解读中国房地产市场宏观调控

解读中国房地产市场宏观调控,一、历年房地产调控政策回顾与分析二、当前市场反馈三、调控政策前景预判,目录,一、历年房地产调控政策回顾与分析,1998年住房分配货币化,1998年7月3日，国发(1998)23号国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。同时调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整。,关键词：朱镕基、东南亚金融危机、国企改革、房地产、汽车、拉动经济,政策目标：促进房地产业发展,2000年规范房地产市场,1、统一房屋中介收费标准2、商品房买卖合同印发新示范文本3、房产测量推行国家规范,2001年刺激消费繁荣房地产市场,1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5降为3），房产税（由12降为4），个人所得税（由20降为10%）。2、4月19日，关于对消化空置商品房有关税费政策的通知对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品房、商业用房、写字楼，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。*中国经济10年高速增长期启动,政策目标：促进房地产业发展；促进消化积压房；,2003年4月121号文件拉响宏观调控警报,中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。,03年6月物业管理条例提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。,政策目标：促进房地产持续健康发展,2003年7月土地市场集中整顿,1、7月18日、7月30日，国务院办公厅先后发出关于暂停审批各类开发区的紧急通知、关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知。2、7月31日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序会议。8月8日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合对全国31个省（区、市）的土地市场进行督查。3、11月3日，国务院又发出关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。4、至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区“圈地”之风。,2003年，招标、拍卖、挂牌在全国全面铺开。,2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支柱产业,2003年8月12日，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。,2004年,3月831大限提高拿地“门槛”调控开始国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，规定从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让（即土地招拍挂政策）。这所谓的“831大限”，被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”，是“公开、透明、市场化、竞争性出让的历史性日子。”2004年5月13日经济适用住房管理办法严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。2004年7月底物业服务收费明码标价规定2004年9月2日商业银行房地产贷款风险指引规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%。,2004年10月29日央行10年来首次宣布上调存贷款利率、九年来首次加息,从2004年10月29日起上调存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。同时，进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间。金融机构(不含城乡信用社)的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。,2005年国家行政干预性调控加强,2005年3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面2005年3月房地产税改革深入调控触及交易环节2005年3月国八条出台调控上升到政治高度（老国八条）2005年5月七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）2005年5月17日30日关于加强房地产税收管理的通知，未满2年出售全额征税。2005年9月银监会212号文件收紧房产信托在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。,2006年,2006年4月27日房贷利率再次上调调控卷土重来2006年5月24日国六条出台新一轮调大幕开启2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策2006年5月31日国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场2006年7月6日未取得预售许可证不得发布预售广告2006年7月11日建设部出台171号“外资限炒令”2006年7月26日108号文强制征收二手房转让个人所得税2006年8月1日土地新政出台2006年8月19日央行调整金融机构人民币存贷款基准利率2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法2006年9月房地产市场整顿,2007六次加息，货币政策没能阻止房价飞速上涨,2007年1月建设部规范经纪行业2007年1月16日国税总局下发房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知2007年3月16日通过物权法10月1日起执行2007年3月央行2007年首度再次加息2007年5月19日央行再次加息2007年6月初加强外资管理2007年7月20日央行第三次加息2007年8月13日国发200724号回归保障健全廉租住房制度2007年8月央行上调金融机构存贷款基准利率（第四次加息）2007年9月15日央行再次加息（第五次加息）2007年9月27日央行规定第二套住房贷款首付不得低于40%2007年10月8日缩短土地开发周期10月物业税“空转”试点扩至十省市12月1日起外商投资房地产业限制范围有所扩2007年12月3日国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地储备管理办法。2007年12月21日央行第六次加息。,2008金融危机让调控政策180度大转弯,2008年1月7日，国务院重拳打囤地。9月16日到12月23日央行百日内连续5次降息。12月17日国务院办公厅下发了关于促进房地产市场健康发展的若干意见,2009调控政策前松后紧,2009年12月9日：营业税由两年恢复到五年2009年12月17日：提高土地出让金首付比例,2010调控频率让人窒息,2010年1月10日，“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付40%。2010年1月21日，国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年3月10日，国土资源部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，内容包括了“开发商竞买保证金最少两成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。2010年3月12日，国土资源部称，将于3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。2010年3月18日，国资委要求，78家不以房地产为主业的央企加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案。2010年3月22日，国土资源部会议提出，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。,2010年4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。2010年4月15日，国土资源部公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%，其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。2010年4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年6月4日，住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭(含借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。,2010年9月27日，中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。2010年9月29日，首付款比例调整到30%及以上；暂停发放第三套住房贷款，切实增加住房有效供给。2010年10月19日，自20日起各档贷款利率上调0.25个百分点。2010年11月3日，关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知。强调第二套公积金个人住房贷款利率上调10%，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010年11月15日，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。2010年12月25日，公积金贷款利率均上调0.25个百分点。,2010年房价上涨与调控政策成正比,2010年1月至10月，房价同比涨幅分别为9.5%、10.7%、11.7%、12.8%、12.4%、11.4%、10.3%、9.3%、9.1%、8.6%。根据国家统计局发布的数据，三亚市2010年房价同比上涨43.3%，位列全国城市房价涨幅第一；海口市房价同比上涨35.5%，位列全国第二；岳阳房价同比上涨15.6%排名第三。房价同比涨幅前10名分别是：三亚、海口、岳阳、安庆、合肥、郑州6138元/平方米，第六位，涨幅25%、温州、石家庄、乌鲁木齐、宜昌。,2011年货币政策与行政干预并存,2011年2月18日，中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年2月9日，住房和城乡建设部发布关于调整住房公积金存款利率的通知，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点。五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。2011年2月8日，中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。2011年1月27日，财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。,限贷,限购,限价,保障房,新国十条：首套90以上首付三成，利率1.1倍，三套大幅提高国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮。2011年10月中旬以来，部分城市纷纷上调首套房贷款利率，继续上浮至5%至30%的区间不等，目前除了北京、上海、深圳等一线城市外，包括郑州、南昌、太原、重庆等多个二三线城市也上调了首套房贷款利率。,新国十条：北京国五条：23个城市出台限购令国八条：42个城市出台新版限购令3月，郑州限购7月25日：住建部急拟二三线城市限购名单,新国十条：无国五条：无国八条：608城市出台房价控制目标，发改委督促销售过程明码标价,新国十条：580万套国五条：年末基本建成60%国八条：1000万套，11月底全部开工,二、当前市场反馈,直接影响政策限购政策（自上而下）限贷政策（自下而上）,从两头堵需求效果立竿见影,间接影响政策保障房政策房价控制目标,行政干预市场改变买方预期,在“银十”楼市惨淡的降价通道之中，八成城市的成交量出现了同比下跌，其中8个城市的同比跌幅达到50%以上。10月24日，中国指数研究院发布最新报告显示，上周被监测的35个城市中，28个城市的楼市成交量同比下降，8个城市的成交量跌幅在50%以上。其中，长沙同比跌幅最大，达到76.43%；其次是扬州，同比跌幅达73.02%。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达65.03%。上海成交量跌至7年最低。10月25日上海证券报,全国楼市成交量明显下跌,上海楼市降价潮来袭,10月龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20至40。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8至10的降价幅度不可谓不猛。“楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。10月25日上海证券报,降价后的结果表现,龙湖“华东抢收”，在短短5天时间内，该公司在上海和杭州的三个楼盘以限时团购策略推出近1000套房源，共录得认购金额接近20亿元，销售去化率约为90。龙湖降价也直接导致上海嘉定“龙湖郦城”售楼处出现了近三百名老业主“冲击”售楼处。,10月份，全国70个大中城市房价同比涨8.6%上月郑州房价同比涨8.1%,受政策与消费心理变化影响：去年底国家刺激楼市的减免政策如期截止后，12月份楼市较平静。34月份在刚性需求的带动下，楼市成交量迅速回升。但在4月中旬国务院调控政策出台后，56月份郑州商品房销量和二手房交易量跟着就下降。进入下半年，在前期累积刚性需求和“负利率”时代出于保值增值考虑的需求等因素影响下，楼市再度活跃。而到了9月底，各部委新一轮调控政策出台后，郑州的商品房成交量略有下降。不断变化的政策给消费者的心理预期带来影响，摇摆不定的心态以及预期的放量导致了房价的上涨。,高价位商品住宅超常销售：今年前9个月，郑州市区销售价格在8000元/平方米以上的商品住宅共销售2343套，同比增长2.5倍还多。高端消费者并不过分信赖信贷按揭，但对通胀预期、保值避险、CPI涨幅更为敏感，因此一些高端买家进入楼市进行改善性置业或投资。非住宅价格上涨拉动房价：国家调控政策，都将住宅作为重点调控对象，加上郑州今年下半年推出“中原经济区”的构想，使一些投资资金更看中非住宅的投资前景。非住宅价格的上涨也拉动了郑州商品房价格的上涨速度。,郑州销量在下降，观望气息加重,2011年9月份，郑州市市区商品住宅销售4737套，商品住宅销售面积48.86万平方米；而在传统的销售淡季8月份，郑州市市区的商品住宅销售有5390套，销售面积50.78万平方米。,个人楼盘开始拉低开盘价，回笼资金应对楼市寒冬,全民定价：10100元/开盘公开价：9800元/实际开盘价：毛坯房7500元/精装修8800元/（首付50%或一次性付款）,三、调控政策前景预判,3月14日，温家