试论房地产开发项目土地获取阶段风险

安徽建筑大学毕 业 设 计 (论 文)专 业 房地产经营管理 班 级 一班 学生姓名 胡醒醒 学 号 课 题 试论房地产开发项目土地获取阶段风险 指导教师 金长宏 2015年 6月 6日试论房地产开发项目土地获取阶段风险【摘要】本文对房地产开发项目土地获取阶段的风险及其成因进行了探讨，提出了土地获取阶段的具体风险以及导致这些风险的诸多因素，另外，对该阶段的各种风险提出了相应的应对措施，以期对房地产开发商在土地获取阶段进行风险识别和控制管理提供决策依据。房地产业作为典型的高投入，高回报，高风险的资本密集型行业，土地获取阶段作为它的基础阶段，对其全过程的影响极大，甚至决定了其生命期的长短及投资回报率的大小。本文从房地产开发项目土地获取阶段出发，剖析房地产开发项目土地获取阶段存在的各个风险因素，指出面该阶段的众多风险，房地产开发商必须重视，必须加强风险管理认识，改善风险管理方法，加强风险识别、风险分析、风险应对，努力将房地产开发项目土地获取阶段风险减小到最低。【关键词】房地产开发项目； 土地获取阶段； 风险； 措施Try to talk about the risk of land access stage of real estate development project【Abstract】In this paper, the risks and causes of land access stage of real estate development project are discussed in this paper, put forward the specific risks of land acquisition phase and lead to these risk factors, in addition, the phase of the various risks put forward the corresponding countermeasures, in order to real estate developers in land acquisition phase in risk identification and control of management to provide decision-making basis. Real estate industry as a typical high input, high return and high risk of capital-intensive industries, land acquisition stages as the basis of it, the whole process has great influence and even determine the length of its life span and the size of the return on investment. Based on stage of land for real estate development projects, this paper analyze the land for real estate development projects phase of various risk factors, pointed out that the phase of the many risks, real estate developers must pay attention to, must strengthen the risk management awareness, improve risk management methods, strengthen risk identification, risk analysis, risk response, trying to land access stage to minimize the risk of real estate development project. 【Key words】Real estate development projects; stage of land access; Risk; measures目录1 房地产开发项目土地获取阶段风险的涵义及其特征- 3 -1.1 房地产开发项目土地获取阶段风险的涵义- 3 -1.2 房地产开发项目土地获取阶段风险的特征- 3 -2 房地产开发项目土地获取阶段面临的主要风险- 4 -2.1 土地购买风险- 4 -2.1.1 土地产权不清风险- 4 -2.1.2 土地使用制度变化风险- 4 -2.1.3 土地出让方不诚信风险- 4 -2.1.4 政策风险- 5 -2.1.5 其他- 5 -2.2 不同土地获取方式的风险- 5 -2.3 法律风险- 5 -2.4 征地拆迁风险- 5 -3 导致房地产开发项目土地获取阶段风险的诸多因素- 7 -3.1 导致土地购买风险的因素- 7 -3.2 导致征地拆迁风险的因素- 7 -3.3 政策环境- 7 -3.4 合同条款审视不清- 7 -3.5 对土地出让方过于信任- 8 -3.6 其他因素- 8 -4 处置房地产开发项目土地获取阶段风险的具体措施- 8 -4.1 处置土地购买风险的措施- 8 -4.2 处置征地拆迁风险的措施- 9 -4.3 注意审查出让土地是否有其他的瑕疵- 10 -4.4 多家房企联合拿地共同开发建设- 11 -4.5 处置房地产开发项目土地获取阶段风险的其他措施- 11 -4.5.1 事先有效避开风险源地- 11 -4.5.2 采用多样化(或组合化)投资- 12 -4.5.3 以财务方式控制风险- 12 -4.5.4 对房地产市场进行全面的调查- 12 -4.5.5 合理组织结构- 12 -4.5.6 在项目内部加强实施行为的监督管理- 13 -4.5.7 制定周密应急计划- 13 -5 总结- 13 -参考文献- 14 -后记- 15 -试论房地产开发项目土地获取阶段风险1 房地产开发项目土地获取阶段风险的涵义及其特征1.1 房地产开发项目土地获取阶段风险的涵义风险一词在词典中的解释是“可发生的危险和灾祸，在经济生活中特指投资获利润可能回收不回来”。通常人们对风险的理解是“可能发生的问题”。具体而言，风险就是指在以特定利益为目标的行动过程中，若存在与初衷利益相悖的可能损失即潜在损失，则由该潜在损失所引致的对行动主体造成危害的事态。而房地产开发项目土地获取阶段存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，从而会使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。总结来说，房地产开发项目土地获取阶段风险也就是指投资商在获取土地阶段因对某些客观条件的不确定性，而导致自身的实际结果与期望结果产生负偏差的程度及其发生的概率。即投资商在房地产开发项目土地获取阶段，遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。1.2 房地产开发项目土地获取阶段风险的特征房地产开发开发项目土地获取阶段风险作为一种客观存在的现象，明显地呈现出以下特征： 1.2.1 综合性 房地产开发项目土地获取阶段涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素，是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。 1.2.2 模糊性 即不肯定性，表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。 1.2.3 损失性 风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致，也可能由于管理者决策失误，控制失灵而丧失了本应获得的利益。 1.2.4 客观性与普遍性房地产开发项目土地获取阶段的风险是客观存在的，它不以人的意志为转移。其风险在一定环境和期限内客观存在，无法回避它、消除它，如今管理者也越来越重视对风险存在和发生的条件进行研究，以降低风险发生的频率，但不可能完全消除风险。 1.2.5 某一具体风险发生的偶然性与大量风险发生的必然性任一具体风险的发生是诸多风险因素和其他因素共同作用的结果，是一种随机现象，但风险的发生是必然的。 1.2.6 可变性在房地产开发项目土地获取阶段，有些风险会得到控制，有些风险会发生并得到处理，同时在其每个阶段又可能产生新的风险，尤其是在大型项目中，由于风险因素众多，其可变性更加明显。 1.2.7 多样性和多层次性房地产开发项目土地获取阶段涉及的工作面广、风险因素数量多且种类繁杂，致使其面临的风险多种多样，而且大量风险因素之间的内在关系错综复杂，各风险因素之间以及与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性。 1.2.8 激励性风险与竞争是同时存在的，承认和承担风险，将把企业推向背水一战的境地，必然使企业为一个共同的目标，努力改善经营管理，增强竞争能力，提高经济效益。 2 房地产开发项目土地获取阶段面临的主要风险 房地产开发项目土地获取阶段的主要任务有很多，具体的有研究宗地的特性，分析宗地的最高最佳利用方式；进行市场分析，估算房地产项目开发成本，初步确定物业租金和售价水平，评价项目盈利能力；取得土地使用权；制定项目规划设计方案，并征得相关部门许可；落实项目建设条件；筹集征地及开发建设所需的资金。 另外，房地产开发的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到土地购买、征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。此外，由于土地交易的复杂性和特殊性,在购地和获取开发权过程中开发商面临政策、法律及各种纠纷的风险也是屡见不鲜的。2.1 土地购买风险 2.1.1 土地产权不清风险土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土地等现象。 2.1.2 土地使用制度变化风险土地使用制度变化风险一方面体现在变革使房地产开发项目的开发成本增加，如使用年限、补偿和收费的规定等；另一方面体现在政府改变使用土地的一些具体技术政策方面所带来的风险。 2.1.3 土地出让方不诚信风险 （1）一地多卖当今市场，尔虞我诈在所难免，在房地产开发项目土地获取阶段，相关部门或企业作为土地转让方存在就同一建设用地使用权订立多个转让合同，转让给多家开发商。这对房地产投资者来说，无疑是一个巨大潜在风险。 （2）未经抵押权人同意转让已抵押土地或在建工程 物权法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。此时土地转让需要征得抵押权人同意，否则无效。但市场上仍会存在这种不诚信行为，土地转让方以隐瞒事实的方式向受让方转让已抵押土地，此时对于房地产开发商而言，是极度不公平的，但其所最终要面临的风险无法逃避。另外，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房地产同样是不得转让的。 （3）土地实际使用面积不足 比如需预留公共绿化地、规划道路预留地等等，这就造成提供土地使用权一方投资缩水，同时还可能因为土地面积减少，导致项目开发面积缩小，利润减少。 2.1.4 政策风险 政策风险是指房地产开发项目在土地获取阶段由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。 2.1.5 其他对于土地获取阶段的风险，土地本身属性也是决定其风险的一个重要因素。主要表现在土地自然属性、社会属性及规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性。对开发商而言，可能发生的风险包括： （1）地块的工程地质条件差、水文地质条件差及地下埋藏物的风险； （2）区位条件及配置设施条件差，房地产的不可移动性决定其区位条件的重要性，配置设施状况不仅影响项目投资额的多少，而且制约着项目建成以后能否正常启用； （3）相关部门的城市规划设计滞后和规划管理不透明等风险。 2.2 不同土地获取方式的风险 如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程和结果。如果是通过招拍挂的方式取得土地，由于成本相对偏高，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断。 按照目前房地产开发用地政策，房地产投资商只能通过土地使用权招拍挂和转让等方式取得开发土地使用权，土地开发条件包括土地用途、规划容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度、地下空间的开发等等。在土地使用权招拍挂公告中作了明确规定，开发商对取得土地也不能轻易地改变土地用途和用地规划指标，因此开发商在参加招拍挂土地使用权时，必须进行认真测算，把风险降到最低程度。2.3 法律风险 房地产开发项目土地的获取，包括一级土地开发，招标拍卖挂牌取得，通过转让项目公司股权取得，直接转让取得等形式，涉及的有关法律包括土地法，房地产管理法及投资审批、城市规划、国土资源部关于土地取得、转让等法规规章，形成了一个复杂的体系，还包括国家对于土地的各种临时性的整顿文件（如831大限之类），最高法院关于土地纠纷的司法解释等。此阶段涉及的法律法规如此之多，加上各省市往往也有自己的地方性实施办法，各地方操作不规范，土地获取过程不可预见的因素多，房地产开发商面临的法律风险也十分突出。2.4 征地拆迁风险房地产开发商一旦决定投资便进入了土地的获取阶段。在此阶段，征地拆迁耗资费神，风险较大。征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面,地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因,可能不愿意出售，或搬出原有房屋，借机刁难提出大大高于原房地产实际价值或提出极其苛刻的回迁安置条件，这些都有可能增加拆迁过程中的成本投入风险和时间风险，会使开发商面对前所未有的各种复杂情况。导致征地拆迁很难顺利进行，最终房地产开发商不得不付出比预期更多的金钱和时间，承受更大的机会成本。3 导致房地产开发项目土地获取阶段风险的诸多因素3.1 导致土地购买风险的因素导致土地购买风险的因素主要有土地自然属性、经济属性、社会属性及规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性。对开发商而言，土地的自然属性主要来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物的不确定性。土地的社会属性是指地块的区位条件及配置设施状况等，房地产的不可移动性决定其区位条件的重要性；配置设施状况不仅影响项目投资额的多少，而且制约着项目建成以后能否正常启用，故开发商应格外关注。规划部门对土地实用性质和规划设计指标认可的不确定性来源于城市规划设计的滞后性和规划管理的透明性。3.2 导致征地拆迁风险的因素 征地拆迁涉及许多法律和安置补偿等社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规条例太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面,地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因,可能不愿意出售，或搬出原有房屋，借机刁难提出大大高于原房地产实际价值或提出极其苛刻的回迁安置条件，这些都有可能增加拆迁过程中的成本投入风险和时间风险，会使开发商面对前所未有的各种复杂情况。导致征地拆迁很难顺利进行。3.3 政策环境 房地产开发由于与国家经济形势紧密相关,因此,在很大程度上受到政府政策的控制。如:政府对售价的控制,对外资的控制,对土地使用的控制,对环境保护的要求,尤其对投资规模和金融的控制,以及新税务政策的制订,都可能对房地产开发商在土地获取阶段构成风险，在我国尤其需要关注。另外，房地产开发项目土地获取阶段是一个复杂的系统工程，在此过程中形成了由城市规划部门、国土和房产管理部门、建设主管部门等国家行政部门、勘察设计单位、银行、等多主体参加的错综复杂的法律关系，任何一个法律环节出现疏忽或失误，都有可能引起不必要的纠纷，甚至严重影响到项目开发的正常进行，直至引发巨大的诉讼案件，导致开发利益的损失或丧失。3.4 合同条款审视不清 我国民事案由规定中第77条是“建设用地使用权出让合同纠纷”，即将土地使用权出让合同定性为平等主体之间的民事合同。但是国有土地使用权出让合同还为行政机关保留了作为平等民事主体所不能享有的特别权力，如监督指导合同的实际履行、单方面变更合同的条款、有权认定受让方利用土地的行为是否违法并给予行政制裁等。3.5 对土地出让方过于信任 房地产企业与地方政府签订用地协议时，审查地方政府是否有审批权，是否越权审批是关键。这里的审批权主体要与出让合同出让方主体是两个概念。在房地产开发项目土地获取阶段与地方政府谈开发建设的时候，他们往往让房地产企业垫付先行拆迁费用或者其他费用，承诺将来这个土地使用权交给房地产企业，这会出现很多问题。当这个企业资金垫付进去以后，很有可能以后随着中央政府的检查，事情曝光，由于地方政府没有审批权而造成他以前给你的承诺不能兑现。 如果你已经垫付了拆迁安置的资金，但是最后发生实际土地使用权出让和转换过程当中出现了第三人的权利，可能会采取正常招牌挂的方式，可能政府事先允诺给你的，找一个假的投标，实际上几个相关企业去摘牌，但如果有一个实实在在的和你不相关的企业，它通过合法的手段，通过招牌挂的方式把土地拿到，那你前面垫付的资金怎么得到补偿。这就会非常麻烦，因为在这里你很可能也是过错的，因为出让方一般会保证负责审批这说明你也是知道这块地目前无法转，那么你也是有过错的，大家就开始扯皮。3.6 其他因素房地产开发项目土地获取方式有很多，如果土地获得的方式是通过协议出让的方式,那么土地获取的风险主要在于开发企业和原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招拍挂的方式取得土地,由于成本相对过高,利润率低,对未来市场的判断一旦出现偏差,就会导致项目亏损,因此它的风险主要来自于对未来市场的判断能力4 处置房地产开发项目土地获取阶段风险的具体措施4.1 处置土地购买风险的措施土地的购买涉及到企业的直接利润,开发商应该具有预测获取地块增值潜力的能力。一般而言,繁华地段的房地产项目将实现最大的开发利润,但由于土地资源的紧缺,房地产商必须以更大的成本获取此块土地,或者保持利润而在更大的选址范围获得选取土地。不管怎样,为了避免更大利润损失的风险,房地产开发商就要对所涉及的地理环境和社会经济的变化有一定的预见性,如果开发商以较低成本投资开发具有价值增长潜力的地块,则几年后将会获取较大的利润,否则,可能损失惨重。另外，在房地产开发项目土地获取阶段,必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行确认，以决定选择或放弃对某一项目的开发。获取土地使用权的费用是第一个主要的经济约束一般说来,直到开发商规划建设方案获得规划部门批准,项目建造成本大体确定,才能购买土地使用权。如果做到这一点比较困难,则开发商应尽量与有关方面签订一份从属于获得规划许可的合同,在合同中,规定一个获得规划许可的最迟时间和初步规划方案,借此推算土地的相关费用.有时,开发商还要购买远期土地使用权(类似政府的城市建设用地预征),以便在将来某时以可以接受的价格购买土地使用权。在此期间,开发商可以设法获得规划许可并准确了解有关建造成本和租售价水平的市场行情。在某些城市,土地使用权的价格是昂贵的,有时占到总开发成本的60%以上。在涉及折迁、安置、补偿方面的问题或建设场地“七通一平”的问题时,有些开发商显得束手无策。这时,降低土地费用风险的有效途径是与现有土地使用者或拥有者进行联营,建立合资或合作企业。这样就可以将土地费用相对固定或将其中的不确定性因素转移给联营方,当然,作为回报,开发商须将部分利润分割给联营者。4.2 处置征地拆迁风险的措施房地产开发项目征地拆迁资金通常由建设单位出资。建设单位按照资金支付手续，将征地拆迁补偿款拨往各县征迁管理机构，通过各县征迁管理机构兑付给被征地拆迁户和农村集体经济组织。征地拆迁补偿资金的支付通常包括两个环节：征地拆迁资金拨给各县征迁管理机机构；各县征迁管理机构将征迁补偿资金拨给被征地拆迁户。 建设单位支付征迁补偿资金到各县征迁管理机构，可以有两种管理模式：先预付款后结算和先结算后付款管理模式。两种模式各有利弊，总的来说，采用先结算后付款的管理模式，由于征迁补偿资金的受益人更明确，因此，更有利于监控征迁补偿资金的流向，风险相对较少。4.3 注意审查出让土地是否有其他的瑕疵主要要审查以下几方面：该土地上的房地产是否被抵押；与土地使用权和地上物有关的税、费出让人是否缴清；该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。另外，应签订条款完备周详的合同。合同具体应该包括以下内容：准确叙述该项目的现状：包括项目地址、已取得的批准文件、批准证书等；准确罗列该项目有关债权债务情况，并约定分担办法；合同中应当对合作模式作出明确约定。特别需要注意的一点是，合作方应当对合作项目的运行机制作出约定，即相关权力机构的组成及议事规则，以及出现决策僵局的时候该如何处理；合同中应当对合作条件作出明确的约定。关于合作条件，各方如何投资，何时以何种形式投资，违反投资约定该如何处理等都需要明确约定。如一方以土地使用权入股，该土地使用权需要评估；合同中应当对土地使用权条款作出详细约定。合同应明确合作开发项目的土地使用权的取得方式；土地使用权出让金的支付情况；达成合作后，土地使用权的权属；如项目用地原为划拨用地，应明确补办土地使用权出让手续的主体及相关费用的承担；对合作开发房地产过程中各种审批程序及证照办理的义务人作出明确的约定，实践中因约定不明，相互推诿办理行政审批，致使项目不能顺利进行的情况时有发生；合同应当明确约定投资额增加、建筑面积减少时的分配方法；建筑面积增加时的政府审批手续、增加面积的成本分担及面积分配方式；合同中应当对项目资金的监管作出约定，避免一方完全控制账务的情况发生。预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督；双方均应对有些重要事实的真实性和合法性，作郑重承诺或保证；尽可能要求对方支付定金、或履约保证金、或提供担保、或提供反担保；对各方都应当有一些限制性约定，例如约定：未经对方同意，任何一方不得将本 合同有关权利义务转让给第三人等；要明确约定利益分配办法：分配时间、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，则应明确房屋性质、具体位置、栋号、楼层、朝向、建筑面积或套内建筑面积等事项；明确约定解除合同的情形和解除合同的方式方法；明确约定违约责任：针对不同的违约情形约定具体的承担金额或承担比例；对于严重的根本性违约情形，要约定违约超过一定具体期限时，应承担较大的违约金额或较大的违约比例，违约方除应按照约定承担违约责任外，守约方有权解除合同，自解除合同通知达到违约方时合同解除；明确约定合同解除后的清理、交接、撤场等的具体办法；要特别约定因严重的根本性违约而导致解除合同时，违约方必须在合同解除后的几个工作日内，自行撤出办公及施工现场；同时还应约定包括违约金在内的有关款项的结算支付时间；明确约定解决争议的办法；注明合同份数及合同生效的条件，注明每份合同具有同等法律效力，合同附件与合同具有同等法律效力；将与原件核对无误的有效营业执照、资质证书、身份证、资信证明、批准文件、批准证书、房屋分配表及图纸等作为合同附件；注意除在落款处盖章、签字外，还要对每份合同都盖上骑缝章。4.4 多家房企联合拿地共同开发建设 根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第十四条，所谓的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。按照该司法解释对合作开发房地产的定义，可以看出，合作开发房地产有三个法律特征：一是共同出资；二是共享利润；三是共担风险。近些年来，随着房地产业的发展，合作开发房地产的现象非常普遍，这有利于减小房地产开发项目土地获取阶段的风险。4.5 处置房地产开发项目土地获取阶段风险的其他措施 4.5.1 事先有效避开风险源地 例如,放弃某地区的房地产开发以防止市场风险。通常是,预测到在某边贸地区长期效益不能保证或某个地区将有自然灾害频繁发生等而作出的决策。有效地避开风险源地可完全解除某种风险,但意味着同时也放弃了从事该活动所带来的利益,故此种避免风险的措施,要受到一定的限制,即使采用,也应在前期工作阶段尽早作出,这样可大大减少不必要的风险投资费用。 4.5.2 采用多样化(或组合化)投资 就是把资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上。可投资建造不同收入层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等,以减少未来收益的不确定性。因为各种不同类型房地产的开发风险大小不一,收益高低相应不同。一般而言,开发项目收益率相对较高的风险大,开发项目收益率相对较低的风险小。如果资金分别投入到不同的房地产开发项目,整体开发风险就会降低,其实质就是用个别房地产开发的高收益去弥补个别低收益的房地产损失,最终获取一个较为平均的收益。房地产多样化投资的关键是如何合理地确定投入不同类型的房地产的资金比例,使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。另外，还可以通过获取部分股权、控股或兼并收购相关企业或项目公司来获取土地；不参与或少部分参与拿地，主要负责开发建设，进行“轻资产”的“代开发”等等。 4.5.3 以财务方式控制风险具体有以下三种基本方法: （1)通过正当、合法的非保险手段(如合同条款的拟定)将风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位,从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化,将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险,或保险无法提供的情况下,此种方法发挥着特有的作用。 （2)通过向保险公司投保,以缴纳保险费为代价,将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、合理的分摊损失和实施经济补偿的方式,一直是处置风险的主要手段,但保险的使用仍是有限的,因为并非所有风险都可以保险,而且在很多情况下,保险并不能提供充分的补偿。 (3)以自身财力,直接承担风险损失的补偿责任。如将预计有可能发生的损失直接摊入日常经营成本,又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来,以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段,已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展前景的手段,而这种主动自留风险手段的选择与实践,应遵循法律规定,如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留,就受到很大的限制,同时还要受自身经济实力的制约。 4.5.4 对房地产市场进行全面的调查 对房地产市场进行全面的调查，作出科学的预测要仔细分析并预测其变动,以选择最佳开发时机;分析房地产开发项目在土地获取阶段所涉及的地理环境条件并预测其变化,要了解国家政策并预测国家未来对土地政策有何变化,是限制还是鼓励。另外，要利用一切可能得到的信息资料,充分考虑到其他开发商的竞争,尽可能准确地预测此阶段的费用。 4.5.5 合理组织结构 合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。 4.5.6 在项目内部加强实施行为的监督管理 在项目内部加强实施行为的监督管理，避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。 4.5.7 制定周密应急计划 由于房地产开发项目土地获取阶段的风险具有客观性，国家产业投资政策，金融政策等宏观层面变化；区域和企业内外部各种因素的变动，都可能造成房地产开发项目在土地获取阶段风险加大。项目管理者必须对目前和远景做有效应急计划。应急计划包括风险的描述、完成计划的假设、风险出现的可能性、风险的影响及适当的反应。5 总结房地产开发项目土地获取阶段是一个非常复杂的系统工程，其风险性高，许多企业在各类突如其来的风险面前束手无策，造成巨大的损失甚至倒闭；这种损失不但影响企业自身，还会严重影响到社会稳定和百姓的利益。因此深入对房地产开发项目土地获取阶段的风险管理研究具有非常重要经济和社会意义。但是我们知道，房地产开发项目土地获取阶段风险的存在是必然的，关键在于如何去利用、控制、管理。面对众多风险，一定要加强风险管理认识，改善风险管理的方法，加强风险识别、风险分析、风险应对、风险监控等，努力将投资的风险减小到最小。另外，房地产开发项目土地获取阶段投资大、影响因素多、涉及面广、风险高。由于房地产业本身不同于其他行业的特点，使得风险与房地产开发时时相伴，不确定性是房地产开发项目土地获取阶段的根基。对房地产开发项目土地获取阶段风险