四成本法PPT课件

.,1,成本法在房地产估价实践中具有广泛的应用价值，也取得了良好的效果。第一节成本法的基本思路1.1成本法的含义成本法(CostApproach)，又称成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等，是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，来评估待估对象的价格。用成本法估价求取的价格称为积算价格。,第四章成本法,.,2,成本法是房地产估价的基本方法之一。其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与待估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产价格。该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。1.3成本法的特点1成本法一般适用于新开发土地或建筑物估价、不适用建成区域已开发土地估价；2成本法主要适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则不太适用；3成本法适用于房地广市场狭小，缺乏交易实例，不宜采用具他方法进行估价的房地产；4成本法以成本累加为途径，而成本高并不一定表明效用和价值高，因此其评价结果只是一种“算术价格”，对房地产的效用、价值及市场需求方面的情况考虑不够全面；5成本法虽有缺陷和限制，但可作为投资者衡量投资效益、进行房地产开发可行性分析等的重要方法，同时也是估算成本价格的一种途径。,1.2成本法的基本思路,.,3,成本法一般适用于房地产市场发育不够成熟、成交实例不多，无法采用其他方法评估的评估对象。具体可分为以下几种情况：（1）由于房地产市场狭小，没有交易实例或交易实例很少，或由于新开发地区形成独立的地域环境而无法运用市场法或收益法进行评估时，可采用成本法进行评估；（2）既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公共设施的评估，如学校、政府机关、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园等；（3）特殊房地产，如寺庙、教堂、桥梁、涵洞等；（4）抵押贷款、房地产拍卖的“底价”和拆迁房地产补偿等特殊的房地产评估可采用成本法；（5）新近开发的土地，如填海造地和开发区土地等。,1.3成本法的适用范围,.,4,第二节土地价格评估的成本法2.1基本思路利用成本法评估土地的价格，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格。依据等量资金应获取等量收益的投资原理，土地取得费和土地开发费应产生相应的利润和利息，根据国家对土地的所有权在经济上得到体现的需要，再加上土地所有权应得收益，就得到土地价格。2.1基本公式成本法的基本公式为：土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益土地取得费用是政府为取得土地所有权或占有权而支付的费用。土地开发费就是生地变为熟地的费用。税费指土地和开发过程中必付的税负和费用。利息包括土地取得费用利息和土地开发费用利息。利润是投人土地的成本的回报，等于土地取得费用与土地开发费用之和乘以利润率，这个利润率应是房地产业的平均利润率。土地增值收益是土地效用提高的结果。,.,5,2.3估价程序成本法评估地价的程序一般为：计算土地取得的费用计算土地开发费用计算投资利息计算投资利润土地增值收益确定评估土地价格。2.3.1计算土地取得费用土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：(1)国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。(2)为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用，是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。2.3.2计算土地开发费用一般来说，土地开发费用涉及到：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。（1）基础设施配套费。（2）公共事业建设配套费用。（3）小区开发配套费。2.3.3计算投资利息投资利息就是资金的时间价值。在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，也可以看作损失了利息，从这种意义上看，也属于投资机会成本，也应计入成本。,.,6,成本法中，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。出于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后方收回，计息时间也不相同。若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。2.4计算投资利润投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。该利润计算的关键是确定利润率或投资回报率。利润率计算的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。投资利润=（土地取得费+土地开发费）利润率2.5土地增值收益确定前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。目前，土地增值收益率通常为10至25。2.6计算土地积算价格将以上五部分计算结果汇总，即得到土地积算价格。,.,7,第三节新建房地产价格评估的成本法3.1基本思路新建房地产项目，如果估价期日为房地产开发建成日，无需考虑折旧，则可直接用开发成本计算。开发成本为房地产开发过程中所发生的各种费用，房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用等。3.2计算公式根据新建房地产成本法估价的基本思路,其基本公式为：新建房地产价格土地取得费+开发成本+期间费用+投资利息+税收+正常利润3.2.1土地取得费3.2.2开发成本(1)前期工程费;(2)基础设施费;(3)建筑安装工程费;(4)公共配套设施费;(5)开发间接费用。3.2.3期间费用:包括管理费用、财务费用和销售费用。3.2.4投资利息:以银行贷款利率为准。3.2.5税金:税金包括耕地占用税、房产税、车船使用费、土地使用税、营业税、城市建设维护税、所得税、固定资产投资方向调节税、产品税等。3.2.6正常利润:投资利润率应以当时当地房地产开发企业的平均利润率预测计算。,.,8,3.3商品房价格的一般构成根据有关文件规定，商品房价格一般由下列项目构成：1成本。包括：(1)征地费及拆迁安置补助费：按国家有关规定执行；(2)勘察设计及前期工程费，依据批准的设计概算计算；(3)住宅建筑、安装工程费；(4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工预算计；(5)管理费：以上述l4项之和的13计算；(6)贷款利息；计入成本的贷款利息，根据当地银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体确定。2利润。以上述成本中1至4项之和为基数核定。省、自治区、直辖市人民政府确定。3税金。按国家税法规定缴纳。4地段差价。根据商品房所处的区位条件和周围环境状况而调整。,.,9,第四节旧房地产价格评估的成本法用成本法评估旧房产价格的步骤如下：1.估算房产的重置成本(1)重置成本与重建成本重置成本是用新的建筑材料和工艺建筑一个与原建筑物功能结构基本相同的建筑物的成本。重置成本与重建成本不同，重建成本是以原有的建筑材料、建筑工艺、建筑风格等重新建造一个与原建筑物完全相同的复制品的建筑成本。(2)重置成本构成重置成本包括直接成本、间接成本与发商利润。直接成本是指用于工程建设的总成本，即房地产开发商向承包商发包工程时的合向总价，包括人工费、材料费、承包商利润和管理费等。间接成本是直接成本以外用于工程建设的各种费用。开发商利润参考近期开发兴建的类似房地产的利润确定。(3)重置成本的估算方法1）重编预算法,.,10,公式：重置成本=(实际工程量现行单价或定额)（1+工程费率）材料差价+按现行标准计算的各项间接费2）价格指数调整法公式：重置成本=被评估房屋建筑物账面原值价格变动指数,.,11,2.估算建筑物的折旧年折旧额重置价(1残值率)耐用年限各种结构的非生产用房的耐用年限和残值率一般如下：钢筋混凝土结构：60年，0砖混结构一等：50年，2砖混结构二等：50年，2砖木结构一等：40年，6砖木结构二等：40年、4砖木结构三等：40年，3简易结构：10年，03.评估房地产价格旧房地产价格的现值可以通过下列公式计算得到:房地产价格重置成本年折旧已使用年限,.,12,第五节成本法应用举例举例一：某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年第一年投入资金占总开发费用的35，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15，银行贷款年利率为11，试评估该土地的价格。,.,13,该地块的各项投入成本均已知，可用成本法评估。(1)计算土地取得费土地取得费=10万元亩150元平方米(2)计算土地开发费土地开发费2亿元平方公里200元/平方米(3)计算投资利息土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入土地取得费利息150(1+11)2134.8(元平方米)土地开发费利息20035(1+11)1.51+20065(1+11)0.51=18.82(元平方米)(4)计算开发利润开发利润(1)+(2)l0=35(元平方米)(5)计算土地价格土地价格=(1)+(2)+(3)+(4)(1+15)=504.39(元平方米)(6)评估结果该宗地单价为504.39元平方米，总价为7565850元。,.,14,举例二：有一建筑物砖混结构，占地面积为250m2，建筑面积为800m2，1989年9月建成，土地是通