天津合生京津中央别墅区高尔夫公寓户型调整建议

高尔夫公寓户型调整,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,谨呈：合生创展天津公司,壹、地块现状研判,本体价值：纯别墅区的稀缺公寓、共享顶级配套、独享稀缺景观、品质精装,高端圈层-成熟别墅区中稀缺的精装修小面积、低总价公寓产品；顶级配套-共享108亿高端休闲配套；极致景观-18洞高尔夫球场环抱；便捷省心-1500元/豪华全精装标准，拎包入住。,指标分析：整体占地面积A、B地块5.2万，住宅建筑面积9.8万,另9900高尔夫会所及3700其他面积,A地块：占地面积3.7829万；住宅建筑面积5.6238万。,C地块：占地面积1.4469万；住宅建筑面积4.2178万。,高尔夫,前期销售情况：从2010.05至今共计签约20套高尔夫公寓，销售状况不佳,前期销售情况：整体处于滞销状态，849标准层面积，2梯8户，58户型销售情况相对较好，168及141面积尺度大，总价过高，存在销售难度,基于面积控制及1室明卫的设计，C1户型销售情况相对较好。备注：未来标准层可调空间不大,客户语录:“你们这儿的户型没有中间段的，要么就太大，要么就太小，140的两居室一般也用不上，太大了”。,前期客户情况：四大类客户，购买关键驱动在于整盘配套（温泉）、高尔夫景观、低总价的蓝印户口,客户构成,蓝印户口（30%）,高尔夫+温泉度假客户（35%）,1、北京、天津养老度假客户，看重大环境、高尔夫资源,2、本地享受型度假客户，看重大环境、高尔夫资源,3、业主关系及员工关系，高尔夫球友，看重高尔夫资源、温泉资源,1、在北京工作的外地人，为孩子办理蓝印,投资客户（10%）,1、宝坻地缘关联性，看重低总价、整体配套及大学城资源，用于后期出租,商务接待（20%）,1、老业主再购，用于接待生意场朋友、球友、司机等,2、老业主朋友看重整体价值，用于资产增值,备注：由于交房时间影响蓝印户口的办理、温泉水入户的承诺未兑现等问题，导致成交的高尔夫公寓大量退房现象的产生。,现状高尔夫公寓典型客户描摹：办户口客户仍在活跃，但纠结于总房款、交房时间及蓝印代办问题,匡女士通过短信了解项目，前期丈夫回国，夫妻双方到访过周边的锦绣香江项目。看完对产品品质不满意。先生出国后让妻子关注京津新城项目。妻子接到短信后电话咨询。电话中透露需求两室，未来孩子在宝坻一中上学时方便照顾。觉得1居室太小，3居室短期居住不需要，明确锁定两居产品。但咨询完本项目2居户型后，明确表示1402居室太大，非常犹豫。客户关注点：距北京的距离；距宝坻一中的车行距离；户型尺度；单总价；办理蓝印的相关政策；开发商是否帮助办理蓝印；开发商品牌；周边配套。“我们对于蓝印户口的政策不是很懂，最好是卖完房子，有书面的承诺，然后直接帮我们办完蓝印就行了”。,现状高尔夫公寓典型客户描摹：高尔夫度假型客户，青睐项目独一无二的高尔夫资源，淡市下需求不迫切,11月15日向先生接到短信来电咨询我项目，直接询问高尔夫公寓。到香河办事，直接让销售带到高尔夫现场。看完样板间，喜欢55的一居室，因为入户空间较宽敞，但但又觉的价格不合适，均价有点偏高，标价达到了将近8000元/，不是很认可。试探的问了一下客户的心理价格，他认为40万可以考虑看看，而且在高尔夫大堂看到高尔夫公寓的特价房，认为40万出头的价格合理。针对现在的市场情况，客户表示不是很急切，也需要观望市场。表示在看看。客户关注点：市场政策；但总价价格是否下降；交房问题。购买驱动：圈层、高尔夫、低总价。“不是说7000嘛，你们网上说的。8000啊，也太贵了。”“我知道你们今年8月份要交房，为什么没有按时交？”。,景观价值明确户型尺度过大基于交房时间等问题整体滞销,。整体价值明确：纯别墅区的稀缺公寓、共享顶级配套、独享稀缺景观、品质精装；。指标：约10万居住式公寓，标准层面积可调余地不大；。销售状况：整体处于滞销状态，60以下户型现状有部分蓝印及度假客户咨询。客户状况：度假、蓝印、商务接待及投资客户认可项目。淡市下蓝印客户仍旧活跃，但纠结于总价及尴尬的面积区间。大户型客户消失。,地块现状研判,贰、竞争机会研判,数据来源于“天津市房管局”统计截止日期：2011.01-2011.11.07,现状：区域内居住产品消化为主，80-902居，50-60万总价销售情况良好，为客户主力需求，客户90%为蓝印需求，10%用于投资,区域内典型项目月均成交80套左右,区域内典型项目套均总价50万出头,区域内典型项目均价6000元/左右,区域内典型项目80-90两居最为畅销,泰富橄榄树,高尔夫,京津新城,京蓟高速公路,京津唐高速公路,大学城,潮白河,天津市区方向,塘沽方向,北京方向,现状：区域内仅泰富橄榄树主推B座酒店式公寓产品，40-80，内部认购情况为越小户型消化情况越好，几乎全部为蓝印需求,未来：区域内锦绣香江等项目存量巨大，未来大量新项目入市，主打规划、配套及资源，高层竞争激烈，本项目高尔夫公寓快速运营是关键,锦绣香江,发挥核心优势满足主流需求抢占市场先机,。区域内核心需求：80-902居，50-60万总价产品为现状客户主力需求，客户置业目的90%为蓝印需求，10%用于投资。公寓类产品多数在50-80之间，销售情况良好。未来：区域高层竞争激烈，本项目高尔夫公寓快速运营是关键；。看案例：顶级资源项目仍旧做到了一定的面积控制，满足商务接待及度假需求,竞争优势研判,叁、面积定位初判,基于市场及客户发挥核心优势满足主流需求抢占市场先机,基于客户淡市下蓝印需求凸显，商务接待及度假需求亦是本项目主力客户需求,项目公寓物理定位：,现状：市场主流需求：居住产品50-60万总价产品为现状客户主力需求，客户置业目的90%为蓝印需求，10%用于投资。公寓类产品基本在50-80，40万左右，满足蓝印需求。未来：市场竞争激烈，高层存量超过300万，未来供应超过500万。,面积定位前提及方向：,基于本体纯别墅区的稀缺公寓、共享顶级配套、独享稀缺景观、品质精装；,目前面积尺度及交房时间影响蓝印办理等问题造成公寓滞销。,纯墅区稀缺高尔夫瞰景品质精装公寓,案例借鉴：观澜湖高尔夫公寓：国内顶级高尔夫公寓，适当的面积控制，二期55-131，客户主要用用于度假及商务接待、投资,客户购买核心因素（按重要性排列）：观澜湖环境优美，资源极度稀缺；高尔夫球会籍、度假及商务接待用途；东莞会所的第一桶金，物业升值空间大。公寓产品为观澜湖首批产品，后期将会有30块储备用地陆续开发，且为联排、别墅及洋房产品，为公寓保值及升值提供强大动力；人民币通涨预期，预计人民币每年贬值2-3%。为小孩提供良好高球教育环境。,产品定位：1居起步，全面满足蓝印及商务接待、家庭度假需求,以现状销售情况及40万蓝印客户总价框定尺度,以区域主流面积需求及50-60万总价框定尺度,以主流三居及100万总价框定尺度,以现状市场价格估计，建议现时高尔夫公寓价格为7000-7500元/（带1500元/精装修）。,基于景观、私密性及朝向分析，