土地评价第九章

土地评价与规划,第九章土地经济评价,第一节土地经济评价概述,与潜力、适宜性评价比较：潜力、适宜性：土地的自然属性对不同土地利用方式的潜力和适宜性经济评价：在参考土地自然属性的基础上，着重研究在等量劳动（包括活劳动和以物质形式）投入或耗费下，土地的产出效果。,一土地经济评价概念,（一）概念：土地经济评价的实质在于表现在不同的自然条件与经济条件下，不同质量土地上生产耗费量与提供产品量的对比关系，或在相同投入量下取得不同产出量的经济指标。a.采用一定的经济可比指标，对土地的投入、产出的经济效果进行评定的过程。b.用经济指标对土地的质量作出评价。c.土地的自然资源和资产特性土地的价值和价格（土地价格评估）,一土地经济评价概念,（二）土地经济评价的分类1单项经济评价：如农业经济评价，由于土地自然质量评价所提供的成果尚不足以解决土地合理利用问题，还需要掌握在各类土地上各种作物的费用与产量之间比例关系方面的资料，故必须进行土地的单项经济评价A从各种宜种农作物的角度对土地质量进行评价B对不同质量土地上某项费用的增加与其成果之间的数量分析,一土地经济评价概念,（二）土地经济评价的分类2综合经济评价：如：为了揭示不同质量土地上农业生产的级差收入的货币形式不仅考虑土地的自然特性，同时还考虑其地理位置还需考虑人工肥力的因素与土地自然肥力相结合所形成的经济肥力综合经济评价指标包括总产量、费用回收率和级差收入,一土地经济评价概念,（二）土地经济评价的分类3土地资源潜力的经济评价4土地的国民经济评价：也称货币评价综合经济评价是根据年产量或级差收入进行的，确定某块土地农业利用经济效益，同时还兼顾时间因素，因此需要确定地价。,（三）土地经济评价的目的和意义1.科学的确定土地的生产能力，为土地的立法提供依据2.合理的确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务3.揭示土地质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造服务4.采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务5.确定土地价值和价格，为土地科学管理提供更强有力的手段,（四）土地经济评价的理论基础1土地生产力理论2土地区位理论3地租地价理论4市场供求理论,二土地经济评价的分级系统,（一）划分评定土地区：（二）划分评定土地类：（三）评定土地等：（四）评定土地型：,三土地经济评价指标及指标体系,（一）经济评价指标土地经济评价指标是指用某一种数量指标来度量土地经济价值的一种经济指标1单位土地面积的产量、产值：产量生产的最终结果，也是土地的自然生产力及人类活劳动和物化劳动耗费的综合表现产量以实物指标重量单位来表现产值：产量的货币表现。单位面积的产量(产值)：是按一定的耕作制度(或作物结构)和熟制计算单位土地面积上的各种作物的年度总产量(总产值)。单位土地面积，是指待评价的农用面积。,三土地经济评价指标及指标体系,2净产值、纯收入净产值是扣除了转入农产品中生产资料价值产出价值土地面积净产值=（农产品产值-消耗的生产资料价值）/土地面积纯收入是扣除了活劳动和物化劳动消耗之后的产出收入单位土地面积纯收入=（农产品产值-生产成本）/土地面积,三土地经济评价指标及指标体系,3费用偿还率(纯收入率)、成本效果系数费用偿还率（纯收入率）指单位投入量的产品值费用偿还率=农产品产值/（或劳动消耗+物化劳动消耗）成本效果系数=纯收入/总成本,三土地经济评价指标及指标体系,4级差收入：级差收入，亦称地租、级差土地效益社会主义公有制条件下，级差收入是指社会主义农业企业所利用的土地条件（肥力、位置）的差别，由于在同等条件下的土地上投入更多的生产资料和劳动量而引起的生产率较高所取得的超额收益级差收入=纯收入-最低社会必要纯收入最低社会必要纯收入=（总生产资金/效果系数）*（固定生产资本+流动资金）,亩产量、亩产值是反映在生产费用水平和劳动消耗水平差异不大时土地生产率的评价指标。净产值、纯收入、级差收入均属土地利用效果的评价指标，反映排除投入量以后的产出效果费用偿还率(纯收入率)、成本效果系数等，均是土地利用效果的评价指标应根据评价目的及评价成果的应用范围，以及收集资料的齐全程度来选用除此，土地经济评价还可以选用待评价地区的土地产出量的人均占有水平，或土地的负荷量等指标。,三土地经济评价指标及指标体系,（二）指标体系：1指标类、指标组体系：该体系在层次上分为指标类，指标组和具体指标三级。土地经济效果指标土地生产率指标，是综合反映土地质量与农业技术经济效果的指标集土地经济分析指标用于揭示土地的具体利用特征的指标集土地经济效果分析指标辅助土地经济效果的指标集,三土地经济评价指标及指标体系,（二）指标体系：2“区、类、等、型”体系（1）土地分区指标：土地分区指标的主要功能，是从总体上揭示土地位置条件的差异.常用指标有：社会经济指标：单位土地面积上的总产值；单位土地面积上的总收入；单位土地面积上的纯收入；单位土地面积上的资金收益率；级差收入；每占用单位土地面积所摊得的利润；人口密度；人均耕地量；每平方公里公路网密度；每平方公里铁路网密度；距主要城镇的文通距离；其它。自然指标：气候；地形地貌；地质条件。,三土地经济评价指标及指标体系,2“区、类、等、型”体系（2）土地分类指标：土地分类指标的主要功能是揭示土地利用的适宜性常用指标：社会经济指标：土地利用现状；区域经济发展方向；土地位置及交通条件；工、矿、农、林、牧、副等产值（量）及商品率。自然指标：气候；坡度；水文及水文地质；土壤条件；矿藏资源种类、品位及贮量（3）土地分等指标:土地分等指标的主要功能是揭示土地质量的差异性（4）土地分型指标：土地分型指标主要功能是揭示土地主导限制因素，从而划出不同的土地型。,四土地经济评价的一般步骤,1准备工作（原始资料的收集和整理）2土地评价区划（单元内气候、地形、水文等自然条件一致）3土地自然质量评价（土地适宜性评价和土地质量分等）4土地经济评价（1）调查当地作物种类和轮作周期，确定作物种类比例；（2）测算现时作物种植方式下的投入产出；（3）根据投入产出得出各类农地的评分。,第二节农用地的等级评定,一土地定等估价的概念：土地定等估价是属于土地经济评价范畴的一项工作，包括土地等级的评定和地价的确定1土地定等定级：简称农用地分等，是指主要根据农用地的投入和产出资料的分析和计算，划分和确定经济意义上的农用地等级。实际上，这是农业经济生产潜力的评定。2土地估价：亦称地价的估定，是根据土地质地比劣、生产率高低等来确定其价值或价格的经济评价,第二节农用地的等级评定,3农用地分等定级的目的：a.为提高农用地管理水平提供依据；b.为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；c.为完善土地价格市场，土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿等提供依据；d.为实行农业税制改革提供依据,4.农用地分等定级的体系：“等、级”两体系级差地租：指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。级差地租与土地等级相联系。绝对地租：指土地所有者凭借土地所有权垄断所得到的地租。垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租农用地等别：反映的是在投入相等条件下，由于土地肥力和位置的不同而获得的收益差异。侧重于潜在农用地生产力水平差异。（级差地租I）收益归土地所有者所有，为征税作依据农用地级别：反映的是在土地质量相同的条件下，由于投入不同而获得的收益差异。侧重于现实农用地生产力水平差异。（级差地租II）收益归土地投入者所有，为土地流转时的补偿依据,5.农用地分等定级的评价指标：选择必选评价因素的主要依据：a.对农用地质量有显著影响；b.性状较稳定；c.可利用已有资料获得数据，如土壤普查资料、土地利用现状调查资料、地形图、水利资料等,二农用地等级评定的方法毛利分析法（grossmarginanalysis）现金流量贴现分析法（discountedcashflowanalysis）经济计量模型法综合分等法,1.毛利分析法又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业企业产品的产值（产量价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润。土地经济评价中的毛利分析是由联合国粮农组织最先提出的，并曾在非洲马拉维等国尝试使用，一般结合土地适宜性评价进行。适用于：情况较简单（没有长期的贷款或改良工程）的经济适宜性评价毛利分析的结果可反映土地生产力的高低，并可以通过在同一种土地经济单元上比较不同作物或其它农林牧产品的毛利收入。用单位面积上的收益水平确定土地的适宜性和适宜程度，以确定最佳的土地利用方式。,毛利分析法步骤毛利分析一般可分两步进行。首先考虑单项作物或其它林牧产品，然后将其分析结果综合起来，对整个农业（或林牧业）企业的土地经济效益作出评估。其具体的步骤是：1）选择对象：土地利用方式、土地评价单元的选择、投入高低的选择，即利用土地自然评价的成果，选择有发展前景的几种土地利用方式（作物或其它林牧经营项目），作为毛利分析的对象。2）估计投入量：种子、化肥、农药、机械、燃料动力、临时劳动力等；3）估计实物产量：试验小区；以前的资料；抽样估产；根据气象、土壤资料的估算；遥感估产等；4）确定投入和产出的价格；这包括物质的和非物质的投入的单价，尤其是劳动力的单价。,毛利分析法步骤5）固定生产单位的固定成本（机械、建筑物等的维修、折旧等、固定劳力、管理税费等）；6）计算毛利和纯收益毛利=收益可变成本（B项）纯收入=毛利固定成本纯利润=纯收入不可估量的费用（农场及成员的劳力、风险等）；7）分析各种种植业模式的收益情况（先按作物种类单项分析，再综合）：8）划分土地的适宜等级：9）与经济目标比较；10）给出决策依据。,农场毛利计算法（以3hm2的英国家庭农场为例）,工作步骤：（1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的土地利用方式和作物类型。农场的土壤类型有两大类：肥沃土壤和沙质土壤。可挑选的有希望的作物是玉米和烟草。其中，烟草在各种土地单元的自然适宜性和经济效益都较高。但种植烟草需要花费大量的人工，最多能栽培1hm2。这样，选择的利用方式为2hm2玉米和1hm2烟草。,工作步骤：（2）估算变动成本（经常性投入）变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等物质投入和劳动力等非物质投入。估算的方法一般是先估计单位面积的投入量，然后再乘以单价。（3）估计产值（或产出）估计作物的单产和产品的市场价格，计算其产值。,（4）估计农场的固定成本固定成本是指除了变动成本以外的用于固定设施的成本，如建筑物的折旧、维修等。对于财务管理健全的生产单位，固定成本可以通过财务分析进行估算；对于财务管理不健全的生产单位，固定成本只能通过经验估算进行。一般先估计整个生产单位，即农场的固定成本总额，然后，根据需要分摊到单位面积的土地上。本例中，农场的固定成本总额为150，则单位面积的固定成本为50/hm2。,工作步骤：（5）计算农场的毛利和净收入估计产值（或产出）毛利产值变动成本净收入毛利固定成本（6）进行适宜性评价假设作物的经济适宜性等级分类方法是：毛利大于200/hm2为S1；150200/hm2为S2；100150/hm2为S3；小于100/hm2为N。对于肥沃土壤，玉米的经济适宜性等级为S2、烟草为S1；对于沙质土壤，玉米为S3、烟草为S1。,工作步骤：（7）决策建议假如农场的目标纯收入为为300，则对于拥有3hm2肥沃土壤的农场来说这种土地利用组合方式是经济适宜的，而对于3hm2沙质土壤的农场则不适宜。对于后者，可以通过增加雇工，进而增加烟草的种植面积，减少玉米的种植面积以达到经济适宜性的标准。,2.贴现现金流通分析法适用于：土地改良和基建投资费用较大，收益周期长的工程现金流量贴现：是在假设利息和工程寿命的情况下，将未来的投资、成本费用或收益采用一定公式换算为现在的价值，即现值。公式为：V=P/(1+r)nV为现值，P为未来每年实际成本或收益，r为利率或利息，n为年数。1/(1+r)n为贴现因素。结果：可用于分析改良工程的经济可行性或比较进行一定土地改良工程的土地利用方式的经济适宜性。注：1）经济假设：贴现率商业利率、社会贴现率；项目寿命：20、30或50年，在此期限后，一般不考虑其效益。2）按年度分配投入和产出的现金流通量。投资分配于若干年度中，随收益增加，年度净收益趋于稳定。,2.贴现现金流通分析法步骤贴现现金流通分析要从上述毛利分析的6个步骤作为开端，然后再加上以下4个步骤：1）估计必须的土地改良工程性质，例如需要发掘的排水沟的长度，需搬动的土方数等等。2）作出必要的经济假设。首先要规定采用什么贴现率。如果土地改良工程投资费用来之于银行贷款，那么可采用商业利率作为贴现率；如果投资费用由社会资金偿付，即由政府机构负担，则要采用“社会贴现率“，这是排除通货膨胀影响的贴现率，比商业利率低得多。3）按年度分配投入和产出的现金流通量。4）对成本和收益进行贴现，计算他们的价值，求得用于成本收益分析的有关参数，即净现值、收益成本率和内部回收率。5）进行效益分析及提供决策,举例：某土地有三种土地利用方式A、B、C，欲进行灌溉工程改良，假设灌溉工程总投资为10万，灌溉面积为100hm2，投入使用后，对于三种利用方式每年能增加的净收益分别为60/hm2，80/hm2，100/hm2，试分析此灌溉工程投入使用后，对于三种土地利用方式条件下灌溉工程的经济适宜性或可行性。项目生命期n为20年，则20年的总收益为H=Vn=P/(1+r)+P/(1+r)8+P/(1+r)n=P1-1/(1+r)n/r假设r=5%，n=20，则HA=748/hm2，HB=997/hm2，HC=1246/hm2。A：NB：NC：S,第三节农用地估价,一、概述：1.概念：农用地估价，即农用地价格的评估，它不同于农用地分等。农用地估价直接以货币单位表示出其质量高低，它为农用地流转中的有关价格的确定以及农用地税、费标准的拟订提供重要依据。2.农用地价格特点：农用地价格以其收益能力为基础。收益能力即为获取纯收益大小的能力。这种收益能力取决于生产量乘以价格再扣除生产成本。,B用途上会发生变化的农用地，其收益价格与市场价格之间会有很明显的差别。所谓收益价格就是指纯粹农地使用时所形成的价格；而市场价格，是指以用途转变后的收益为前提所形成的价格。因此在农用地估价时，应判明该农用地的用途是否会发生变更，如果不会发生变更，那么收益价格与市场价格之间的差距应该不会太大。C纯粹的农用地收益价格与市场价格之间的差距，劣等地要大于优等地。D农用地的交易实例较少，因此难于运用市场比较法进行估价，通常主要采用收益还原法。由于农用地的纯收益难易确切把握，农用地估价的难度较大。,二、农用地估价方法1.申报法2.收益还原法3.评分法4.标准田法,1.申报法：由土地所有权者自行申报地价。特点是作业迅速，且遵照土地所有权人的意见。特点是难保公平合理。因为影响地价的因素十分复杂，绝大多数土地所有权人只能凭经验来猜测报价，难免出现良田低价、劣田高价或其它片面行为。2.评分法：对农用地所具备的生产条件对土地质量评分，后再根据得的总分换算成地价,3.收益还原法:公式中，V为地价，a为每年所得地租，r为还原利率（），i为每年增加或减少若干不易觉察的价值。4.标准田法:台湾学者林英彦提出的一种农用地估价方法。农用地分区；选定标准田；选择基准田；评定标准田地价；调整标准田的地价；计算各待估农田地块的分值；计算各待估田块的地价。,一、城镇土地的特殊性城镇土地是城镇生产、生活和社会活动的载体，是城镇地域系统最宝贵的资源和城镇经济系统最宝贵的资产。按照开发程度进行划分，城镇土地可以分为三个层次：（1）城镇已经开发建成的土地；（2）城镇规划区的土地，指按城市土地利用总体规划确定定期发展的土地，包括近邻的农田或村镇等占有的土地（3）是城镇行政区划的土地。,第四节城镇土地分等定级,城镇土地相对于农用土地而言具有以下一些特殊性：1.城镇土地的区位具有特殊重要性,一、城镇土地的特殊性,1.城镇土地的区位具有特殊重要性（续）与农用土地肥力是影响土地等级的主导因素相比，土地区位是影响城镇土地经济价值最重要的因素。城镇土地区位的优劣，并不仅仅取决于某块土地与城镇中心之间的距离，而且与交通运输、现代化通讯等联系城镇活动的基础设施密切相关。,2.城镇土地具有两重性，是城镇社会经济条件的载体城镇土地与农用土地一样也属于自然资源。但是城镇土地经过人类开发，即投入了大量的活化劳动和物质劳动，已经称为建筑地段或其它非农业活动场所。即城镇土地是城镇社会经济条件的载体。,一、城镇土地的特殊性,3.城镇土地开发经营的高度集约性城镇土地开发利用具有高度集约性，可以说每一寸土地上都凝聚着数量较大的人类劳动和土地资本，在单位面积上承载着远高于农村土地的人口、物质和财富，创造了远大于农村土地的经济收益。也就是说，城镇土地是密集、集中和高效能的。,一、城镇土地的特殊性,4.城镇土地的稀缺性首先，土地自然面积的有限性和稀缺性造成土地供给的“物质性稀缺”。其次，各国都制订了严格的土地规划与城镇规划制度，这种土地管理制度对城镇土地供给的限制可称为土地供给的“管理性稀缺”第三，城镇中不同区域间形成的社会经济条件的不均衡将导致城镇未来各行业、产业在争夺优势区域上的竞争。这种社会经济的不均衡对城镇土地供给的影响可称为城镇土地供给的“社会经济性稀缺”。上述这种稀缺是城镇土地稀缺性价值的基础。也是导致土地地价差异的主导因素。,一、城镇土地的特殊性,城镇土地特性决定了城镇土地利用有以下一些特征：对区位具有强烈的选择性存在报酬递减性现象城镇土地利用存在规模效益城镇土地利用具有扩散效应,一、城镇土地的特殊性,二、城镇土地分等定级概述,(一)概念：城镇土地分等定级是指对一定地域范围内城镇土地利用效益高低的划分，其中的“等”反映区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异；“级”则反映同一城镇内部土地利用效益的差异。,（二）城镇土地分等定级的原则参考国家土地管理局1990年颁发的城镇土地定级规程（试行），城镇土地分等定级的原则是：1.综合分析原则城镇土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。2.主导性原则城镇土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地定级起控制作用的因素，突出主导因素的影响，去评定土地级。,二、城镇土地分等定级概述,3.地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级。4.级差收益原则城镇土地定级应该在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测定值作为确定土地级疏密和了解行业级差收益的重要参考依据。5.定量与定性结合的原则城镇土地定级应该把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素进行定性分析，以减少认为任意性，提高土地级的精度,二、城镇土地分等定级概述,（三）类型1综合定级：对影响城镇土地质量的各种经济，社会，自然因素进行综合分析，按综合评价的差异划分土地级2分类定级：分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济，社会，自然因素进行分析，按分类评价的差异划分各类型用地的土地级一般有商业用地定级，住宅用地定级和工业用地定级,注意：市区非农业人口五十万以上的大城镇必须同时进行两种定级，其他的必须进行综合定级，必要时可同时进行分类定级,（四）城镇土地定级的对象1土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内所有土地2城镇以外独立的工矿区，开发区，旅游区3撤乡并镇后，建制镇面积2km2的镇区土地,（五）工作底图选取1底图类型：城镇地籍图，土地利用现状图，城镇规划图2比例尺要求：省会城市1:10000-1:50000地级市1:5000-1:10000县级市、县城、建制镇1:1000-1:5000,三、城镇土地定级的步骤与内容城镇土地分等定级流程图：,三、城镇土地定级的步骤与内容,1.调查收集资料：繁华程度交通条件基础设施状况生活设施状况环境条件社会、历史、人口状况用地效益,2.定级因素资料的整理与量化：选取对土地定级影响较大的土地自然和社会因素作为划分土地级别的因素选择的原则：地域性、标志性、针对性依据定级因素与土地质量的相关方式及相关程度，编制各因素分值评定表采用相对值法与距离递减法，按0100分区间赋分。因素条件越好，分值越高。确定各影响因素的相对重要性（权重值）,三、城镇土地定级的步骤与内容,3.定级单元的划分：土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地特性和区位条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值计算的基础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有主导因素法即用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选择一定数目特征点作各自分值剖面图；根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置作为单元边界位置，将因素得分一致区域划分为一个单元。叠置法将主要因素作用分图进行叠置，勾绘出作用分基本一致的区域，形成图斑，作适当调整后得到定级单元。网格法动态网格法,三、城镇土地定级的步骤与内容,4.土地级别的初步划分与确定：根据划分的定级单元，计算单元内各因素分值，将各分值加权求和，按总分的分布排列和实际情况，初步划分出土地级别（城镇土地定级规程，大城市划510级，中等城市划47级，小城市划35级）,式中，p为土地单元的总得分（诸定级影响因素在单元内对土地优劣的综合反映）；Wi为权值（某定级因素对土地效能的影响程度）；Fi为分值（某定级因素在单元内表现出的优劣度）。,三、城镇土地定级的步骤与内容,5.依据总得分划定级别区间总分数数轴展示法将总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择点稀少处为级间分界。总分数频率曲线法对总分值作频率统计，绘制频率直方图，按土地优劣实际情况，选择频率曲线分布突变处作为级间分界。总分数剖面线法沿城镇若干方向绘制总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级间分界。,三、城镇土地定级的步骤与内容,6.对结果进行验证和调整对初步成果进行验证和调整，直到符合要求为止。7.编制图件，提交报告将城镇土地分等定级的结果编制成专题图件，同时提交研究报告。,三、城镇土地定级的步骤与内容,一般来讲，城镇土地分等定级的指标体系包括以下内容：1.城市区位区域交通条件；距海港远近；经济区位2.城市集聚规模城市人口规模；工业资金总额3.城市基础设施单位用地公交车辆；单位用地供水量；单位用地电话数；单位用地城建资金,四、城镇土地分等定级的指标体系,4.城市用地产出水平单位用地GDP；单位用地零售商品总额；单位用地工业利税额5.城市用地潜力：市域农业人口人均耕地；城市人口密度6.当年城市投入强度单位用地基建资金；单位用地外商投资；单位用地劳动力投入,四、城镇土地分等定级的指标体系,影响城镇土地等级的因素主要有：区位因素自然因素社会因素特殊因素,五、城镇土地分等定级的因素分析,区位因素,五、城镇土地分等定级的因素分析,区位因素（续）,五、城镇土地分等定级的因素分析,自然因素包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。1.城镇土地地质条件,五、城镇土地分等定级的因素分析,自然因素2.城镇环境质量,五、城镇土地分等定级的因素分析,经济因素影响城市土地分等定级的经济因素主要有：城镇聚集规模城镇基础设施城镇用地产出水平城镇经济发展水平,五、城镇土地分等定级的因素分析,社会因素影响城市土地分等定级的社会因素主要有城镇用地潜力、政策和其它特殊因素。1.城镇用地潜力,五、城镇土地分等定级的因素分析,社会因素2.政策,政策因素主要表现在以下两个方面：首先，国家宏观的区域和城市发展政策直接影响基本建设投资导向，象我们国家，五六十年代国家从均衡分布生产力和国防安全的角度出发，投资主要放到内地和边远地区，减弱了沿海地区的区位优势。改革开放以来，国家经济政策向沿海地区倾斜，不仅使该地区获得了大量建设资金，而且通过各种优惠政策，吸引了大批海外投资和技术设备，经济和房地产业获得迅速发展，城市土地地价大幅度上涨。,五、城镇土地分等定级的因素分析,社会因素2.政策（续）,其次，城市不仅是经济中心，也是一个地区的政治中心，城市行政等级愈高，通常单位土地获得的建设资金愈多，城市基础设施的水平也高，城市土地的级差地租提高。政策因素的影响难以用统计指标衡量，但可从经济的角度反映政策的导向，用城市土地投入强度来表示。,五、城镇土地分等定级的因素分析,社会因素3.特殊因素,五、城镇土地分等定级的因素分析,由于影响因素复杂繁多，实际操作时往往简化挑选主要的影响因子。比如：,城镇土地综合定级因素表,六、城镇土地定级的技术方法,城镇土地定级采用多因素综合评价法，以市场资料分析法等进行验证。,多因素综合评定法从影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素评价入手，采用相对统一和规范的定量化的科学指标分值来表示土地各种条件的优劣，并在考虑因素重要程度的前提下，对这些反映土地条件优劣的分值进行加和得到总分值，按总分值的高低评定城镇土地级别。,多因素综合评价法评定的土地级是采用综合分值来表示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映城镇内各级别土地上以货币形态表示的土地收益或地价，这样不便于与土地有偿使用等工作衔接，所以还须辅助于市场资料分析对划定的土地级别进行校核。此外，还可邀请熟悉当地情况的专家对初步划分的定级结果进行论证。,总体而言，城镇土地定级的过程为:先用多因素综合评价法初步划分土地级;通过市场资料分析的结果，结合专家论证，对初步划分的土地级进行校核，以此确定土地最终级别。,七定级因素的选择与权重的确定,1、因素选择原则因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；因素指标值有较大的变化范围；选择的因素对不同区位的影响有较大的差异；不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。2、因素选择的方法根据定级类型，参照表B1、B2、B3、B4，结合特尔菲法确定要选择的因素。,表B1城镇土地综合定级因素表,表B2城镇商业用地定级因素表,表B3城镇住宅用地定级因素表,表B4城镇工业用地定级因素表,3、因素权重的确定原则权重值与因素对土地影响的大小成正比，数值在01之间，各选定因素的权重值之和1；因素重要性顺序和权重值范围：综合定级时参考表B1、商业用地、住宅用地及工业用地定级时分别参考表B2、表B3和表B4。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；定级因素对不同类型用地的影响程度不同，权重不同。4、因素权重的确定方法特尔斐测定法(Delphi方法)因素成对比较法层次分析法(AHP方法),特尔菲法确定权重,特尔菲法是因素选择和权重确定的一种基本方法，其具体步骤：设计权重征询表；选择相关专家；告知专家定级的目的、意义、原则及相关要求；由专家根据经验对每项因素的重要性进行打分；根据专家打分结果，计算各因素的平均重要性和各专家对其重要性评价的偏离度，如果偏离度超出可以接受的范围，则将结果反馈给专家重新打分，直至偏离度降到某一限值以下；根据最终打分结果确定各因素权重。,应用举例：某县城镇土地定级中，确定三个因素对土地级别有影响，分别是商服中心影响度、交通条件、环境条件，采用特尔菲法确定他们的权重，共选择了8位专家，编号位18，每人发给一张因素权重征询表，让他们给出各因素权重值，对收回的征询表进行分析处理，结果如下表所示：第一轮专家打分结果汇总表,对第一轮专家给出的3个因素的权重值进行分析，发现标准差仍然较大，这可以从方差与平均值的比例看出，尤其对环境条件的权重，各位专家的看法差异颇大，因此，有必要将第一轮各专家给出的因素权重值和分析处理结果反馈给各位专家，并请给位重新给出各因素权重值，进行第二轮征询。上轮权重值处理结果表,从第二轮的专家征询结果分析，各位专家显然受了别的专家影响，调整了自己的看法，并使所有专家的看法趋于一致，反映偏离程度的标准差及标准差与平均值的比均下降到可以接受的程度，所以可以将各位专家此次给出的权重值视为有效权重值，并取其均值作为最后的因素权重值。,第二轮专家打分结果汇总表,八定级单元的划分,1、定级单元的概念定级单元是反映城镇土地自身特性、土地利用和定级因素因子的最基本地块，是定级取样和获得数据的工作单位，同时也是评定和划分城镇土地级别的基本空间单位。定级单元内部特性和土地构成因素应相对均一。定级单元可根据城市特征、定级完成任务时间、投入人力、成果精度要求及定级采用的技术手段等，选择相应的方法划分。,单元划分方法主导因素判定法叠置法动态网格法网格法采用计算机系统为辅助手段进行土地定级时，可直接把城镇划分若干面积相同的网格。,2、单元划分原则单元内主要定级因素的影响大体一致；采用计算机系统进行定级并按网格法直接划定单元时，划分的单元面积应不大于0.25公顷；划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性；商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元；商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分为条状单元；住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小；工业用地定级时，以交通道路为单元界线。,九定级因素作用分值的计算,1、定级因素对土地质量影响方式分类根据定级因素的空间分布形态及其对土地质量的影响方式，城镇土地定级因素可分为点、线状因素和面状因素两大类。,若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关，称之为点、线状因素，包括：商业服务繁华影响度、对外交通便利度、公交便捷度、公共设施完备度、文体设施影响度以及道路通达度等;点、线状因素的主要特征：定级因素与整个城镇定级空间范围相比，呈点状、线状分布，即该类因素依附客体所占的土地面积小，在空间分布上具有明显的集聚性；定级因素不仅对其自身客体所在位置上的土地产生影响作用，而且还通过扩散作用对周围地块乃至整个城镇土地产生不同的影响作用。这些因素对周围土地的影响作用随距离衰减，分为影响随距离变化呈线性衰减和非线性衰减两种类型。,若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素，包括：生活设施完善度、环境质量优劣度、城市绿地覆盖率、自然条件优劣度和人口密度等。面状因素的主要特征：与整个土地定级城镇空间范围相比，该类因素呈面状分布，依附客体在城镇中分布面积较大;面状因素一般仅对其自身客体所在位置上的土地产生影响作用，对周围的地块基本上没有扩散作用。,2、因素分值计算的基本原则,作用分值与土地的优劣成正相关；分值体系采用0100分的封闭区间；因素作用分值处理尽可能模型化。,3、点、线状因素因子分值计算方法,在各因素内按规模或类型求出各点或线因素的功能分，其最大值为100;计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围，确定其影响半径；根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的作用分按相应的衰减公式计算各个相对距离上的作用分,采用计算机系统为辅助手段进行定级时，按相应的衰减公式直接计算因素对单元的影响作用分。当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（铁路、高速公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素影响作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减。当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。,点、线状因素作用分计算模型,线性模型：指数模型：因素依附客体在某一相对距离上对定级单元的影响作用分值；因素的功能分；定级单元的相对距离；因素依附客体与定级单元的实际距离；因素依附客体影响半径。,点状因素量化方法举例商服繁华程度,1、商服中心的划分（1）各级城镇应划分的商服中心级别数目如下表所示。（2）商服中心边界的确定在商服中心所在的区域内，选择商服业繁华突变处的地段，以明显的地物或非商服业建筑作为商服中心边界。（3）商服中心划分的要求城镇商服中心依次从高级到低级按市级、区级、小区级和街区级等级别划分。（4）商服中心划分的依据按商服中心的销售总额、总利润或单位面积销售额等其他经济指标的高低衡量；利用已有的商服中心划分成果，并加以适当的修正，调整确定。,2、商服中心规模指数的确定各商服中心规模指数用销售总额等经济指标按下式计算：式中：k级商服中心的规模指数；k级商服中心经济指标实际值或该级商服中心指标平均值；最高级商服中心的经济指标。,例：表1各级商服中心规模指数,3、计算各级商服中心的功能分商服中心包含与自身级别相应的功能和低于其级别的各级功能，中心对土地繁华度影响由这些功能综合体现，并应以相应级别的功能分来衡量，中心内功能分按下式进行分割计算：式中：某商服中心i级功能的功能分；i级商服中心的规模指数；次一级中心的规模指数；最低级功能的功能分；最低级商服中心规模指数。,4、确定商服中心的服务半径商服中心各级功能的服务半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下款确定：市级商服功能的服务半径等于市级中心边缘到连片建成区边缘的最大距离；市级商服功能以外的各级功能的服务半径等于同级商服中心的最大服务距离。5、计算相对距离计算定级单元到各级商服中心的相对距离：式中：相对距离；在i级商服功能的服务半径内，某单元距中心的实际距离；i级商服功能的服务半径。,规程规定：半径以商服中心边缘为起算点，通过商服中心分布图按下式确定。市级中心服务半径=市级中心到连片建成区边缘的最大距离区级商服中心的服务半径按下式进行计算：式中：d商服中心的服务半径；S本次定级范围的面积；n同级功能中心的数目（=同级中心数+高级中心数）实际操作中：,道路直线距离,空间直线距离,距离,例：表2各级商服中心的功能分及服务半径,6、计算商服功能影响作用分综合定级和商业定级时，各级商服中心功能影响作用分按下式进行衰减：住宅用地和工业用地定级时，各级商服功能影响作用分按下式进行衰减：式中：j单元受i级商服功能的作用分；i级商服功能的功能分；j单元到具有i级功能的商服中心的相对距离。,7、商服繁华影响度作用分值的计算（1）各级商服功能影响作用分取值方法如下：同时受多个同级功能影响时，取其中最高的商服功能影响作用分；同时存在多级功能影响时，对各级商服功能影响作用分仅取值一次，并进行加和；（2）各单元商服繁华影响度作用分按下式计算：式中：j单元商服繁华度作用分，即商服中心各级功能对j单元的总和作用分；i级商服功能对j单元的作用分；n商服中心的级别数目。,线状因素量化方法举例道路通达度,1、道路类型按道路宽度、道路上的车道数以及道路在城镇交通中的地位和作用可分为主干道、次干道和支路；按主、次干道在城镇中的类型不同可分为混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。,2、道路作用指数和功能分计算（1）道路作用指数反映某类道路在城镇交通运输中所起的作用。其与道路作用或车流量大小呈正比，数值在01之间，最佳道路的作用指数值等于1，其余类型依次递减。,不同类型定级时道路类型对应的道路作用指数表,（2）道路功能分按下式计算式中：i类道路功能分；i类道路作用指数。（3）步行街、单行道的道路功能分减半,3、计算各级道路的影响距离（1）主、次干道影响距离按实际推算，按下式计算：式中：主干道或次干道影响距离；城镇规划建设用地面积；主干道或次干道总长度。（2）支路的影响半径在0.30.75km之间确定；4、计算相对距离道路影响的相对距离按下式计算：式中：i类道路影响的相对距离；某单元距该类道路的最短距离；i类道路的影响半径,5、计算道路通达度作用分综合定级和商业定级时，道路通达度作用分按下式进行衰减：住宅用地和工业用地定级时，道路通达度作用分按下式进行衰减：式中：j单元i级道路通达度作用分；i级道路功能分；j单元到i级道路的相对距离。,6、计算单元内道路通达度作用分值（1）单元内道路通达度作用分的取值同时存在多种道路类型影响时，取单元内的最高作用分；（2）通达系数的确定含支路以上道路的单元计算道路通达的方向数，无支路以上道路的单元计算通往道路的方向数；各通达系数值：多于或等于4方向，系数取1;等于3方向，系数取0.91;等于2方向，系数取0.81;等于1方向，系数取0.58.（3）单元道路通达度分值按下式计算式中：j单元道路通达度分值；道路通达因素对j单元的作用分；j单元的通达系数。,4、面状因素分值计算方法,对各因素因子资料进行整理，按因素因子与土地质量相关性的特点，计算出各单元土地的因素因子指标值，对超出显著作用区间的因素因子指标值，按显著区间的最高值或最低值处理；采用一定数学模型，计算得出各定级单元土地因素因子指标的作用分值。,面状因素计算模型,某定级单元土地因素因子指标的作用分值；指标的最小值；指标的最大值；某定级单元的因素因子指标值。,面状因素量化方法举例环境质量优劣度,以综合评价指数或等级值计算对应的作用分值，按下式计算：式中：某环境质量优劣度作用分；某环境质量的综合评价指数或等级值；某环境质量的综合评价指数或等级值的最劣值。某环境质量的综合评价指数或等级值的最优值。,十定级单元总分值的计算求取各定级因素因子对定级单元作用分值的加权平均值之和，即将各定级因子作用分值进行叠加计算，求取各定级单元的总分值，作为初划土地级别的依据。j单元的总分值；j单元的i因素分值；i因素的权重；定级因素的个数,十一土地级别的划分,1土地级别划分的依据：是各定级单元（网格）的因素作用分值及其作用总分值在空间分布上的变化规律。划分的土地级别应充分反映评价区内土地区位条件和社会经济效益的地域差异。,、土地级别划分原则土地级别高低与土地相对优劣的对应关系基本一致；任何一个总分值只能对应于一个土地级别；土地级别数依据城镇的规模、复杂程度和定级类型来确定；土地定级级别数目表,各级土地之间应渐变过渡，同级土地之间土地级差不宜过大；各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价应具有明显差异并呈正向级差；保持自然地块及权属单位的完整性；土地级别界线尽量采用具有地域突变特征的自然界线或人工界线。,3、土地级别的划分方法总分数轴法将总分值点绘于数轴上，按土地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。总分剖面图法沿城镇若干方向作总分变化剖面，按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级间分界。总分频率曲线法对总分值作频率统计，绘制频率直方图,按土地优劣的实际情况，选择频率曲线分布突变处为级间分界。,总分频率直方图,由上图，选择频率曲线突变处（选择频率分布空白区或频率分布的低值区，不能选择频率分布的最高点或相对最高点），作为确定土地级别的界线，依据总分频率图，最终将其划分为五级。,第五节城镇土地基准地价评估,一、城镇土地基准地价评估概述土地管理部门或土地估价委员会在一定时间内，根据各种用地类型的收益状况或市场交易状况，在不同的土地级别上分别评定的商业、住宅、工业等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。基准地价是宏观控制城镇地价，征收土地使用税、费的主要依据，也是宗地地价评估的基础。基准地价评估以城镇整体为单位进行。,（一）基准地价的概念p247基准地价是反映一个城市不同级别、不同区段、不同用途的地价水平和进行宗地评估时参考运用的一套地价及其评估体系。从宏观上看，基础地价水平反映了城市的经济发展程度，直接影响该城市在经济活动中的竞争能力；从微观上看，作为生产要素和生活条件，其地价、地租及土地使用税费水平，直接影响企业的投资决策和盈利水平，关系到居民的切身利益。因此，基础地价的评估也应充分考虑国民经济与地方经济的变化对地价的影响。基准地价的影响因素可以用一个图来表示。,一、城镇土地基准地价评估概述,基准地价影响因素图,一、城镇土地基准地价评估概述,基准地价评估是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后通过调查评估出各地价区段在某时点的平均水平价格。它主要反映城市地价总体变化趋势和各级、各类土地的平均价格，是对地价进行宏观控制、管理和引导土地市场中地价变化的依据，同时又是征收土地税费、参与土地利益分配、调控地产市场价格的衡量标准。,一、城镇土地基准地价评估概述,（二）城镇土地基准地价评估的技术途径1.以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。2.用土地条件划分均质地域，用市场交易资料评估基准地价。,一、城镇土地基准地价评估概述,市场比较法、收益法和成本法是土地估价中常用的三大估价方法，其它的估价方法都是这三大方法的派生。在地产业非常发达的欧美国家和地区，这三种估价方法都被广泛应用于土地估价活动中，并形成各自的适用范围和应用条件。我们国家是在1978年改革开放的背景下，随着改革土地适用制度和推行方法商品化政策，使房地产称为商品可进入市场流通而出现的。我国土地估价起步较晚，土地估价制度尚待完善，到目前为止，主要借鉴欧美国家的方法即：市场比较法、收益法和成本法。,二、城镇土地基准地价评估的方法,二、城镇土地基准地价评估的方法,又叫买卖实例法（MarketDataApproach）理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等。市场比较法：实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格。,直接比较法,待估宗地的价格=比较实例价格交易情况修正交易期日修正区域因素修正个别因素修正容积率修正年期修正PD=PBABDEPD待估宗地价格PB比较实例宗地价格A待估宗地情况指数/比较实例情况指数B待估宗地估价期日地价指数/比较实例交易期日地价指数D待估宗地区域条件指数/比较实例区域条件指数E待估宗地个别条件指数/比较实例个别条件指数,公式中总是以待估宗地相应因素条件指数为分子，比较案例宗地相应因素条件指数为分母。如：A=待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数。哪个为比较基础，哪个就取值为100，另一方的值通过比较进行加或减。“交易情况修正交易期日修正区域因素修正个别因素修正”为4项基本修正内容，“容积率修正年期修正”为特殊修正内容。,二、城镇土地基准地价评估的方法,由于市场比较法是近期发生的交易实例为参考基准，能够综合地反映地产市场的实际情况，反映当事人的现实经济行为，故评估价格具有较强的现实性，只要有类似地产的交易实例即可应用，所以在地产市场比较发达的情况下，是一种说服力强，适应范围广，被普遍采用的土地估价方法。,交易情交易日房地产状况修正期修正况修正,因而，利用市场比较法估价要解决两个问题：1）找出影响价格的因素2）如何将待估房地产与比较房地产之间的价格差异定量化，并对比较房地产价