水泥厂地产项目方案大纲

长春兄弟房地产开发有限公司“接收阳光”项目策划方案目录第一部分项目分析第二部分项目定位第三部分项目营销计划第四部分营销与推广策略第五部分品牌简析第六部分总体规划建议第七部分现场包装第八部分虚拟规划的设计说明第九部分项目文件名称的提案第一部分项目分析一、市场宏观分析在2007年上半年的长春大厦市，发生了即使有钱也买不起房子的情况。 房子卖得很好，开发者也成了牛。 出了几个房源，几乎没有力气，一眨眼就被抢走了。 “买套房为什么这么难呢！ ”今年以来，这种感动时不时地响起人们的耳朵，并且感觉到“一所房子不能被要求”的计划经济时代已经回到了。 但是，急转直下的2007年下半年许多大楼现在的房间集中发售，长春大楼市出现集中放射现象，到2008年初房地产市场将“供给过剩”！供求比：上半年1:1.27下半年2.3:1评估某产品是否应该供应需求的重要概念是“供应比”，是产品总数与市场消费量的比例。 从供货比较来看，某城市商品市场的“健康基准”以1.3:1为佳。 供应比过大时，更严重的供应比要求更大，住宅源进入空闲状态的供应过小时，不能要求严重的供应，住宅源不足，住宅价格大幅度上涨。 因此，供销比必须维持在合理水平。 例如，长春2004年、2005年在楼市的销售比例基本在1.1:1到1.2:1之间，供求平衡，房价比较稳定。 去年以来，不到1:1的供应比明显偏小，2007年前5个月长春商品房市场供求比为1:1.27，无明显供求。 截至5月底，长春市可累计销售商品为527.2万平方米，比上年同期增长86.9%，其中：所住宅为348.7万平方米，比上年同期增长66.8%。 长春商品房累计可销售房源约为去年同期的两倍，比去年同期多245.2万平方米。长春市房地产管理局预计，2007年长春房地产总交易量创下记录，600万平方米(2006年最高约559万平方米)商品房交易面积将达到400万平方米。 实际情况是，2007年15月长春商品房交易174.2万平方米(平均每月约35万平方米)，可累计销售的527.2万平方米合计达到701.4万平方米，对于这样的总量最多只能消化400万平方米的长春商品房市场，第二天“供给2008年，我国房地产市场继续保持高速增长，随着棚户区改造面积的扩大，为扩大房地产企业经营规模和提高业绩提供了良好的外部环境。 与此同时，中央继续加大住房供应结构调整、土地控制、保障性住房建设等政策执行力，对房地产企业发展宏观环境产生不可低估的影响，对房地产企业风险提出强烈要求，市场竞争激烈。双阳区作为长春市南部最重要的新城区，随着“十一五”规划纲要的实施，城镇建设也不断完善发展。 为加快城市化进程，2008年城市改造过程中，市场投入量达到约100万平方米，远远超过城市人口消化能力。总结：由此可见，摆在我们面前的最重要问题是如何快速消除产品，夺取有限市场的商机，获得最大利润回报。二、竞争盘分析，项目名称建龙尊邸开发者建龙地产占地面积六万。建筑面积九万。建筑类型多层住宅户型面积66120零售部门抬高了5.7米，180280的架子房价2000元/2200元/装修标准毛坯房，部分装修付首付30%零售价格3800元/4600元/销售情况住宅95%零售部门10%代理公司无项目的好处开发时间早，园区规模大，品牌效应广，园区规划好，房地产关闭管理项目劣势地理位置差，交通不便，价格高，配套设施不足项目名称中深市嘉园开发者吉林省中深房地产开发有限公司占地面积36万，分三期开发建筑面积55万。建筑类型22栋，6层住宅(1层赠送花园)户型面积40120房价1530元/1930元/装修标准毛织品铺付首付40%零售价格未定销售情况住宅60%零售部门暂时没有出售代理公司博大华夏项目的好处小区规模大，小区规划完善，户型设计合理，项目定位准确，封闭管理，价格适中项目劣势地理位置不好，回迁家庭多，项目等级低项目名称北疆欣园开发者长春市北疆房地产开发有限公司占地面积四万。建筑面积六万。建筑类型多层住宅、住宅区共16栋，其中4栋为恋5栋共同购买户型面积住宅70120(一期) 5080(二期)零售部门是一百七十-一百九十二房价1650元/1750元/装修标准毛织品铺付首付30%零售价格3000元/%。销售情况住宅第一期2栋卖完，第二期5栋也卖完了零售部门10%代理公司无项目的好处价格低廉，封闭式管理项目劣势地理位置差，项目等级低，规模小项目名称鹿城明珠开发者长春益泰置业有限公司占地面积3000。建筑面积四万。建筑类型6层住宅、最上层赠送阁楼的零售部门购买地上2层赠送面积相同的地下室1层户型面积住宅60平方米- 90平方米。零售部门150平方米- 300平方米房价2000元/2200元/装修标准毛织品铺付首付40%零售价格5300元/6000元/销售情况住宅70%零售部门40%代理公司乐巢房地产营销策划机构项目的好处封闭式花园区、园区规划完善，户型设计合理，项目定位准确项目劣势社区周围环境混乱，品牌效应弱项目名称建龙第一城开发者建龙集团长春天通房地产开发有限公司占地面积54万。建筑面积暂时没有建筑类型别墅、别墅、庭园洋房、广景多层、古典多层、电梯洋房、精装公寓户型面积50130楼高2.9米房价暂时没有装修标准暂时没有付首付暂时没有零售价格暂时没有销售情况住宅暂时没有零售部门暂时没有代理公司暂时没有项目的好处园区规模宏大，园区规划完善，智能化物业管理，地热供暖，户型细化设计，山水1800米双阳河周围2万平方米卧龙潭，4万平方米水晶湖，2550亩感染力山林20万平方米北欧风情梦园平米河畔运动公园2000米健康运动道路5000平方米双阳第克运动中心3500平方米双阳第一室内标准游泳馆70000平方米双阳第一步行商业街20000平方米双阳第一购物中心15000平方米双阳第一农贸购物中心项目劣势地理位置差，周围环境紊乱，读取面积大项目名称未定(二中小屋区改造项目)开发者吉林省中深房地产开发有限公司占地面积暂时没有建筑面积暂时没有建筑类型暂时没有户型面积暂时没有房价团购价格1960元/劵，对外价格2300元/剽装修标准暂时没有付首付暂时没有零售价格暂时没有销售情况住宅暂时没有零售部门暂时没有代理公司暂时没有项目的好处社区规模大，总体规划合理项目劣势读取面积大分析结论：以上分析表明，双阳现阶段住宅销售情况普遍良好，市场宏观环境理想，住宅面积以60120平方米中小户型为主，规模较大，但市场对商业零售店的需求量较少。 2008年，双阳区房地产市场总排放量过大，出现供应超过需求的局面，本项目应尽快从项目总体定位、价格定位等方面出发，提高竞争力。三、项目情况说明(一)、项目地点；本项目有东临第一五零中学、鑫利密封产品有限公司、同事医院、西临双阳种子公司、北临通阳路、南临耕地、西北有双阳区规划站。(二)、区划的基本情况该项目占地面积约5万平方米，东西352米，南北133米，区划方正，地上原建筑物为水泥厂现场，家庭不认领。 预计建筑物有14栋多层住宅和共同别墅并排，建筑物面积约8万平方米，有面向街道的2栋附属店。自然景观：项目位于市区边缘，没有自然景观周边环境：周边商务气氛弱的居住气氛成熟的人文，没有历史景观交通条件：周边道路现在布局不好，公共汽车路线少，相邻计划的车站市政套餐：市政套餐不完整，基础设施差，生活套餐不齐全教育套件：周边中小学教育套件完善，中等教育不足医疗套餐：周边的民间医疗场所很少，除了同事医院以外，没有大型的综合性医疗机构。(三)、分区SWOT分析优势：位置优越：经过10多年的发展，岭上繁华商圈越来越成熟的项目某地区的商业状况、居住气氛发生了很大变化，特别是项目某地区的进一步开发，消除了地区发展的最后束缚。地势优越：地势北高南低，整个小区采光优越。 这是项目独特的自然优势，天厚地厚。户型丰富：项目户型丰富，配置合理，积极拓展销售范围。品牌优势：开发者重视品牌积累，具有一定的品牌诉求力。劣势：价格抵抗：因为对面的旧棚改造项目在场所、规模等方面比本项目稍好，所以本项目在价格方面不易变高。盘量小：人口密度大，公共空间小，人与车的移动线难以区分是盘的规划难点，盘量小同时内部补贴不足，影响项目等级。 这也是我们必须克服的主要矛盾。辅助抵抗：周围自然条件差，生活辅助设施不完善。交通条件差：地理位置差，车流、人流不集中的公共汽车路线少，家里人移动不方便。机会：1、以节能减排、环保、运动、健康住宅为理念的营销构想可以赢得政府的大力支持我国建筑能源消费概况：统计数据显示，中国建筑能源消费总量逐年上升，能源消费占总量的比例已从上世纪70年代末的10%上升到近年来的27.8%。 我国是以煤炭为主要能源的国家，我国大部分地区气候条件呈现夏热冬冷特征，我国建筑能源巨大，煤炭排放大量有害物质，给环境带来严重污染和破坏。 据统计，1999年中国排放的CO26.67亿吨位居世界第二，其中85%是煤排放量，2000年中国排放的SO21995万吨位居世界第一，其中90%是煤排放量，污染物排放导致57%的城市颗粒物超过国家标准，48个城市的SO2浓度各种数据显示，建筑节能在中国的普及迫在眉睫，市场前景明朗。国内外节能建筑发展概况：国际建筑节能应用方面发展最快的是北欧。 北欧国家近年来积极实施“生态住宅工程”。 瑞典、丹麦、芬兰、冰岛、挪威等五个国家在1989年实施了统一的北欧环境标志，包括生态住宅在内的环保产品必须得到特别认证。 丹麦是世界上实施生态住宅工程的早期国家之一，1984年底在奥福斯市建立了“无过敏性住宅建筑”示范工程。 1992年，丹麦首都哥本哈根建设了斯科特潘基文低能源住宅，获得了1993年的世界人居奖，许多技术措施的应用分别节约了住宅区的煤气、水、电，分别节约了60%、30%和20%，并改善了整个住宅区的环境。我国节能建筑发展概况：我国建筑节能事业始于80年代初，经过各方面积极努力，到1995年底全国建设的节能建筑面积达到4700万平方米，到1998年节能建筑面积达到1亿平方米。 各地相继建立了若干建筑节能示范工程。 例如北京安苑北里区、周庄区、卧龙区、天津在华里区、甘肃建筑科学研究院宿舍、东丽湖万科城等地，这些工程在节能方面取得了较好的效果，与传统建筑相比是一次进步，但这些个案并没有从根本上解决建筑节能问题。 只是能源的一次运用和节能的一次探索，离真正意义上的新能源建筑有很大的距离，与国际性的发展水平相比也有很大的提高空间。节能建筑一体化已经成为建筑的一种趋势，经营管理层、理论界尤其是开发界广泛认可，我国已经制定了一系列法规和标准。 例如中华人民共和国节约能源法、民用建筑节能设计标准、既有建筑节能改造技术规程、采暖居住建筑节能检验标准、建筑节能管理规定、0103010等。吉林省在节能减排工作中成绩不佳，政府渴望改变现状，有关省内政策的支持。 如果本项目能在节能减排方面树立榜样，就能抓住政策机遇。2、市政府今后两年园区周边交通规划良好，有两条规划干线路(甲一路、甲五路)，双阳站也定居在项目西北侧，在此有利条件下可以建立新的站前商圈，以店面销售的不利因素为有利因素。3、对于该项目同年发售的其他楼宇规模小劣势，本公司应尽快打造势头，宣传节能减排、日光健康住宅理念，在人们心目中打上“健康与环保社区”烙印，实现快速清除产品、回收资金的目的。4、在价格定位上要充分考虑对方项目的具体情况，不要为对方提高价格。 建议采用低价上涨、小幅上涨的价格战略实现理想价格。5、以2008年中国奥运年为契机，推动奥运精神，打造奥运品牌，运用良好的广告策略，快速深入渗透体育型健康住宅观念。威胁：1、房地产行业、国家宏观调控力度不断加大，干预范围逐渐深化，2007年各地房价急剧上涨，是否明确政策尚不清楚2、建材市场价格上涨，建筑成本相对增加，大楼整体价格上涨，出现市场抵抗性3、竞争盘开发量和占地面积大，提前进入市场夺取部分客户4 .市场竞争越来越激烈5、本案周边商业