第九章+我国的房地产税收制度.ppt

第九章我国的房地产税收制度,第九章我国的房地产税收制度,第一节我国现行的房地产税收第二节我国房地产税收制度存在的问题第三节物业税,第一节我国现行的房地产税收,一、房地产税收概述税收是国家凭借政治权利，运用法律手段，按照预定的标准，无偿取得财政收入的一种特定分配关系。,第一节我国现行的房地产税收,税收的特征：(1)强制性。国家以社会管理者的身份，对所有的纳税人强制性征税，纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。(2)无偿性。指国家取得税收，对具体纳税人既不需要直接偿还，也不支付任何形式的直接报酬。所谓税收，就是向居民无偿索取。(3)固定性，也称确定性。指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和课税额度。这是税收区别于其他财政收入形式的重要特征,第一节我国现行的房地产税收,税收制度及构成要素：(1)纳税人(课税主体)纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。(2)课税对象(课税客体)课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。,第一节我国现行的房地产税收,税收制度及构成要素：(3)计税依据即课税的具体对象，有实物量和价值量两类计税依据有以土地面积、房地产价值、房地产收益为计税依据。(4)税率税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例，体现征税的深度。按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。,第一节我国现行的房地产税收,二、房地产税收的种类建筑企业营业税房地产投资环节的课税耕地占用税印花税、契税固定资产投资方向调节税房地产产业营业税城市维护建设税房地产房地产交易环节的课税土地增值税税收教育费附加契税、印花税房地产占用环节的课税房产税城镇土地使用税房地产收益的课税所得税,第一节我国现行的房地产税收,（一）营业税1.营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。2.税率建筑业税率为3%；销售不动产为5%。3.减免税个人将购买不足5年的非普通住房对外销售，全额征收；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征。,第一节我国现行的房地产税收,应用示例：2010年5月某人出售住房，合同转让价格150万，面积为145.13平方米，为非普通住房，其获取房产的时间为2008年9月，未满5年。营业税15057.5万元,第一节我国现行的房地产税收,应用示例：2010年5月某人出售住房，合同转让价格90万,面积为85平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2007年3月，未满5年，房产原值为72万元。营业税（90-72）50.9万元,第一节我国现行的房地产税收,应用示例：2010年5月某人出售住房，合同转让价格300万,面积为256平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2004年3月，已满5年，房产原值为220万元。营业税（300220）54万元,第一节我国现行的房地产税收,应用示例：2010年5月某人出售住房，合同转让价格100万,面积为120平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2004年2月，已满5年。按规定减免营业税。,第一节我国现行的房地产税收,（二）耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。税率规定如下：1人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为1050元；2人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为840元；3人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米630元；4人均耕地超过3亩以上的地区，每平方米525元。,第一节我国现行的房地产税收,税额计算应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）适用定额税率,第一节我国现行的房地产税收,免征耕地占用税1军事设施占用耕地。2学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。减征耕地占用税1铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。2农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。,第一节我国现行的房地产税收,（三）固定资产投资方向调节税自2000年1月1日起新发生的投资额，暂停征收固定资产投资方向调节税。,第一节我国现行的房地产税收,（四）印花税1.以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所征的税。2.印花税税目与税率3.减免税房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。2008年11月1日，个人销售或购买住房暂免征收印花税。4.纳税地点、期限和缴纳方法印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移数据在立据时税赋。,第一节我国现行的房地产税收,（五）契税契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。1.契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。2.契税实行3%5%的幅度税率。,第一节我国现行的房地产税收,3.计税依据（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。,第一节我国现行的房地产税收,4.减免税（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。自2008年11月1日起对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。,第一节我国现行的房地产税收,（六）城市维护建设税城市维护建设税，简称：城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种。1.纳税人：缴纳增值税、消费税、营业税的单位（不包括外商投资企业、外国企业和进口货物者）和个人为城市维护建设税的纳税。2.计税依据：纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。,第一节我国现行的房地产税收,3.计税依据纳税人所在地为市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不属于市区、县城或镇的，税率为1%。,第一节我国现行的房地产税收,4.税额计算应纳税额=（增值税、消费税、营业税）适用税率,第一节我国现行的房地产税收,（七）土地增值税对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。1.纳税人：转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他随着物产权，并取得收入的单位和个人。2.征税范围：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。3.税率：四级超率累进税率表,第一节我国现行的房地产税收,四级超率累进税率表,第一节我国现行的房地产税收,4.征收方式（1）核定征收。按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收。（2）收入额减去法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。,第一节我国现行的房地产税收,5.计算转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法（1）计算增值额收入额-扣除项目金额（2）计算增值率增值额扣除项目金额100（3）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率（4）依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数,第一节我国现行的房地产税收,扣除项目金额：1)取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权支付地价款相关费用2)房地产开发成本开发土地和新建房及配套设施的成本3)房地产开发费用利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)5%以内4)与转让房地产有关的税金5)财政部确定的其他扣除项目,第一节我国现行的房地产税收,1）非房地产开发企业（3税1费）营业税城市维护建设税印花税+教育费附加2）房地产开发企业（2税1费）注意：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。,第一节我国现行的房地产税收,注意：对从事房地产开发的重要扣除项目允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20的扣除。,第一节我国现行的房地产税收,例题2：某房地产开发企业2008年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万，房地产开发成本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万。为转让该项目应当缴纳税费210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。则应纳土地增值税是多少？（增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%）,第一节我国现行的房地产税收,（1）扣除项目金额6001400120210.9（6001400）5%（6001400）20%6001400120210.91004002830.9(万元)（2）增值额38002830.9969.1(万元)（3）增值额占扣除项目比例969.12830.934.23%（4）应纳增值税额969.130%290.73(万元),第一节我国现行的房地产税收,出售旧房应纳税额的计算方法1.计算评估价格。评估价格重置成本价成新度折扣率2.汇集扣除项目金额3.计算增值率4.依据增值税率确定适用税率5.依据适用税率计箅应纳税额应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数,第一节我国现行的房地产税收,6.减免税（1）建造普通标准住宅出售。增值额未超过扣除项目金额之和20。（2）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。（3）个人因工作凋动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税。（4）2008年11月1日起，个人销售住房暂免土地增值税。,第一节我国现行的房地产税收,（八）教育费附加1.教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费。2.纳税人：凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，均为教育费附加的纳费义务人（简称纳费人），但暂不包括外商投资企业和外国企业。3.税率：教育费附加的征收率为3%。4.计算方法：应纳教育费附加=（实际缴纳的增值税、消费税、营业税三税税额）3%,第一节我国现行的房地产税收,（九）房产税1.房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。2.纳税义务人：房屋的所有人、经营管理单位、承包人、房产代理人或使用人。（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。（2）产权出典的，由承典人纳税。,第一节我国现行的房地产税收,（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。（5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。,第一节我国现行的房地产税收,3.计税（1）从价计征的计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值（1-30%）年税率1.2%（2）从租计征的计算从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入12%个人出租住房的租金收入计征，其公式为：应纳税额=房产租金收入4%,第一节我国现行的房地产税收,4.减免的情况（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免（4）个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。（5）经财政部批准免税的其他房产。,第一节我国现行的房地产税收,（十）城镇土地使用税1.含义：城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。2.纳税人：3.征税的对象4.计税的依据5.税率6.应纳税额计算,第一节我国现行的房地产税收,5.税率城镇土地使用税的每平方米年税率为：大城市1.530元；中等城市1.224元；小城市0.918元；6.应纳税额计算应纳税额=实际占用的土地面积适用税额,第一节我国现行的房地产税收,（十一）个人所得税、企业所得税1.所得税是指国家就法人或个人的所得课征的一类税收。又称所得课税、收益税，指国家对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的各种所得征收的一类税收。2.纳税人：获得收入的法人、自然人和其他经济组织。3.征税对象4.税率与计算方法,第一节我国现行的房地产税收,3.征税对象个人所得税主要有：个人所得税分为境内所得和境外所得。主要包括工资、薪金所得、个体工商户的生产、经营所得、对企事业单位的承包经营、承租经营所得、劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费、所得利息、股息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、偶然所得、其他