鸿达_天津城市广场商业城市综合体项目整体策划研究报告.ppt

,鸿达城市广场,整体策划研究报告,ANOVERALLRESEARCHREPORTFORMASTERPLANONHONGDACitySquare,编制于2012年6月15日院长策划执笔：市场调研人员：高级研究员商业策划师助理策划师戢德勇,市场调研人员：高级研究员商业策划师助理策划师戢德勇财务预算人员：,前言,PERFACE,本报告系华岸商业地产研究院（以下称“华岸”）受唐山鸿达汽车改装有限公司委托，为其在唐山市路南区紧邻吉祥路地块的商业地产项目提供的整体规划研究报告。华岸于6月1日6月8日对项目周边地段商业及唐山类似商业项目进行了深入的市场调研和走访，在此基础上通过与本公司多年积累建立的华岸数据库中相关案例进行详细、全面、透彻的对比研究，并结合目前国际国内的最新商业发展趋势，以及唐山市城市和商业发展现状，和项目地块自身的资源优势，汇总、整理完成了本次的整体规划研究报告。本次规划研究报告主要目的是：一、探寻物流和商业的发展趋势；二、深入了解项目地块的现状和发展基础；三、构建新型商业城市综合体的系统解决方案；四、提供华岸城市规划设计院做为规划设计的依据。,目录,CONTENTS,*,*,*,*,*,*,*,*,1.唐山商业基础研究1.1城市概况1.2唐山商业研究1.3唐山商业物业建筑特征研究1.4地块分析1.5总结2.现代商业与项目的对比研究2.1现代商业发展研究2.2城市综合体研究2.3案例对比2.4总结,*,目录,CONTENTS,3.商业规划建议3.1定位解析3.2规化方案建议3.3业态规划3.4物业规划4.经济测算4.1物业处置方案4.2经济测算,*,*,*,*,*,*,1.0唐山基础研究,BASICANALYSISONTANGSHAN,唐山商业发展阶段唐山商业概况小結-唐山商业发展趋势,城市概况经济概况城市规划城市化小結,1.1城市基础研究,1.2唐山商业研究,唐山商业物业建筑形态不同建筑形态商业市场定位小結,1.3商业物业建筑形态研究,项目地块现状SWOT分析小结,1.4地块分析,1.1.1城市现状,TANGSHANSTATUS,唐山是中国北斱的一个重要沿海港口城市，地处环渤海湾中心地带，是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和走廊，东北重要的国际航运中心；唐山是河北省域中心城市，环渤海新型工业化基地，首都经济圈的重要支点，同时也被誉为中国未来发展前景最好的城市之一；,地理位置优越，港口城市，未来发展看好。,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,唐山市整体经济向好。2011年，唐山GDP达到了5442亿元；唐山市2011年位列河北省第1、全国第19；人均GDP全国第33，唐山市人均GDP自2008年增速放缓，增长速度低于GDP增长水平，说明经济发展落后于城市化进程，城市扩张速度较快。,GDP,人均GDP,資料來源：唐山統計局歷年統計公報,唐山经济发展整体向好，居民消费能力不断提升。,1.1.2经济概况,ECONOMICOVERVIEW,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概況,唐山人口保持低速增长，2011年总人口737万，从人口基数上可以被视为河北省的大型城市；唐山社会消费品零售总额在2011年达到了1334.8亿元，自2006至2011年增速保持在16%以上，城市居民的消费能力提高。,唐山经济发展整体向好，居民消费能力不断提升。,数据源：唐山统计局历年统计公报,1.1.2经济概况,ECONOMICOVERVIEW,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概況,唐山市总人口,社会消费品零售总额,人均消费性支出2011达到了14,483元，伴随着人民生活水平的提升，唐山居民消费能力及消费水平显著提高；作为人均消费重要指标，唐山人均可支配收入2011年为21,785元，在全国城市排名中处于前67的位置，远低于GDP排名，社会财富集中在少数人手中；从私家车保有看，2011年年末唐山汽车保有量达到150.2万辆，其中个人汽车保有量78.1万辆。,人均可支配收入及消費性支出,社会财富相对集中，普遍家庭消费发展潜力较大。,1.1.2经济概况,ECONOMICOVERVIEW,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概況,数据源：唐山统计局历年统计公报,从居民现金支出来看，唐山市民消费性支出额度较高，大部分家庭期末手上仍然存有一定量的现金，这表明消费发展潜力较大。,2011年唐山市人均现金消费情况,1.1.2经济概况,ECONOMICOVERVIEW,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,数据源：唐山统计局历年统计公报,1.1.2经济概况,ECONOMICOVERVIEW,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,数据源：唐山统计局历年统计公报,唐山市民的消费特征：从唐山市民家庭平均消费结构来看，食品、服装、娱乐、住房是家庭消费的主导，占到60%以上。在实际的市调中发现，对于中高收入者而言，中高端的吃喝玩乐等休闲娱乐是其消费的主导。,2011年唐山市居民家庭平均消费结构,京津唐沿海经济带构筑起环渤海都市圈，唐山成为都市圈工业增长的中心城市。,1.1.3城市规划,CITYPLANNING,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,唐山市2008年2020年城市总体规划：“两核两带”发展格局：两核：中部发展核心和南部发展核心。中部发展核心包括：中心城区、古冶片区、丰润片区和空港片区；南部发展核心包括：曹妃甸生态城、曹妃甸工业区、唐海县城和南堡开发区。两带：山前发展带和沿海发展带。范围包括：市区、曹妃甸工业区、唐海县、乐亭县、遵化市的一个镇、迁西县的三个镇，以及滦南县的两个镇;山前发展带：京津冀重要的产业服务和生活居住中心；全市的政治、经济、科技、教育、文化中心;沿海发展带：京津冀沿海地区重要的产业服务中心；冀东区域高教科研及产业转化基地；国家级滨海生态创新发展中心。,唐山市的用地扩展、城市生活方式和价值观等开始向城郊及农村地区扩张。,1.1.3城市规划,CITYPLANNING,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,城市化是城市发展的必然途径，对提升城市形象、城市质量和区域的发展都有着重要的意义。,是城市发展的必然过程；一个地区的人口在城镇和城市相对集中，城镇用地扩展；是城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程；城市化与工业化发展进程密不可分,有三个阶段:初期阶段、加速阶段以及后期阶段；,1.1.4城市化,URBANIZATION,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,城市化是城市发展的必然途径，对提升城市形象、城市质量和区域的发展都有着重要的意义。,城市化改变进城农民的就业和收入结构，使他们能有尊严地参与和分享城市化的成果，分享城镇中的现代生活，扩大内需，拉动经济增长；合理的利用土地资源，提高资源分配，促进区域的发展；缩小城乡收入差距，利于构建合谐社会；提升城市形象、城市质量，建设新型宜居城市。,1.1.4城市化,URBANIZATION,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,城市化的意义,2011年，唐山城市化率已经超过50%，城市化已发展到中级阶段唐山作为一个传统的以工业为主导的城市，其工业化发展与城市化进程脱节，必然促进城市的变革。,由城市化水平判断工业化阶段,由人均GDP判断工业化阶段钱纳里的工业化发展阶段,2011年唐山的城市化率已超过51%。,唐山2011年人均GDP超过10000美元，已进入发达经济阶段。,唐山城市化现状,1.1.4城市化,URBANIZATION,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,唐山城市GDP及人均GDP保持稳定增长，社会财富相对集中，普通民众消费潜力大；随着唐山城市化进程和新型城市的建设，耕地的流失和大量城市人口的出现，对农产品提出了新的要求；然唐山城市化高度发展，城市化率超过50%，但是依然滞后于工业化水平。目前唐山处于从传统的工业城市向新型宜居城市建设的转型中，城郊的开发发展及大量的新生城市人口对商业形成一定的需求；唐山城市化的进一步发展以新农村建设和城市改造为重点；唐山城市的进一步发展，需要新型的商业模式，满足新增城市人口的需要，能够引领唐山城市的进一步发展，促进唐山的成功转型；项目地块处于唐山东南部城市边缘，引入新商业模式，必将抢占唐山东南部发展先机，引领唐山市的发展方向。,唐山工业化发展与城市化进程脱节，城市发展需要新型的商业模式。唐山城市规划的主要发展方向开始向西转移，本项目建设以农商结合为核心，不仅可以作为唐山从城市向农村发展的枢纽，而且能够抢先占领唐山西部发展的核心位置。,1.1.5小结,SUMMARY,1.4地块分析,1.2唐山商业研究,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,1.2.1唐山商业阶段,TANGSHANBUSINESSSTAGE,唐山商业发展主要有四个阶段：传统百货、一站式购物中心、初级城市综合体、高端城市综合体。,1.4地块分析,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,1.2唐山商业研究,传统百货阶段：唐山最有代表性的商业项目，地处是中心核心位置，商业经营种类丰富。,地理位置：新华道与建设路交叉口东北角开发商：唐山百货大楼集团商业类型：百货商业经营面积：4万商业楼层：B1-F4商业档次：中档开业时间：1984年知名品牌：,唐山最有代表性的商业项目，城市核心位置，商业经营种类丰富；整体档次为中档。,1.2.1唐山商业阶段,TANGSHANBUSINESSSTAGE,1.4地块分析,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概況,1.2唐山商业研究,购物中心阶段：唐山远洋城采用租售结合方式；作为购物中心，体现了一站式购物的特点。,地理位置：建设北路与长宁道交叉口西南角开发商：泰勒集团商业类型：大型集中商业商业经营面积：12万商业楼层：B1-F3商业档次：中档开业时间：2004年知名品牌：,远洋城采用租售结合方式，引入大型知名商户作为主力店，后期由开发商统一招商和运营，目前运营状况良好。,1.2.1唐山商业阶段,TANGSHANBUSINESSSTAGE,1.4地块分析,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,1.2唐山商业研究,初级城市综合体阶段：新华贸购物中心位置优越，业态的定位符合商业发展状态和发展趋势。,地理位置是决定该项目的最关键的因素，新华贸地处唐山经济核心区，离唐山政治中心很近，业态的定位符合商业发展状态和未来发展趋势，“环保”和“低碳”站项目优势。,1.2.1唐山商业阶段,TANGSHANBUSINESSSTAGE,1.4地块分析,1.3商业物业建筑形态研究,1.5总结,1.1城市概况,1.2唐山商业研究,高端城市综合体阶段：唐山万达广场作为最具有代表性的城市综合体，核心物业自持，统一招商运营，业态齐全。城市综合体是当前商业发展的主流。,地理位置：北新道与友谊路交叉口东北角开发商：大连万达集团总建筑面积：1,040,000商业建筑面积：购物中心：120,000内街商铺：200,000商业楼层：购物中心（B3-F5）；内街商铺（1-2F）主力商户：万千百货、国美电器、新华书店、大玩家万达影院、沃尔玛、知名商户：ZARA、H表现为无序而自发式的露天集会市场，物价低廉；其代表为明清时期的北京鼓楼、南京夫子庙、上海城隍庙等；这种露天集市的形式经发展改建后仍有留存。,第一代商业模式：街坊集市现代商业发展的早期形式，无序而自发式的露天集会市场。,2.1.2商业模式,BUSINESSMODEL,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.2城市综合体研究,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例对比,1852年法国巴黎出现了第一个百货商店;纯柜台式交易;业态品类丰富；在中国，这种商业形式曾经辉煌至中国的每一个城市，直到七、八十年代，仍一直占据着各城县的核心区。,第二代商业模式：传统百货商店纯柜台式交易；综合性商场，物品丰富。,2.1.2商业模式,BUSINESSMODEL,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.2城市综合体研究,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例对比,全球经济的发展，促使了更进步的综合性购物商场的出现，业态更为综合丰富；传统的纯柜台式销售模式被取消了，取而代之的是半开放式的柜台销售模式；购物成为一种半自我服务的方式，购物行为相对自由和随意；超市则是继购物商场后的更进一步的纯自我服务购物方式；自我服务和低价格为两大特色成为零售商业领域的重大变革；1930年在美国诞生的自选商场可谓是现代超市的雏形；文化娱乐及饮食休憩等配套设施空间不足，这使得消费者的购物活动相对单调，容易疲劳。,第三代商业模式：购物商场及超市综合性商场，业态丰富；半开放式纯柜台式交易；自我服务和低价格；休闲娱乐等配套设施不足。,2.1.2商业模式,BUSINESSMODEL,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.2城市综合体研究,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例对比,新兴步行街通常是重新整合传统商业老街的而形成；呈现集中式的带状商业布局；注重动线规划；开放式的商业空间；统一的规划与管理；业态十分丰富；通常地处市中心，规模有限；娱乐休憩的空间较少；停车较难，限制了开车族的消费者。,第四代商业模式：新兴步行街开放式、集中式的带状商业布局；统一的规划与管理，业态丰富，注重动线规划；娱乐休闲空间少，停车难。,2.1.2商业模式,BUSINESSMODEL,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.2城市综合体研究,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例对比,MALL是目前世界上比较先进、高级的商业形态；主要有SHOPPINGMALL和城市综合体两类；多种业态、多个主力店；MALL融汇了购物、美食、娱乐、休闲、文化等多元化元素；以大业态为主力的“一站式体验式”消费王国；具备能够独立形成现代商圈的能力；具有极强商圈辐射能力，综合竞争力强。,第五代商业模式：MALL-商业综合体SHOPPINGMALL和城市综合体；多种大型业态汇聚；竞争力强，能独立形成商圈并有极强的商圈辐射能力。,2.1.2商业模式,BUSINESSMODEL,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.2城市综合体研究,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例对比,人们生活方式日渐多元化前提下，为了满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生的商业综合体；产生于21世纪欧美一些大中型城市；将景观、业态、建筑、功能等各种因素科学地结合在开放的环境中；接近有影响力的居住小区，中高档以上的定位，迎合本商圈消费者对休闲的追求；全新的生活消费方式为主导，充分调动顾客的参与性；国外规模一般在3万5万平方米之间。,第六代商业模式：LifestyleCenter注重景观和建筑设计，多种风格共存；业态丰富完整，偏重休闲娱乐；重视体验。,2.1.2商业模式,BUSINESSMODEL,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.2城市综合体研究,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例对比,商业郊区化是城市化发展的一种必然现象，是指商业企业从中心城区向外扩散的过程。这种扩散既可表现为商业企业以连锁的方式在郊区扩散,也可以在郊区出现新的商业企业；商业郊区化的发展，首先在西方发达国家出现。随着西方经济的发展，城市化的日渐完成，商业也开始向城市边缘郊区发展，形成了“卧城”、外围城市、半独立卫星城、卫星城、技术郊区、边缘城市等；随着我国经济的发展，一些发达地区因为市中心的用地与人口的矛盾，已经出现了商业郊区化的趋势，比如北京、上海等地；国际大都市的郊区化发展存在特定的规律和模式，一般而言，城市郊区化过程中，商业设施布局和商业全面发展存在一定的时差。即商业设施需要布局在前，当郊区人口聚集达到一定规模后，商业经营才能全面展开，有效发展；因此，城市郊区化的发展，要求人们重视前期的商业布局，避免盲目发展、布局缺陷和社会资源浪费等。,城市郊区化发展是未来城市商业发展的方向，城市郊区化发展应该重视商业布局先行。,2.1.3商业郊区化,COMMERCIALSUBURBANIZATION,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.2城市综合体研究,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例对比,集中式商业发展对比：集中式商业的发展从单一形式相复合形式发展，功能日趋完整。,2.1.4小结,SUMMARY,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.2城市综合体研究,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例对比,城市综合体：将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合；功能间相互依存、相互帮助的能动关系；多功能、高效率的综合体。城市综合体表现形式：城市形态的表现：在城市区域为了降低综合商务成本形成城市综合体；经济形态的表现：随着城市区域的开发与旧城的改造规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种功能，形成互为价值链的关系，集群式的、高使用率的都市综合体；建筑设计的表现：多以街区特点水平分布的复合建筑群。,现代商业以集中商业为主，集中商业的现阶段代表是城市综合体。城市综合体的具备符合功能，有多种表现形式。,2.2.1城市综合体简介,HOPSCAINTRODUCTION,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,城市综合体分类：按性能分：商务综合体：一般是CBD，写字楼和酒店为主导的没有住宅的纯综合体；商业综合体：区域中心，以购物中心为主导的综合体；生活综合体：郊区和新城，不仅有住宅而且比例较大超过30%；单一综合体：一种没有居住型物业的净综合体；只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品；綜合體集群：一個以上的綜合體複合體或商圈。按地段分：都心型综合体；城市副中心综合体；区域和新城综合体；小区综合体。按品味分：高端奢侈型综合体、中档生活型城市综合体。,2.2.2城市综合体分类,TYPEOFHOPSCA,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,国际城市综合体发展阶段,1933年8月,国际现代建筑协会雅典宪章将城市划分为居住、工作、游憩、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。导致了城市发展计划中贬低高密度、传统街坊和开发空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。功能分区原则人到城市和建筑的发展偏向单一化，不同空间单一化分割，结果形成城市功能不良。相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。,第一阶段：20世纪30年代到二战将城市分为居住、工作、游憩、和交通四大功能，并强调功能间的独立性。城市综合体开始起步，并未创造出新的城市空间秩序，反而造成了城市整体的混乱。,2.2.3国际城市综合体研究,HOPSCASTUDYABROAD,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,西方国家的城市化进程加速，伴随着汽车时代的到来，郊区化得以快速扩张。一方面，工业化和商业的迅速发展，农民的大量进城，城市化使城市人口达到了失控的程度，导致了住房紧张、交通拥挤、环境恶化等城市问题；另一方面，中产阶级的出现和汽车时代的到来，形成了郊区化趋势。这一趋势导致了郊区购物中心的迅速发展。办公综合体的发展是由于二战后当时的城市中心交通拥挤、汽车噪音和污染严重，空间环境日益恶化等城市问题导致了西方城市开始进行城市中心区的再开发工作。办公综合体应运而生：大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。,第二阶段从二战后到20世纪70年代城市化高速发展与中产阶级的大量出现，加上城市中心交通、环境问题凸显，办公综合体应运而生，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。,2.2.3国际城市综合体研究,HOPSCASTUDYABROAD,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,国际城市综合体发展阶段,能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发出新的矛盾与冲突。城市对繁荣与活力的追求，成为建筑综合体开发建设的催化剂。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。促使人们重新认识城市中心区的高效率和综合性。正是这种高效率与综合性真正成为保持和发展历史与文化的优势。在这种思潮影响下，西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，其主要形式有：购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。建造综合体因具备城市功能的组合性，而使其在经营上有明显的价值互补，价值提升的优势，各种不同的功能在一天不同的时间段运行，为城市的多样化生活提供全天候24小时服务。,第三阶段从20世纪70年代至今城市对繁荣与活力的追求，重新认识城市中心区的高效率和综合性，开始产生：购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的建筑综合体等。,2.2.3国际城市综合体研究,HOPSCASTUDYABROAD,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,国际城市综合体发展阶段,国际城市综合发展趋势,随着城市化的完成，中产阶级的大量涌现，人们开始注重休闲娱乐生活体验；因为传统城市中心的交通、环境等问题，郊区化发展成为一种趋势，城市规划开始向郊区发展；随着自我意识和环境保护意识的觉醒，人们开始对居住、消费、生活等环境的私密性有了要求；这些造成城市综合体在规划的时候，注重向城市边缘、卫星城发展；城市综合体的业态规划根据经济不同有不同的侧重，但是休闲娱乐养生已经成为一种主题和趋势。,城市综合体开始向城市边缘发展，注重私密性和体验式消费，休闲娱乐成为主要业态。,2.2.3国际城市综合体研究,HOPSCASTUDYABROAD,2.4总结,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,中国城市综合体现状,城市综合体数量逐渐增多，城市综合体的建设规模相对比较集中；城市综合体呈现了更强的城市性，集聚规模向两端发展趋势；目前的城市综合体主导功能以商业功能和写字楼功能为主；目前的城市综合体多功能组合以写字楼、商业和公寓复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；连锁标准化与个性化并存发展；同质化甚至恶性化竞争严重；呈现了城市综合体与轨道交通一体化开发的新趋势；城市综合体已成为重要的金融投资产品。,城市综合体项目遍地开发；多以零售商业和写字楼为主，同质化严重；城市综合体已成为重要的投资产品。,2.2.4国内城市综合体研究,HOPSCASTUDYHOME,2.4总结,2.3案例分析,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,中国城市综合发展趋势,城市中心用地殆尽，城市发展开始向城郊及周边农村发展，城市综合的发展也将形成城郊城市综合体；随着一二线城市商业的趋近饱和，城市综合体将向二三线城市扩张；中国现有的城市综合体同质化竞争严重，将来的发展应该规避竞争，减少零售商业、写字楼、传统酒店的体量；随着城市化进程，城市综合体的建设将以服务业为主；随着经济发展，人均收入增加，中国经济开始进入休闲时代，城市综合体的业态规划也将增大休闲娱乐业态的体量；休闲娱乐商业对环境和建筑密度有一定要的求，城市综合体在规划休闲娱乐业态时，应注重私密性和景观的规划。,城市综合体未来会向城市边缘发展，发展方向以低密度的休闲娱乐养生为主。,2.2.4国内城市综合体研究,HOPSCASTUDYHOME,2.4总结,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,城市综合体郊区发展模式,2.2.4国内城市综合体研究,HOPSCASTUDYHOME,随着城市规模的扩大，城市市区出现用地紧缺、城市市区人口增多、住宅价格升高、污染加重等一系列因素，导致城市的发展转向城市边缘地区；在这种背景下，城市向郊区发展，城乡结合部城市综合体开发的成功则是地区经济发展的引擎；而城乡结合部城市综合体的成功，则需要完善的配套设施提高了项目的竞争力；城乡结合部综合体的主要形式为休闲娱乐综合体、超级复合综合体、居住综合体、会议一展览综合体等。,未来经济向城市边缘发展，形成城乡结合部城市综合体，主要业态类型以休闲娱乐等。,城市综合体与城市化：城市综合体是城市化发展、人口聚集、用地紧张到一定程度的时候而出现的一种综合物业；城市综合体要根据城市经济特点有所侧重，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合；城市综合体的建筑的各组成部分之间是优化组合，并共同存在于一个有机系统之中，并形成城市新地标式。城市综合体与城市：现有城市综合体大都集中于城市中心，未来发展会向城市边缘扩散；推动城市功能升级，增强城市综合竞争力，促进城市可持续发展；具备了现代城市的全部功能，提升城市形象、城市品位；提升项目地块价值，带动整个周边土地、建筑增值，引领城市区域发展；带动新型城市建设，促进产业高端化、生活便利化。,城市综合体和城市化互相促进；城市综合体提升城市形象、城市档次的同时，形成新的商圈，带动城市区域商业发展。,2.2.5城市综合体与城市关系,HOPSCAANDCITY,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,城市综合体阶段的发展有向低密度商业群落过渡的趋势；城市综合体提升城市形象和知名度，带动区域经济的发展；城市市中心大量城市综合体出现，土地使用殆尽，城市综合体未来将会向城市边缘发展；随着城市零售商业的逐渐饱和，城市综合体未来商业的规划方向将以休闲娱乐为主；未来城市综合体在以休闲娱乐为主要业态时，将注重景观、私密性，低密度将成为一种趋势。,城市综合体未来将会向城市边缘发展，其未来发展将以休闲娱乐为主的低密度城市综合体建设道路。,SUMMARY,2.2.6小结,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.3案例对比,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3.1案例对比博德运河城,博德运河城,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,博德运河城位于日本九州岛福冈市博德与天神中间的城郊结合部，是一个典型的位于城市副中心地带的城市综合体。,城内有众多的商店、咖啡厅、餐馆、剧场、游戏中心、影院以及两个酒店，其中还有一条运河从中穿过，,竣工时间：1996年占地面积：34，700建筑面积：234，500酒店：52，600零售和餐饮：59，199剧场：18，830办公：26，761其它公共设施：77，110车位数：1300个设计：TheJerdepartnerShip,CASESTUDYCANALCITY,概述,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,项目区位,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,2.3.1案例对比博德运河城,CASESTUDYCANALCITY,博德运河城位于福冈城市旧工厂区，周边繁华商圈都距离较远。是城市副中心地带重要的的商业地标。,項目定位,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,2.3.1案例对比博德运河城,CASESTUDYCANALCITY,运河城以博德一体化以及形成福冈市21世纪城市新轴线为目的，追求物美价廉及娱乐性相结合为主题，是富有休闲与娱乐功能的大型综合性商业设施。,业态构成,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,2.3.1案例对比博德运河城,CASESTUDYCANALCITY,戏院大楼、福冈华盛顿饭店、娱乐大楼、福冈凯悦大饭店、商业中心大楼及大荣大楼；,运河城主要由六栋建筑物所组合而成：,福冈城市剧场、无印良品商店、运河城餐饮服饰区、凯悦饭店及华盛顿饭店、复合式电影院、JOYPOLIS(SEGA)室内电玩世界、MEGAVANDLE户外用品专卖店及售票广场等。,运河城内部组合又分成多功能区域：,景观特色,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,运河城建筑排列在运河的两侧，整个项目的建筑形态来自“峡谷”的隐喻，建筑的界面如同坚硬的悬崖壁，而项目内曲折蜿蜒的河水给整个空间注入了温柔和依偎的气氛。造型独特的阳光广场设计用来举行公共活动。沿河的部分公共空间设计灵感来自宇宙，如：星座、月面行走、地球、海洋等。运河通道及整个综合建筑群的中心是从阳光广场上升起的一个中空的半球。,2.3.1案例对比博德运河城,CASESTUDYCANALCITY,法国拉德芳斯,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,拉德方斯区位于巴黎市的西北部城市副中心地带，城市主轴线的西端，是世界上第一个城市综合体，于上世纪五十年代开始建设开发，项目高楼林立,成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区，也是世界上最具代表性的城市综合体。,2.3.2案例对比拉德芳斯,CASESTUDYLaDfense,概述,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,规划布局,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,2.3.2案例对比拉德芳斯,CASESTUDYLaDfense,目前已建成写字楼247万平方米、其中：商务区215万平方米、公园区32万平方米。法国最大的企业一半在这里，共10家。建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588套，可容纳1.83万人；建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；是欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,拉德方斯区交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，这种做法在世界是仅有的。项目内拥有完善的67公顷独立的步行系统、停车场设有2.6万个集中管理的停车位，交通设施完善。,规划设计特色,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,2.3.2案例对比拉德芳斯,CASESTUDYLaDfense,动线组织规划,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,拉德方斯的规划和建设不是很重视建筑的个体设计，而是强调由斜坡（路面层次）、水池、树木、绿地、铺地、小品、雕塑、广场等所组成的街道空间的设计。,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,2.3.2案例对比拉德芳斯,CASESTUDYLaDfense,以巨门为中心标志的拉德方斯主轴线具有很强的凝聚力，这栋造型风格鲜明独特的建筑大大增强了该项目吸引力。,项目对绿化可谓不遗余力，建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物。并建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆。优美的环境每年吸引约200万游客幕名而至。,规划设计特色,建筑景观规划,水游城（南京）,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,南京“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。项目位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里。,专案指标占地面积：26,770建筑面积：167,333其中，购物中心：9.8万（地下2层，地上5层）停车位：860个开发商：上海鹏欣集团总投资：15亿元开业时间：2008年8月,2.3.3案例对比水游城,CASESTUDYAQUACITY,概述,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,1.3总结,地下4层，其中地下商业2层裙房商业5层一栋洲际假日酒店(14层四星级酒店)一栋13层酒店式公寓停车位860个,主力店及主力品牌：横店影视电影城、H&M、UNIQLO、SEPHROA、ZARA、小南国、星巴克、华联BHG城市超市、MUJI等业态比例：大量增加了娱乐和生活功能，零售业务有所减少；购物零售占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他生活服务（如美容美发）占5%，让消费者停留的时间更长，消费的心情更愉悦。,2.3.3案例对比水游城,CASESTUDYAQUACITY,业态布局,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,水游城开启了中国“第四代商业模式”的序幕，即“城市生活休闲中心”。该模式是建立在ShoppingMall（购物中心）和LifestyleCenter（生活休闲中心）基础上的一种新的商业模式，在规模上更接近Mall，在理念上和美国的LifestyleCenter更接近，融合了两种商业模式，但不是简单的照搬或迭加，是结合项目自身特点和对商业市场的理解而做出的一种创新思路。,2.3.3案例对比水游城,CASESTUDYAQUACITY,经营模式,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,“时间型消费”强调体验式消费，在满足人们一站式购物需求的同时进行升级。它超越普通一站式理念，不仅在商品上满足一站式的要求，购物已不再是其首要功能，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐四大功能于一体。体验式购物中心既是购物中心，也是休闲中心，同时还是社交中心。通过建设广场、花园和水溪，将超市、大型专卖店、餐厅、美食广场等商贸功能，影院、KTV等娱乐功能和美容、溜冰场等休闲功能融为一体的商业综合体，使消费者能够并愿意长时间滞留，并由此带来轻松心情的消费。,2.3.3案例对比水游城,CASESTUDYAQUACITY,引领新的消费理念“时间型消费”,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,万象城（深圳）,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,深圳万象城位于深圳市罗湖区宝安南路，是华润中心的购物及娱乐中心，是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。,2.3.3案例对比万象城（深圳）,CASESTUDYTheMixc,概述,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,1.3总结,项目区位,1.3总结,1.2现代农产品批发市场案例,2.4总结,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例分析,2.4總結,2.2城市綜合體研究,2.3案例分析,2.1现代商业发展研究,2.4总结,2.2城市综合体研究,2.3案例对比,2.3.3案例对比万象城（深圳）,CASESTUDYTheMixc,万象城深圳市罗湖区，面临宝安南路、嘉宾路，处于城市副中心繁华商圈地带