人出示凭证并留存复印件如果凭证遗失经纪人将携同双方到相关单位核实各项费用结算情况风险控制3协助双方到房屋实地交割签署物业查验交接单监督购买人将物业交割保证金全额交付出售方请暂停视频 核对经纪人是否完成以上动作看到这 相信您一定建立了风险意识最后请记住签约有风险 付款需谨慎只有资金监管才能规避交易中的大多数风险！如果您有任何意见或者对我们的服务不满意请拨打4007-001-001客服将在24小时内给出处理意见祝交易圆满完成链家地产签约风险视频3.1版 06:38签约风险五必知你知道吗？签约不谨慎可能导致百万损失请您跟随本视频详细了解链家店面里都为您配有百万损失案例集经纪人将出示并引导您阅读风险一 出售房屋必须要共有权人书面同意 否则所签合同无效房屋共有权人是指多人共同拥有对房屋出租、出售的权利合同法规定未经所有共有权人同意出售房屋所签合同无效这对于买房人来说房没买成 时间还耽误了 房价也涨了现在请暂停视频阅读百万损失案例集案例2经纪人将做到“1查2问3核对”帮您控制风险1查：查看房本“共有权人”一栏及“产权性质”一栏2问：询问出售方婚姻状况以及是否有其他共有情况3核对：经前两步判断如房屋有共有权人要求所有共有权人全部到场签署合同不能到场则须出售方提供同意出售证明等资料如房屋产权性质显示为已购公房须查看原始购房合同是否为央产房若是须提供在京中央单位已购公房变更通知单现在请暂停视频询问经纪人是否完成“共有权人1查2问3核对”风险二 不做资金监管 钱款安全没保障先付款还是先过户这是二手房交易中的两难问题北京市大部分区域目前强制实行资金监管否则将不予过户具体方法是：买方将除贷款之外的资金存放在第三方监管账户里由银行、链家和建委共同监管完成过户手续后 钱款由第三方直接划给卖方若无法完成过户 则由第三方直接退给买方不做或只做部分资金监管有哪些风险呢？对买方可能遇到的风险出售方要求买方在过户前直接支付房款解抵押拿到钱后消失或房屋被查封仅无法过户资金也难追回出售方则可能面临过了户收不到尾款的风险现在请暂停视频阅读百万损失案例集案例3我着急先拿到钱我先给钱又担心过不了户链家提供“垫资”等服务 详情可咨询经纪人风险三 签约前需要核实房屋抵押 查封情况 否则可能导致钱房两失房屋抵押指业主用房屋作担保向第三方借钱的行为房屋被查封是依法被限制过户转让的房屋现有法律明确规定房屋未解除抵押登记前不能办理过户手续房屋被查封则根本不能上市交易购买人不了解房屋抵押状况就支付房款很可能钱房两失现在请暂停视频阅读百万损失案例集案例3经纪人将做到“1看2核3监管”帮您控制风险1看：查看房产证上是否有抵押登记章如果没有须再次与出售方确定是否有其他抵押行为并要求签署无抵押声明2核：经纪人将通过建委核实房屋抵押状况、查封等信息3监管：无论房屋是否有抵押都要选择把全部购房款进行资金监管消除后顾之忧现在请暂停视频询问经纪人是否完成“抵押查封1看2核3监管”风险四 物业交割不留保证金