中房信2010年海口房地产市场研究报告.doc

海口房地产市场研究报告目录目录1易居视点：3第一篇 市场背景篇4第一章 城市经济41、城市宏观经济42、城市房地产与经济发展的关系6第二章 产业政策9一、城市政策综述9二、城市政策解读12三、城市政策展望13第三章 行业发展14一、开发投资14二、建设规模14第二篇 市场分析篇16第四章 土地供求16一、经营性土地供应量16二、经营性土地成交量18三、经营性土地成交价格20四、重点地块21第五章 商品房市场24一、市场综述24二、供求关系分析26三、供应量分析27四、成交量分析28第六章 商品住宅市场31一、市场综述31二、供求关系分析32三、供应量分析35四、成交量分析43五、成交均价分析46六、区域市场分析47第七章 办公市场57一、市场综述57二、供求关系分析58三、市场供应量分析58四、市场成交量分析59五、成交价格分析59第八章 商业市场60一、市场综述60二、供求关系分析61三、市场供应量分析61四、市场成交量分析62五、成交价格分析63第三篇 产品篇64第九章 重点项目64一、住宅项目64二、商业项目75三、办公项目78第十章、市场走势预测80第十一章、区域走势预测83第十二章、政策走势预测85第四篇 区域数据篇86第十三章 区域数据86一、龙华区86二、美兰区87三、琼山区88四、秀英区89易居视点：2010年商品房市场供应量为257.58万平方米，相比去年下跌2.87%；供应总套数为23177套，同比上涨1.34%；2010年，商品房成交量为237.72万平方米，相比去年297.71万平方米减少53.99万平方米，下跌20.15%。全市商品住宅均价为7887元/平方米，同比上涨45.76%。10年，对海口房地产来说是不平凡的一年，从年初的火爆到长达持续半年之久的冷淡，继而再到年底的回暖，跌荡起伏较大。总体来看，10年海口市房地产市场主要经历了三个阶段：第一阶段，政策利好期。受国际旅游岛利好政策影响因素较大，主要成交集中于年初的四个月内，表现在市场交易量的猛增和市场价格的快速拉升；第二阶段，震荡调整期。利好出尽是利空，经历了一轮疯狂的爆发之后，随着价格的上涨和国家宏观调控政策的出击，使得购房者开始变得理性，房价成为这一时间段的主要议题，观望和等待成为主要的应对方式，市场开始了为期近半年的调整，表现在成交量持续走低和市场价格的高位震荡调整。第三阶段，市场回暖期。随着时间的推移，政策调控的效果并没有显现出来，购房者也逐渐接受了房价已涨的既成事实以及四季度的来临，部分岛外度假客户回返，海口房地产市场逐渐回暖，表现在成交量的回升，同时成交均价已经高高在上。回顾10年的市场，利好与利空政策并存，刚性需求和本地的改善性需求群体逐渐壮大，成交量的暴涨与骤跌，成交均价的抬升，各种因素交织在一起，海口楼市在不确定性中走入了2011年。政策调控方向不明朗，未来市场的客群定位都是开发商面临的难题，如何应对下一年的市场，做足最优秀的产品，把握最好的推盘节奏，开创全新的营销模式都将在下一年展示，楼市的战争的序幕才刚刚拉开。第一篇 市场背景篇第一章 城市经济1、城市宏观经济（1）、城市GDP指数海口GDP自2006年以来连续5年保持两位数增长，受国内外经济发展拉动，海口GDP增加速度加快，2010年实现GDP产值427.87亿元，同比去年增长18%，增长速度仍保持两位数。图1-1：2006年-2010年海口GDP走势数据来源：CRIC（数据为2010年前三季度数据）（2）、社会消费品零售总额2006-2010年以来，海口社会消费品零售总额进入快速增长期，连续5年保持15%比例增长。在海南国际旅游岛建设的政策强大推动下，2010年海口社会消费品零售总额达到235.45亿元，同比增长21.4%，增长速度惊人。近几年来，海口社会消费品零售总额增速均高于GDP增幅，社会消费需求日益旺盛，经济开始飞跃式发展时期。图1-2：2006年-2010年海口社会消费品零售总额走势数据来源：CRIC（数据为2010年前三季度数据）（3）、人均消费性支出海口城镇居民人均可支配收入增长缓慢，2007年增幅比例最大，受08年金融危机影响人均消费性支出增长速度开始放缓，增长率没有突破两位数。但是，自2006年以来，海口人均消费性支出始终保持增长趋势。在海南国际旅游岛驱动下，海口人均可支配收入有所增加，人均可支配收入达12703元，增长8.3%。图1-3：2006年-2010年海口人均消费性支出走势数据来源：CRIC（4）、固定资产投资海口市固定资产投资历年增速较快，城市化进程逐年提高，对房地产的发展存在利好。海口固定资产投资增速近四年均保持在15%以上，09年固定资产投资达到277.03亿元，增长25.1%；2010年固定资产投资总额达222.11亿元，增长26.6%，海口固定资产投资总额在海南国际旅游岛建设的催促下持续快速增长态势。图1-4：2006年-2010年海口固定资产投资走势数据来源：CRIC（数据为2010年前三季度数据）2、城市房地产与经济发展的关系（1）房地产投资与固定资产投资2006年以来，海口市房地产市场投资一直保持持续增长的势头，09年，全年投资额已达到78亿元，占海口固定资产投资总额的28%；2010年，海口房地产投资继续增加，全年房地产投资总额83.9亿元，占海口固定投资总额的38%，房地产行业逐渐成为海口的支柱产业之一。图1-5：2006年-2010年海口房地产投资与固定资产投资数据来源：CRIC（数据为2010年前三季度数据）（2）房地产成交量与城市GDP2006-2010年，海口市商品房成交总额保持上升发展趋势，成交总额逐年递增，10年海口商品房成交总额达183.99亿元人民币，占海口全年国民生产总值43%，房地产行业在海口经济发展中起到非常重要的作用。随着海南国际旅游岛建设的加速，未来将吸引全国投资者的关注，房地产产业发展将上升成为经济的主导力量之一。图1-6：2006年-2010年海口商品房成交总额与生产总值数据来源：CRIC（数据为2010年前三季度数据）（3）商品房成交价格与人均可支配收入2006-2010年，随着海口人均可支配收入的提高，海口商品房市场成交均价也逐年上涨，10年海口商品房成交均价达7741元/，占人均可支配收入的50%。近几年，海口经济发展迅速，居民收入有所增加，10年人均可支配收入达16130元。海口房地产市场随着居民收入的提高，开始水涨船高，城市房地产与经济发展正向同一方向紧密发展。图1-7：2006年-2010年海口商品房成交价格与人均可支配收入（4）在海南国际旅游岛建设过程中，海口房地产在经济发展中提升海南岛拥有独特的气候，大面积的森林覆盖率，政府在发展海南经济的同时，始终保持海南无污染、环保、生态岛为首要前提。近几年，全省国民总产值和地方财政收入主要来源与房地产业的投资发展，工业发展受限，工业税收来源不稳定，房地产已成为拉动经济的主要基础。在海南国际旅游岛获批后，全国各地开发商大量涌入，海南成为投资、度假的天堂，房地产的飞跃式发展逐渐成为拉动全省经济发展的主要驱动力之一。未来，房地产的发展将对海南这特殊岛屿建设及经济发展起到重要支撑的力量，房地产在经济发展中得到进一步提升。第二章 产业政策一、城市政策综述表2-1：2010年政策法规时间来源政策名称主要内容10.1.6国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见n 1月6日，国务院新闻办公室在北京召开海南国际旅游岛新闻发布会。正式颁布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见,标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设终于拉开了序幕。10.1.10国务院办公厅国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知n 国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，规定二套房贷款首付款比例不得低于40%，但贷款利率严格按照风险定价。10.1.12中国人民央行关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知n 中国人民银行1月12日晚间宣布，1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，10.1.14国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知n 为保证城市用地及时审查报批，提高用地报批效率，促进土地合理利用，进一步改进有关工作，缩短城市建设用地申报与实施周期。同时，保障性住房用地占住宅用地比例不得低于70%；征地率或供地率未达到规定要求的，按其中较大的差值，等比例扣减申报用地规模。10.1.15海南省政府旅游岛规划月底完成 海南限地令两月后或解禁n 海南省委书记卫留成于15日下午宣布，海南暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。10.1.21省住建厅捂盘惜售3天可踢出市场n 海南省住建厅组织各市县规划局、房产局负责人召开会议，提出八方面确保海南居民住房问题，其中强调：对于捂盘惜售、炒房和哄抬价格的房地产开发企业，责令3天内整改，逾期不整改的，将列入黑名单予以曝光，并踢出海南市场。10.1.30总体规划海南旅游岛规划拟定海边一线地不得开发商品房n 总体规划(草案)强调，岸线资源属于稀缺资源，海边一线地可用于旅游发展，不得用于商品房开发。10.3.5政府工作报告四措施发展房地产，坚决遏制房价过快上涨n 温家宝在政府工作报告中提出：四措施发展房地产，遏制房价上涨：一，继续大规模实施保障性安居工程；二，支持居民自主性住房消费；三，抑制投机性购房；四，大力整顿和规范房地产市场秩序。10.3.5海南省政府琼版“国十一条”n 房地产土地出让金60日内付清，保障房问责制，并决定5月1日起进行商品房网上买卖备案交易，商品房出让后10内办理备案，动用土地出让金建设保障性住房等。10.3.17海南省政府海南省政府贯彻国务院办公厅促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见。n 一，加大保障性住房和普通商品住房有效供给，满足市场需求，二，正确引导住房消费理念，抑制投资投机性购房需求；三，加强市场监测，进一步整顿和规范房地产市场秩序加快；四，保障性安居工程建设速度，致力解决我省低收入居民住房困难问题；五，落实市、县人民政府责任。，10.4.12海口市住建局海口市商品房实施网上备案n 各开发商必须在5月1日前完成，所有已售商品房的备案，并选派人员进行网上签约培训10.4.14国务院常务会议新“国四条”n 会议确定了以下措施：一，抑制不合理住房需求。明确规定了各种购房标准下的信贷政策和利率执行标准。二，增加住房有效供给，三，保障性安居工程建设，四，加强市场监管。此次出台的政策，从银行到房地产供求再到市场监控全都做出了明确的规定，被称为“史上最严”的政策。10.4.17国务院国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知n 通知要求，商品住宅90平米以上购房首付3成，第二套执行首付5成利率为基准利率1.1倍。加强税收政策和市场监管等。10.4.27住建部违规出售出租经适房将被收回n 违规出售和出租经适房将被收回，违规者5年内不得再次申请，买房人高消费需主动说明，中介不得代卖。10.5.1海南省政府海南版“国十一条”正式颁布实施n 5月1日，海南版“国十一条”正式颁布实施。其中有两条规定备受关注：一是实行商品住房买卖合同网上签约制，使房产统计数据更加真实，开发商捂盘难度增加；二是确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜。10.6.7海口市地方税务局海口房地产交易新规：虚报交易价格 罚偷税额5倍n 海口市地方税务局日前下发通知规定：办理房地产交易纳税人如虚报价格造成少缴税款的，一经查实，除补征交易双方少缴税款、加收滞纳金外，并对交易双方当事人处以所少缴税款5倍的罚款。10.6.8海南国际旅游岛建设领导小组(扩大)会议海南国际旅游岛建设发展规划纲要获批n 昨日从海南国际旅游岛建设领导小组(扩大)会议上获悉，被视为海南国际旅游岛建设基本蓝图和行动纲领的海南国际旅游岛建设发展规划纲要于6月8日获国家发改委正式批复。10.6.13七部委关于加快发展公共租赁住房的指导意见n 由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。10.6.20发改委国际旅游岛将实行严格土地政策 禁止别墅用地n 从国家发改委正式批复的海南国际旅游岛建设发展规划纲要中获悉，在国际旅游岛建设过程中，要落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，严格执行土地用途管制制度，禁止供应别墅类用地。10.7.16住建部保障性住房管理工作座谈会n 会议主要对保障性住房管理工作重点进行强调，一落实保障性安居工程的顺利开工建设；二加快保障性住房建设规划编制工作及制定公共租赁住房政策措施；三强化保障性住房工程质量监管。10.7.20海口市海域使用管理规定海口加强海域使用管理 擅自填海最高20倍罚款n 海口市海域使用管理规定提请海南省四届人大常委会第十六次会议审查批准。该规定在加强海域使用管理，保护海域生态环境，合理开发利用海域资源，提高海域使用效益都有了明确规定。如擅自将非填海用途改为填海的，处非法改变海域用途期间内该海域面积应缴纳的海域使用金10倍以上20倍以下的罚款。10.8.5住建部六部门联合试行住房公积金督察员制度n 为加强住房公积金监管，确保资金安全和有效使用，根据住房公积金管理条例，住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、审计署、中国银监会6部门将联合试行住房公积金督察员制度。10.929国家多部委“9.29新政”n 国家多部委联合下发文件，要求各商业银行即日起暂停发放第三套住房贷款；房贷首付提至30%；贷款购买第二套房的家庭，严格执行首付不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍。10.10.14海口市人民政府“限购令”n 从即日起至2010年12月31日，海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。10.10.19中国人民银行中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知n 即日起，金融机构一年期存款利率和贷款利率分别由现行的2.25%上调至2.50%和5.31%上调至5.56%，上调0.25个百分点；其他各档次存款利率相应调整。10.10.20住建设部关于调整住房公积金存贷款利率的通知n 从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。10.11.16中国人民银行存款准备金率再上调0.5个百分点n 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第四次上调法定存款准备金率。调整之后，大型金融机构的法定准备金率升至18%，与历史最高点持平。10.12.22商务部禁止外资买卖境内物业套利n 12月22日消息，商务部办公厅发布关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知（下称通知），要求进一步加强对并购、股权出资等方式新设或增资的房地产项目的审批监管和数据审核；对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建、在建房地产物业进行套利。通知强调，加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机。明确外商设立房地产开发经营业务的投资性公司，将不予审批。10.12.25中国人民银行中国人民银行关于上调金融机构人民币存贷款基准利率的通知n 中国人民银行决定,自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率相应调整。数据来源：CRIC二、城市政策解读（1）政策频频再现，调控力度不减在摆脱08 年金融危机后，经济逐渐复出，房地产市场开始腾飞的历史。2009年底至10年初，全国房地产市场表现活跃，房价开始攀升。海南房地产市场也不列外，在海南国际旅游岛建设的驱动下，全国各地购房者大量涌入海南，海南房价一天一价，抢购场面热火朝天。为此，2010年政府开始大力对房地产实施调控，抑制房价飞速上涨，力图房地产市场保持稳定发展趋势。新“国四条”、海南“两个暂停”、琼版“国十一条”、海口“限购令”、全国金融机构“加息”等政策陆续颁发，可见政府调控的决心不减。12月26日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝参与重返灾区中国之声温暖行动节目时表示，称将继续加大力度抑制房地产投机，有信心让房价回到合理的价位。从中可见，在调控没有取得明显效果下，预计政府调控力度将不减，但重心将从抑制需求向解决低收入群体保障房建设和扼制投资购房转移。（2）水能载舟亦能覆舟，2010年海口房地产市场在政策波涛中大起大落1月6日，国务院新闻办公室在北京召开海南国际旅游岛新闻发布会，正式颁布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设终于拉开了序幕。海南房地产市场在政策优待下，水涨船高，海口各大楼盘人山人海，房价飙升，此时用抢购来形容已不为过。1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，规定二套房贷款首付款比例不得低于40%，但贷款利率严格按照风险定价。随后，新“国四条”、海南“两个暂停”、琼版“国十一条”、“9.29新政” 、海口“限购令”陆续出台。海口房地产市场随海南国际旅游岛热度的淡化，开始受政策调控影响。4月之后，海口开始低迷市场，客户持观望态度增多，下半年成交量急剧下滑，市场抢购场面逐渐恢复平静。2010年，海口房地产市场在大起大落中落幕，海口“限购令”解除期限或延续。2011年市场扑簌迷离，但调控决心依旧不减，市场将在长时间调整中回归理性轨道。（3）海口商品房价格坚挺，政府调控渐成“空调”2010年，政策不断，力度愈增，可称史上最严的房地产调控一年。在持续长时间的政府调控下，海口房地产市场需求受到抑制，成交市场低迷；但价格依旧坚挺，没有丝毫松懈，政府调控尽显“空调”迹象。主要原因：首先在第一季度的销售清盘后，开发商回笼大量资金，后期销售压力减轻，价格坚挺。其次，海南国际旅游岛建设下，海口房地产市场发展潜力巨大，开发商对市场前景看好。最后，政府调控只能暂时抑制市场需求，但从长时间看，政策干预市场供需主导市场方向难于实现，后期刚需的不断释放将使市场反弹机会加大。三、城市政策展望今年在高强度政策调控下，海口房地产市场大起大落，但价格坚挺，未能实现预期调控效果。2011年，海口房地产“限购令”或将延续，但对市场影响不大。预计未来政府调控重心向解决低收入群体保障房和廉租房建设工作转移，加大扼制投资购房力度。第三章 行业发展一、开发投资2006年至2010年海口市房地产市场投资一直保持持续增长势头，10年，全年投资额已达到83.90亿元，比上年增长7.56%，受国家对房地产调控政策影响，增长速度有所放缓。图3-1：2006年-2010年海口房地产投资总额走势数据来源：统计公报二、建设规模1、施工面积海口市2006年至2010年房地产施工面积总体而言较为平稳。2008年由于受经济危机影响房地产施工面积稍稍有所回落，2008-2010年房地产施工面积增幅呈现逐年上升的趋势，这主要和海南国际旅游岛政策获批利好及海口市土地供应情况有关。2010年房地产施工面积较2009年有所增长，全年房地产施工面积796.25万平方米，比去年增长18.27%。图3-2：2006年-2010年海口房地产施工面积走势数据来源：统计公报2、新开工面积2010年海口市商品房新开工面积为193.76万平方米，受国家对房地产调控政策的影响同比增长幅度为-5.95%，开发节奏有所放缓。纵观近几年海口市房地产新开工面积走势，可以看出2007-2009年商品房新开工面积明显加大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在1.5-2.5年之间，在国际旅游岛的概念下，我们预测海口在未来两年内商品房供应将有所增加。图3-3：2006年-2010年海口新开工面积走势数据来源：统计公报3、竣工面积2010年海口市商品房竣工面积44.15万平方米，同比比去年下降44.83%。图3-4：2005年-2009年海口新竣工面积走势数据来源：统计公报第二篇 市场分析篇第四章 土地供求一、经营性土地供应量（1）土地供应总量分析图4-1： 2005-2010年海口市土地供应量和供应宗数 数据来源：CRIC自2005年至2010年海口市土地供应量，2007全国房地产市场蓬勃发展，土地供应量创近6年历史最高峰，跳跃性上扬。08年，由于受金融危机影响，海口土地市场供应有所放缓，房地产市场在稳步中复出。2010年，海南国际旅游岛获批，上升为国家发展战略，全岛各大楼盘被抢购一空，海南房价瞬间飙升单价突破万元。面对蜂拥而至的开发商,海南省于1月15日决定,在海南国际旅游岛建设规划出台之前,暂停土地出让和审批新的开发项目。持续近三个月的“禁地令”后，海口土地供应明显放缓，导致2010年土地供应量剧减。2011年，为减少土地供不应求危机，预计经营性土地供应量有所增加。（2）土地供应区域分析图4-2：2009、2010年海口市土地区域供应量对比图数据来源;CRIC据图表分析，2010年秀英区土地供应占据海口市土地供应主导，占海口土地供应总量54.3%。龙华没有土地供应，主要原因是龙华老城区土地主要来源于旧城改造，可开发土地受限。美兰区土地供应相对稳定，与去年相比相差不大；琼山经营性土地供应仅有1405.31平方米，主要发展云龙镇板块工业为主。易居视点：近几年，随海口城市规划“西扩”发展战略的不断落实及海口市政府迁址长流起步区，秀英区成为政府重点扶持对象，土地供应量大大增加，区域经济发展迅速。秀英区做为未来海口市行政办公中心，拥有稀缺的西海岸自然资源，发达的交通体系及成熟的旅游配套措施，土地升值潜力巨大，今后几年里都将占居海口热土榜首。（）土地供应属性分析图4-3：2010年海口市土地供应属性比重分布数据来源：CRICn 住宅、商服用地为市场主力，住宅用地独占鳌头，占土地供应总量81%据图4-3分析，海口经营性土地供应住宅用地独占鳌头，海口商品房市场以商品住宅为主导的市场格局依然没有改变。其次为商服用地，在国际旅游岛建设促进下，大量发展第三产业建设，商业酒店旅游措施的完善将有所增加，商服用地供应稳步上升。其他、共建配套用地有少量供应，办公用地供应低迷。二、经营性土地成交量（1）土地成交总量分析图4-4：2005-2010年海口市土地成交量和成交宗数数据来源：CRIC据图3-4数据分析，05-10年海口土地成交量呈波浪式走势，成交量主要集中于07-09年。在摆脱08年金融危机后，09年海口土地市场成交活跃，成交量达6年巅峰。2010年，海南国际旅游岛建设获批，房地产发展迅速，房价飙升；为避免房价飞速上涨导致海南房地产市场恶化，海南省政府发出持续近三个月“禁地令”，海口土地供应放缓。因此，2010年成交量剧减，但成交市场依然火爆。易居视点：2010年受“禁地令”政策影响，海口土地成交量剧减，但是在国际旅游岛建设的光环笼罩下，全国大量开发商不断涌入岛内，海口土地市场需求依然火爆。政策的干预只能短期抑制土地供求关系，并不能改变海南寸土寸金的火爆；经济住房用地大量供应，大力发展保障性经济住房可以缓解高房价土地需求压力，但政策具体落实还需时间，因此在近1-2年仍不能形成规模性影响市场。（2）土地成交区域分析图4-5：2009、2010年经营性土地区域成交量对比图2010年海口经营性土地成交区域以秀英继续占居第一，土地成交面积34.22万平方米，占总成交量的68%。龙华、琼山区成交量较少，分别成交3352.26平方米和1405.31平方米；美兰区与09年相比有小幅度下降，占全年土地成交总量31%。易居视点：秀英区属海口西部，拥有稀缺的海岸资源，广阔的可开发土地，是未来海口市行政中心。随着海口市政府的搬迁，秀英将成为市政府重点发展区域，未来区域土地成交将持续活跃。龙华老城区受土地供应限制，今年成交量排区域成交量末尾。经营性土地成交最少，但是琼山区云龙镇板块为海口市政府发展工业的重点区域，10年成交工业用地达20.81万平方米。美兰区，海景、江景稀缺资源集积，相关配套成熟，主要发展高档都市休闲住宅为主，其滨江板块将成为未来成交的重点板块之一。（）土地成交属性分析图4-6：2010年成交土地属性比重 数据来源：CRICn 住宅用地成为成交市场主流据图3-6数据分析，普通住宅用地为2010年海口经营性土地成交市场主流，占全年成交土地总量的79%；其次是商服用地，占成交总量14%；共建配套用地占6%，其他用地有少量成交，仅占1%。易居视点：随着国际旅游岛建设加速，海口商品住宅市场将呈现稳步发展趋势，商品住宅市场依然是开发商获利的重要开发渠道之一，未来住宅用地成交将持续红热，商服综合用地成交升温机会加大。三、经营性土地成交价格（1）土地成交价格走势分析图4-7：2007-2010年成交土地楼板价走势元/平方米数据来源：CRICn 2010年成交土地楼板价剧增，全年平均楼板价2064元/平方米据图3-7数据分析，07-10年海口经营性土地成交楼板价呈凹走势，后期土地成交升温，10年楼板价飙升至2064元/平方米。07-09年，受金融危机影响，全国土地市场受冷落，海口成交土地楼板价呈现下滑走势，09年跌至谷底平均楼板价为858元/平方米。2010年，海南国际旅游岛获批，失宠多年的海口土地市场迅速升温，成交土地楼板价创历史新高。易居视点：海南国际旅游岛获批后，全国知名开发商不断涌入，海南圈地运动再次兴起，上演93年海南寸土寸金时代。急剧升温的房地产市场引起政府的恐慌，“国11条”、“国10条”、海南“禁地令”调控政策频频颁发，抑制房地产快速升温成为2010热点新闻。目前，海口成交土地平均楼板价2064元/平方米高点，短时间内土地价格上涨可能性很小，暂时性价格高度将持续。但是，从海南国际旅游岛长远发展来看，海口土地升值空间依然很大，预计未来海口成交土地价格小幅度波动呈上涨趋势。（2）成交价格土地属性分析图4-8：2010年成交土地各类型楼面地价数据来源：CRICn 不同用地性质之间成交楼板价相差悬殊，其他用地楼板价高达5662元/平方米2010年，海口其他用地性质地块主要来源于海口市海甸二东路中段地王捆绑成交价格影响，导致其成交楼板价高于其它性质用地楼板价。商服用地楼板价4310元/平方米，住宅用地成交楼板价1741元/平方米，共建配套用地成交楼板价1139元/平方米。四、重点地块（1）地块基本情况2010年6月27日，海口市国土环境资源局公开挂牌出让位于海口市北端海甸岛海甸溪北岸旧城改造中段地块。该区域属老城区土地资源相对稀缺，去年纳入海口市“十一五”重点项目旧城改造范围，现土地已完成拆迁工作，达到五平一通。表4-9：地块各项指标地块名称海口市北端海甸岛海甸溪北岸旧城改造中段地块地址海口市美兰区海甸岛二东路中段出让方式挂牌土地用途住宅、商服所在区域美兰区所属板块海甸岛板块占地面积（）商业：47815.1住宅：71751.55起始总价75333.29万元总建面积30.37万成交总价172668.68万元容积率2.5成交楼板价5682元/区域规划图地块现场数据来源：CRIC（2）宗地成交情况此次参与该宗地块竞拍的企业有三亚中铁置业有限公司、海南天地嘉轩房地产开发有限公司、浙江国都控股有限公司、三亚南国奥林匹克花园有限公司、海南凌峰置业有限公司。最终浙江国都控股有限公司以土地价格14440元/平方米，总价17.26亿元，折合平均楼板价5682元/平方米，竞得该土地国有土地使用权，成为海口新地王。（3）宗地所在区域分析区位交通:该地块位于海口市海甸溪北岸海甸二东路中段，以和平桥和人民桥为依托，直通海口市两大主干道海秀路和长堤路滨海大道，临近新港运输码头、海口港，交通便利配套环境：本案位于整个海甸岛最南边，属未来海甸岛规划的市级商业服务中心区。整个岛屿西北、东北部为成熟高档住宅社区，北部为白沙门公园，西南以海南大学为主的教育文化区。周边商业、医疗配套齐全，拥有三东路美食一条街、南国商场、海口市人民医院等配套设施。房地产市场成熟度:该区域房地产市场开发比较早，被誉为“海口的掌上明珠”是海口富人社区之一。早期开发有港湾花园、侨达花园、绿岛家园等优秀项目。旅游岛获批后，北部海景路一线出现大面积动工的火爆场景，显示出开发商对海甸岛开发的信心，以稀缺的海景资源为依托，打造高档海景人文社区的定位受到开发商热捧。发展前景:根据海口市“突出沿海，开发沿江，提升中心，拓展两翼，带动腹地”的城市发展战略，海甸溪沿岸、长堤路一带将成为海口是重点开发的区域之一，未来规划海甸溪北岸主要是以商业金融、娱乐为主要开发，打造海口市级新的商业服务中心。海口市政府的高度重视，将会加快海甸溪北岸的开发，一线溪景增加该地块的稀缺自然资源，未来发展前景乐观。第五章 商品房市场一、市场综述10年海口房地产市场整体表现出量稳价升的态势，供应量比成交量多出20万平方米，市场容量不断扩充，但存量仍保持在一个比较合理的范围，整体市场风险仍处于较低水平；高端市场领涨明显，住宅销售价格层级拉开；度假观念在转变，外销市场向内陆延伸，二元制市场正在渗透和反渗透。n 2010年1-12月商品房市场供应量为257.58万平方米，相比去年下跌2.87%；供应总套数为23177套，同比上涨1.34%。n 2010年1-12月，商品房成交量为237.72万平方米，相比去年297.71万平方米减少53.99万平方米，下跌20.15%。商品住宅成交量为220.52万平方米，相比09年同比下跌17.6%。n 10年，办公市场形势明显减少，今年1-12月办公用房成交量为4.1万平方米，同09年相比减少1/3，同比小幅下跌28.52%。n 10年，商业市场销售大幅下滑，成交面积为9.49万平方米，较去年减少58.39%。图5-1：海口市07年-10年商品房供求趋势图数据来源：CRIC经过09年楼市的大跃进，10年初海南获批国际旅游岛，一时激起千冲浪，海南楼市价格被推向最高点，1-4月份，海口市成交量大大的高于供应量，许多被积压多年的房源在一夜之间集体热销，随后，尽管政府加大了房地产的调控力度，限外令、限购令等等措施的出台虽使海口房地产市场成交量一下子跌至谷底，但价格依然维持在高位，至此，开发商与政府进入了博弈期。经过长达半年的有价无市的博弈，在12月份，限购令即将到期的关口，众楼盘集体放量，供应量出现了井喷，众开发商虎视眈眈的瞄准了2011年的元旦。图5-2：海口市10年1-12月商品房供求趋势图数据来源：CRIC10年，海口市场先热后冷，1-4月成交量已经高达近183.81万平方米，1月份成交量更是以55.23万平方米的单月销量创下新高。随后的5-12月份由于政府调控力度的加大，成交量跌至冰点，但价格仍然维持在一个非常高的区间，量跌价稳成为5-12月海口房地产市场最真实的写照。9月份成交量略微抬头，9月底政府便出台了新的调控政策“限购令”，尽管限购令在12月底便失效，但是否延长还不得而知，新的调控手段“物业税”预计也会在2011年开始实施，未来房价走势阴影重重。表5-1：海口市10年1-12月商品房各类指标变化表指标2009年2010年同比增长（%）供求比1：1.011：0.8供应量（万m2）265.18257.58-2.87成交量（万m2）297.71237.72-20.15成交价格（元/ m2）5358774044.56成交总额（亿元）159.5118415.35数据来源：CRIC10年，海口商品房市场指标较09年相比均呈量跌价涨趋势，供应量同比去年减少2.87%，成交量同比去年减少20.15%，成交均价上涨44.56%。二、供求关系分析n 供求矛盾逐渐缓解，10年呈现供求上涨态势图5-3：2007年-2010年1-12月海口商品房供求比走势数据来源：CRIC07-10年，海口商品房市场供求差距逐渐减小，供求趋于平稳状态。07年，市场呈现明显的供大于求的局面，到10年供求平衡，供求矛盾逐步消散，整体市场表现出健康稳定的发展态势。海口市场存量较大，随着近几年良好的销售情况，存量在减少，市场压力也得到进一步缓解。图5-4： 2010年1-12月海口商品房供求比走势数据来源：CRIC10年，海口商品房市场供求基本平稳，其中1月、3月供应量非常少，市场呈现出供不应求的局面。而在9月、12月中供应大放量，突显出供大于求的现状。总之，10年整体市场供求比为1：0.92，达到供求平衡状态。按照现在的销售情况我们可以乐观的预计，海口存量去化速度将加快。三、供应量分析n 10年1-12月，海口商品房供应量为257.58万平方米，同比减少2.87%10年，海口供应市场保持平稳，相比09年供应减少2.87%。07年-10年，07、09年市场供应量较大，接近300万平方米。10年供应量有所下降，但也有257.58万平方米。由于10年受到国际旅游岛获批的刺激性效应，大量库存在10年1-4月份得到消化，开发商捂盘惜售，迟迟不肯放量，由于房地产调控政策的实施，导致市场观望气氛浓烈，开发商都推迟新房的推出时间，政府对高房价的坚决打击导致新房源的推出时间一推再推，直至12月份才开始大放量。10年底大量房源的入市将极大的扩充存量，2011年的去化将面临考验。图5-5： 2007年-2010年海口商品房供应量走势数据来源：CRIC10年1-12月，海口商品房供应总量为257.58万平方米，相比09年供应量265.18万平方米近递减7.6万平方米，下跌幅度为2.87%。从图中可以明显看出5月、6月、10月这几个月供应量较少外其他月份供应量都比较可观，尤其在临近11、12月海南传统旅游度假旺季或者房展会时有大量新项目入市。图5-6：2010年1-12月海口商品房供应量走势数据来源：CRIC四、成交量分析n 10年1-12月，商品房成交面积小幅下跌，以237.72万平方米保持近几年第二近年来，随着海南获批国际旅游岛，海口经济的发展、旅游业的发展以及城市市政配套的完善，外来人口大量流入，岛外度假养老客户蜂拥而至，海口房地产市场也随之稳定增长，投资潜力巨大，大部分投资型购房者于年初大量屯房，本地居民的购买力偏弱，刚性需求被抑制，价格涨至新高，商品房成交面积相比09年有所下滑。图5-7：2010年海口商品房成交量走势数据来源：CRIC从10年1-12月商品房成交量走势来看，6-9月成交最为惨淡，平均月成交量未达到5万平方米。1月海南获批国际旅游岛，催生了海口楼市1月份的火爆，成为10年最高纪录，也是近几年以来单月成交量最高的一个月，成交量和成交价格大幅上涨，市场呈现供不应求之状，过快上扬的价格在2月份的成交结果有所体现，但同时观望情绪上升和春节影响，使得本月成交量大幅下降，成交量较1月份下跌34.89%。3月，商品房市场一反上月低迷状态，成交量52.16万平方米，较上月36.02万平方米相比，增加44.79%。1月海南获批国际旅游岛后，海口楼市几经起伏，市场波动较大，先是成交量及成交价格的快速拉升，接着又出现市场观望，回归理性的冲动，但观望不能持久，长期的向好趋势及政策的利好影响仍然催动楼市的活跃，房事已经成为呆在海南的人们的必谈话题。图5-8：2010年1-12月海口商品房成交量走势数据来源：CRIC五、成交均价分析n 10年，海口商品房均价为7740元/平方米，同比上涨44.46%。07-10年，海口房价呈直线上涨趋势。07年，海口商品房均价不到4000元/平方米，到08年，均价攀升至4327元/平方米，同比上涨32.61%，09年成交均价上涨幅度为23.83%，平均每平米上涨1000元。而10年，海口商品房均价突破7000元/平方米大关，为7740元/平方米，相比去年上涨幅度高达44.46%。图5-9：2007-2010年海口商品房成交均价走势数据来源：CRIC海口房价之所以能快速增长与城市本身承载的职能以及市场形势是密切联系的，主要原因有以下几点：1、2010年1月4日，中共海南省委海南省人民政府贯彻实施的决定，1月13日获海南省委五届六次全会审议通过。决定透露国际旅游岛建设总体目标，国际旅游岛建设主要任务计划2020年基本完成。2、海南所处的地理位置和具有的资源条件决定了旅游产业是海南经济发展的支柱产业，这是毋庸置疑的。建省以来历届政府也是按照这个思路去做，也取得了一定的成绩。与建设国际旅游岛的建议者们一样，笔者关心的无非就是海南的旅游产业在国际经济一体化不断加深的宏观大背景下如何更好地实现跨越式增长，更好地提高对海南经济发展的带动作用而已。3、东环铁路的开通，是国际旅游岛“硬件”的提高，生活服务圈越来越大，交通越来越便捷，这一点会吸引许多人的眼球，但目前市场上开盘的楼盘少之又少，都是一些开发商在不能再拖的情况下，勉强开盘的，真正意义上的大量房源是在 10 月份，所以海南的房地产销量提高还是要依靠旅游带来的众多国内外客人，前来买房的人多了，房价自然就上涨了。图5-10：10年1-12月海口商品房成交均价走势数据来源：CRIC10年海口整体市场房价走势平衡，呈现稳中有升的态势。6月海口商品房均价为全年最低，仅为6501元/平方米。均价从2月开始呈上涨，均价为7663元/平方米，环比上涨13.59%。之后数五月以来一直保持较为平稳的趋势，10月份均价已经突破9000元/平方米，12月均价已经破9500元/平方米大关，高达9800元/平方米，为全年均价高峰。每年的年末都是海南楼市的旺季，而2010年却相反，1-4月份成交量月均高达40万平方米，成交价格随着成交量的增加而上涨。海南建设国际旅游岛的规划带动海南楼价一路攀升，成为人们关注的焦点。面对房地产市场过热现象，海南省于1月15号暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房产开发项目。“双停”政策出台后，海南楼市更是一天一个价。第六章 商品住宅市场一、市场综述n 10年供求比为1：0.92，供求趋于平衡状态，供求矛盾缓解n 2010年1-12月，商品住宅成交量小于供应量，市场供应旺盛n 10年海口刚性需求大力释放，二房、三房成为本年度畅销产品。n 10年1-12月，商品住宅新增供应产品价位集中在5000-8000元/平方米，供应面积为123.04万平方米，占供应总量的42%。n 10年成交量集中分布美兰区以及秀英区，成交面积分别为69.82万平方米、78.39万平方米，占总成交量32.81%、35.55%。n 近几年，海口住宅房价不断攀升，呈直线上涨，10年1-12月全市商品住宅均价为7887元/平方米，同比上涨45.76%。图6-1：海口市07年-10年商品住宅供求趋势表数据来源：CRIC06年-07年，海口商品房市场供应量都超过200万平方米，而08年稍微差一点，供应量不足200万平方米，09年、10年供应量则均高达210万平方米左右，但是从成交情况来看，09年销售面积大于08年，10年成交量也超过了220万平方米。图6-2：海口市10年1-12月商品住宅供求趋势表数据来源：CRIC10年1-12月，海口商品住宅供应量集中在4月、9月、11月以及12月，从此分布可以看出，开发商在推盘节奏上非常讲究策略，都是在旅游旺季将至的前期大力推售，抢占市场商机。1月中旬随着海南国际旅游岛获批，让更多的开发商及投资商看到商机，1-4月保持逐步上涨的趋势，1月成交量高达50.96万平方米，成为10年中销量最佳月份。表6-1：海口市09年1-12月商品住宅各类指标变化表指标2009年2009年同比增长（%）供求比1：1.241：1.04供应量（万m2）215.63212.78-1.32成交量（万m2）267.62220.52-17.6成交价格（元/ m2）5411788745.76成交总额（亿元）144.8173.9320.12数据来源：CRIC二、供求关系分析1、供求走势分析n 10年供求比为1：1.04，供求趋于平衡状态，供求矛盾缓解2009年，海口的住宅市场呈现明显的供过于求状态，但是，供求比一直处于减少的态势，2010年1-12月海口住宅市场供求比为1：1.04，说明市场需求十分旺盛，市场存量逐步被消化，未来市场的竞争层面将加大。图6-3：2007年-2010年1-12月海口商品住宅供求比走势数据来源：CRIC10年以来，市场一直保持良好的销售态势，销售价格和销售量同步上涨，消费者购买欲