房地产市场高房价高空置并存问题分析.doc

房地产市场高房价高空置并存问题分析房地产市场高房价高空置并存问题分析摘要：我国房地产市场发展迅速，但过程中也突显出许多矛盾和问题，房地产市场高房价高空置并存是当前主要问题之一。本文通过我国房地产市场现状的分析，对房地产市场高房价、高空置原因的分别探讨，对二者并存的经济影响的摸索、提出解决这种问题的建议。关键词：房地产 高房价 高空置我国房价自2004年来居高不下，总体趋势持续上涨、“有利可图”,房地产项目开发规模的不断扩大，各地都出现了不少“闲置房”、“黑灯瞎火”楼，甚至个别地方还演变成“黑城”“空城”。拿北京来说，2001住宅销售单位面积价格7423.59元/，2008年为17330.84元/，到2010年已经上涨到29782.66元/，十年房价涨幅301.19%！与此同时，2008年北京商品房空置率高居全国首位，为16.64%，高出全国0.75倍。高空置率与高房价并存的状况不仅造成了大量社会资源的浪费，更是引发社会大众对投机炒房盛行、房价过高现状的不满。明显不利于我国房地产市场以及社会经济的健康发展，必须加以改善。一. 高房价、高空置原因探讨1. 房价高低的衡量及高房价原因的探讨1.1房价收入比衡量房价高低当前房地产市场价格到底高不高，为什么？要弄清这个问题首先需要明确什么是房价。房地产价格是指建筑物连同其占用土地及相关权属的价格，包括销售价格和租赁价格等。城市房价（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。衡量房价高低的指标有许多，诸如需求结构、社会资源管理者阶层住房结构、土地出让时间、房价收入比、房价与其他商品价格横向对比、房价增长率与 GDP 增长率之比 、房价租金比等。下面以房价收入比进行房价高低的探讨。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。房价收入比=住宅价格/居民有效购买力=（住宅销售单位面积价格*城镇人均住宅建筑面积*家庭平均人口）/（城镇居民年人均可支配收入*家庭平均人口）=（住宅销售单位面积价格*城镇人均住宅建筑面积）/城镇居民年人均可支配收入。世界银行在衡量一个国间的住房消费水平时一般认为房价收入比在3-6之 间较为适当。低于3住房将供不应求，高于6就超出了城镇居民经济承受能力，此时就可以说房价过高。表1：北京市2001-2010房价收入比指标年份住宅销售单位面积价格人均住房面积/m2人均可支配收入房价收入比20017423.58683317.6213768.89.520026335.36868118.213253.38.720036410.0696318.6714959.5820046980.77595318.8817116.57.720058733.21907620.1319533.39200610481.2309220.96224179.8200714974.2139521.52457613.1200817330.8441621.562767813.5200920155.9833421.613067414.2201029782.6577719.493336017.4 通过对上表的分析不难看出，北京房价收入比10年均大于6，房价远高于北京居民的购买力，说明其房价高企。图1：全国房价收入比情况（数据来源：国家统计局网站 CRIC中国房地产决策咨询系统）年份199719981999200020012002200320042005200620072008房价收入比6.176.396.156.306.126.196.156.927.317.197.446.78 从全国房价收入比的数据来看，显然我国房价自1997开始普遍偏高，从2004年开始居高不下。表2：1999 2010年我国房价变动情况年度199920002001200220032004200520062007200820092010元/205321122170225023592778 316833673864411546006000图2：图3图4图5通过对以上图表的分析，房价水平高、整体涨幅快是我国房地产市场毋庸置疑的现状。1.2高房价原因的探讨 房价受各种因素的影响而发生变动，这些因素包括经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素等。而造成高房价的原因包括房地产市场供给严重不足、需求过于旺盛、地方政府土地财政、信贷扩张与违规贷款现象严重以及各种垄断机制盛行等.具体来说，房价居高主要是由以下因素造成的：（1） 全国人均可支配收入上升抬高房地产需求图6： 由图六不难看出我国房价与城镇居民可支配收入存在线性相关关系。房价与城镇居民可支配收入的对数之间的弹性系数为0.9705，如果居民支配收入每增加1%元，房价增长0.9705% 元。 （2）工业化带动城镇化，人口结构剧烈变迁。图7： 1996年中国城市化率30% ，预计2018年达到70%。根据世界城市化发展的共同规律-“纳瑟姆曲线”，在这期间，我国经济发展势头迅猛，城市化速度增快，由此产生的住房需求不断增加。（3） 人民币升值。在人民币升值的预期和房地产投资高回报的预期下，国际游资进入中国的愿望较为强烈。推动了房价上涨。图8： （4）产品结构失调抬高房价。供给持续大于需求，应该约束房价涨幅，但由于房地产产品结构不合理导致房价畸形上涨。图9： （5）城镇消费结构升级：消费耐用品。即房地产附带消费品消费结构升级、价格上涨推高房价。图10： （6）土地供给因素。2004年8月31号之后，供地规则的改变使得存量住宅用地释放不活跃，在短期内住宅用地供应量下降；“831”之后经营性项目用地全部招拍挂的政策对地价上涨影响明显。地价变化引起房价变化的作用在短期内并不明显，在长期看来作用的趋势表现为增强，房价对地价的影响在短期内十分明显，但是长期看来作用逐渐变弱。图11：（7)建筑成本因素。根据马克思“产品价格由成本决定”的观点，建材价格和人工工资的上涨必然推动房价上涨。表3：1998-2005建材价格指数与房价指数105.2105.72005年109.7105.12004年104.899.72003年103.798.22002年102.298.62001年101.1101.52000年10098.81999年10098.61998年房价指数(y)建材类价格指数(x)类别（8）双过剩-生产能力过剩和流动性过剩（9）社会文化因素：在中国住房文化中，安土重迁和置业是最重要的两个特色。对中国人来说是“无恒产者无恒心！”。没有房产者社交会存在很大压力，老担心这个人会随时跑掉，租赁大家觉得不安定。 此外，人口耕地地少的现状、 低利率、进出口顺差、银行存贷差、产权不清、投资渠道少、户籍政策等对房价的高企也有一定影响。2.空置率和高空置原因的探讨2.1空置率和我国住房空置现状 空置是指建筑物的整体或部分目前并未得到使用处于等待出租或出售的状态无论是第一次进入市场的新房屋还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋只要没有确定新使用者处于等待出租出售状态的房屋都属空置的范畴。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。按照所依据的房地产市场类型的不同，空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。 房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。当前流行的空置率的计算方法有三种： 空置率=全社会空置房面积/全部住房面积 空置率=空置商品房面积/最近三年内竣工面积空置率=空置商品房面积/当年竣工面积 空置率是对过去投资情况的反映，同时可以指导现在的投资，城市住房空置率是反映住房市场供求信息并表征房地产泡沫程度和周期波动的重要指标，是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标，也是不动产经济波动的重要指标。但在我国对于空置率的统计模糊不清，目前没有权威的官方数据。以易宪容为代表的学者说全国空置率达到26%，大呼危险，以董藩为代表的学者马上就反驳说空置率只有1%，房价上涨是正常的。 国家统计局2006年8月17日发布的数据显示，截止到7月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4%。其中，空置商品住宅6610万平方米，增长10.8%，空置率达到26%。而此前的6月底，全国空置商品住宅6715万平方米，增长14.1%。 上海易居房地产研究院的一份报告显示，2008年，我国商品房空置率达到9.50% ，增幅14.85% ，增速达到有统计数据以来的最高点。商品房空置面积为 1.7 亿平方米，同比增幅21.6% 。(当商品房空置率超过16%时，房企经营利润率将为负)。 根据建设部发布的2005年城镇房屋概况统计公报，2005年全国城镇户均住房建设面积832 平方米，则按照此数据得到2010年我国的城镇住房存量约为2475 亿套左右（ 按照206 亿平米计算）。我国 2009年年底城镇家庭户均人数大约29 人，也就是说有大约229亿城镇家庭 。这样一来 ， 我们估计的城镇总体住房空置套数大约在1850万套左右，空置率大约75 右。总之我国目前住房空置率较高。表4：2005年和2008年中国自有多套住宅家庭占总家庭的比例 （%）北京上海广东三地总计全国总计2005年自有多套2.97.216.910.16.72008年自有多套10.917.833.220.7 分析表四可知，中国自有多套住宅家庭占总家庭的比例在快速上升，显然当一个家庭拥有多套住宅，那么住房空置就随之而来了。2.2高空置的原因探讨我认为住房空置的主体分为三种：一是卖房者（开发商和投资者），二是租房者（房东），三是房屋自有者。三者房屋空置的原因应该区别讨论。对于卖房者，有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达50%以上。当空置成本低而预期涨价空间大的时候，为了未来获得更高利润，开发商往往选择将房屋空置；当开发成本过高导致销售房屋定价过高超出消费者现期购买力的情况下，房屋被迫空置；当商品质量、户型、建筑风格、区位、容积率等要素不为消费者普遍接受的时候，这类商品也会空置。当卖房者想要通过垄断畸形抬高房价的时候，也往往选择空置这种手段。当开发商资金周转容易，不急于回收资金的时候，他们“有恃无恐”。除此之外，政策的调整和变化也会导致卖房者持房观望。 对于租房者，一是房租收益过低，不及银行定存。过去7年，国内许多大城市的房价几乎翻了两番，而租金年度涨幅平均在5%左右。二是出租前期投入较大、成本高。 目前，许多闲置的房屋都是毛坯房，如果出租，装修就得花个几万，甚至十几万，加上配上家具、家电，开通电话、有线电视、宽带上网等等，需要追加不少投入，花费很大的精力。而且按照政府有关部门的规定，房屋出租还需要缴纳租金收入5.5%的税款。三是当前群租现象严重，房屋损耗风险高。四是另一方面，房价持续上涨，物业增值的收益远远大于出租，即使不出租，也可以通过银行抵押等方式享受增值收益。对于房屋自住者，中国人往往把住房和地位、置业、名利等牵扯到一起，这容易导致收入高的人同时占有多套住宅，造成空置。他们本身不缺钱，在房价上涨、有利可图（虽然是自住房屋、但很多业主也带有投机心理）的预期指导下更不会将空置房屋卖出去。如果家庭成员都是流动就业者，行踪飘忽不定也会导致住房空置。2. 高房价高空置并存关系的反思在市场经济条件下， 价格机制作用的正常表现应该是：当产品供大于求，大量积压时，厂商将会降低产品的价格；当产品供不应求时， 厂商将会提高产品的价格，从而实现供求的均衡。这样看来高房价高空置率的并存是一种“奇怪的局面”。关于这种现象的反思有以下几点。1. 开发企业和银行管理体制存在缺陷。金融与房地产有密切关系，我国目前金融制度与管理尚不完善。当不计房地产项目的经济意义而放松对项目投放贷款的管制，愈来愈多的项目未取得资金而排队，从而姑息放纵了其责任外部化的观念，容易抬高房价，同时使住房空置成本降低。2. 产业结构有待优化，投资渠道少，房地产社会保障机制不健全。房地产行业作为扩大内需的拉动力量，一定程度的超经济发展是很正常的，但由于目前我国房地产行业处于市场化进程当中，很多监管和保障制度尚未健全，国家宏观调控力度不够，造成了房地产市场过热，投机活动膨胀，房价高涨、空置面积增多。因为投机商哄抬房价的目的达到后，就高价出售其投资性购买的住房，目的是追求高额的差价，他们是真正的受益者，而这一后果就都由购房者承担了。从而导致了高房价和高空置率的居高不下。3. 房地产市场供求关系复杂，住宅供需结构不合理 。虽然，目前我国房地产行业空前繁荣，但并没有出现房地产供过于求的问题，目前的高价格和高空置率在一定程度上是供给结构不合理造成的。从房地产供需结构分析，房地产企业为追求高额投资回报，多投资在繁华地段兴建大面积的高档住宅楼和商用楼，其提供的商品房与有购楼需求广大中低收入阶层的购买力和购买水平不相符。而相对偏远的地段，由于价格水平的原因，少有开发商问津，造成了地区性的结构失衡。4. 高房价造成商品住宅的有效需求不足。 当前，房价与居民家庭年收入比过高。随着城乡一体化与城市建设力度的加大，城镇居民的住房需求日益迫切，但是因房价相对多数居民的收入水平来说过高，一旦购房，他们将背负少则几年，多则二十年的还贷负担。因此，作为城市购房主体的中低收入水平居民对住房的有效需求严重不足。5. 商品房质低价高，名不副实形成高空置率 。部分开发商只顾眼前利益，不管长期效应，片面追求高利润、压低成本。造成施工队伍层层转包，在施工过程中偷工减料，再加上开发商和监理单位监督不力，造成了很多严重的质量隐患，很多购房者因此丧失购买热情。同时，售中及售后开发商的短期欺瞒行为使消费者对开发商产生不信任，导致丧失购买信心。此外，销售方法不得力，部分开发商为获取超额利润通过虚假广告欺骗、坑害消费者；部分物业管理公司对业主巧立名目乱收费，对公用设施如地下室进行二次销售等这些恶劣行径令消费者望楼兴叹，止步不前。6. 信息的不对称和政策的摇摆以及开发商自身能力的限制是开发企业的经营管理决策时有错误。投资者策划时缺乏对市场和消费的准确定位， 当房地产市场处于买方市场状况时， 开发项目的定位不清楚， 人们不太注意， 定位的偏差对投资回报的影响还不大， 随着市场的变化， 卖方市场变为买方市场， 开发项目定位的重要性就凸现出来，定位适当与否， 直接影响营销， 影响资金的回报率。7. 国家宏观调控政策的动态不一致性。我国房地产调控政策具有明显的相机抉择特性 调控政策忽紧忽松,政府偏好多样,摇摆不定, 时而重视房地产对经济的拉动作用,时而严厉打压房价 。表5：2001-2010房地产调控的主要政策时间概要重要规定及主要内容2011加息、房地产税、新“国八条”“史上最严调控政策组合” : 加息 ;重庆、上海的房产税试点方案出台; 国务院 1 月 26 日召开会议,要求进一步调控房地产市场, 各地要确定价格控制目标并向社会公布 ,二套房房贷首付比例提高至60% ,对本地户籍居民和非本地户籍居民实行更为严格的限购等 2010史上最严调控政策出台 “史上最严调控政策出台” :4 月15 日中央政府四管齐下,再出重拳遏制房价增长;4 月 17 日 ,国办又发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，9 月 29 日有关部委出台进一步调控楼市的“新国五条”提高二套房首付和利率!三套房停贷!认房不认贷 2009转折之年上半年 :鼓励购房;下半年:遏制房价增长.收紧土地受让政策;国务院颁布“国四条”明确提出加强房地产市场调控 , 抑制投资投机性住房2008降息、利率七折、税费减免 下调购买普通住房契税税率! 暂免个人买卖印花税和营业税!免个人转让出售的土地增值税;降低购买首付比和个贷利率 2007限外令、二套房、不断加息 关于加强商业性房地产信贷管理 的通知:各地楼市在这一经历 了“前热后冷”坐过山车似的过程 200690/70、2-5、个税强征关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 、关于住房转让所得征个人所得税有关问题通知 :其中影响最大的莫过于 90 /70政策! 个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由 2 延长至 5 的规定 2005国八条、利率、 营业税 国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多! 频率之密, 堪称 前所未有以 关于切实稳定住房价格的通知为代表。楼市成交低迷!观望气氛浓厚2004限时开发、土地回收 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知, 从 2004年8 月 31 日起, 所有经营性项目用地一律公开竟价出让，开发商需在两年内实施开发,否则土地将被无 偿收回，“8.31”土地大限由此得来2002招拍挂、土地出让招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定, 叫停已沿用多年的土地协议出让方式,11 号文件的颁布被业界称为“新一轮土地革命 ”的开始。2001土地使用权关于整顿和规范土地 市场秩序的通知 ,提出建立健全土地 市场规范运行的基本制度, 包括土地使用权公开交易制度等 。图12：1998一 2010年全国商品房平均销售价格增长与宏观调控政策 （月度数据)3. 高房价高空置并存的影响首先，房地产价格具有数量大、消费频率低（房屋使用寿命相对较长）、弹性系数小、信息不对称、定价方法不统一等特点。房价的高低其本身不会对经济造成有利或者不利的影响，关键在于房价居高的原因是否合理；在于是否有合理的商品房价格体系；在于房价是否与居民消费水平和购买能力、经济体制和经济运行体制、经济增长方式等相协调。我国目前房价畸形上涨（1.2已作分析），房价基本上不是靠市场供求因素所决定，更多是受人为因素和粗放的投入经营模式的影响，比如，政策的偏颇、开发商与地方政府“你发财我发展”的结盟关系、土地财政的垄断等。房地产价格的非正常上涨使其偏离市场轨道，也即是说房地产行业的资源配置主题不明确方式不合理，也就谈不上供求均衡了。这在短期内可能出现有利的影响。但就长期而言，高房价明显造成了社会的不公平。财富集中在少数人手里，房价收入比上升、居民购房压力增加。同时可能造成金融风险隐患，不利于房地产业长期健康的发展。其次，住房高空置率的本质是占有较多财富的人拥有超过其正常需求的过量资源而不完全利用，占有较少财富的人对于昂贵的资源只能“望洋兴叹”，所谓“朱门狗肉臭，路有冻死骨”。通过资源高投入生产出来的住房由于空置而不能发挥其作为住所的核心功能，及时对资源的浪费也是对空间的浪费。最后，按经济学“我们都是理性的经济人”的假设分析。高房价与高空置并存是房地产市场互相矛盾的怪象之一。从开发商的角度来说，当楼盘空置面积较大时，为了迅速回收资金，提高资金利用率（货币具有时间价值），开发商理应降价促销。从老百姓的角度来说，房价居高说明拥有住房的成本较高，那就不应该买进多套住宅使其空置，或者理应将空置房对外出售。如此看来，“高房价”与“高空置”应该是“一山不容二虎”的关系。然而事实上，诸多非正常因素促使二者并存，高房价与高空置之间互相推波助澜，愈演愈烈。所谓“小家欢喜大家愁”，尽管这一怪象让少数人从中投机生财，但它明显扰乱了市场秩序，使供求曲线远远偏离均衡点、投机炒房行为猖獗、经济增长方式和经济体制的改革难度增加、同时有碍城市化进程和产业结构的优化。4. 总结和建议目前，关于房价高低、空置率高低、高房价与高空置是否相关的争议颇多，关于高房价与高空置是否相关的问题，我认为：高房价与高控制之间必然相关。一方面，房价水平高，涨幅大，对应的空置成本较低。此时，但凡有“获取利润的动机”的房屋持有者都会选择空置住房等待时机。这就造成空置率与房价的同方向变化。另一方面，当住房空置率过高时，房屋持有者为了获得更高的“空置回报”会想方设法地推动房价上涨，这就可能导致开发商之间的价格联盟，开发商与政府之间的秘密协议，投资者与开发商之间的统一战线。从而造成高房价。解决高房价与高空置率并存的问题需要从这两个方面同时入手。图13：在一般商品市场上，当价格上升的时候需求减少，当价格下降的时候需求增加。需求曲线必然有负斜率。当投机需求过盛的时候，商品房的需求曲线拥有正斜率：东西越贵，买的人越多。 个人认为当今房地产诸多问题的根源在于政府（地方政府），在于法律和市场秩序的不完善，在于制度性的缺陷。 。“正常就不要调控，要调控就说明不正常”，“态度要鲜明，措施要到位”，否则宏观经济调控将不着陆，最终将硬着陆。 政府没有做好基础工作（市场秩序），如：土地秩序不规范，土地寻租、透支、两年不收回；银行、开发商和个人的征信系统不完善（有的甚至是空白）；政府不作为“成本”很低；住宅结构不合理、保障住宅短缺；投机盛行、中介哄抬房价（从业人员索贿受贿触及法律）等现象比较严重）；土地财政问题一直没有得到很好解决，我们透支未来土地资源而放大当前“GDP”的现象已十分严重，要运用经济、法律和行政的综合手段来制止对“圈地运动”和房地产开发的过度冲动。因此，要避免高房价与高空置并存必须明确房地产宏观调控的方向，实行高效合理的调控政策且调控政策之间相互协调，保证调控的动态一致性和灵活性。同时“该插手的地方插手，不该插手的地方不插手”要坚持以市场为主导，以政府调控为补充。此外强调用合理科学的观念对市场进行引导。具体来说1. 应形成合理的商品房价格体系，控制房地产的成本，促进房地产增长方式由粗放型向集约型过度。加强房地产定价方法的科学性和促进房价与居民可支配收入、其他商品价格的协调。2. 完善房地产税制体系，增加房地产保有环节的税收额，减少房地产流转环节的税收额。房产税有利于解决高房价，空置税有利于解决高空置。图14：税收政策的传导机制3. 地方政府是土地财政下的政府，应该加大政府问责力度以保证调控政策实施的力度。避