房地产基本制度与政策-房地产交易管理制度.doc

第19讲 房地产交易管理房地产交易管理制度与政策(上)一、内容提要：1、房地产交易管理2、房地产转让管理3、商品房销售管理二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理制度、政策的掌握程度考试基本要求：掌握：房地产交易的基本制度，房地产转让管理，商品房预售管理，商品房现售管理，商品房销售代理，商品房销售中禁止的行为，商品房买卖合同示范文本的主要内容。三、内容辅导：本讲涉及有关的法律、法规：1、中华人民共和国房地产管理法；2、建设部令第96号城市房地产转让管理规定；3、建设部城市房地产中介服务管理规定；4、建设部令第69号已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法；5、建设部第131号令城市商品房预售管理办法；6、建设部商品房销售管理办法(建设部令第88号)。内容辅导：一、房地产交易管理（一）房地产交易的概述1988年建设部、国家物价局、国家工商行政管理局发布的关于加强房地产交易市场管理的通知中，第一次对房地产交易有了明确规定：“城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。”城市房地产管理法则对房地产交易进行了更为明确的立法解释：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。例题：中华人民共和国城市房地产管理法规定，房地产交易包括( )。（2002年经纪人试题）A房地产转让B房地产开发C房地产抵押D房地产权属登记E房屋租赁答案：ACE解析：房地产开发、房地产权属登记不是房地产交易形式，因此ACE是正确的。（二）房地产交易的原则房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。（三）房地产交易中的基本制度城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度，房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。1、关于房地产成交价格申报制度：法律、法规依据：城市房地产管理法规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。”2001年8月建设部令第96号修改发布的城市房地产转让管理规定(以下简称转让管理规定)中也规定：（1）“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；（2）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（3）“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。以上规定为房地产成交价格申报制度提供了法律依据，也表明如实申报房地产成交价格是交易当事人的法定义务，是房地产交易受法律保护的必要条件之一。2、关于房地产价格评估制度：城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。” 3、关于房地产价格评估人员资格认证制度：城市房地产管理法规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”城市房地产中介服务管理规定进一步明确：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员”。“房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。”例题1：中华人民共和国城市房地产管理法规定的房地产交易基本制度有( )。 （2002年经纪人试题）A经济适用住房只售不租制度B房地产经纪人职业资格认证制度C房地产价格申报制度D房地产价格评估制度E房地产价格评估人员资格认证制度答案：CDE解析：经济适用住房只售不租制度、房地产经纪人职业资格认证制度，不是城市房地产管理法规定的房地产交易基本制度。例题2：房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。A、基准地价B标定地价C各类房屋的重置价格D各类房屋的抵押价格E、各类房屋的租赁价格答案：ABC解析：各类房屋的抵押价格一般出于抵押目的，是保守价格，房地产价格评估是不会以其为基础的，同时各类房屋的租赁价格也是不符合题意的，应选ABC。（四）房地产交易的管理机构及其职责房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动。它是房地产市场管理的重要内容。房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构，包括国务院建设行政主管部门即建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理机构(房地产交易管理所、房地产市场管理处、房地产市场产权监理处、房地产交易中心等)。市、县房地产交易管理机构的主要任务是：(1)对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；(2)办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续；(3)协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；(4)为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；(5)建立定期市场信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。例题：市、县房地产交易管理机构的主要任务是( )。A、开展房地产股票活动指导和监督B办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续C协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费D为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务E、建立定期市场信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务答案：BCDE解析：“开展房地产股票活动指导和监督”。不是房地产交易管理机构的主要任务。二、房地产转让管理（一）房地产转让的概述城市房地产管理法规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”建设部令第96号城市房地产转让管理规定对此概念中的其他合法方式做了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：一是以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；二是一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；三是因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；四是以房地产抵债的；五是法律、法规规定的其他情形。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。例题：下列情形中，属于房地产有偿转让的有( )。A房地产买卖B房地产入股C房地产继承D房地产抵债E房地产典当答案：ABD 解析：房地产继承、房地产典当均不属于房地产有偿转让。例题：下列属于房地产转让的行为有( )。（2003年经纪人试题）A房地产买卖B房地产赠与C以房地产抵债D房地产抵押E因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的答案：ABCE解析：房地产抵押，不属于房地产转让的行为。（二）房地产转让的条件从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。房地产买卖是指房地产权利人(即兼房屋所有权人和该房屋占用范围内土地使用权人于一身的权利主体)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务，房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。例题：下列关于房地产买卖、房地产赠与，说法不正确的是( )。A、房地产买卖属于双务行为 B、房地产赠与不要求受赠人支付任何费用，但受赠人应承担部分义务 C房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为 D房地产赠与属于单务行为 答案：B解析：房地产赠与是指房地产权利人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。城市房地产管理法及城市房地产转让管理规定都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：第一、达不到下列条件的房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。作出此项规定的目的，就是严格限制炒买地皮牟取暴利，并切实保障建设项目的实施。第二、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。第三、依法收回土地使用权的。第四、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、国有土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因部分权利人的请求而转让。第五、权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。第六、未依法登记领取权属证书的。第七、法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。例题：下列房地产属于不得转让情况包括（）。A、依法收回土地使用权的B共有房地产，经过其他共有人书面同意的C未依法登记领取权属证书的D、依法登记领取权属证书的E、权属有争议的答案：ACE解析：“共有房地产，经过其他共有人书面同意的”和“依法登记领取权属证书的”，是可以转让的。（三）房地产转让的程序城市房地产转让管理规定对房地产转让的程序做了如下规定：1房地产转让当事人签订书面转让合同；2房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理；4房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；5房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；6房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。此外，凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述法定程序办理的，其转让或变更一律无效并不得对抗第三人。例题：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后( )日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A、15 B、30 C60 D90 答案：D解析：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格（四）房地产转让合同房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的书面协议。房地产转让时，法律规定应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：(1)双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式；(2)房地产权属证书的名称和编号；(3)房地产坐落位置、面积、四至界限；(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；(5)房地产的用途或使用性质；(6)成交价格及支付方式；(7)房地产交付使用的时间；(8)违约责任；(9)双方约定的其他事项。例题：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方（）关系的协议。A、权利B义务C买卖D转让E、抵押答案：AB 解析：房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议（五）以出让方式取得土地使用权的房地产转让以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。以出让方式取得土地使用权，在土地使用期限届满前可以在不同土地使用者之间自由转让，但无论转让几手原土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去该宗土地使用权已使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。例题：土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用30年后转让，受让人的使用年限只有（）年。A、20 B30 C40 D70答案：C解析：根据“以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。”70年减去年30年，为40年，因此，应选取C。第20讲 房地产交易管理制度与政策（六）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应按国务院的规定报有批准权的人民政府审批，按照国务院国发199261号文件国务院关于发展房地产业若干问题的通知的规定，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，须经当地房地产市场管理部门审查批准。城市房地产管理法做了明确规定，对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。城市房地产转让管理规定规定以下几种情况可以不办理出让手续：(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三条规定的项目，即：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。(2)私有住宅转让后仍用于居住的；(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限土地用途和其他条件的；(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；(7)县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或做其他处理，并在合同中注明。例题：下列属于转让管理规定规定的可以不办出让手续的是( )。A、私有住宅转让后不用于居住的B、国家机关用地和军事用地C城市基础设施用地和公益事业用地D转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 E、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的答案：BCE解析：“私有住宅转让后不用于居住的、转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的”，是不属于转让管理规定规定的可以不办出让手续的范围。（七）已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给，已购公有住房的土地使用权绝大部分也是划拨供给的，原先的政策对这两类住房的上市有较严格的限制性规定。1999年4月，建设部令第69号已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法颁布实施，标志着上市限令的取消。为鼓励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房的上市从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益以及上市条件等方面均给予了减、免优惠政策(详见房地产税收制度与政策一章)。例题：经济适用住房的土地使用权全部是（）供给。A、出租B出让C划拨D置换答案：C 解析：经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。三、商品房销售管理（一）商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。城市房地产管理法明确了商品房预售实行预售许可制度。建设部第95号令城市商品房预售管理办法对商品房预售管理的有关问题做了进一步细化。例题：（）是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。A、商品房销售B商品房预售C商品房转让D商品房买卖答案：B 解析：这是商品房预售的概念。（二）商品房预售的条件(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。例题：关于商品房预售应当符合的条件，正确的表述有( )。（2002年经纪人试题）A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B向县级以上地方人民政府房产管理部门办理预售登记，取得预售许可证明C按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D向县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门办理预售登记，取得预售许可证明E按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定预售价格和竣工交付日期答案：AB解析：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（三）商品房预售许可城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房。房地产开发企业申请办理商品房预售许可证应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)土地使用权证书；(2)建设工程规划许可证和施工许可证；(3)投入资金达到工程建设总投资25以上的证明；(4)开发企业的营业执照和资质等级证书；(5)工程施工合同；(6)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图；(7)其他有关资料。例题：房地产开发企业取得（）方能预售商品房。A、商品房销售许可证B商品房预售许可证C商品房经营许可证D商品房买卖许可证答案：B解析：未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。（四）商品房预售合同登记备案房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。例题：商品房预售人应当在签约之日起（）日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。A、10 B20 C30 D60答案：C解析：商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。（五）商品房现售商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。建设部令第88号颁布的商品房销售管理办法规定，商品房现售必须符合以下条件：(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；(7)物业管理方案已经落实。例题：以下符合商品房现售的条件包括（）。A、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B取得土地使用权证书或使用土地的批准文件C拆迁安置已经落实D物业管理方案已经落实E、尚未通过竣工验收答案：ABCD解析：因为项目尚未通过竣工验收，是不能进行商品房现售的，因此，这项是错误的。（六）商品房销售代理房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给专门的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。(1)实行销售代理必须签订委托合同。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。(2)房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。(3)房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。例题：下列关于商品房销售代理，表述正确的包括（）。A、房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式B实行销售代理可以不签订委托合同C受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用D房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。 E、目前对房地产销售人员的资格尚没有一定的要求答案：ACD解析：实行销售代理，必须签订委托合同；目前对房地产销售人员的资格有一定的要求。（七）商品房销售中禁止的行为商品房销售管理办法禁止下列行为：(1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。(4)商品住宅不得分割拆零销售。（八）商品房买卖合同房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同，2000年建设部、国家工商行政管理局对原于1995年颁布的商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本(以下称示范文本)。1、关于商品房买卖合同应包括以下主要内容包括：(1)当事人名称或姓名和住所；(2)商品房基本情况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜；(11)解决争议的办法；(12)违约责任；(13)双方约定的其他事项。当事人应当在商品房买卖合同中约定房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项。例题：目前实行的商品房买卖合同示范文本指的是（）。A、商品房购销合同示范文本B商品房买卖合同示范文本C商品房购买合同示范文本D商品房转让合同示范文本答案：B 解析：2000年建设部、国家工商行政管理局对商品房购销合同示范文本进行了修订，并更名为商品房买卖合同示范文本。2、关于计价方式：商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担义务。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。例题：商品房销售方式包括（）。A、按套(单元)计价B按套内建筑面积计价C按建筑面积计价D按均摊建筑面积计价E、按套内使用面积计价答案：ABC解析：按均摊建筑面积计价、按套内使用面积计价不是商品房销售方式。3、关于误差处理方式：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与登记面积发生的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3之内(含3)的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3(含3)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比计算公式为：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。例题：商品房销售面积误差比绝对值在3以内(含3)的，应该（）。A、据实结算房价款B买受人有权退房C不据实结算房价款D买受人应该有权退房答案：A解析：面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款。4、关于中途变更规划、设计：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计，建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。5、关于保修责任：当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。例题：对于中途变更规划、设计房地产的，买受人有权在通知到达之日起（）日内做出是否退房的书面答复。A、10 B15 C20 D30答案：B解析：买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。综合分析题及解析：A市B房地产开发公司通过出让方式，在该市城市规划区内，取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅建设，该项目计划总投资3600万元。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，向社会预售了商品房，并与李某、张某分别签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米。建设中，B房地产开发公司经过有关部门批准，对包括李某、张某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，李某所预购的商品房建筑面积为107平方米，李某所预购的商品房建筑面积为96平方米。1进行商品房预售，B房地产开发公司应向( ) 部门提出预售申请。A、A市人民政府建设管理部门B、A市人民政府土地管理部门CA市人民政府房地产管理部门DA市人民政府规划管理部门 答案：C2、B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到( )万元以上，才可以申领商品房预售许可证。A、750 B、900 C950 D1800答案：B解析：按照商品房预售的条件中，“(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”， 而该项目计划总投资3600万元。因此，B房地产开发公司申领商品房预售许可证在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：3600X25%9003、B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，向社会预售了商品房，并与承购人签订书面预售合同。之后，应在签约之日起（）日内办理登记备案手续。A、10 B20 C30 D60答案：C4、B房地产开发公司持商品房预售合同到（）办理登记备案手续。A、A市人民政府房产管理部门BA市人民政府土地管理部门CA市人民政府规划管理部门DA市人民政府建设管理部门答案：AB5、B房地产开发公司要对户型进行变更，必须经( )批准。A、A市人民政府房产管理部门BA市人民政府土地管理部门CA市人民政府规划管理部门DA市人民政府建设管理部门答案：C6、李某所预购的商品房建筑面积为107平方米，其面积误差比的绝对值是( )。A、3% B、5% C7% D9% 答案：C解析：根据“面积误差比（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积100”，本题中，李某所预购的商品房合同约定面积100平方米，李某所预购的商品房产权登记面积107平方米，因此，该题面积误差比（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积100（107100）/1007%。7、张某所预购的商品房建筑面积为96平方米，其面积误差比的绝对值是( )。A、1% B、2% C3% D4% 答案：D解析：根据“面积误差比（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积100”，本题中，李某所预购的商品房合同约定面积100平方米，李某所预购的商品房产权登记面积96平方米，因此，该题面积误差比的绝对值（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积100（96100）/1004%。8、如果该合同对误差问题未作约定，那么关于李某所预购的商品房建筑面积为107平方米问题，说法正确的是( )。A、李某有权退房B、李某无权退房C李某若不退房，应补交7平方米房价款D李某若不退房，应补交3平方米房价款 答案：AD解析：根据误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款；买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3之内(含3)的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。本题面积误差比超出7%，因此，面积误差比在3之内的3平方米房价款由李某补足：而超出3部分的4平方米房价款由B房地产开发公司承担，产权归李某所有。正确答案应为AD。9、如果该合同对误差问题未作约定，那么关于张某所预购的商品房建筑面积为96平方米问题，说法正确的是( )。A、张某有权退房B、张某无权退房C张某若不退房，B房地产开发公司应返还5平方米房价款D张某若不退房，B房地产开发公司应返还4平方米房价款 答案：AC解析：根据误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款；买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3(含3)以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人”，本题面积误差比不足4%，因此，面积误差比绝对值在3之内的3平方米房价款由B房地产开发公司返还张某：绝对值超过3的1平方米房价款由房地产开发企业双倍返还给张某，也就是要返还2平方米房价款；共计5平方米。正确答案应为AC。第21讲 房地产交易管理制度与政策第一节关于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解一、内容提要：1、关于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释2、房屋租赁管理3、房地产抵押管理二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易管理制度、政策的掌握程度考试基本要求：掌握：房地产抵押的政策规定，房地产抵押合同和房地产抵押登记，房地产抵押的效力。熟悉：房屋租赁管理，房地产抵押的受偿。了解：房地产抵押的基本概念。三、内容辅导：本讲涉及有关的法律、法规：1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国担保法；3、中华人民共和国合同法；4、城市房屋租赁管理办法(建设部第42号令)；5、城市房地产抵押管理办法(建设部令第98号)。第一节关于最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释20037号)已于2003年6月1日起施行，现将有关内容简介如下：1、该解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人) 将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。3商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。4出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。5商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。6当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。7当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。8拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。9被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照司法解释第八条的规定处理。10具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(2)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。11出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。12买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。13对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。14房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。15因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。16因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。17交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。18出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(1)面积误差比绝对值在3以内(含3)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(2)面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。19根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。20法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。21当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。22商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：(1)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(2)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。23由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。24合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。25商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。26出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。27出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。28对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。29商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。30因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。31以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请