综合体聚合增值之商业对住宅价值的提升XXXX0530.ppt

将增值业务整合到综合体中以提升住宅建筑的价值、资源的共生、增值的整合、案例研究、对综合体未来发展的建议、1、2、3、内容目录，“城市综合体”是指一个城市中三个以上城市生活空间的组合，如商业、办公、住宅、酒店、展览、餐饮、会议、娱乐和交通，并在各部分之间建立相互依存、互利的动态关系，从而形成多功能、高效的综合体。什么是城市综合体？它不是多功能建筑的简单组合，而是各种构件的优化组合，并共存于一个有机系统中。资源共生、聚集与增值、住宅建筑、公寓与城市元素综合体、购物中心、1、2、3、5、4号办公楼、酒店、世界著名的德国城市综合体索尼中心、索尼中心位于德国柏林波茨坦广场北部，占地26400平方米，由8栋建筑组成，包括索尼欧洲总部、电影媒体中心、办公楼、商业服务、住宅公寓、休闲娱乐设施等。在各种物业中，由于其优越的地理位置，办公室和商业是主要的。由办公室和企业混合而成的办公室、企业和电影院分别占50%、18%和12%。同时，该项目提供20%的高档住宅建筑。洛克菲勒中心是世界著名的城市综合体，位于美国纽约曼哈顿岛的中心。洛克菲勒中心占地8.9公顷，有19栋建筑，总建筑面积74万平方米，建筑面积比为18。这是一个集办公、商务、旅游、居住和娱乐于一体的城市综合体。该项目设计集广场、建筑、地下空间和街区于一体，充分发挥了城市的综合功能。世界著名的城市综合体东京六本木新城，位于日本东京市中心的六本木，有许多功能和设施，如住宅，办公室，娱乐，学习和休息。这是一个超大型的复杂大都市地区，大约有20，000人在这里工作，平均每天有100，000人进出。城市综合体产品的作用和功能，在既定的发展目标和限制下，有必要结合不同性质所承担的功能来确定项目的功能组合和规模比例。现金流产品、住宅建筑、房产公寓等在项目产生现金流中发挥作用。为以后的项目运作提供资金，也有很大的升值空间。形象贡献产品、五星级酒店、超高层5A级写字楼：它们树立了项目的高端形象，它们独特而醒目的设计与高层建筑形成了优美的环境，产生了强烈的视觉冲击效果，从而成为城市的标志性建筑。零售配套产品作为超大型企业，是项目的核心部分，自然发挥项目的明星标杆作用，实现各部分的互补价值，提升综合体的整体价值。作为综合体的核心部分，其成功运作将是项目成功的关键。酒店、商住SOHO、写字楼、商业购物、公寓、住宅、资源平台、商业租户、升级质量、高消费流、旅游租户、商业消费流、家庭消费流、升级质量、资源平台、升级质量、商业消费流、商业旅游消费流、城市综合体内部机制，各区域形成互补、依存、互利的多功能关系，形成舒适高效的整体。从各种功能的相互关系可以看出，商业购物功能是城市综合体的核心，与其他产品密切相关。它能否成功运作将是这个项目成功的关键。案例研究：深圳华润中心。深圳华润中心位于深圳市罗湖区深圳的核心金融商业区。它位于深南大道和滨河大道之间，是连接深圳市东西的两条主干道，与深南大道对面的“王迪大厦”相对。交通很便利。地铁1号线大剧院站通过地下通道直接相连。有一个集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、住宅等多种功能于一体的商业综合体，案例分析深圳华润中心，案例分析深圳华润中心，一期工程，2002、2003、2009、2005，时间、商业、征地、办公、酒店、住宅，三期工程，二期工程，建设期，开业，业务孵化期为2004、2006、2007、2008、2010、2010年项目一期从征地建设到开业运营历时2年，以购物中心和办公楼的建设、招商和运营为主。二期酒店和住宅的建设在获得土地四年后开始，持续了四年。截至2009年11月，君悦酒店开业，住宅销售完成，深圳华润中心全面竣工。案例分析：深圳华润中心，深圳华润中心，经过8年的投资运营，于2009年竣工。项目静态回收期约为8年。只是由于幸福杂志的销售，资本才得以收回。资本投资期资本滚动期资本回收期案例分析深圳华润中心2004年12月购物中心开业写字楼入驻2008年7月华润二期封顶仪式幸福厅投资促进会暨展厅开业2008年10月幸福厅与万翔共同举办艺术展览暨时尚周。2009年1月，贵宾客户嘉禾影院特别感谢；2009年6月，一个样板房开放认购；2009年7月，举行了一次全面的产品会议；2009年7月，业主参加了低压开通；2009年9月，店主举办了一场特别的鸡尾酒会；2009年9月，杰尼亚店主为顾客定制了一场特别的晚宴；herms开幕鸡尾酒会；2009年11月，深圳君悦酒店开业典礼；2009年12月，店主进入酒店。购物中心和办公楼开放后，傅丽莉的高层建筑开始了开发建设。在住宅的营销推广过程中，与购物中心进行了多次互动活动，通过万向城为业主提供优质的配套服务。案例分析深圳华润中心在展馆开放初期，通过项目建设墙传递了“城市综合体”的定位。案例分析深圳华润中心，第一本“形象塑造书”充分演绎了“城市情结”和“独特的生活方式和价值体验”带给顾客的感受。在汽车时代，走路是一种奢侈品。时间是生活和幸福的奢侈品，也是城市生活的奢侈品。案例分析深圳华润中心，2008年7月25日：“快乐巷展厅开业暨华润中心二期吊顶活动庆典”案例分析深圳华润中心、幸福巷、君悦酒店、万向城二期“招商会”充分利用万向城自身资源。渗透“快乐城市”艺术展第一期“快乐城市”艺术展第二期和万翔时尚秀时尚艺术周的核心价值，案例分析深圳华润中心，案例分析深圳华润中心，2009.7“倾城之恋”城市综合体会议，凯悦国际物业管理咨询服务签约仪式，快乐城市业主卡启动仪式，案例分析深圳华润中心，项目启示：1。项目商业(购物中心、甲级办公楼)引领高端精品工程；2.第二阶段的开发将在该地区高端大气形成后进行。同时将邀请国际知名产品投资，并与高端住宅建筑频繁互动。3.提前一年建立势头。住宅展厅的开幕将与第二期国际知名产品投资促进大会同时举行。4.利用万向城举办多次业主品酒会，向业主传达顶级时尚生活理念，约有10%的顾客反复购买。5.该项目最终将通过住宅销售来筹集资金，以平衡现金流。案例研究： w案例分析：万达广场、万达“现金流滚动资产”模式、万达房地产商业模式精华“现金流滚动资产”模式，享受房地产开发和资产溢价的双重利润。万达的商业模式和盈利模式在第一代产品中取得了一定的成绩。然而，一些放弃“现金流滚动资产”的第二代产品遇到了巨大的困难和压力。优化后的第三代产品使万达的商业模式和盈利模式进入了一个顺畅的“渠道”，成效显著。以万达广场为例，选取了万达广场中具有住宅产品的复杂项目，从其功能组合上，我们可以发现住宅产品在整个项目中所占的比例在20%到50%之间，贡献了项目现金流的绝大部分。案例分析：武汉焦玲湖万达广场项目万达广场，总建筑面积50万平方米商业街：4.5万平方米集中商业：10万平方米办公楼：5.5万平方米公寓：2.5万平方米住宅楼：18.5万平方米地下室：10万平方米案例分析：万达广场，2009.4.30，2009 . 11税后净利润为800-900万元(一条商业街的全成本为每平方米10000元)，12个月：平均住宅价格为11000元/平方米，比同期周边地区上市楼盘(万科城市平均价格为9000元/平方米)高出约15%。住宅楼提供的现金流为16亿元。该项目在市场上销售良好，并在2010年上半年赢得武汉销售冠军。26个月：经过清算和交割，万达从10万平方米的集贸市场获得了7亿元的现金贷款10亿元。18个月：100，000平方米的集中商业收到了10亿元的抵押贷款，按租金150元/月/平方米和DCF模型评估的公允价值的50%计算。对万达广场的案例研究表明：1 .万达的“现金流滚动资产”模式可以快速提取资金，并通过住宅/商业街道等适销产品的早期进入，基本保证单个项目的资金平衡。2.通过多年的实践和强大的品牌号召力，万达真正把“每一个万达广场都是城市中心”的口号变成了现实，产生了住宅客户的升值预期。3.凭借综合体的定位优势和自身的品牌优势，万达广场住宅建筑可享受15%左右的溢价。案例研究上海新世界和上海新世界位于上海市中心卢湾区淮海中路东段。1999年，瑞安集团收购了太平桥地区52公顷的土地，并启动了新天地改造项目。项目总面积52万平方米，总建筑面积126万平方米，其中商业6万平方米，酒店公寓2万平方米，写字楼50万平方米，住宅68万平方米。项目初步投资14亿元，其中自有资金8亿元，搬迁费6.7亿元。案例分析33，354上海新世界，上海新世界的功能比例，上海新世界的功能类型和商业模式，1997年规划构思，1998年，1999年，新天地北里建设中心绿地和人工湖建设，2001年，新天地北里建设中心绿地和人工湖开放新天地李楠建设住宅楼一期，办公楼一期，2002年，新天地李楠建设，首期住宅销售率100%(3周内售罄住宅的第一阶段已于2003年完工并交付使用。住宅的第二阶段始于2004年。办公楼一期工程(1号楼和2号楼)已经竣工。入住率超过90%。住宅的第二阶段于2006年完成。住宅的第三阶段始于2007年。办公楼的第二阶段始于2009年。该住宅的第三期首次开放。新天地购物中心于2010年开业。该住宅的第三阶段在2011年被第二次推进。案例分析上海新世界，湖心绿地，商业，办公，住宅，时间，发展步骤，填补绿色静脉的空白，提升居住环境的价值。罗康瑞以公益人工湖和绿地为代价，从卢湾区政府获得太平桥土地。1999年和2002年，李楠街开通，为项目增值、回收投资、赚取利润和实现项目溢价做出了贡献。建筑被用作传承上海历史文化特色的载体，中西交汇铸就了特色商业。它促进了房地产价格的上涨，节省了后期的营销费用。第一阶段于2003年开工，第二阶段于2006年开工，第四阶段于2009年开工。第一阶段于2003年完成。区位成熟，具备形成高端业务的条件。淮海中路东段中心商务区的扩建进一步提高了后期住宅建筑的投资价值。从环境改造开始，商业将提升区域价值。高端住宅建筑获得溢价。2002年翠湖天地一期花园16000元/平方米，2006年翠湖天地二期花园60000元/平方米，2008年翠湖天地三期花园67000元/平方米，2010年翠湖天地三期庄园130000-160000元/平方米。围绕着新天地的房价，新天地的房价走势，随着新天地的成熟，其区域价值也大幅增加。案例分析上海新世界，案例分析上海新世界，项目启示：1。由于本项目是一个旧的改造项目，首先要从改善区域环境入手，建设绿地、人工湖等公共建筑；2.新天地的装修是第一个开始，引入许多目标品牌，以低租金创造一个时尚的生活氛围；3.随着新天地的成熟，住宅质量不断提高，地价也非常明显。三期住宅的价格接近著名的豪华住宅托木森，达到16万元/平方米。4.从环境改造开始，企业可以提升区域价值，最终通过高档住宅获得溢价。案例研究：星河龙岗33，354椰子园。星河龙岗椰子园位于皇阁南路与深惠路交汇处的北角。总面积15.9万平方米，总建筑面积46.8万平方米，其中商业建筑面积8.2万平方米，住宅建筑面积17万平方米。龙岗的COCOPark是COCOPark品牌的第一个成功复制。主楼总建筑面积3万平方米，建筑面积8.2万平方米，共八层，其中四层在上面，四层在下面。案例研究位于星河龙岗的椰林公园，而位于龙岗的椰林公园是一个以家庭为导向的休闲购物中心，位于该地区。除了山姆会员商店、博纳国际电影城、快乐真实溜冰场、反斗公园等主要商店外。它还包括时装、中西特色美食、亲子公园、时尚数码等形式。星河龙岗可可园案例研究。星河时代花园由17栋联排别墅、11栋多层住宅和10栋高层住宅组成，共1618户。高层建筑平均价格为2万元/，别墅平均价格为4万元/。案例分析：33，354星河龙岗科科园，2003年12月23日，星河集团以总价款2.5亿元的土地，2009年10月18日，项目开工，2010年8月28日，星河时代的仪式，科科园龙岗时代店正式生效，与山姆会员店等顶级产品签订集体合同。2010年10月10日，该项目开工。2011年1月3日，深圳实验学校进入星河时代。2012年7月，该住宅满员，大力宣传，庆祝时间，COCOPARK购物中心于2012年9月1日开业，2011年8月，该住宅销售一空，总销售额为23.4亿元。星河龙岗椰子园案例研究表明：1 .就开发时机而言，该住宅首先出售，购物中心两年后开业；2.当项目第一次被宣传时，城市综合体的概念被用来建立项目的多功能高端形象。3.在住宅大楼开业前一个多月，为了进一步预热市场，在产品发布会的同时，还举行了主要商店的盛大签约仪式。4.区域购物中心配套设施齐全，住宅建筑开盘价一般比南澳建筑高15% 20%3.在发展过程中