房地产开发及施工基础知识

大家好,哈利法塔（BurjKhalifaTower）（原名迪拜塔，又称迪拜大厦或比斯迪拜塔）是韩国三星公司负责营造，位于阿拉伯联合酋长国迪拜的一栋有162层，总高828米的摩天大楼。哈利法塔2004年9月21日开始动工，2010年1月4日竣工，为当前世界第一高楼与人工构造物，造价达15亿美元。,建筑工程是土木工程学科的重要分支，从广义上讲，建筑工程和土木工程应属于同一意义上的概念。因此，建筑工程的基本属性与土木工程的基本属性大体一致，包括以下几个方面。1综合性建造一项工程设施一般要经过勘察、设计和施工三个阶段，需要运用工程地质勘察、水文地质勘察、工程测量、土力学、工程力学、工程设计、建筑材料、建筑设备、工程机械、建筑经济等学科和施工技术、施工组织等领域的知识以及电子计算机和力学测试等技术。因此，建筑工程是一门范围广阔的综合性学科。2社会性建筑工程是伴随着人类社会的发展而发展起来的。所建造的工程设施反映出各个历史时期社会经济、文化、科学、技术发展的面貌，因而建筑工程也就成为社会历史发展的见证之一。3实践性建筑工程涉及的领域非常广泛，因此影响建筑工程的因素必然众多且复杂，使得建筑工程对实践的依赖性很强。4技术上、经济上和建筑艺术上的统一性建筑工程是为人类需要服务的，所以它必然是集一定历史时期社会经济、技术和文化艺术于一体的产物，是技术、经济和艺术统一的结果。,台北101，又称台北101大楼，在规划阶段初期原名台北国际金融中心（TaipeiFinancialCenter），是目前世界第三高楼（2010年）总高度508米。位于我国台湾省台北市信义区，由建筑师李祖原设计，KTRT团队建造，保持了中国世界纪录协会多项世界纪录。台北101曾是世界第一高楼，后被迪拜塔所超越。2009年9月广州塔的竣工及2010年1月4日迪拜塔的建成（828米）使得台北101退居世界第三高楼。,在101的88层到91层间，有一个巨大的钢球引起了我的兴趣，它叫“调谐质块风阻尼器”，重660吨，悬空挂在楼顶，起着预防地震和平衡强风晃动的作用。据介绍，它是世界上最大的“调谐质块风阻尼器”，也世界上唯一开放供游客观赏的巨型“调谐质块风阻尼器”。,广州塔,马来西亚吉隆坡双子塔,世界贸易中心,房地产开发流程,房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿,一,二,三,四,五,证件解释,建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。,国有土地使用证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。,证件解释,建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。,建筑工程施工许可证(建筑工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。,商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,本阶段,如果需要寻找合作伙伴,则需要签定合作意向,协议及合同书市场前期判断只是宏观方面的粗略判断,仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断,销售和服务,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,销售与服务,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,销售与服务,办理建设用地规划许可证:需准备文件如下：立项批复建设项目规划审批表市政府征地批复用地钉桩成果按规划意见书要求取得的有关协议及批复文件审定设计方案通知书,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理国有土地使用证:需准备文件如下：立项批复办理土地出让手续申请审定设计方案通知书土地评估报告原件出让合同附图，一式五份，附图为：钉桩图或审计设计方案通知书附图，原土地方国有土地使用证附图（加盖双方公章）建设用地规划许可证及钉桩成果通知单建筑面积与用途说明书加盖工商部门备案章的营业执照复印件建设用地批准书或原用地单位的国有土地使用证、房屋所有权证、国有土地权属来源证明文件（原件）与原用地方签定的土地使用权及地上物补偿协议、联建协议及相关文件房地产开发企业资质证书等,销售与服务,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理建设工程规划许可证:需准备文件如下：供电、给水、市政、燃气电力等部门意见建设项目规划审批报表审定设计方案建筑工程施工设计图纸工程档案登记证明按审定设计方案要求取得的协议通知书,销售与服务,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理建筑工程施工许可证:需准备文件如下：建筑工程施工许可申请表一式两份建设用地规划许可证及附件建设工程规划许可证及附件施工图纸设计文件审查通知书经过备案的施工合同监理单位中标通知书项目建设资金落实证明年度施工计划人防工程备案通知书园林局伐移树木批准文件四源费统一收费凭证“四源”建设费（自来水、煤气、供热厂、污水处理厂建设费）质量监督通知书安全监督通知书建筑节能新型墙体收费凭证统计局登记通知,销售与服务,基础工程模板工程钢筋工程混凝土工程砌体工程抹灰工程楼地面水泥砂浆,基础工程：定位放线复核（包括轴线，方向）桩机（选型）就位打桩测桩基槽开挖锯桩找平浇筑砼垫层轴线引设承台模板及梁底板安装钢筋制安承台模板及基础梁侧板安装基础模板、钢筋验收浇筑基础砼养护基础砖砌筑回填土,模板工程：模板工程（forwork）指新浇混凝土成型的模板以及支承模板的一整套构造体系，其中，接触混凝土并控制预定尺寸，形状、位置的构造部分称为模板，支持和固定模板的杆件、桁架、联结件、金属附件、工作便桥等构成支承体系，对于滑动模板，自升模板则增设提升动力以及提升架、平台等构成。模板工程在混凝土施工中是一种临时结构。,钢筋工程：施工工艺流程：熟悉图纸钢筋下料钢筋制作钢筋绑扎（柱、墙、梁板）,混凝土工程施工工艺流程：作业准备混凝土搅拌混凝土运输柱、梁、板、剪力墙、楼梯混凝土浇筑与振捣养护,砌体工程施工工艺流程：砌砖作业准备砖浇水砂浆搅拌砌砖墙验收,抹灰工程是用灰浆涂抹在房屋建筑的墙、地、顶棚、表面上的一种传统做法的装饰工程。我国有些地区把它习惯地叫做“粉饰”或“粉刷”。,楼地面水泥砂浆水泥砂浆楼地面，是应用最普遍的一种地面，是直接在现浇混凝土垫层的水泥砂浆找平层上施工的一种传统整体地面。水泥砂浆楼地面属低档地面，造价低，施工方便，但不耐磨，易起砂、起灰。,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,办理商品房销售（预售）许可证:需准备文件如下：年度施工计划施工合同地名办批复物业管理公约批复临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明建设工程规划许可证建筑工程施工许可证销售（预售）房价监管协议书，投资总额达25%以上的证明材料销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图市政府征地的批复销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介等,销售与服务,立项,开工建设,规划设计,取得土地,选址,竣工验收,物业管理服务包括以下几个方面：1、治安消防服务2、环境卫生管理服务3、维修保养服务4、绿化养护服务5、家居服务,销售与服务,实际上，房屋的销售工作并非在房屋竣工验收后进行。为了缩短房地产开发的投资周期，在可行性研究阶段就要研究房屋的销售计划；在开发项目的施工过程中，应通过各种媒介做好项目的销售广告和宣传工作；当五证办理齐全时即可开始销售工作。,第一节房地产资金筹集第二节房地产项目投资分析第三节房地产开发经营税费,第一节房地产资金筹集,房地产投资项目的资金特性：资金运动：货币生产商品货币循环往复、连续不断垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性、风险大、回报率高,资金在周转过程中存在的矛盾：投入集中，来源分散投入量大，每笔收入来源小投资回收期长，再生产过程连续,一、资金筹集概述（一）资金筹集的含义房地产开发资金筹集，是指开发商根据开发经营的对外投资和调整资金结构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集企业所需资金的行为。也就是以较低的筹资成本和较小的筹资风险获取较多的资金。,（二）资金筹集的原则1安全性原则2经济性原则3可靠性原则4时机适当原则5盈利性原则,图7-1资金回笼态势分析,二、资金筹集渠道和方式,（一）企业筹资的渠道企业筹集资金的渠道有七种，包括国家财政资金、银行信贷资金、非银行金融机构资金、其他企业资金、民间资金、企业自留资金和外商资金。,（二）资金筹集的方式1银行贷款（1）银行信贷（2）房地产抵押贷款2预售商品房屋3发行股票4房地产债券5房地产信托6房地产信托投资基金（REITs）7海外地产基金8其他方式（1）私募融资（2）典当融资（3）合作开发,三、房地产资金筹集成本分析,（一）资金成本的概念资金成本是资金所有权与资金使用权相分离的产物。其实质上是资金使用者支付资金所有者的报酬，或者说是资金使用者为取得资金使用权而付出的代价。（二）资金成本的内容1资金筹集费用2资金使用成本,第二节房地产项目投资分析,一、房地产项目投资概述（一）房地产投资的含义房地产投资是指资本所有者为了获取预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上，以获得最大限度利润的经济行为。从某种意义上讲，房地产投资是为了获得房地产产权，或者是在进行房地产开发后，利用房地产（产权）交易来实现资本增值（开发投资）。,（二）房地产投资的分类1房地产直接投资（1）房地产开发投资（2）房地产置业投资2房地产间接投资,二、房地产投资类型,（一）住宅项目投资分析1商品住房的分类（1）中小普通商品住宅（2）大户型普通商品住宅（3）中高档商品住宅2住宅投资的特性（1）层次性（2）周期性（3）易受政策影响性,3住宅投资选择的影响因素,（二）商业地产投资分析1商业地产的分类（1）都市型商业地产（2）社区型商业地产（3）专业街市商业地产2商业地产投资的特性（1）资金需求大（2）规划难度高（3）政策影响大（4）利益协调的难度大（5）盈利模式不确定（6）对后期运营管理要求高,3商业地产投资选择考虑的影响因素商业地段不仅指其所处的地理位置，同时还包括其社会位置，主要有六种因素影响商业地产的地段价值。（1）基础设施（2）交通便利程度（3）环境因素（4）文教卫体配套设施（5）人文因素（6）商服管理,（三）写字楼投资分析1写字楼分类依据种类、位置、设计特点等进行市场分类，写字楼可分为以下几类：（1）按档次分类：奢华办公楼，一般写字楼、辅助性办公空间。（2）按使用分级：通用型写字楼、专用型写字楼。（3）按区域分级：中心区写字楼、郊区写字楼。2写字楼投资的特性（1）