沈阳万科长白项目前期分析汇报PPT课件

.,1,长白项目进展汇报,.,2,目录,（一）宗地概况,（二）宗地分析,（三）宗地价值+概念结论,（四）规划概念设计说明（前期过程）,（五）规划概念意向整合,（六）容积率测算比较研究,（七）调整后测算方案,（八）设计计划,（九）设计操作模式,.,3,（一）宗地概况,.,4,宗地城市位置图,南站,北站,浑河,.,5,长白地区总占地10平方公里，原隶属于东陵区，后浑南新区成立划到新区成为六大组团之一长白综合组团。2001年11月长白乡划归和平区管辖更名为“和平区长白科技开发区”。行政隶属的变更直接带动土地升值。（长白地区原土地级别为7级，现为6级）,宗地地区历史沿革,.,6,宗地区域位置图,胜利桥,距太原街商圈近（直线距离约3.5km），商服配套设施齐全。太原街商圈位于沈阳市中心繁华地带，是集商住、饮服、文化娱乐为一体的多功能商业社区。,和平区向南延伸的唯一通路南京街贯穿沈阳市南北，是沈阳市三条主要南北纵向交通干道之一，道路网辐射范围大。南京街浑河北部沿线是沈阳市最为繁华的商业街；浑河南部沿线通往近年来发展迅速的苏家屯副城。宗地位于南京街中部路段，与南京南街通过工农桥相连（该桥是和平区通往大学城、浑河大市场、中顺汽车城的主要通路）。,苏家屯,.,7,城市竖向交通决定其和平属性根据与东侧浑南新区的横向对比，南岸与北岸通过桥梁竖向连接，在浑南完全形成自己的产业链条之前，其主要物流、人流仍将从北岸桥梁输出。因此，桥梁、道路的出口节点将圈定其物流、人流区域概念。,长白为和平区的延伸,.,8,区域控制性规划,宗地,城市绿地,商务区,高科技园区,居住区,商业用地,居住用地,工业用地,绿化用地,宗地,.,9,宗地分析小结,1、长白实则为和平区的延伸，行政隶属的变更使其土地价值更升一步,2、宗地是三环之内唯一一处剩余河景住宅开发用地，土地稀缺性明显,3、浑河景观治理明年可实现，土地价值高,4、与浑北联系交通便利,5、位于南京街沿线，升值潜力大,6、紧邻太原街商圈，近距离接受商业辐射,.,10,（二）宗地分析,补充,.,11,宗地四至,宗地东至规划路；南至长白西路；西至胜利路（规划）；北至滨河路（规划）。,宗地构成示意图,A,B,E,住宅用地,公建用地,沈苏快速干道,城市绿地,C,D,.,12,宗地情况,宗地权属：沈阳市和平区长白科技开发区,用地性质：居住和公建用地，限高100m,地块形状：宗地整体呈不规则多边形,地貌特征：宗地整体地势平整，平均自然标高为38.3米。地质条件好，历史上最大地震震级为5.5级，地震烈度为7度。,宗地面积：A+B地块：居住用地，面积26.1公顷，规划容积率1.8。C+D地块：宽约80m的商业用地，面积6.4公顷，规划容积率4.5。A+B+C+D地块综合容积率2.33。E地块：商业用地，面积5.1公顷，规划容积率4.5。,.,13,宗地自然条件,.,14,地块内约有40余家企事业单位，情况较为复杂。除沈阳市广播电台发射塔、沈阳环保设备厂等占地5万平以上的少量的大型企业外，其中多为小型企事业单位。,用地现状：,用地现状,地块内无高压线,.,15,国有用地集体用地农业用地,土地分类图,.,16,宗地周边环境（北侧）,拦河坝,E,C,D,A,B,.,17,宗地周边环境（北侧堤坝）,河畔新城与宗地同在浑河南岸，用地条件相似，可从其现状推测河堤建设方案，如照片所示。,沿河商业,浑河,+39.50m,+33.20m,堤坝美化方案（政府做）未最后确定，初步考虑做成草坡。,.,18,E,C,D,A,B,宗地周边环境（东侧）,工农桥收费站位置在滨河路南，因此，未来过桥车辆最快只能从E地块南侧18m规划路右拐到达宗地。从道路等级和交通引导判断，主要交通仍将从40m的长白西路到达宗地。,.,19,宗地周边环境（南侧）,未来，随着未来政府规划的逐步实施，长白西路与三好街之间将修建三好桥。,如此，将吸引一定量的和平、沈河人群到访，因此，长白西路的远期交通量较大。,宗地南侧有现状道路，路面宽12m；未来为40m宽规划长白西路，预计05年8、9月份修完。,.,20,宗地周边环境（西侧）,A,B,E,C,D,.,21,宗地周边道路综述,胜利路,长白西路,滨河路,规划路,规划路,40m宽，城市次干路，双向8车道，车行道宽26m，预计05年8、9月份建成。,规划路,30m宽，城市支路，双向4车道，车行道宽15m，修建时间待定。定位为区域交通+沿河游览交通，沿路有停车设施。,18m宽，城市支路，2车道，车行道宽12m，可能有左转交通管制，修建时间待定。,总宽50m，引桥宽40m，预计05年5月建成。,规划路,18m宽，城市支路，2车道，车行道宽12m，修建时间待定。,.,22,宗地周边交通流向综述,滨河路,规划路,规划路,主要回家路线,规划路,次要回家路线,主要出行路线,胜利路,长白西路,规划路,.,23,浑河情况简介,（1）浑河历史洪峰情况与防洪等级最大洪峰值10000立方米/秒；距离现在最近的一次洪峰出现在1995年，最大洪峰值5100立方米/秒。设计的防洪等级为三百年一遇。（2）政府整治浑河的远景方案完成防洪可研；配合相关部门进行综合治理工作，治污除臭，净化水质；做好整体规划、包装、开发、有效利用浑河文化资源开展招商引资，进行大规模的开发建设；2003年2004年，全面启动开发建设项目，初步形成浑河景观带的效果，长白河段的景观亦大致与此时完工；2005年2006年，把浑河沈阳城市段整体建设成一流的集文化、旅游、观光一体的绿色风景带。,.,24,教育配套,娱乐配套,其他配套,商业配套,长白区域内配套现状,所需全部配套，配套设施缺陷不明显。现有配套设施较差，但过桥即可获得,.,25,1、公交系统（宗地共有两条主要的公交线路）：（1）324（5：5020：20）（沈苏西路）（2）327（5：2021：00）（沈苏快速干道）,2、大市政配套设施情况：宗地配套设施通过了解，解决方案如下：给水：从浑河北岸引入或在长白建设独立的排水：在宗地西侧临沈大铁路桥预留4万平米土地，万科先做中水回用装置电力：从周边变电所引入电信：电讯公司完成热力：长白政府规划建设统一的锅炉房，预计04年完成,宗地周边配套情况,.,26,宗地周边配套规划方案,.,27,（三）宗地价值+概念结论,.,28,宗地北区,优势：河景,不足：（1）河景在北，朝向在南,规划要求：沿河商业用地,布置高层住宅，景观资源利用最大化,户型创新+部分公寓,沿河休闲商业+局部三层景观办公,（2）河堤挡视线（商业8m以上、住宅9m以上可观河）,特点：人车流量不大,胜利路,长白西路,沈苏快速干道,滨河路,.,29,宗地东区,优势：（1）与东侧商业用地相邻，有商业价值,不足：与商业用地相邻，外部景观资源弱,适当布置沿街商业（部分独立式，价值高）,可布置小区东侧入口,特点：人车流量适中，从沈苏快速干道来的车流最先到达,胜利路,长白西路,沈苏快速干道,滨河路,（2）有规划30-40m宽绿化带,.,30,宗地南区,优势：与南侧沿街商业相邻，有商业价值,不足：（1）无外部景观资源,适当布置沿街商业（部分独立，价值高）,局部以商业分隔；在兼顾沿路天际线的同时，减少临路小高层数量；住宅退红线争取控制到15m，绿化处理,布置小区南侧入口,特点：人车流量大，从胜利桥和沈苏快速路来的车流最先到达,胜利路,长白西路,沈苏快速干道,滨河路,（2）长白西路交通噪音大,西南区适当布置公建,销售要求：拟从西往东开发，考虑在西南区域做示范区,.,31,宗地西区,不足：（1）无外部景观资源,（2）与西侧胜利桥南引桥相邻，噪音大，底层视线差,考虑临路住宅的隔声降噪处理；住宅退红线15m以上，绿化处理,在西南角布置小学，操场临胜利桥引桥侧，减少噪音对住宅影响,规划要求：小区内需要小学,胜利路,长白西路,沈苏快速干道,滨河路,（3）西侧有铁路货运桥，有噪音,.,32,宗地中部,不足：无外部景观资源,路东侧适当布置沿街商业，争取商业价值,布置小区中部主入口；适于布置有服务半径要求的公建，如幼儿园,特点：小区内部规划路，人车流量不大，通往滨河路的主要通道之一,胜利路,长白西路,沈苏快速干道,滨河路,路西侧空间开放，不做围合性商业，在一期开放时展示良好的社区内形象,销售要求：营造小区内街形象，满足销售形象要求,.,33,（四）规划概念设计说明（前期过程）,.,34,一、规划概念方案一（第一版测算方案）,太原街步行街,有几十年历史的医大一院,.,35,（1）净地面积345000平米，容积率1.95。（2）功能分区：用地北侧临河沿线为宽约40米的2层带内街的商业街；商业街南侧布置河景高层，最大限度争取景观资源；用地内南北向布置三列点式小高层，将用地自然划分成三块，增加空间的变化和通透性，提高容积率。（3）产品配比除沿河高层和商业用地外，小区内布置点式高层（一梯四户，21层）、板式小高层（一梯两户，11.5层或9.5层）和多层（一梯两户，5.5层）。高层：小高层：多层50：28：22。（4）经济技术指标如下表。,规划设计说明,.,36,基于对沿河景观资源的利用和降低高层住宅的比例两点考虑出发，考虑了另一个选择方案。,二、规划概念方案二（选择方案）,.,37,为了最大限度的挖掘河景资源，通过适当加大高层板楼的进深，增加层数来提高此部分的住宅面积；同时，可降低用地内的容积率压力（根据分配，余下用地的容积率控制在1.4左右即可）。,.,38,在小区内增加11层半的点式小高层，丰富组团空间，增加建筑轮廓线的变化。除沿河高层和商业用地外，小区内其余住宅以小高层（11.5层或9.5层）和多层（5.5层）为主，以提供更好的居住品质和小区内环境。,.,39,交通流线小区东侧规划路和长白西路偏西，以及穿过小区中部的规划路上设主出入口；另在滨河路和长白西路东侧设次入口。采用树状路网，随分期开发建设；采用南北入口住宅的成对组合，减少宅间路，并在宅间路两侧布置地面车位和绿化，使其亦可提供舒适的步行街道环境。,小区主入口,小区次入口,小区路,组团路,.,40,功能分区和配套,公建配套,高层住宅,组团,板式小高层,点式小高层,.,41,调整后产品比例为高层：小高层：多层35：40：25。容积率为2.0。经济技术指标如下表：,.,42,（五）规划概念意向整合,.,43,规划意向,胜利路,长白西路,滨河路,.,44,（六）容积率测算比较研究,.,45,研究前提条件,测算目的：为了进一步找出利润率和内部收益率高的容积率和产品配比区间，销售、设计、成本、财务一起在规划意向的基础上进行了容积率测算。,测算前提：（一）开发周期与每年销售面积占总可售面积的比例不变。（二）根据规划意向，保持几个量的恒定：a、小学和幼儿园的用地、总建面和位置b、其他公建配套指标c、高层住宅（及公寓）的用地和总建面d、沿河商业和沿街商业的位置和总建面,测算点选取：,纵向比较（高层+混合产品）（测点四）高层+小高层+约15%洋房（测点五）高层+小高层+约20%洋房（测点六）高层+小高层+约25%洋房,横向比较（高层+单一产品）（测点一）高层+洋房（以4.5层的情花为例）（测点二）高层+多层（5.5层，标准层为主）（测点三）高层+小高层（9.5或11.5层）,.,46,横向比较（一）,.,47,横向比较（二）,.,48,横向比较（三）,.,49,纵向比较（一）,.,50,纵向比较（二）,.,51,纵向比较（三）,.,52,测算值对比表,.,53,测算值分析表,（高层+洋房）,（高层+多层）,（高层+小高层）,（13.7%洋房）,（18.8%洋房）,（25.1%洋房）,.,54,测算分析（一）,成本表现：（1）平均成本排序为：高层+洋房（4370）高层+小高层（4284）高层+多层（4082）。原因：（1）单项建造成本排序为：小高层（3940）洋房（3803）多层（3421）；（2）单项总成本排序为：小高层（4084）洋房（3976）多层（3585）；（3）其中，由于洋房方案容积率降低较多，导致土地成本增加，高层的成本相应增加，使得洋房方案均摊后的成本超过小高层方案。结论：（1）洋房、小高层的成本较高，多层的成本低；（2）另外，与洋房、多层相比，小高层会增加人防面积和造价。,售价表现：（1）平均售价排序为：高层+洋房（5351）高层+多层（5135）高层+小高层（4949）；（2）单方利润排序为：高层+多层（1053）高层+洋房（981）高层+小高层（665）。结论：（1）多层和洋房的利润率较高，小高层是相对不经济的产品。,.,55,测算分析（二）,容积率表现：（1）并不是容积率越高或越低越好：在单一产品比较中，容积率最高的高层+小高层方案，以及容积率最低的高层+洋房方案，收益率、净利率、净利润都处在低位。（2）在混合产品方案比较中，随着洋房比例的增加，虽然容积率降低，但是，各项指标均随之提高。原因：（1）单一产品方案中，单一小高层方案虽然容积率高，但由于产品本身的不经济而表现差；而单一洋房方案中，虽然洋房产品本身利润率高，但因为容积率下降较多，地价分摊多，也使其表现不佳。（2）对于混和产品方案，正常情况下（如不增加东西向），容积率的提高需要通过增加小高层来获得，而小高层恰是利润率最低的产品；在容积率接近时，洋房（多层）产品的经济性有助于改善收益指标。结论：利润最大化的容积率应控制在一个区间范围；不过多的牺牲洋房和多层面积的容积率提升才是有价值的。,产品混和表现：（1）混和产品方案的表现总体上优于单一产品方案。几点考虑：（1）产品混和可以降低市场风险，并通过产品差异，保证均价。（2）小高层仍有存在的合理性，可分摊地价，并增加景观面积及解决车位问题。结论：控制产品混和的程度，利用洋房和多层的经济性提高收益能力，通过小高层分摊地价、解决景观和车位问题。,.,56,容积率结论补充,分地块容积率（1）除东侧独立商业用地外，西侧A+B地块可分成北侧80m宽商业用地和其余的居住用地。（2）对于居住用地，根据测算中表现较好的方案，容积率在1.35左右；假设将居住用地容积率做至1.8，将出现大量点式高层，使小区从小高层和多层的混合为主变成高层与小高层（多层）的混合，而点式高层在沈阳市场的接受度低，对小区品质和售价影响大，每平米净利润比容积率1.35方案低。综合考虑，1.35方案总净利润额高。因此，该地块容积率拟控制在1.35左右。（3）对于北侧商业用地，规划容积率4.5，以高层为主，对于高层来说，层数加高对品质和售价影响很小，成本变化不多，因此，将该地块容积率做足至4.5。,.,57,（七）调整后测算方案,.,58,根据规划概念意向整合与容积率测算结论，调整后测算方案如下图。,调整方案总图,.,59,交通流线小区主出入口设在长白西路西段、东侧规划路、以及穿过小区中部的规划路上；另在长白西路东段设次入口。采用树状路网，随分期开发建设；采用南北入口住宅的成对组合，减少宅间路。,小区主入口,小区次入口,小区路,组团路,.,60,功能分区和配套,商业,高层,组团,小高层,公建配套,.,61,分期开发整个地块遵循由西向东，然后由南至北的开发思路。先在南侧以多层、小高层及部分商业为主进行开发，同时搭配北侧公寓产品，总量预计在4年内可以开发消化完毕；之后在北侧沿河开发高层住宅，年开发2万平左右。（1）先开发西侧低价值区地块，有助于等待东侧土地的升值。胜利大桥的如期建设和开