房地产开发与经营模拟题答案

页眉 四川大学现代远程教育课程模拟题房地产开发与经营一、 单选题1下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（A）。A提高抵押贷款利率B降低抵押贷款利率C降低首期付款比例D通货膨胀率上升2下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（C）。A国有土地使用权的协议出让B国有土地使用权的拍卖出让C新建房地产的买卖D征用集体所有土地转为国家所有3某投资者花费80万元购一商业店铺，出租后，每月净租金收入1583万元，考虑月投资收益率08，则（C）几个月可收回投资。A505 B60 C65 D754建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（B）之比。A规划建设用地面积B居住区总用地面积C居住建筑用地面积D获取土地使用权面积5投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（B）之比。A总开发成本B项目投资的资本价值C总投资D总开发价值6获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（B）阶段的主要工作。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设阶段D租售阶段7房地产开发的程序主要分为（D）四个阶段。A投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售8新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（C）。A商业中心B娱乐用房C高级住宅、公寓D廉租房9对于投资型物业购买者而言，（B）往往决定了其愿意支付的价格水平。A自身支付能力B拥有物业后所能获取的预期收益大小C市场供求状况D区域因素10在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（A）。A增加B减少C改变D不变11对于房地产市场来说，由于短期内房地产的供应数量不能得到充分的调整，所以短期内房地产市场的租金和售价是由（B）决定。A建造技术B需求C供求关系D开发成本12土地使用权受让人须持有规划设计条件通知书及其附图的土地出让合同，方可办理（A）及其土地使用权权属证明。A建设工程规划许可证B开工许可证C勘测设计许可证D建设用地规划许可证13写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元m2年，则其面临（D）。A币场供求风险B周期风险C变现风险D通货膨胀风险14初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（C）。A土5B土10C土20D土3015房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（C）。A多样性B固定性C稀缺性D体积大、消耗材料多16影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（B）。A未来经营费用的风险B系统风险C持有期风险D非系统风险17位置对于（C）具有特殊的重要性。A居住物业B工业物业C商业物业D特殊用途物业18供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的（C）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段19（C）属于购买者导向定价方法。A随行就市定价法B目标定价法C价值定价法D商谈定价法20某开发商通过发行债券建成一商业物业，并出租给零售商经营。对购买债券的投资人及开发商来说，其房地产投资形式分别为（D）。A. 开发投资、直接投资B直接投资、置业投资C间接投资、开发投资D间接投资、置业投資1影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（B）。A未来经营费用的风险B系统风险C持有期风险D非系统风险2位置对于（C）具有特殊的重要性。A居住物业B工业物业C商业物业D特殊用途物业3对于房地产市场来说，由于短期内房地产的供应数量不能得到充分的调整，所以短期内房地产市场的租金和售价是由（B）决定。A建造技术B需求C供求关系D开发成本4土地使用权受让人须持有规划设计条件通知书及其附图的土地出让合同，方可办理（D）及其土地使用权权属证明。 A建设工程规划许可证B开工许可证C勘测设计许可证D建设用地规划许可证5新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（C）。A商业中心B娱乐用房C高级住宅、公寓D廉租房6对于投资型物业购买者而言，（B）往往决定了其愿意支付的价格水平。A自身支付能力B拥有物业后所能获取的预期收益大小C市场供求状况D区域因素7下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（A）。A提高抵押贷款利率B降低抵押贷款利率C降低首期付款比例D通货膨胀率上升8下列房地产经营活动可能发生在房地产二级市场的是（C）。A国有土地使用权的协议出让B国有土地使用权的拍卖出让C新建房地产的买卖D征用集体所有土地转为国家所有9某投资者花费80万元购一商业店铺，出租后，每月净租金收入1583万元，考虑月投资收益率08，则（C）几个月可收回投资。A505 B60 C65 D7510（C）属于购买者导向定价方法。A随行就市定价法B目标定价法C价值定价法D商谈定价法11某开发商通过发行债券建成一商业物业，并出租给零售商经营。对购买债券的投资人及开发商来说，其房地产投资形式分别为（D）。A开发投资、直接投资B直接投资、置业投资C间接投资、开发投资D间接投资、置业投资12建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（A）之比。A规划建设用地面积B居住区总用地面积C居住建筑用地面积D获取土地使用权面积13在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（A）。A增加B减少C改变D不变14房地产开发的程序主要分为（D）四个阶段。A投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理 C决策分析、前期工作、施工与竣工、租售D投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售15写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金400元m2年，则其面临（D）。A币场供求风险B周期风险C变现风险D通货膨胀风险16投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（B）之比。A总开发成本B项目投资的资本价值C总投资D总开发价值17获取土地使用权，进行征地、搬迁、安置、补偿是（B）阶段的主要工作。A投资机会选择与决策分析B前期工作C建设阶段D租售阶段18供给增长率超过需求，空置率上升，租金增长率仍缓慢上升，这种状况发生在房地产市场自然周期的（C）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段19房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（C）。A多样性B固定性C稀缺性D体积大、消耗材料多20初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（C）。A土5B土10C土20D土301某开发企业由省级信托投资公司担保向银行申请贷款4000万元，期限2年。该企业的信用等级为BBB级，所要开发的项目风险等级为A级，则该贷款的综合风险度为（C）。A0.180 B0.210 C0.378 D0.6482对于投资型物业购买者而言，（B）往往决定了其愿意支付的价格水平。A自身支付能力B拥有物业后所能获取的预期收益大小C市场供求状况D区域因素3新城区环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造（C）。A商业中心B娱乐用房C高级住宅、公寓D廉租房4( D )是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保。A质押B保证C典当D抵押5财务评价是根据（B），计算评价指标，判别项目的财务可行性。A市场平均价格B国家现行的财税制度和价格体系C影子价格D集团企业之间的交换价格6下列哪些因素或措施可能会导致房地产价格下降（A）。A提高抵押贷款利率B降低抵押贷款利率C降低首期付款比例D通货膨胀率上升7下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（D）。A房屋出售B房地产抵押C土地使用权转让D土地使用权出让8收益性物业管理的对象为（C）。A物业所有者B物业使用者C建筑物及其附属设施D土地9需求增长比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（B）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段10（C）属于购买者导向定价方法。A随行就市定价法B目标定价法C价值定价法D商谈定价法11建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用为（C）。A建筑安装工程费B城市基础设施建设费C基础设施建设费D公共配套设施建设费12影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（B）。A未来经营费用的风险B系统风险C持有期风险D非系统风险13从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解（C）的市场和需求。A期望B最好C潜在D过去14在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求（A）。A增加B减少C改变D不变15房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（C）。A多样性B固定性C稀缺性D体积大、消耗材料多二、多选题（每题2分，10小题，共20分）1对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（AD）特点。A土地费用高B投资风险减少C投资风险增加D开发周期缩短E投资收益较高2与其他投资相比，房地产投资的优点有（ABE）。A能够得到税收方面的好处B能抵消通货膨胀的影响C自然寿命周期长D变现容易E提高投资者的资信等级3房地产市场状况分析一般从（ACDE）方面进行。A竞争性物业发展状况B房地产市场宏观因素C各类物业的供求关系D房地产售价和租金水平E土地批租数量和分布4开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核（ACDE）等内容。A项目评估报告B与开发商合作的承包商C抵押或担保条件D企业资信等级E贷款的期限与数量5房地产开发项目的规划管理主要体现在（ABCE）。A选址定点审批B核发“建设用地规划许可证”C核发“建设工程规划许可证”D核发开工许可证E参与项目的竣工验收6在市场经济条件下，基础利率的高低主要取决于（ACDE）。A社会平均利润率B风险因素C资本供求状况D通货膨胀率E国家宏观信贷政策7对于置业投资而言，投资的经济效果表现为（BCDE）。A销售收入B物业增值C减少纳税D股权增加E租金8规范房地产市场行为的方法有（ABCE）。A产权登记B资质审查C建立房地产价格评估制度D城市规划指导E规范交易行为9房地产可以视为（BCD）的结合。A土地B实物C权益D区位E附属设施及设备10房地产市场的特征有（ABDE）。A权益的转让市场B易于出现不均衡和垄断C政府调控的市场D分散的地区性市场E专业化市场1房地产开发项目的规划管理主要体现在（ABCE）。A选址定点审批B核发“建设用地规划许可证”C核发“建设工程规划许可证”D核发开工许可证 E参与项目的竣工验收2规范房地产市场行为的方法有（ABCE）。A产权登记B资质审查C建立房地产价格评估制度D城市规划指导E规范交易行为3对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（AD）特点。A土地费用高B投资风险减少C投资风险增加D开发周期缩短E投资收益较高4开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核（ACDE）等内容。A项目评估报告B与开发商合作的承包商C抵押或担保条件D企业资信等级E贷款的期限与数量5房地产可以视为（BCD）的结合。A土地B实物C权益D区位E附属设施及设备6在市场经济条件下，基础利率的高低主要取决于（ACDE）。A社会平均利润率B风险因素C资本供求状况D通货膨胀率E国家宏观信贷政策7房地产市场的特征有（ABDE）。A权益的转让市场B易于出现不均衡和垄断C政府调控的市场D分散的地区性市场E专业化市场8对于置业投资而言，投资的经济效果表现为（BCDE）。A销售收入B物业增值C减少纳税D股权增加E租金9与其他投资相比，房地产投资的优点有（ABE）。A能够得到税收方面的好处B能抵消通货膨胀的影响C自然寿命周期长D变现容易E提高投资者的资信等级10房地产市场状况分析一般从（ACDE）方面进行。A竞争性物业发展状况B房地产市场宏观因素C各类物业的供求关系D房地产售价和租金水平E土地批租数量和分布1规范房地产市场行为的方法有（ABCE）A产权登记B资质审查C建立房地产价格评估制度D城市规划指导E规范交易行为2房地产开发投资较置业投资（BD）。A投资回收期长B风险较大C提高投资者资信等级D回报丰厚E. 能够得到税收方面的好处3与其他投资相比，房地产投资的优点有（ABE）。A能够得到税收方面的好处B能抵消通货膨胀的影响C自然寿命周期长D变现容易E提高投资者的资信等级4对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有（AD）特点。A土地费用高B投资风险减少C投资风险增加D开发周期缩短E投资收益较高5房地产开发项目的规划管理主要体现在（ABCE）。A选址定点审批B核发“建设用地规划许可证”C核发“建设工程规划许可证”D核发开工许可证E参与项目的竣工验收6房地产置业投资的目的一般有（ABD）。A满足自身生活居住B满足自身生产经营的需要C转让给新的投资者D出租给最终的使用者E. 便于抵押贷款7房地产开发项目评估中的不确定分析，主要是分析（ABDE）等主要变动因素，对开发项目评价结果的影响。A建造成本B租金或售价C专业人员费用D地价E. 容积率8开发企业向银行申请开发建设贷款时，银行要审核（ACDE）等内容。A项目评估报告B与开发商合作的承包商C抵押或担保条件D企业资信等级E贷款的期限与数量9房地产市场状况分析一般从（ACDE）方面进行。A竞争性物业发展状况B房地产市场宏观因素C各类物业的供求关系D房地产售价和租金水平E土地批租数量和分布10政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式有（ABDE）。A调控土地供应计划B城市规划指导C控制房价D税收调节E. 调整银行贷款利率三、计算题（20分）某家庭贷款20万元购置商品住宅，商定贷款在20年内按月等额还本付息，贷款利率为6% 。问第三年年末的贷款余额是多少？182972.89元如该家庭还款三年后，于第四年年初提前还款5万元，问从第四年开始的月等额还本付息额为多少？1041.31元四、计算题（20分）某房地产开发项目的占地面积为2000 m2，容积率2.5，楼面地价为1500元m2 。建造成本3000元m2，预计项目建成后售价为8000元m2，假定开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，专业人员费用为建造成本的10% ，管理费用为土地成本、建造成本、专业人员费用之和的5% ，贷款利息为10% ，融资费用为贷款利息的10% ，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5% 、6.5% ，问该项目开发商成本利润率是多少？23.52%三、计算题（20分）某房地产