中国房地产指数系统信息监测周报第79期.doc

中国指数研究院房地产简报（2008年10月7日2008年10月13日）地产策划群：60941268传播八方资讯关注地方政策观察行业动态把握发展脉搏中国指数研究院是整合中国房地产指数系统、中国别墅指数系统、中国房地产TOP10研究组等研究资源，由国内外几十位专家和数家学术机构共建的全方位服务于中国商业经济的研究机构。中国指数研究院目前主要致力于：l 对房地产业的基础研究、专题研究和研究顾问服务；l 实时监测房地产市场的变化，为产业发展提供客观真实和庞大的数据库和科学的理论依据；l 专业数量研究，分析房地产市场价格走势和评价行业领先企业群体；l 集合专家智慧，以全方位、前瞻性的眼光为企业发展和项目投资制定战略。产品和服务详情请浏览：中文：英文：联系人：北京：辛梅 上海：胡英华 353)杭州：江雪琴 南京：李相兰 广州：周瑞蓉 深圳：孙宗耀 武汉：刘爱林 重庆：冯小中 沈阳：明宏伟 8033）随着社会信息传递方式的日益快捷和多样化，中国入世后国际国内竞争的加剧，为企业提供资讯与参谋的竞争情报越来受到企业界的钟爱。为此，中国房地产指数系统（CREIS）全力推出CREIS房地产资讯参考（周刊），及时提供房地产行业的动态快讯、政策法规、市场行情、专家分析、资本动向和商品供求信息，并对重大政策、热点事件进行深度分析，以帮助用户获取动态、连续、全面的房地产信息资源，对企业把握行业脉搏，制定企业发展战略，把握投资合作商机提供支持。目录目录1宏观经济扫描3西方央行联手降息 中国打出“降率免税”组合拳3经降息通道打开利好楼市回暖4行业信息监测5楼市期待政策进一步松动5促销摸底刚性需求 “后黄金周”楼市或有反弹异动6房地产开发模式酝酿剧变8我国城乡建设用地有望同地同价9政策法规概览10建筑节能条例已实施 市民购房看“节能指标”10专家称个税起征点有望提高 二套房贷可能放松11农村土地制度将有突破11北京二手房交易15日起全面网签12资本动向追踪13拐点论一周年 地产公司市值蒸发万亿13黑石沪上收单楼市收购受阻14地产人物访谈14小摩呼吁迅速松绑楼市 尹中立：降息也难以救楼市14易宪容：楼市“金九银十”早就成了历史15热点事件评述16评论：“退房”或成楼市热点 开发商“打折”要谨慎16评论：黄金周不是楼市救命稻草17区域市场行情17华北地区17北京楼市将迎来首次大规模团购17京2015年前开通7条新地铁 新地铁站将配自行车道18北京一开发商揭成本价 称利润率只有5%19涉嫌违规用地 潘石屹旗下两酒店停业20华东地区20市场、保障两手抓 浦东三林:经适房的上海信号20中国第一高楼将在沪动工 预计2014年竣工21沪房地局回应：“合同撤销次数”细分可防炒楼21多家海外投资机构纷纷抛售在华物业回笼资金22二手房将全面实行网上签约 打击“阴阳合同”22华中地区2330万贷款月供少45元 武汉公积金房贷利率下调239月武汉楼市量价齐跌 武昌中心区房价最高23武汉30余楼盘开打价格战 大公开折扣已达7.5折24武汉楼市板块监测：关山板块价格下调明显244栋百米以上写字楼构筑沿江商务区25西南地区25永川21亿打造城东新城 将会拥有10万人口25重庆市财政局:60亿买商品房安置危旧房拆迁户25农村土地流转试点 重庆打造统筹城乡样板26主城存量房激增两万套 二线开发商半价卖房26美酒店巨头登陆重庆南坪添超五星级酒店27永川第十届房交会成交额突破25882万元27四川重建方案公布，三重补助推动住房重建28华南地区28楼市调整未到位观望气氛浓 房展5天仅卖317套282000套保障房年底再“入市”主要位于福田罗湖29深圳小产权房占比达71% 对楼市构成拉低动能29今年前三季度成熟商圈街铺同比上涨价5%-10%30内地楼市遭遇最冷黄金周 深圳40%的中介倒闭30广州一手房均价跌至9000关口，7区成交均价下降31东北地区32沈阳北三环将建跨铁路大桥32沈北投资百亿打造宜居空间32沈开始清理闲置土地 6种情况为清理对象32最新研究成果32中国房地产指数系统 33/33地址：中国北京西直门外大街1号西环广场T38层电话传真邮编：100044宏观经济扫描西方央行联手降息 中国打出“降率免税”组合拳华尔街金融风暴日当天引发世界主要经济体纷纷采取行动施以救援。就在美联储、欧洲央行等主要央行宣布减息的当天，我国央行也宣布了降息举措。 中国人民银行日晚间宣布，从月日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同时还宣布了我国银行存款准备金率年来首度下调的决定：从月日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。 此外，我国将从月日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，这意味着自年开始实施的存款利息税将被暂时终止。 专家普遍认为，日晚间的这一系列货币财政组合拳，对于保持我国经济平稳较快发展、提升市场信心意义重大。 “政策的目的就是要通过降低资金使用成本，加强企业的经营能力，以避免实体经济受到损伤，从而保持经济的较快发展。”中国社科院金融所所长李扬接受新华社记者采访时表示，此次“双率”调整将有利于解决企业融资问题。 “其中，利率下调意在降低企业用资成本，存款准备金率下调则意在解决企业的流动资金可得性问题。”李扬说。 银河证券首席经济分析师左小蕾接受新华社记者采访时也表示，这一系列政策都是出于防止经济下滑的考虑，意在“促进投资、保持增长”。 市场人士预测，此次存款准备金率下调个百分点，可释放超过亿元的流动性。“除了出于对经济下滑的担忧之外，央行的举措也是对全球降息大背景的回应。”国务院发展研究中心金融所副主任巴曙松说。 为应对百年一遇的华尔街金融危机，世界各主要经济体中央银行近期纷纷开展注资行动。美国则更是出台了亿元的巨额援助计划。就在8日当天，美联储、欧洲央行、英国央行同时宣布降息。 与上个月只针对贷款利率进行调整不同，我国的此次利率调整还下调了存款利率。“存款利率的下调一定程度上将有利于刺激消费。”左小蕾说。 “存款利率下调后，物价上涨将对居民储蓄造成一定侵蚀。因而此次对利息税暂免征收，意在增加储蓄收益，是对储蓄人利益的兼顾。”李扬说。 专家指出，针对当前我国社会经济面临的新情况，对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，有利于增加个人储蓄存款收益，符合国家宏观调控的需要。 此外，此次调整也有提升市场信心的意图。中国国际经济关系学会常务理事谭雅玲说，目前我国股市受国际股市波动影响较大，我国需要加强对国内价格的控制力，这次调整有利于提升市场信心。 不过，与以往利率调整所不同的是，此次央行并没有对货币政策调整作出更多的说明。分析人士预计，未来货币政策走向或许将更具灵活性和预见性。 “此次调整是决策层对中国经济有可能受到的负面影响的防备和提前应对，是一项前瞻性、预防性的政策。”中国发展研究基金会副秘书长汤敏在接受记者采访时说。 虽然前几年为防止经济过热、控制通胀压力，央行曾连续上调存款准备金率和银行利率，但人民银行此次对“两率”进行反向重大调整，市场却并不感到意外。在美国次贷引发的金融危机波及全球的背景下，中国经济正面临着国际国内的诸多挑战，保持经济平稳较快发展已成当前重要任务，相应政策灵活调整正是题中之意。 央行新闻发言人日上午就美国国会通过年紧急经济稳定法案等相关问题回答记者提问时就曾表示，人民银行将进一步提高金融宏观调控的预见性、针对性和灵活性，维护金融市场稳定，保持经济又好又快发展。 此外，专家认为，在货币政策保持灵活性的同时，要想保持经济的较快增长，还需要出台其他更多政策。 “国际金融动荡给中国实体经济带来的影响首先会体现在外需放缓方面，这就需要我国进一步扩大内需，实现内需对经济的更多拉动。而单靠货币政策不能解决内需问题，这就需要出台在增加就业、提高收入、完善社会保障体系等方面的相应政策措施。”巴曙松说。西方央行联手降息 中国“双率”下调十年罕见在美国金融危机蔓延、全球金融动荡的背景下，中国对货币政策工具进行了重大调整：中国人民银行月日决定，自日起下调人民币存款准备金率个百分点；自日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，其他期限档次也相应调整。 “存款准备金率”和“银行利率”均为中央银行最具影响力的货币政策工具，能直接调控货币供给。背景显示，这是自年底起，央行近年来首次下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；自年月起，央行年来首次下调人民币存贷款基准利率。 就这次存贷款基准利率调整幅度来看，包括个人住房公积金贷款在内的绝大多数期限档次的存贷款利率均下调了个百分点；此外，活期存款利率不变，三个月整存整取定期存款下调个百分点，六个月贷款下调个百分点。 虽然前几年为防止经济过热、控制通胀压力，央行曾连续上调存款准备金率和银行利率，但人民银行此次对“两率”进行反向重大调整，市场却并不感到意外。此间专家表示，在美国次贷引发的金融危机波及全球的背景下，中国经济正面临着国际国内的诸多挑战，保持经济平稳较快发展已成当前重要任务，相应政策灵活调整正是题中之意。 需要特别指出的是，鉴于国际经济金融正在经历严重的挑战，中国已提出要采取灵活审慎的经济政策，以妥善应对各种复杂局面。人民银行月日已表示，为了避免和减少美国金融危机对中国的影响，人民银行和有关监管部门已经制定了各项应对预案，并有信心、有条件、有能力维护中国经济发展和金融稳定，为世界经济稳定发展做出贡献。（新华网 2008年10月9日）返回首页经降息通道打开利好楼市回暖准备金率和存贷款利率的再次下调无疑将对资金密集型的房地产行业形成利好。更重要的是，此举释放出的信息是，降息通道打开，调控政策开始转向等信号，将有利于房地产市场信心的恢复。从此次货币政策调整的实际影响来看，房地产企业资金融资环境或将有一定程度改变，购房人的房贷月供支出压力会部分减轻。存款准备金率下调0.5个百分 点，将为市场提供几千亿元流动性，增加银行放贷能力，这增添了一些房地产企业获得银行资金的概率；降低贷款利率则减轻了房地产企业的利息支出压力。而房贷 利率年内的两次下调后，购房人月供负担会有所减轻。比如，100万元、20年的贷款，月供支出会减少200多元。虽然这一利好还不足 以扭转市场颓势，但政策调整的心理影响不容低估。与9月15日央行宣布结构性下调准备金率、贷款利率不同，此次是央行近9年来首次下调所有存款类金融机构 人民币存款准备金率，也是央行2004年以来首次齐降存贷款利率。不少专家称，这或是调控政策将全面开始松动的信号，我国的降息通道已经打开。申银万国首 席宏观分析师李慧勇预计，未来12个月存贷款利率会再降80个基点，准备金率会再降5个百分点；到2010年底，存贷款基准利率将下降到2.5和 5.5，存款准备金率会下降到9左右。摩根士丹利的研究报告则认为，中国将在2009年年底前减息五次，每次降息27基点，一年期借贷利率会下调至 5.85%。无疑，调控政策的灵活变动是基于今年以来国内外经济形势的迅速变化，着眼于保持我国宏观经济的继续平稳快速运行，而非单 单针对房地产行业，但房地产行业能够享受到这种普惠性政策调整的好处。更值得关注的是，在全球经济放缓，我国出口形势很难乐观；企业盈利能力下降，投资意 愿下降等形势下，刺激国内需求的重要性更加显著。而刺激内需中最重要的行业之一便是房地产业，这或将一定程度上改变房地产业一度被紧缩调控的局面。 一些专家称，通胀问题已不是我国经济面临的主要问题，反而是信贷紧缩问题需要特别关注。此次降息传导的政策信号就是鼓励经济体进行长期借贷，从事长期投 资，同时鼓励住房信贷。与上一次结构性降息不同，此次降息对长期利率的下调幅度更大。上一次，5年期以上贷款利率（包括个人住房公积金贷款利率）的下降幅 度仅为0.09个百分点，这次为0.27个百分点。必须明确的是，降息的实际利好有限，长期的心理利好也不容夸大。在目前市场观望气氛依浓，房价下跌预期远未兑现的态势下，此次降息很难刺激楼市的回暖。特别是在宏观经济形势比较严峻的大势下，房地产行业下行趋势也难以在短期内扭转。（中国证券报 2008年10月13日） 返回首页行业信息监测楼市期待政策进一步松动 降息政策能否扭转楼市的跌势尚难断言。对于房地产市场来说，传统的“金九银十”在今年可能要成为历史。不过，央行昨晚出台的降息措施或许会让房地产商重新找回一些信心。业内人士认为，央行降息对目前持续低迷的房地产市场将是重大利好，将在一定程度上缓解楼市资金不足的问题。业内人士也认为，未来可能还会出台专门针对房地产市场的利好政策。主要城市房屋成交堪忧9月份，全国重点城市的房屋成交状况几乎都出现下滑态势。根据天相投资的最新统计，9月上海、天津、深圳、广州、杭州等重点城市的房屋成交持续低迷。其中，上海9月成交量同比下降74%，环比也下降了22%；杭州新建商品房成交1481套，环比减少5.97%；成都市区商品房成交5378套，同比下降50.13%，环比下降6.09%；广州一手住宅成交3923套，成交面积44.7万平方米，同比减少36.47%，环比减少15.58%；而深圳9月新房成交只有3276套，环比下降3.05%，均价11685元/平方米，环比下降17.95%。而在“十一黄金周”，北京、上海、深圳、广州等地楼市再次遇冷。9月29日到10月4日，北京商品住宅期房签约仅412套，较去年同期下滑七成；深圳每天平均仅成交60多套，甚至赶不上平时的日均销量。降息利好房地产市场面对当前持续低迷的房地产市场，房地产行业之前曾多方呼吁放松有关政策，新的降息对他们来说不啻是一场“及时雨”。央行昨日晚间宣布，从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；并且从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。业界人士多数表示这对房地产市场是较大的利好。不过，深圳某机构投资部策略分析师对本报记者表示，降息虽然是一个很大利好，但并不是针对房地产的，而楼市已处于明显的下行通道，这次调整可能只是开始，未来可能还会有专门针对房地产市场的利好政策。广州房地产专家韩世同也表示，政策的松动是必须的，而且非常必要。另据报道，中国银行间市场交易商协会日前明确中期票据恢复接受注册后，将优先支持大型权重上市公司的股票回购和股东增持，但房地产企业除外。对此，天相投资分析师认为，这可能意味着政府后续会出台更有针对性和指向性的房地产行业政策，而政策松动的概率较大。地方政府已开始“救市”事实上，今年以来，随着房地产市场趋冷，不少地方政府已相继出台“救市”措施，以挽救房地产颓废之势。7日，北京市建委颁布通知，自当日起，新申请预售许可的开发项目原则上不再分摊建筑楼栋外的公用部位。如果按8月份北京市朝阳区商品房13556元/平方米销售均价计算，一套100平方米低层板楼至少可节省近10万元购房款。西安市对购房户按购房款总额给予0.5%1.5%的财政补贴。长沙二手房交易税从1.98%下调至1.1%。进行“救市”的还有河南、重庆、成都、沈阳、福州和厦门等地。地方政府的频频“救市”引起了不同的反应。天相投资分析师张旭明表示，地方经济对房地产行业的依赖程度比较高，出台相应的刺激楼市政策有利于当地房地产行业的健康平稳发展。社科院金融研究所金融发展室主任易宪容则认为，地方政府救市本来是想挽回楼市的颓势，但出台政策越多，房地产市场的风险则越大。(广州日报 2008年10月9日)返回首页 促销摸底刚性需求 “后黄金周”楼市或有反弹异动恒大蓝本：48亿回款之后 在这一轮房地产市场起伏中，恒大地产是个绕不过的明星企业。从年初160亿港元上市融资计划开始，恒大地产被视为有望问鼎“中国房产第一股”的地王企业。随后，受限于国际大势，恒大上市计划暂停。其后，恒大4578万平方米土地储备后的资金状况备受瞩目。许家印坦言，如何缓解资金压力，确实是企业面临的重要和直接的课题。 到7月，恒大宣布完成第三轮全球私募，6亿美元融资额甚至超过今年A股上市的一些地产公司的全部融资额。同时，为了进一步输血资金链，节日促销成为恒大的又一选择。 就在这样的决策节点上，许家印体现了与普通开发商超然不同的战略眼光。消息人士称，原本可以在今年三月开始销售的大量房源全部被延至今年“黄金周”。用许家印的说法，就是务必实现“园林实景准现楼精装修”的精品面市计划，加强购房者“第一眼”的认可度，实现“开盘特价、特价升值”的理念认同。 这一做法，继承了恒大一直以来的精品落地计划。对此，素有中国楼市销售第一人之称的易居中国董事长周忻将其视为最佳营销战略样本。而上海证券报记者在深入调查广州、成都等地的“黄金周”市场时发现，恒大的精装修与大气园林带来的视觉震撼，的确成为部分购房者决定购买的重要原因。耗费巨资的园林实景，精致的样板房，让不少自住型购房者下了最终出手的决心。“这样的价格能买到这样的房子，我相信也是因为最近整个楼市调整的缘故。我相信大势好了，会升值。”一位远来的教师购房者这样表述。 统计数据显示，“黄金周”七天，恒大全国18个楼盘平均85折同开，共录得销售收入近48亿元。其中太原恒大绿洲6亿元、天津恒大金碧天下5.7亿元、广州恒大山水城4.5亿元、重庆恒大城4.7亿元、成都恒大城及恒大绿洲合计2.7亿。 “恒大黄金周促销战略酝酿已久，48亿元回款在正常预测范围。我们还关心，48亿元回款恒大如何使用，是否已经足够缓解上市未果的资金压力，接下来的项目如何操作。”一位一直关注恒大的市场人士称。 另外，恒大2008年总计的回款任务是多少，年内能否实现上市等问题同样受到关注。对此，恒大高层并未给出明确回复但表示，恒大目前现金流已经十分充裕，上市计划将视资本市场情况随时公布。与此同时，成都等地甚至出现恒大高调寻找新的地块合作项目的宣传广告。恒大可能借助此轮“黄金周”促销走出资金低谷的说法，开始被市场广为流传。 “在目前情况下，现金为王是评判企业战略优劣的第一原则。有实力和能够果敢让利的企业都将在未来被证明是成熟而有远见的，无论是恒大、万科还是别的公司。”市场人士称。 打折促销楼市稍有复苏 当然，“黄金周”的中国楼市整体并没有因恒大等一些企业的热卖变得简单乐观。从各地房交会情况看，地方市场无论在供需比例、市场情绪方面都有极大不同。总体而言，前期滞涨的上海、北京、深圳等一线城市成交清淡，成都、太原、重庆、沈阳等二三线城市刚性需求相对坚挺。另外，即便在整体低迷的楼市形势下，优质、低价大盘仍旧受到刚性需求的追捧。 统计数据显示，历时5天的成都“十一”房交会，成交各类房屋达3134套，加上意向成交情况，其假日及后几日销量有望突破50万平方米。广州方面，“黄金周”期间(9月29日-10月6日)共计销售1052套，总成交面积超过11万平方米。上海方面，商品住宅日成交量同比明显下降，9月29日、30日、10月4日、5日四天，上海商品住宅日成交面积在1至2万平方米之间，而2007年10月4日蛭7日，上海商品住宅日成交面积在3.5至5万平方米之间。 各地的不同表现源自不同的区域市场情况。采访中记者发现，带动二三线城市楼市消费的动力主要来自三个方面，一是地方政府的救市政策，二是大量动拆迁带来的刚性需求，三是开发商折扣较大的降价政策。 以成都为例，市场人士介绍，5.12地震以来，成都出台部分购房补助和鼓励政策。比如购房者可获得在个人所得税、购房契税方面的相对优惠，同时拉长未开发土地的收回期限。另外，成都打出“宜居城市”牌，在居住环境方面的改善也吸引了大量外来人口迁居成都。 在此基础上，开发商协同推出降价战略，“有些房子2007年时卖到一平方米5、6千元，现在已经基本降到4000多了。房价降了，我们确实有能力看房买房了。”在某大型开发商售楼处，来自两个看房家庭的成都人告诉记者。 目前，成都流行的另一个变相降价方式是买房送面积，一些楼盘甚至打出“买一送一”的口号。记者深入调查发现，这种买一送一主要是通过拉高房间挑高，增大阳台面积或附送走廊等公摊面积的做法变相提高住房的实用面积。例如，成都某大型开发商开发的一个公寓住房中，楼书标明建筑面积90平方米，但实得面积甚至高达150平方米以上。即便销售价格卖到4500元/平方米，总价40万左右，但从实得面积来看，每平方米仅2600元/左右。 专家告诉记者，这一做法最初是为了规避“70-90”政策，即此前相关部门规定70%住宅需要建成90平方米以下户型的宏观调控要求，但后来，这一做法变成了开发商的降价促销手段。在销售心理也给购房者带来了低总价买大面积住房的心理迎合。 同样受惠于打折促销的还有广州恒大、碧桂园、保利等大盘，其中，恒大山水城夺得10月6日单日成交量冠军；保利城花园起价3628元/平米，还超值赠送1200元/平米装修，价格上的极大优势令其在“黄金周”期间收获颇丰。碧桂园集团旗下的凤凰城、荔城碧桂园、顺德碧桂园等更以一贯低价赢得市场。 相比之下，上海等城市的成交冷淡同样源于开发商在价格方面的观望。易居中国分析师付琦介绍，上海“十一假日楼市”与今年5月、7月的两次房展会相比规模更大，人气更足，这说明在目前市场微妙的时期，购房需求对于房地产市场依然十分关注。但绿地、大华等楼盘的价格调整范围与8月、9月相比并没有明显的增多。 易居预测，上海短期内成交会依旧平稳，成交良好的项目仍然集中在价格调整、产品优势明显，性价比高的项目。专家称，目前楼市并无强烈的杀跌心理，降价幅度在10%至20%就可以启动较强的销售热潮。 真的会有政策利好么？ 除了二三城市的刚性需求开始抬头并带动部分优质楼盘热销，南京、西安等地方出台“救市”新政外，主管部门可能出台楼市利好的消息也已经在业内传开。 有媒体报道，日前，摩根大通就中国楼市发布报告，称中央决策层可能出台目的明确调控措施，例如降息等来刺激低迷的房地产市场和经济增长。 摩根大通中国证券市场部高层表示，有关中国政府会推出政策来支持低收入居民购房并针对一些开发商有选择性地放宽信贷的揣测越来越多。该人士分析，因房地产行业占到了中国固定资产投资的近四分之一比例，并贡献10%的就业，政府可能采取一系列支持楼市的措施，以防止其受到国际投资形势等影响而出现大跌。这些政策包括进一步降低利率和银行存款准备金率、下调贷款首付比例、尤其是对于第二套房屋购买下调40%的定金比例、允许增加发债来为开发商提供资金、减少或者减免土地增值税、允许房屋购买者个人所得税扣除贷款等。 而上海房地产界人士也纷纷传言，取消此前对二套购房提高首付比例的政策可能率先出台，这不仅是刺激需求的刚性政策，也可以有效地恢复众多城市依旧浓厚的观望情况。 另有消息称，通过“黄金周”及此前的降价促销，大牌开发商可能已经实现了巨量的资金回笼，一旦资金压力稍有缓解，其降价策略可能调整，甚至会止跌回升。 众多利好在A股市场开始显现。昨日上午，即“黄金周”第二个交易日，房地产板块成为十余个行业版块中唯一的上涨行业。保利、万科等企业出现4%至9%的涨幅。 “国际金融形势不断恶化，热钱和投资银行纷纷撤回海外资产，也包括在中国楼市的投资，这些都是此前中国楼市和股市出现退潮迹象的背后原因。这样的大环境下，即便中国出现拉动内需的众多利好，中国经济能否成为覆巢之下的完卵仍不好说。同样，中国楼市能否依靠刚性需求、价格回稳和宏观政策获得转机，这仍是一个国内与国际，市场与政策，消费与供给多方博弈的迷局。”一位房地产界资深人士称。（上海证券报 2008年10月8日）返回首页房地产开发模式酝酿剧变从一线城市逐渐向二线城市蔓延的地产降价潮，不仅仅是地产商回笼现金的“过冬”之举，更预示着行业的未来发展方向：房地产开发将进一步告别“画地为牢、囤地卖楼”的模式，向“不囤地、不捂盘”的快速开发模式转变，其结果是行业集中度的提高。多年来，相当多的开发商采用“囤地卖楼”的开发模式，从土地增值中赚取收益，造成低下的资产周转效率。地产业因此被某些业内人士揶揄为“手工业”。这种开发模式带来了很多问题：只要拿地捂盘就能赚取高利润率，企业普遍缺乏核心竞争力和风险意识；如果市场形势发生剧变，高价拿地的企业会面临很大风险；地价在总成本中的比例较高，导致建安成本的比例相对较低，房屋质量问题难以保证。土地出让的“招拍挂”政策出台，实际上已经预示着囤地卖楼模式将面临更大风险。随后陆续出台的一系列政策为开发商带来了更大压力，如强化征收土地增值税、完全付清土地款才能获得土地证、土地闲置满两年无偿收回等。但由于流动性过剩等原因，“招拍挂”政策出台后，部分城市的房价开始疯涨，相当多的地产商忽视了未来的风险，反而大举囤地，将希望寄托于上市融资。“土地并不是核心问题，关键是品牌和商业模式”。但部分二线城市开发商似乎还没有认识到，房价下降将带来行业运行模式的进一步转变，反而固守原有的思维模式，猛烈抨击一些开发商降价是“搅局”。万科和鑫苑置业等地产公司已经看到了原有地产开发模式的弊病，提出了“不囤地、不捂盘”的开发策略，鑫苑置业甚至追求“零库存”的开发模式，力求以最快速度回笼资金，积极规避风险。万科和鑫苑置业都把土地看作是房地产的“生产资料”，而不是“投机工具”。万科更向制造业看齐，积极推进住宅建设的工厂化和标准化，努力提高住宅质量。万科追求的平均利润率、专利、标准化等关键词，赋予地产行业更多的制造业色彩。 “金九银十”梦碎和房价的进一步下行，将彻底打破原有的“囤地捂盘”模式。行业利润率下降是大势所趋，要提高净资产收益率，就必须改变开发模式，将资产 周转率提高到较高水平。长远来看，只有较大的跨区域地产企业才可能实现开发模式的彻底转变，实现工厂化；死抱着利润率不放的部分二线开发商即使成功套现， 其拿地和开发的脚步也难以追上龙头企业，最终因行业平均利润率的下降退出市场。房地产开发模式的转变也带来了估值模式的转变。以前，对地产公司盛行采用净资产价值（NAV）估值法，在一定程度上使地产企业对土地储备趋之若鹜。与之形成对照的是，部分香港中资地产股在内地大举拿地后，反而遭到外资大行下调评级。在地产市场的低迷时期，土地储备量大、资产周转率低的地产公司将难以得到高于平均水平的估值，而追求资产周转速度和一般利润率的“轻资产”公司将得到更高的估值。虽然在一个月之内，央行两次将一年期人民币贷款基准利率降低0.27个百分点，但从近期的成交来看，房地产业的中期调整仍未结束。快速拿地快速开发的模式，将成为开发商迎合市场的战略选择和行业的发展方向。（中国证券报 2008年10月13日） 返回首页我国城乡建设用地有望同地同价党的十七届三中全会正在召开，农村改革30年哪些核心经验应该坚守？中国城乡一体化改革的突破点和着力点在哪里？近日，来自国务院发展研究中心、农业部和中国“三农”问题研究机构的权威人士进行了分析。30年经验“五条金线”必须坚守 梳理农村改革30年的核心经验，农业部政策研究中心主任宋洪远等权威人士认为，有“五条金线”贯穿其中，包括：尊重农民首创精神；经济上保障农民物质利 益，政治上保障农民民主权利；坚持市场化改革取向；根据“三农”的阶段性要求，不断解放思想，渐进式推动改革；把解决“三农”问题作为全党工作的重中之 重，统筹城乡经济社会发展。改革方向三要素培育将成重点国家统计局农村司副司长盛来运表示，中国经济社会发展的一个深层次矛盾，是城乡二元结构没有得到根本改变。二元社会结构和传统国民收入分配格局的影响，使中国农村的发展要素长期处于“净流出”状态，包括劳动力净流出、土地价值的流出和农村资金流出，加剧了城乡社会矛盾。权威人士表示，要推进城乡一体化进程，“今后的中国改革，将重点放在劳动力、资金、土地等农村要素市场的发育上。”制度创新探索建立新型干部考核体系 与此同时，要保证“三要素”回流农村，还需在制度创新上下功夫。权威人士表示，当务之急是适应科学发展观的新要求，探索建立向农村工作倾斜的新型干部考 核培训体系。同时以农村综合配套改革为支点，全力推动新农村建设和城镇化进程。此外，要积极发展多种形式的农村专业合作社，提高农民的组织化水平和市场主体地位。站在新的历史起点上，人们期待并相信，党的十七届三中全会的有关重大决定，将加速城乡一体化进程。改革关键词1劳动力农民工户籍问题将加快解决国家全面推进农民工制度改革，加快解决农民工就业、社保、子女教育、户籍等实际问题，为农民工向新市民转化创造条件。另一方面，全面加强培养有技术、有文化、懂经营的新型农民，为新农村建设提供人才和智力支持。宋洪远说，从本质上讲，农民收入问题是一个就业问题。在“三农”问题中，农民问题的核心是农民收入水平低，从而导致消费不足，影响到整个国民经济。只有开通城乡之间和城市内部的劳动力市场，才是打开农民收入问题“死结”的钥匙。2资金国债用于农村比例至少2/3 全面建立向“三农”倾斜的公共财政分配体制，承诺社会事业等方面的财政增量支出，至少70%用于农村，国债资金用于农村的比例不少于三分之二。另一方 面，探索建立资金回流农村的硬性约束机制，逐步构建商业金融、合作金融、政策性金融和小额贷款组织互为补充的农村金融体系，让更多金融资金用于农村发展。3土地城乡建设用地有望同地同价在稳定农村土地家庭经营制度的基础上，探索土地制度创新的有效方式。如在稳定现在土地承包关系不变的前提下，建立农村土地流转交易平台；提高失地农民的政策补偿水平；启动农村与城市建设用地“同地同价同收益”试点。（新京报 2008年10月13日）返回首页政策法规概览建筑节能条例已实施 市民购房看“节能指标”民用建筑节能条例（以下简称条例）已于10月1日实行，条例明确指出房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标，将受到处罚。 购房合同须有“节能指标” 业内人士分析认为，条例颁布后，建筑保温材料供应商、太阳能企业和节能灯具制造等三类上市公司会从中受益。 商品房节能指标将写进购房合同、按供热实施按热量收费、限制使用高耗能材料、违规开发商最高罚款50万元，这四点无疑是民用建筑节能条例中的最大亮点。据建设局有关工作人员介绍，10月1日以后，房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。 此外，条例对新建的房屋建筑约束更是显而易见，条例规定在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为5年。保温工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保温工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失依法承担赔偿责任。 除此之外，国家还鼓励发展集中供热，将逐步实行按照用热量收费制度。限制或禁止使用高耗能的技术、材料和设备，对于违规开发商处20万元以上50万元以下的罚款。业内人士分析认为，条例颁布后，建筑保温材料供应商、太阳能企业和节能灯具制造等三类上市公司会从中受益。 可再生能源利用有望推广 条例还明确有关政府应当安排民用建筑节能资金，用于支持可再生能源的应用，引导金融机构对可再生能源应用等项目提供支持。 “民用建筑节能条例的出台并实施，无疑会迎来建筑节能领域的一次春天。”建设局有关负责人指出，为加大民用建筑节能进程，在该条例中，国家除给予资金支持、金融扶持和税收优惠外，对太阳能等可再生能源的利用也进行了鼓励和扶持，这些政策无疑将极大促进建筑节能的发展，在日益受到关注的绿色建筑领域掀起了强烈的政策风暴，预示着建筑领域的绿色革命终于到来了。 据介绍，在推广民用建筑节能方面，条例在政策扶持和经济激励措施方面都给予了大力扶持，在资金支持方面，要求有关部门应当安排民用建筑节能资金，用于支持民用建筑节能的科学技术研究和标准制定、既有建筑围护结构和供热系统的节能改造、可再生能源的应用，以及民用建筑节能示范工程、节能项目的推广；金融扶持方面，则规定政府应当引导金融机构对既有建筑节能改造、可再生能源的应用，以及民用建筑节能示范工程等项目提供支持；还有就是税收优惠。明确民用建筑节能项目依法享受税收优惠。 条例还指出了国家鼓励和扶持在新建建筑和既有建筑节能改造中采用太阳能、地热能等可再生能源。条例第四条指出，国家鼓励和扶持在新建建筑和既有建筑节能改造中采用太阳能、地热能等可再生能源。此外，条例还明确有关政府应当安排民用建筑节能资金，用于支持可再生能源的应用，引导金融机构对可再生能源应用等项目提供支持。（市场报 2008年10月8日）返回首页专家称个税起征点有望提高 二套房贷可能放松央行为何在此时祭出“调控组合拳”？又有哪些后续政策可能推出？晨报昨天就此采访了多位业内权威专家。 年内或再降息1到2次 申银万国首席宏观分析师李慧勇在接受记者采访时表示，9月15日央行下调贷款利率和中小金融机构存款准备金率具有结构性和试 探性，但这次存贷款利率齐降，准备金率普调则可以视为全面放松的开始。 上海财经大学金融学院徐晓萍教授也认为，不排除央行会再次降息，但是具体时机可能还要视周边的环境以及整个国际金融市场的走向。 兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委则表示，今年内央行至少还可能存在1到2次的降息可能，而准备金率则存在下调2到3次的可能。 个税起征点有望提高 “为了保证刺激信贷的效果能够落到实处，预期接下来会取消银行信贷额度。”李慧勇表示，准备金率下降和利率下降将刺激银行信贷增加，但在对银行仍实施信贷额度管理的情况下，这一效果会非常有限。 李慧勇预计，除了货币政策的放松之外，其他保证经济软着陆的政策也会相继出台，“主要包括提高个人所得税起征点、全面推开增值税试点等。” 而交通银行首席经济学家连平则预测，下一步，央行存在继续放松对房地产行业的信贷控制，甚至在二套房贷政策上出现松动的可能性。 （东方网 2008年10月9日）返回首页农村土地制度将有突破今日，十七届三中全会开幕。会议将审议中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定（下称决定）。为期4天的会议，将讨论土地管理制度、农村金融体系、城乡一体化建设等一系列问题，会议决定将为未来农村改革确立方向。 或出台突破性土地政策据新华社报道，胡锦涛主席9月30日专程前往安徽省考察农村改革发展情况。胡锦涛表示，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。1978年，发轫于安徽农村的家庭联产承包责任制改革，对中国农村改革起到先导作用。改革30年中，尽管曾在农村产业经营、承包权流转、家庭承包制延长方面有所调整，但是并未触及核心土地制度，这已成为制约“三农”发展的瓶颈。“本次会议的重点，就是要对农村的使用和流转进行适当改革。”国务院发展研究中心金融研究所范建军说。“解决三农问题不能仅仅停留在改革初期阶段，改革30年之际，我们需要一个更明确、新的起点。”清华大学经济研究所副所长蔡继明教授说。目前，我国土地无法实现集中规模化经营，造成农民收入较低，在蔡继明看来，目前的农村集体土地所有制以及家庭承包制使得农民不能自由转让或出租土地，因此无法斩断与土地的联系，永远无法成为真正的城市居民，阻碍了城市化进程。“因此，在物权法的保护下，让农民能够进行有偿土地转让，提高抗风险能力，才能从根本上做到城乡统筹发展。”蔡继明说。据了解，全国已有部分地区对土地制度改革进行摸索。重庆等地探索的“宅基地换住房，承包地换社保”的农民进城机制，已引起中央高层关注。浙江不少农村开展社区股份合作制改革，允许农村集体资产入股，让农民带着股份进城。江西等地也对林权制度进行了改革。加快农村金融建设“解决土地使用和流转将推动农村金融业的发展。”中央财经大学银行研究中心主任郭田勇对记者说。郭田勇表示，近几年，国家对农村金融机构十分重视，但是由于农村经济发展区域性差异较大，中小额度贷款风险较大，农村金融依然存在改革启动迟、进展慢以及一些深层次矛盾和问题。“农村金融机构改革，关键在于建立一个与其金融需求相适应的信贷投放制度和风险控制机制。”昨日，银监会表示，大力培育村镇银行、贷款公司和农村资金互助社等新型农村金融机构，是支持社会主义新农村建设，完善我国农村金融服务体系的重大创新，在对新型农村金融机构试点政策和成效进行全面评估的基础上，从2009年开始进一步扩大试点范围。同时，一位专家对记者指出，一方面要加大国家财政惠农政策，对支持“三农”业务达到一定标准的金融机构给予一定的税收减免和财政补贴。另一方面，进一步完善农村金融服务体系，培育适度竞争、多元化的农村金融市场。启动广大农村内需市场近几年，“三农”问题都在历届中共中央全会会议占有重要地位。同时，改革开放30年，“三农”问题已经成为我国全面发展的战略性考虑。美国次贷危机演变为金融危机，欧洲、日本以及新兴市场国家同时受累，导致我国出口持续下降，贸易顺差加速减小。作为一个拥有13亿人口、贸易依存度大的国家，面对宏观经济下行危险，有专家指出，目前启动广大农村消费市场时机恰当。范建军向记者表示，从今年整体情况看，外贸出口遭遇严重挑战，启动内需成为拉动经济增长的支柱。农村市场的启动是刺激消费的重要手段。但他同时指出，由于居民消费习惯具有一定惯性和平稳性，因此，刺激消费效果如何还需要进一步观察。8月底，农业部一份国务院关于促进农民稳定增收情况报告指出，城乡居民收入比已扩大到3.331，绝对差距达到9646元，为改革开放以来差距最大的一年。范建军称，增加农民收入，还需要同时使用减税等财政手段。（人民网-国际金融报 2008年10月9日）返回首页北京二手房交易15日起全面网签自10月15日起,北京二手房交易将全面实施网上签约,昨天（9日）,北京建委发布北京市房地产经纪行业动态监督管理暂行办法对此做出规定,这也是继去年3月15日二手房实施网上签约以来,北京首次出台政策强行要求二手房全面网签。 办法规定,自2008年10月15日起,已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的,买卖双方在申请转移登记前均须进行二手房买卖合同网上签 约。据介绍,自2007年3月15日实施网上签约以来,截至2008年9月底,北京市共有207家房地产经纪机构和交易保证机构通过网上签约系统发布二手 房房源信息56367条,签订二手房买卖合同38367笔,占同期二手房转移登记数量的33%。返回首页资本动向追踪 拐点论一周年 地产公司市值蒸发万亿从上一个“金九银十”，到这一个“金九银十”，一年的时间转瞬即逝，这一年里楼市持续调整，拐点效应持续发酵。今年来，房地产行业的最低温正在上空盘旋，整个行业初步感受到了寒冷的滋味。在阵阵冷风下，各家房地产公司的市值损失惨重，再回首一年前的千亿富豪、千亿市值犹如一场大梦，只有经历过无尽暴跌的K线摆在眼前。行业市值出现巨幅下降2007年10月份时，房地产龙头企业万科的股价高居在37元到40元左右，其公司市值在2000亿以上，是同期美国PulteHomes、D.R.Hor-ton、Lennar、Centex等四大房地产公司折合为人民币的总市值之和。 面对万科市值冲过2000亿大关，当时有资深市场人士据此认为，目前A股市场上的房地产股明显出现了惊人的泡沫。但当时也有多位地产行业分析师却认为， 万科超越PulteHomes很正常，因为两国的房地产行业所处的大环境存在很大差异，一个处于上升周期，一个处于下降周期。言犹在耳，一年后，结果不 证自明，近期万科股价一直在5到7元之间徘徊，公司的市值已经减少到了600亿到700亿左右，与巅峰时相比，一千多亿市值已经随泡沫而去。 在万科股价出现暴跌的同时，沪、深、港三个交易所的内地房地产股票都出现了大幅下跌，2007年10月时，碧桂园在香港的股价报收于13元港币附近，其 市值规模已经超过2100亿元港币。时至今日，该公司股价已经下跌到2到3元港币之间，市值已经萎缩到400亿到500亿元港币左右，跌幅之惨比万科有过之而无不及。金地集团、北辰实业、首开股份、上实发展、世茂股份等上市房地产企业市值出现巨幅下降，很多公司股价都跌去了八成左右，有市场人士对记者表示，按沪深两市的房地产指数推算，在此轮暴跌中，房地产行业公司的市值损失在万亿以上。大股东增持集中涌现进入9月之后，面对似乎没有止境的下跌，部分房地产