关于海港区主要商业的调查.doc

海港区主要商业调查2008年12月本次商业调研范围甄选说明：1、 东、西白塔岭项目将作为城市（副）中心进行规划和开发，因此选取以建设大街民族南路以及海阳路围合而成的海港区商业最发达区域（包括太阳城商圈、人民广场商圈和主要商业街），其商业规模、业态、品牌、档次、比例、运营状况及光顾该区域的消费者消费习惯等对本项目商业规划将有一定的参考价值和意义。2、根据宗地现有前的商业状况，宗地、燕山大学周边、及宗地至现有商业中心的连线河北大街的商业情况调研分析，作为区域商业分析的参考之一。3、通过对秦皇岛主要商业办公楼的状况调研、作为对本案办公业态设置的参考之一。第一部分、海港区商业概况调研1海港区商业概况1.1秦皇岛市各区县人均商业面积1.2海港区零售业态1.3海港区零售业经营方式1.4 海港区商业规模比例1.5 海港区商业不同经营内容规模比例1.6海港区主要百货商场、购物中心位置示意图1.7 海港区超市调研1.7 总结： 海港区是秦皇岛商业最发达地区。 太阳城步行街为中心辐射的太阳城商圈云集了秦皇岛最高档的综合百货商场，商业群落化显著，业已形成了商圈集群效应，成为海港区乃至秦皇岛市最主要的商业圈，可作为本案的标杆物业。 人民广场毗邻太阳城步行街，加之本身优美的环境与周边良好的市政建设，建设大街与人民西路云集了海港区的高档居民住宅，逐步形成了氛围良好的人民广场商圈，可作为本案参考之一。 海港区整体商业依然是以小面积的独立商店占绝大多数，所以调研中的附近及河北大街沿线及商圈周边道路的商业有相当重要的参考意义。 从2002年秦皇岛市政府大力推动商业发展至今，新型商业形式发展初步成型，但仓储式商业，24小时便利等新型商业模式发展依旧处于起步阶段。2太阳城商圈秦皇岛市是一个单商业中心的城市，唯一的城市级商圈既太阳城商圈。太阳城商业区是海港区最大规模商业设施群，位于秦皇岛市中心黄金地段，商业区区位优势明显，有近20条公交线路环绕期间，交通便利、四通八达。太阳城商业区与周边的金原、天华、商城、华联、秦皇小区等大型酒店、商场及高档住宅小区，形成城市中心商务圈，人流、商流、物流、信息流活跃，商业氛围浓厚。 超大规模中心商业区 形成“太阳城”效应。以老牌商业华联、商城、金三角为基础，加之金都购物、金辉国贸、金原商厦、天洋购物广场东西厅、广缘购物中心、麦当劳、肯德基等，形成了一个超大规模的商业中心，囊括了传统百货、购物中心、大型超市、大市场、专营商店、连锁店、专卖店、小商铺等各种业态，集中了购物、餐饮、娱乐、休闲等各项功能，经营着高、中、低档各种商品，成为了秦皇岛人购物的首选之地。相对于市区60万人口而言，这样强大的商业功能，就犹如“太阳城”的名字一样，牢牢地吸引住了港城人的消费能量，其他任何一家游离于这个商圈的商场发展都较缓慢。2.1太阳城步行街商业 2.1.1太阳城步行街位置及分布 占地面积：15.36万平方米 建筑面积：20.0万平方米 位置：秦皇岛市中心黄金地段，东至民族路，南至秦山铁路，西至文化路，北至河北大街。 性质：主体部分19栋（共27栋）单体商业楼，为后西街分割成东、西两大部分，西侧是集休闲、娱乐、商业、办公、住宿、住宅于一体的大型商业综合体，东侧则是以美食街、海浪花水产批发市场以及天桥市场为代表的农贸、餐饮区。太阳城步行街平面图2.1.2 太阳城步行街各楼宇调研太阳城步行街主要物业一览表：项目编号（开发商）大厦名称面积（万m2）出售价格（元/m2）太阳城1#（亿丰）东方大厦545811175太阳城2#（祥泰批发商厦）恒河商务68007500太阳城3#（宏立）淘乐城6674.22出租太阳城4#（物资）太阳城4#50955600太阳城5#（长风）长风大厦46948500太阳城6#（国辰）国辰商务中心989113000太阳城7#（锡源）锡安商务中心4000太阳城8#（宜安）银海大厦5000太阳城9#（住总）住总商务大厦/天洋西厅116565000太阳城10#（新丰）新丰大厦4000太阳城11#（电信大厦）IT信息大厦94806378太阳城12#（鹏大）明珠购物广场1784513000太阳城13#（天洋西厅）天洋商务大厦/天洋西厅134158000太阳城14#（林达）五兴居室商城83427649太阳城15#（凯利）凯利购物中心114973500太阳城16#（鼎发）淘乐城559610000太阳城17#（锡源）锡源大厦5500太阳城18#（广缘）广缘购物中心15000太阳城19#（正大）国兴地产61745000太阳城20#（正大）天桥市场63134000太阳城21#（伟圣）海浪花市场72773631太阳城22#（秦宇）海浪花市场112725000太阳城23#（鸿祥）太阳城23#77828400合计200036售价为2002年竣工价格2.1.3太阳城步行街核心商业区（1-19#）业态比例统计商业分类服装配饰美容美发化妆餐饮娱乐婚纱摄影婚庆旅馆住宿箱包鞋类超市烟杂培训文化家纺家饰百货商场批发专卖其他合计数量18326261251258126428327比例53%8%8%4%2%4%3%2%4%2%1%8%100%步行街品牌印象：JACK&JONES、唐狮、李宁、NIKE、ADIDAS、佐丹奴、上海故事、BOSS、军行者、依素芳典、印巴文化、巴黎春天、梦舒雅、黑眼睛、创衣堂、伊势腾、美丽人生、优品、KAPPA、欧迪芬、give me five、ZIPPO、5F、爵士名品、康妮雅、莱尔维思、爱之约、TOPSIS、可娃衣、炫酷时尚、五彩缤纷、零度空间、衣着馆、朗普、USTION、海瑟薇、鸭宝宝、欢乐部落、古今、JNBY鄂而苏斯、小巴黎、丰腴之家、艾菲、加州牛肉面、海乐迪歌城、巴西烤肉、太阳粥城、味好佳牛排、永和豆浆、聚星发型、兰芝化妆品、名媛化妆品、AVON分析：l 太阳城步行街是一个可停留式的大型综合商业区， 1#-19#各类商铺共计327家，大型百货商场6家、家居、图书等批发、专卖店4家。l 其中服饰、配饰商铺约为53%，占据了太阳城步行街商业的半壁江山，其中大多数是中、低档的潮流服饰、运动专卖等。l 步行街整体产品趋于年轻化，服装配饰中约60%的产品都是针对女性客户， 其他业态占一定比例的美容美发、摄影、箱包等也多倾向于年轻的女性客户。l 近西后街一侧由于海浪花、天桥市场、美食街（太阳城#20-27#）的存在，业态类型与步行街西侧主要区域（1-19#）存在一定差异，主要是海鲜、禽肉、蔬果、调料、厨具批发以及小吃、餐饮，等为主。2.1.4 太阳城步行街商铺租金统计位置租金民族路沿线1900-3550元/平方米年中央环形区域（道德路-正阳路交汇）3000-4500元/平方米年主干道底商（道德路、正阳路）1820-2570元/平方米年主干道环形区域街亭2600-3300元/平方米年次主干道底商（江东路、明阳街、旭日街）890-1200元/平方米年步行街内街底商（辰日路-儿童街等）600-1100元/平方米年地摊（道德街中轴）450-600元/平方米年l 太阳城内底商的出租率约为85%以上,租金与商铺位置、人流量成显著正相关；l 租金最高的是由正阳路、道德街的环形广场，最高租金单价达到4500元/平方米年；l 主干道交汇处的环形区域街亭由于人流量大，总面积小，租金最高在3300元/平方米年左右；l 民族路街面商铺，最高价格在道德路口约3500元/平方米年（天洋西厅处）向两侧递减；l 近新华路边缘的商铺由另一侧是工地，所以人流较少价格相对较低，辰日路，儿童街等夹道较为狭窄、采光差、人流较少因此价格也相对低廉。l 太阳城步行街人流最为集中的道德街的地摊也出租给商贩，价格在450-600元/平方米年，即使冬季光顾的人流也络绎不绝，可见步行街内寸土寸金。2.1.5 明珠购物广场明珠购物广场位于太阳城步行街中心环形区域，是太阳城内最大面积的商业综合体，也是太阳城步行街内比较典型的百货商业，业态主要针对年轻族群的需求进行设置，故作为太阳城步行街的典型百货案例调研。此外，从明珠购物广场的分析中我们不难解读太阳城步行街的关键字是休闲、时尚、娱乐，产品以中、低档品牌为主，适合年轻人前来休闲娱乐购物的综合型商业。 广场外立面广场平面图 商场内部名称明珠购物广场营业面积17,800业态零售百货地址太阳城步行街12#业态分布零售百货一层3,560时尚、运动广场二层3,560淑女服饰三层3,560内衣超市、波司登羽绒专卖四层3,560世代广场、潮流服饰、化妆品五层3,560美食广场、台球中心、游艺中心租金沿街店铺1800-3500/平方米年商场内部600-1500元/平方米年商场印象商厦02年开业，一楼主营国产运动品牌服饰， 2-3楼主要是品牌羽绒服和知名度较低的国产品牌服饰、化妆品，和部分略有特色的潮流服饰小店，但3层布局较为混论，4楼分割为多个20平米左右的小型商铺，主要为潮流服饰饰品等，针对收入较低的学生和年轻工薪一族、由于楼层偏高空置率约在20%以上。五楼的美食广场、游艺中心，吸引了不少顾客前来就餐和休闲娱乐。商场整体层次中等偏低，管理水平不高，但由于购物中心位于中心广场客流量较大外，产品品牌以及业态设置符合收学生和入不高的年轻人的需求，吸引了大批年轻人前来消费，因此商场整体运营状况尚可。2.1.6 太阳城步行街办工商业l 主要办公商业楼统计项目名称大楼名称入驻企业名录租金说明太阳城1#东方大厦银鼎设计、盛典装饰、益广商贸、顺德建筑工程、豪运艺术学校、君朋餐饮、荣硕商贸、十代联创建筑工程、金石良缘婚庆、瑞杰数码、永安旅行社、时代华夏科技、中世信恒商贸、中国华源、仙妮蕾德、健宁室内环境检测、金易贸易、环球旅行社、山西凯维集团、凯蒂装饰设计、碧绿实业、旭同经茂、迅驰设备、圣建筑安装工程公司、卓维商标事务所、世科美通、英桥社区培训、日新卓远高兴科技、融汇通投资担保、亿丰房地产、秦皇岛燃料油有限公司130-165元/平方米年13F，其中3-13F为办公用房，该大厦临近民族南路出入方便、维护、运营状况较好，租金性价比较高、因此入住率在太阳城步行街中最高达，50%左右。太阳城3#太阳城3锦程货代、鹤还生物、蓝玉贸易、经贸公司、佰隆公司、海原国际货代、洋洋古筝、兰泰养生、鑫新欣新美容、天地人装饰工程、个人起名企业起名130-150元/平方米年商住两用大楼、管理服务缺失、维护水平较低，楼体老化严重。企业入驻率仅20%。太阳城7#锡安商务秦皇岛市伊牧野餐饮、秦皇岛市恒昊房地产、秦皇岛联合教育咨询、福源物业管理、秦皇岛市旗帜广告、秦皇岛金时代科技有限公司、海港区民政局老龄办、金缘谷婚介、万世机电有限公司、光之羽网络信息、精工装饰设计、星汉旅游社、三杭电梯、益达商贸、斯亨特机电、爱之桥婚介70-110元/平方米年5F其中3-5层为办公楼，均为小户型，楼体老化严重、缺乏管理，以极低廉租金吸引公司入驻，但入住率不足19%。太阳城8#银海大厦绿世界美容、每日信贷、伊生美丽美容、广告制作、金航线旅行社、金时代科技有限公司、加拿大亨瑞出国移民公司秦皇岛办事处、秦皇岛豪利食品、秦皇岛市京信房地产开发有限公司房地产开发、秦皇岛BLACK 332音像店、秦皇人才网85-120元/平方米年5F其中2-5层为办公楼，均为小户型，楼体老化严重、布局混乱，楼内公司仍不断外流、目前入住率不足10%。太阳城11#IT信息大厦秦皇岛祖龙旅行社、北秦皇岛市昌黎县民康实业发展有限公司 、秦皇岛联众房产经纪公司、蓝图水泥有限公司、秦皇岛市海洋制衣有限公司、秦皇岛金色阳光高尔夫运动有限公司、秦皇岛英安经贸有限公司兰州联络处、秦皇岛博宇商务服务有限公司、天野广告设计、秦皇岛东企信息网络有限公司130-160元/平方米年5F其中2-5层为办公楼，以小户型为主，入驻率在16%左右。太阳城9#住总商务大厦汇东物业、戴德梦珠宝、汉英贸易、金泽广告、维克托国贸、今典文化发展、焦点广告、J高设计、恒胜建安第一分公司、西奥电梯、中广能源、市辰装饰160-200元/平方米年共13层其中5-13为办公楼层，商务氛围不浓，价格相对周边其他办公大楼不具竞争力，部分为开发商自用楼层，所以入住率15%左右。太阳城13#天洋西厅A座天洋商务大厦荣峰商贸、大智慧股票软件、斯瑞福商贸、梦盈色彩设计、河北西部春天、天意装饰设计、天智贸易、八方广告、一帆信息技术、信通船务、亚太广告、丽华会计、龙翔商贸、盈和房屋置换、永正建设招标、奥弘玻璃、特效医术专业委员会、东方罗尔软件、吉鑫庆典、程凯装饰、彭宇装饰设计、鼎盛装饰工程、邦赢证券软件、云嘉宇业装饰、芭比嫁衣新娘会馆、北京阳萨京贸易、永邦科技发展、华玉国际教育、上海梦飞卧室用品、兰亭装饰、合谷环保、民族旅行社、小富造型、河北省商标事务所、万广咨询广告、康而美美容、美名装饰、景天装饰、奥达装饰、金蝴蝶软件、铎义装饰租金：180-220元/平方米年共13层其中5-13F为办公楼层。大厦地理位置优越，物管和大楼管理维护状况较为正规，出租情况在当地较好为约40%左右l 太阳城步行街商务楼入驻企业分类比例图l 太阳城步行街商务楼入驻企业分类数量表企业分类装饰设计商贸物流数码科技美容养生广告制作地产中介物业旅行工程建筑机械设备婚介婚庆庆典学校培训餐饮服务金融其他合计数量1820159107655553218128比例14%15%12%7%8%5%5%4%4%4%4%2%2%14%100%l 太阳城步行街商务楼出租率一览表名称东方大厦太阳城3锡安商务银海大厦IT信息大厦住总商务大厦天洋商务大厦出租率50%20%19%10%15%15%40%太阳城步行街商务楼运营情况惨淡，入驻企业仅128家，平均出租率仅为24.14%，出租情况最好的东方商厦出租率也只有50%左右。l 东方商厦和天洋商务大厦入驻的企业数量共73家，占据了太阳城总企业数量的57%以上，不难看出其他商务大厦运营的惨淡。l 造成这种状况的原因之一是建筑结构，凡处于商业街中心区域的商务大厦均为5F以下的板式建筑，低矮的办公大厦都难喧闹的环境l 其次这类办公大楼商办混杂、商住两用的性质几乎决定了办公环境的恶劣。l 再次，物业缺乏维护、管理混乱可以说是这些商务楼最致命的弱点，所以不少商务楼虽然租金一跌再跌依然难阻企业的外流的窘境。l 入驻企业中商贸物流占15%和9%的美容养生公司，通过走访调研这些公司通常在步行街或周边商场内有门市店，其次是能直接服务于各商务楼、商场、门店的装饰和广告、设计公司这两类合计占到22%，再次就是数码科技网络公司，占到了12%。由此可见，商圈内的企业近半数与商圈是共生关系，商业、办公市场互动的情况显著。2.2太阳城周边百货商场、超市调研2.2.1主要商场、超市列表商场名称营业面积(m2)位置经营模式租金金原超市7600河北大街自营、联营联营： 2-3.5%营业额其他：入场费：5000-8000元管理费：200元/平方米华联商场11400文化路出租、联营租赁：1200元/平方米年，联营：12%营业额，其他：广告费、管理费1%营业额商城商厦25100河北大街出租、联营租赁：4000-5000元/平方米年， 联营：23-25%营业额其他：广告费、管理费2%营业额广缘购物中心6000民族南路自营、联营联营：2-3.5%营业额其他：入场费 3000-4500元 管理费：100元/平方米金都商厦47000文化路出租、联营租赁：3200-4000元/平方米年， 联营：18%营业额现代商厦39000民族路出租、联营租赁：2400-2800元/平方米年， 联营：20%营业额金原商厦48000河北大街出租、联营租赁：2400-2800元/平方米年， 联营：20%营业额天洋东厅12000民族南路出租、联营租赁：2000-2500元/平方米，联营： 18%营业额4F:1200元/平方米年3F：1400元/平方米年2F：1800-2200元/平方米年1F：2500-3000元/平方米年其他：60万质保金、2000元抵押金广告费2%营业额天洋西厅A淑女潮流13000民族南路出租、联营租赁：1F 1800-2000元/平方米年，2F 1500元/平方米年，联营：16%营业额，2%推广费天洋西厅B运动13000民族南路出租、联营租赁：1F 2000元/平方米年， 2F 1600-1800元/平方米年，联营：16%营业额，2%推广费单位面积营业额6300元/平方米*年(总面积224500平方米)2.2.2主要商场情况扫描：l 商城商场名称商城商场营业面积25000业态零售百货地址河北大街中段152号业态分布零售百货一层5000流行时尚（化妆品、照相器材、国际名表、名品音响、电脑手机）二层5000精品服饰（珠宝首饰、国际名牌皮鞋、名品箱包）三层5000女装世界（时尚女装和精品内衣）； 四层5000绅士名品（经营名牌西装、高档羊毛衫、羊绒制品）五层5000居家广场（精品家电、床上用品、羽绒制品、文化用品）租金租赁：4000-5000元/平方米年联营：23-25%营业额其他：广告费、管理费2%营业额商场印象l 属于秦皇岛渤海物流控股股份有限公司l 商城商厦开业12年，是秦皇岛老牌商厦。l 经营理念：创造现代都市生活新品位。l 商场布局合理、环境优雅，商品齐全、价格合理，质量可信。l 设八部自动扶梯、三部垂直梯、中央空调系统、消防报警喷淋系统、卫星接收系统、电视监控系统等。采用最现代意识的经营设施，自动收款，微机联网，国际标准物业管理。l 是典型的传统型百货商厦，注重商城品牌引进和管理，但缺乏特色，娱乐、休闲、餐饮等相应配套的缺失，无法留住消费者的脚步，随着秦皇岛越来越多的百货商厦的开业，不复昔日龙头企业的辉煌。 l 金原商厦名称金原商厦营业面积48000业态零售百货地址河北大街中段150号业态分布零售百货一层6000精品世界：主营手机、电脑、珠宝首饰、黄铂金饰品、工艺品、日化用品、韩国商品二层6000丽人世界：主营时尚女装、名品皮鞋、多彩帽饰三层6000绅士世界：主营名牌男装、运动休闲系列、羊毛衫、精品内衣、针织用品、箱包皮具、男士用品四层6000儿童世界、家居世界：儿童服装、鞋帽、玩具、儿童乐园、文体用品、床上用品、针纺用品、家居用品、小家电五层6000金原小吃城、大型游艺中心六层6000空置租金租赁：2400-2800元/平方米年，联营：20%营业额商场印象l 金原商厦-隶属于秦皇岛渤海物流控股股份有限公司l 是金原MALL的旗舰店集购物l 定位为集休闲、娱乐、餐饮、健身为一体的一站式休闲购物商场l 商场一楼品类较杂，从数码产品、厨具用品、小家电、名酒、日化品到珠宝、首饰、每个品类只有单独的1-2个柜台，整体布局稍感凌乱。二楼、三楼主经各类男、女服装。四楼约有30%空置。五楼的小吃城提供各类特色小吃，消费工薪，吸引了大量周边工作人员和消费者前来就餐，为了使前来就餐者不影响商场其他楼层的营业，特辟侧门的自动扶手楼梯直达五楼，每层均有侧门直接进入商场，就餐时间小吃城人流大、清洁工作无法跟上，环境并非十分理想。六楼目前空置。l 华联商场名称华联商场营业面积11400业态零售百货地址文化路138号业态分布超市地下一层1900金原超市零售百货 一层1900日化百货二层1900鞋帽金店三层1900女士服装四层1900男士服装五层1900家居布艺、儿童世界租金租赁：1200元/平方米年，联营：12%营业额，其他：广告费、管理费1%营业额商场印象l 隶属于渤海物流控股股份有限公司l 商场内设自动扶梯系统、中央空调系统、 消防报警系统等。l 是我市资格最老效益最优信誉最为卓著的传统型百货商场。l 商场内各类服饰、居家用品等均以国产品牌为主。l 光顾商场的顾客络绎不绝、人头攒动，人流量明显高于金都、天洋等百货商场。l 客户年龄层集中在30-50岁之间的工薪阶层，多以家庭为单位前来购物。 l 现代购物广场名称现代购物广场营业面积39000业态零售百货地址民族路河北大街路口业态分布零售百货一层1900精品时尚馆二层1900少淑流行馆三层1900仕女名品馆四层1900绅士服饰馆五层1900家用童玩馆租金租赁：2400-2800元/平方米年， 联营：20%营业额商场印象1. 现代购物广场隶属于渤海物流控股股份有限公司；2. 是秦皇岛市目前单店面积最大的，集休闲时尚、唯美格调于一身的新都市型商业空间；3. 商场布局较其他超市更接近成熟百货商场布局、即60%业态针对女性客户群，将女性服饰用品放置在2、3楼，而男士服饰设置在四楼。4. 商场以潮流服饰、时尚名品为主打，多为知名品牌， 一楼BEBURRY，欧莱雅、ZA、美宝莲等二、楼少淑流行馆同样云集了不少来自国、内外的大众流行品牌，如NIKE、ADIDAS、VERYMODE、JACK JONES、CAT、CAPPA等等，三的PORTS手袋，四楼的鳄鱼、七匹狼，五楼多样屋、飞利浦等品牌，商场整体形象高端、品牌档次划一，因此受到年轻白领和时尚青年的欢迎。5. 可以这样说，现代购物广场是渤海物流在麾下华联、商城、金原等老牌传统型百货逐步失去市场份额后，同天洋、金都、现代等现代型百货相抗衡的定位于秦皇岛中、高端市场的力作。l 天洋东厅名称天洋东厅营业面积12000业态零售百货地址民族路河北大街路口业态分布一层3000日化/箱包/饰品/名表：COBO、劳力士、帝驼、天梭、雷达、罗西尼、浪琴二层3000 鞋类/内衣/针织：百里、思加图、千百度、老鞋匠、富贵鸟、保罗盖蒂欧迪芬、GP三层3000女装四层3000男装租金租赁：2400-2800元/平方米年联营：20%营业额商场印象l 定位-面对城市中高收入阶层的以服装为主的商场；l 所经营商品的品牌、款式、价格等都与其它商场有了比较明显的区别，是我市“白领”阶层购物的首选之一；l 一楼国际级名表均由天洋自行代理经销。 l 天洋西厅名称天洋西厅营业面积13000业态零售百货地址民族路河北大街路口业态分布A座时尚潮流厅1F-3F少女、淑女服饰，潮流服饰B座运动休闲厅1F-3F运动休闲服饰、鞋类租金A座租赁：1F 1800-2000元/平方米年，2F 1500联营：16%营业额，2%推广费B座租赁：1F 2000元/平方米年， 2F 1600-1800元/平方米年，联营：16%营业额，2%推广费商场印象l 定位为 “休闲”主题、以服装为主的商场，装修时尚、富有个性。l 其面对的主要消费群是15岁30岁之间的青年群体l A座时尚潮流厅主营时尚品牌服饰、偏向女性消费者，B座运动厅，主营运动品牌的休闲服饰，西厅所经营的休闲服装品牌数量在我市名列前茅l 款式能够紧跟时代潮流，价位适中，因此吸引了大批的年轻消费者。l 金都购物广场-茂业百货名称金都茂业百货营业面积47000业态零售百货地址文化路业态分布一层珠宝、箱包、日化、鞋帽二层运动服装、休闲服装三层少淑女装、内衣、职业女装、毛衫四层男装、童装、羽绒服、床上用品五层电玩、娱乐租金租赁：3200-4000元/平方米年，联营：18%营业额商场印象秦皇岛最知名的百货商场之一。2008年8月被香港上市公司茂业集团以2.9亿元人民币收购。现作为茂业百货正常营业。经戴德梁行评估、茂业百货的市值约为4.2亿元人民币。茂业百货拥有绝佳的区位、客流量大、布局合理、注重商场内品牌建设，茂业百货经营状况良好，是秦其租金在人民广场商圈乃至秦皇岛都是最高的。 2.3 主要路口人流统计选取太阳城步行街沿街2个主路口，以及内街作为抽样地点对区域人流进行统计。样本编号抽样日期抽样时间抽样地点人流统计（人/小时）样本12008年11月29日（周六）18：00-19：00道德街、民族路路口（天洋西厅路口）3816人/小时样本22008年11月30日（周日）15：00-16：00道德街、文化路路口（金都商厦）4260人/小时样本32008年11月28日（周五）13：00-14：00旭日街、江东路1820人/小时太阳城步行街商圈主要道路枢纽的人流量很高，在金都商厦旁的道德街路口，每小时人流达到4260人，天洋西厅路口人流也达到3816人、即使是非双休日的中午，分支入口人流每小时为1820人，太阳城商圈对于人流的聚集效应，由此可见。2.4 消费者调研2.4.1调研消费者性别统计性别男女合计人数（个）621061682.4.2调研消费者年龄统计(周岁)年龄（岁)20-3030-4040-5050以上人数（个）606531142.4.3 消费者家庭所在区域统计家庭所在地海港区山海关南北戴河周边区域外省市其它人数（个）643233282322.4.4消费者家庭平均月收入统计家庭月收入（元）1000以下1000-30003000-50005000-70007000-1000010000以上人数（个）29785312472.4.5 消费者生活费来源统计生活费来源工资收入自由工作收入经营营业收入其它人数（个）94405782.4.6 每月可支配生活费每月可支配生活费（元）600以下600-10001000-20002000-30003000-40004000-50005000以上人数（个）506752121112.4.7 消费者的主要消费类别统计2.4.8 消费者消费标准统计消费标准经济实惠追求高标准实惠高标准没概念人数（个）7360517.4.9 影响消费者消费的主要因素影响消费的主要因素品牌价格实用时尚心情其它人数（个）69796565354.4.10 影响消费者消费的主要因素娱乐场所网吧健身馆夜总会/酒吧KTV桑拿浴场其它人数（个）6729517137202.4.11每月娱乐支出（元）2.4.12 每月通讯费支出（元）每月通讯费支出50元以下50-100元100-200元200-500元500元以上人数（个）1360652882.4.13 每月医疗支出每月医疗支出（元）50元以下50-100元100-200元200-500元500元以上人数（个）9628341642.4.14每月的收支状况每月收支状况花不完正好花完不够花有存款其它 人数（个）143568624分析：l 秦皇岛市民在家庭月收入平均水平较低，考虑消费时最关注的是价格因素。l 饮食和衣着是秦皇岛市民最主要的消费支出，排名第三的是娱乐。l 市民最进场光顾的娱乐场所是KTV、网吧、桑拿。l 秦皇岛市民的整体消费水平较低。2.5太阳城商圈综述：（1） 传统的商业格局，以传统百货为主（2） 业态单一，休闲、娱乐等功能性业态匮乏，商场少见特色、品牌连锁餐饮入驻。（3） 商场以中低档为主，虽然有部分国内外大众品牌连锁商户陆续加盟，当顶级（4） 各商场经营缺乏主题式、体验式消费场所（5） 建筑形式单一，购物环境较差（6） 人流、车流动线设计不合理，导致交通比较拥堵（7） 缺乏科学有效的运营管理，整体规划比较混乱太阳城商圈是秦皇岛目前规模最大、商业最集中的商业区。地处城市中心，在聚集人流、资金流等方面具有优势。虽然档次不高，且存在规划 、人流动线设计不合理、购物环境差等诸多问题，但作为秦皇岛传统的商业中心，其在城市商业发展历程中的地位和作用是不可忽视的。仍是秦皇岛市市民消费的首选。2.6启示：1、从消费调查问卷我们可以看出，近70%的被调有较强的消费欲望，但是较低的收入遏制了其更多的消费行为的发生。就目前秦皇岛总体发展水品和具名的平均收入水平来看，在秦皇岛市场开设容纳世界一、二线高端品牌的百货商场是不可行的。其一，立足本地，合理定位。2、秦皇岛太阳城商圈双巨头现象显现，渤海物流和天洋集团囊括了太阳城商圈近80%的大型商场。两大集团在在市场容量一定的情况下，为了激烈的竞争中生存下来，各商场都做出了自己的特色，通过对市场的细分确定经营方向，从而争取到自身的生存空间。其二，科学规划，把握市场，特色经营。3、太阳城商圈的崛起，与秦皇岛这两大集团和其余大型商场在商业选址的聚合效应上功不可没。太阳城南侧为秦海铁路。渤海物流旗下的华联商场、现代购物、金原商厦、金原家居、商城百货以及金都茂业百货天洋商城沿太阳城商圈西北侧的弧形圈牢牢把握住了这一侧太阳城步行街的人气西起海阳路的华联商场、金都茂业天经天洋电器后，沿河北大街金原商厦、金原家居、商城百货直到民族路河北路路口的现代购物中心，涵盖了太阳商城“一片”，海阳路、河北大街至民族路“三道”的秦皇岛这最繁华的区域。渤海物流以其紧密布局为太阳城聚集人气也为自己制造了无穷商机。天洋集团旗下的天洋东厅、天洋西厅A、B座则在太阳城东侧入口处三足鼎立，与太阳城商圈完美衔接，并与这一侧的金都、广缘、金辉维系住了太阳城步行街在民族南路浓厚的商业氛围。这也可以从我们在金都以及天洋路口所做的人流量调查得到佐证。其三，商圈需点面结合，合理布局，营造浓厚商业氛围。4、秦皇岛办公楼市场整体并不理想。太阳城商铺与商圈内办公楼一定程度上的有共的生现象，但这类商贸、设计、婚庆类公司多为10-15人以下的小规模企业，他们对于商务大楼的购买意愿又较为薄弱，而他们恰恰又是商圈内办公楼意向度最高的终端客户，所以如果这一现状判断，那么结合先前对太阳城内部办公大楼的分析，对于是否需要设定办公大楼或设定什么样的办公大楼，必然是慎之又慎的。 其四，考虑设置办公大楼必须控制体量并且与商圈交互而又保持较高的独立性。5、秦皇岛市级商业中心3人民广场商圈人民广场附近，以银谷购物中心、金街时代广场、碧海云天商业街为代表也形成了一个比较集中的商圈。是城市中央生活区的新兴商圈3.1银谷时尚中心名称银谷营业面积15，000业态零售百货地址广场西路业态分布零售百货地下一层服饰、服饰、化妆品、家居用品、礼物、酒吧、电影院、游艺中心、茶座、网吧等。租金商场内部租赁：800-1200元/平方米*年商场印象大型综合购物中心 集休闲、娱乐、购物于一体的体验式主题商业。商品以服饰、化妆品、家居用品、礼物几大种类为主，其中约服装占63%吸引大量年轻人结伴、家庭出游前来休闲娱乐。但银谷酒吧街仅有一家酒吧，游艺中心基本空置。主要依靠服饰类的独立小商铺以及影