房地产基本制度与规范(定)PPT课件

.,1,房地产基本制度与政策及相关规划技术规定,市场研究中心,张冬明,.,2,POLICY,房地产基本制度与政策+,STANDARD,城市规划管理技术规定+,住宅户型设计规范+,PROVISIONS,目录,contents,房地产基本制度与政策,POLICY,+中国现行土地制度与政策,+房地产税收制度与政策,全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务院代表国家行使；集体所有制：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。,中国大陆现行土地制度,1,国有土地使用权出让,国家,土地使用者,土地使用权(一定年限),土地使用权出让金(提前支付),土地使用权出让(土地一级市场)由国家垄断。,只拥有土地使用权，没有所有权。,国有土地使用权出让方式,招标方式拍卖方式协议方式挂牌方式,国有土地使用权出让年限,居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年,中国大陆现行土地制度,1-1,城市用地相关专业术语,1-2,土地出让方式,1-3,办理土地登记,核发建设用地批准书交付土地,发布出让公告,编制出让文件,地价评估确定出让底价,编制、确定出让方案,公布出让计划确定供地方式,签订出让合同公布结果,招标,拍卖,挂牌,协议,招拍挂实施,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申请及资格审查,(6),(10),国有土地使用权出让流程,基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。,招标,招标方式概念,指土地所有者（出让人）向多方土地使用者（投标者）发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。,招标流程,评标,出让人,确定标的及标底,投标人,投标,出让人、投标人,开标,评标小组,确定中标人,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。,拍卖,拍卖方式概念,按照指定时间、地点，在公开场所出让方用叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者（竞买人）。,拍卖流程,（一）主持人点算竞买人；（二）主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；（三）主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；（四）主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）主持人确认该应价后继续竞价；（七）主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；（八）主持人宣布最高应价者为竞得人。,挂牌,挂牌方式概念,出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者。,挂牌流程,接受新报价,出让人,宗地信息挂牌公布,竞买人,报价,出让人,更新挂牌价格,出让人,确定竞得人,挂牌起始日,挂牌截止日,挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。,协议,协议方式概念,指政府作为土地所有者（出让方）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。,划拔,划拔方式概念,指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地无偿交给土地使用者的行为。,出让方式的适用范围,招标、拍卖、挂牌的异同,闲置土地的处理,1-4,征收土地闲置费,已经办理审批手续的非农业建筑占用耕地，1年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发时间日期满1年未动工的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。,无偿收回土地使用权,连续2年未使用的，人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，满2年未动工开发时，可以征收无偿收回土地使用者的土地使用权。不可抗力等因素除外。,房地产税收制度与政策,2,中国现行房地产业税种：,房产税城镇土地使用税耕地占用税土地增值税契税营业税个人所得税教育费附加,2-1,房产税,纳税人：凡在中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。课税对象：房产计税依据和税率：非出租的房产：房产原值*（1-10%30%）*1.2%出租的房产：租金*12%纳税期限：按年计征，分期纳税,2-2,城镇土地使用税,纳税人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的的单位和个人。课税对象：土地（以实际占用为准）计税依据和税率：城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市的大小分为四个档次：1.大城市1.5-30元；2.中等城市1.2-24元；3.小城市0.9-18元；4.县城、建制镇和工矿区0.6-12元。纳税期限：按年计征，分期纳税,2-3,耕地占用税,纳税人：凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人。课税对象：占用耕地（用于种植农作物的土地）建房或从事其他非农业建设的行为。适用税额：以县为统计单位,2-4,土地增值税,纳税人：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（简称房地产）并取得收入的单位和个人。课税对象：有偿转让房地产所取得的土地增值额。计税依据和税率：实行四级超额累进税率：1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%；3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。扣除项目：包括（1）取得土地使用权是所支付的金额；（2）土地开发成本、费用；（3）建房及配套设施的成本、费用，或旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他。,2-5,契税,纳税人：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位好个人。情形包括（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换（等值交换不缴纳）。课税对象：发生产权转移的土地、房屋。税率：3-5%，具体由省级人民政府规定。,2-6,营业税,纳税人：对提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产（房地产）的单位和个人。税率：目前为两年内转让房地产，征收成交价全额的5%；超过两年交易的，免征营业税。,2-7,城市维护建设税/教育费附加,城建税：以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。并以三者为计税依据。实行差别税率：纳税人在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在以上两区域的，税率为1%。教育费附加：随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税，税率为3%。,2-8,其他几个税种,企业所得税：企业为纳税人，税率为25%；印花税：在中国境内书立、领受税法规定应税凭证的单位和个人为纳税人，税率有1、0.5、0.5、0.1、0.05.个人所得税：在中国境内有住所或无住所在境内居住满一年的，从中国境内和境外取得的所得的个人为纳税人。,城市规划管理技术规定,PROVISIONS,+相关名词解释,+建筑间距,+建筑物退让,板式/点式建筑山墙/主要采光面房屋高度计算裙房低层/多层/高层建筑支道/次干道/主干道道路红线/建筑红线,相关名词解释,1,1-1,板式/点式建筑,板式建筑平面外廓基本成矩形，长短边比大于或等于2，且短边长度小于或等于16米。点式建筑平面外廓基本成矩形，长短边之比小于2。,山墙条式建筑的短边。可开设走道窗、厨房、卫生间、储物间等次要房间窗。主要采光面开设有卧室、起居、办公等主要房间窗的建筑外墙面。如外墙槽内开设有卧室、起居、办公等主要房间窗时，其外墙亦视为主要采光面。,1-2,山墙/主要采光面,H=h2,h10.45mH=h2+(h1-0.45m),h10.45m,1-3,房屋高度计算,房屋计算高度：从室内地坪0.00算起，到可居住和供人使用的顶层屋面结构层面为止。当室内地坪高于室外地坪0.45米时，其超出部分计入房屋计算高度。当室外地坪不等时，以最低点计算。当建筑物顶部分阶时，可按阶分段计算。,1-4,裙房/低层/多层/高层建筑,裙房：指与高层建筑紧密连接组成一个整体的多、低层建筑。裙房的高度大于24米的，视为高层建筑的一部分。低层：高度小于或等于10米的建筑，居住建筑为1层至3层。多层：高度大于10米，小于或等于24米，居住建筑为4层至8层。高层：高度大于24米的建筑，居住建筑为9层以上（含9层）。,支道：2车道且规划路幅宽度为16米。次干道：3或4车道且规划路幅宽度大于16米，小于或等于32米。主干道：4车道及以上且规划路幅宽度大于32米。道路红线：规划的城市道路路幅的边界线建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线，又称建筑控制线。,1-5,建筑支道/次干道/主干道/道路红线/建筑红线,主采光面相对平行布置主采光面垂直布置主采光面既不平行，也不垂直角与角相对布置山墙之间/连接修建外墙面与用地边界线,2,建筑间距,第十九条主采光面相对平行布置（一）8层及8层以下，或计算高度小于或等于24米，主要采光面之间的距离：旧城改造区不小于平均高度的0.8倍，新建区不小于平均高度的1倍（二）9层及9层以上，或计算高度大于24米、面宽不大于40米（含40米）的住宅主要采光面之间的距离：旧城9改造区不小于24米，新建区不小于28米（三）9层及9层以上，或计算高度大于24米、面宽大于40米的住宅主要采光面之间的距离，按本条第（一）项的规定办理，计算高度超过100米的建筑按计算高度100米执行。,2-1,主采光面相对平行布置,第二十条主采光面垂直布置（一）8层及8层以下，或计算高度小于或等于24米，主采光面与山墙之间的距离：旧城改造区不小于8米，新建区不小于12米；（二）9层及9层以上，或计算高度大于24米、面宽不大于40米（含40米）两者距离：旧城改造区不小于12米，新建区不小于15米；（三）9层及9层以上，或计算高度大于24米、面宽大于40米的两者距离：旧城改造区不小于15米，新建区不小于18米；,2-2,主采光面垂直布置,第二十一条主采光面既不平行，也不垂直（一）夹角小于或等于60度时，最窄处按第十九条确定；（二）夹角大于60度时，最窄处按第二十条确定。,2-3,主采光面既不平行，也不垂直,第二十二条角与角相对布置（一）两建筑均为8层及8层以下，或计算高度均小于或等于24米时：旧城改造区不小于8米，新建区不小于12米；（二）其中的一幢或两幢建筑为9层及9层以上，或计算高度大于24米时：旧城改造区不小于12米，新建区不小于15米。,2-4,角与角相对布置,第二十三条山墙之间相邻两栋住宅建筑山墙之间的距离：旧城改造区不小于6米，新建区不小于8米。第二十四条连接修建两建筑山墙均无窗户时，可以连接修建，连接后长度必须符合消防规定。新建住宅不能与已建的带槽口的住宅对接，但可以错接。,2-5,山墙之间/连接修建,第三十二条外墙面与用地边界线不得小于第十九条、第二十一条至第三十一条规定间距的0.5倍；边界外有永久性建（构）筑物时，还应符合第十九条至第三十一条全间距的规定。第三十三条旧城改造中临街建筑退让规划道路红线，平均退让距离大于8米并大于规划道路全路幅的1/3，造成与后排已有永久性建筑物之间的间距不足时，其间距可适当缩小。缩小距离不得大于退让距离的1/2，且缩小后的间距不得小于第十九条至第三十一条规定间距的0.5倍。,2-6,外墙面与用地边界线,退让道路红线退让道路中心线地下建（构）筑物临街建筑墙外设施,3,建筑物退让,第三十四条退让道路红线临支道后退不小于1.5米；临次干道后退不小于3米；临主干道后退不小于5米。计算高度大于60米时，临支道后退不小于3米；临次干道后退不小于5米；临主干道后退不小于7米。新建有大量人流、车流集散的建筑，其面临城市道路的主要入口，后退距离由城市规划行政主管部门按城市规划要求确定，但不得小于8米。,3-1,退让道路红线,第三十五条退让道路中心线临街与与主、次干道平行布置的板式建筑（含高层建筑的裙房），其高度（从人行道标高起算）不得大于规划道路中心线与建筑外沿线之间宽度的2倍。大于2倍，按比例后退。临街与支道平行布置的板式建筑，其高度在新建区不得大于规划道路中心线与建筑外沿线之间宽度的2倍；在旧城改造区不得大于2.5倍。大于上述宽度，按比例后退。临街与道路平行布置的点式高层建筑，旧城改造区不得小于12米，在新建区不得小于14米。,3-2,退让道路中心线,第三十八条除城市基础设施外的其他新建、改建、扩建的建（构）筑物，沿城市道路布置时，其地下建（构）筑物不准超越建筑红线。第三十九条新建、改建、扩建的建（构）筑物的地下部分与用地红线的距离，必须满足安全的要求，并不得小于3米。,3-3,地下建（构）筑物,第四十条（一）外包柱、门廓、踏步、花台、采光井、橱窗、污水处理设施等，不得超越建筑红线；（二）车道变坡线、工程内部管网，不得超越道路红线；（三）雨篷、挑檐、阳台、招牌等外墙设施，当其下部离室外地面净空高度小于3米时，不得超越建筑红线；当净空高度大于、等于3米时，可超越建筑红线，但不得超越道路红线。,3-4,临街建筑墙外设施,住宅户型设计规范,STANDARD,+重庆市小套型住宅设计规范介绍,+套内空间设计规范,+防火设计规范,+其他规范,1,规范情况介绍,规范名称：重庆市小套型住宅设计规范发布背景：本规范在遵从住宅设计规范原则的基础上，补充了部分内容，对少量条款作了调整。本规范作为住宅设计规范的延伸，起到补缺的作用。适用范围：仅适用于套型建筑面积不大于60的住宅建筑，大于60各种偷面积做法不受限制。,小套型住宅：套型建筑面积不大于60，配有不少于一个居住空间，以及厨房、卫生间等基本空间的住宅,小套型住宅建筑：由小套型住宅组成的住宅建筑；以及由一个居住空间、厨房和卫生间等三个基本空间组成的小套型住宅，其户数超过该层户数50，或总户数超过该栋总户数50的住宅建筑,相关术语,应/不得/不应：严格，正常情况均应这样做不宜/宜：允许稍有选择，条件许可应这样,2,室内空间设计规范,套型分类标准,备注：表内使用面积和套型建筑面积均未包括套型阳台面积。,使用面积分配及使用系数测算,卧室和起居室,2-1,C类套型的起居室（厅）及兼起居的卧室，其使用面积不应小于11。D类套型兼起居的卧室，其使用面积不宜小于14。,减少直接开向起居室（厅）的门洞数量。起居室（厅）内布置家具的完整墙面直线长度：A类套型和B类套型不得小于3；C类套型和D类套型不得小2.50。,D类,厨房,2-2,厨房使用面积不宜小于以下规定：,5.44,A类套型B类套型和C类套型的厨房应有直接采光、自然通风；D类套型如无条件直接采光、自然通风的，只能使用电炊，并应有机械通风及排烟措施。,厨房应设置洗涤池、案台、炉灶、及排油烟机等设施或预留位置。D类套型的厨房，其炊事操作面净长不应小于1.90；单排布置设备的半开敞式厨房，其封闭时净宽不应小于1.30。,卫生间,2-2,5.31,3.6,C类,D类,卫生间使用面积不宜小于以下规定：,每套住宅至少应配置便器、洗浴器（喷淋）、洗面器三件卫生洁具,C类套型和D类套型的无前室卫生间的门，不宜直接开向起居室（厅），不得直接开向厨房,套内应设置洗衣机的位置,阳台,2-3,A类套型、B类套型和C类套型住宅应设阳台或平台，D类套型住宅宜设阳台或平台。阳台进深不得大于2.70，每套型阳台结构底板投影净面积之和不宜大于10,4.3M,玄关,2-4,A类套型、B类套型和C类套型住宅套内入口过道净宽不宜小于1.20；D类套型住宅套内入口过道净宽不得小于1.1,层高,小套型住宅层高宜为2.80，不得大于3.60,2-4,3,防火规范,小套型高层住宅标准层总人数分析,多层小套型住宅建筑单元任一层建筑面积大于650，或任一住户的户门至安全出口的距离大于15时，该建筑单元每层安全出口不应少于2