鑫苑地产营销管理中心制度.doc

鑫苑地产营销管理中心制度鑫苑地产营销管理中心制度 目目 录录 土地篇 土地获取工作管理制度2 成本篇 项目目标成本管理制度11 营销篇 营销类招投标管理办法21 项目定名审批管理办法 32 项目价格审批管理办法 34 更名 换房 退定 退房审批管理办法41 项目销售期间价格管理办法47 2008 年度营销薪酬管理制度48 项目定价管理办法56 营销推广费用管理办法 59 销售现场标准化管理规定65 项目销售标准化管理体系66 销售案场管理考核办法 84 新闻管理制度90 1 97 A 土地篇 土地获取工作管理制度 第一章第一章 总总 则则 第一条第一条 随着集团房地产业务不断扩张 土地获取力度逐渐 加大 未来发展对新项目的需求越来越强烈 为了规范项目前 期操作 提高工作效率 规避风险 提升集团竞争力 特制定 下发本制度 第二条第二条 本制度的制定与实施是为了增强集团的土地获取能 力和提升地产业务标准化程度 第三条第三条 本制度所指土地获取方式包括 招拍挂方式 城中 村改造方式 转让方式 第四条第四条 本制度适用于集团相关部门 各分子公司及外派机 构 第二章第二章 土地信息收集整理土地信息收集整理 第五条第五条 集团公司营销管理中心负责集团土地信息的收集 整理工作 第六条第六条 集团公司营销管理中心负责集团土地信息数据库的 建立 更新 维护 集团公司科技信息部配合 第七条第七条 各中心 各分子公司及外派机构有义务向集团公司 2 97 营销管理中心提供其他土地信息 各中心 各分子公司及外派机构向集团公司营销管理中心 提供的土地信息 由公司 部门 总经理签字确认后 以书面 的形式上报集团公司营销管理中心 总裁办成员向集团公司营销管理中心提供的土地信息 须先 经集团总裁审核 第八条第八条 为了保证土地信息获取的及时性 集团公司营销管 理中心须在招拍挂类土地信息公告后 2 日内分类整理并出具初 选意见 完成土地信息数据库填报 此阶段获取的信息应包含 地块位置 面积 规划指标等内容 第九条第九条 集团公司营销管理中心总经理负责对土地信息进行 分析 结合集团商业模式 确定重点目标地块 第十条第十条 集团公司营销管理中心负责在每周五编制 重点土 地信息周报 并发送至总裁办成员 集团公司计划考核中心总 经理 集团公司财务管理中心总经理 集团公司投资管理中心 部总经理 3 97 第三章 土地项目分析 第十一条第十一条集团公司营销管理中心负责土地项目的分析工作 集团公司成本设计中心 集团公司财务管理中心 集团公司投 资管理中心部 集团公司审计法务部 分子公司参与配合 第十二条第十二条土地项目分析工作包括 区域市场及项目定位分 析 项目规划方案分析 项目经济测算分析 城中村改造土地项目分析工作 还包括拆迁 安置补偿 合作方案拟订 风险控制工作 转让土地项目分析工作 还包括协议转让 或合作 方案 制定与风险分析 第十三条第十三条集团公司营销管理中心负责区域市场及项目定位 分析工作 区域市场及项目定位分析包括项目概况 城市宏观经济概 况 城市房产概况 城市地产概况 区域竞争分析 项目定位 等 集团公司营销管理中心须在重点土地信息明确后 7 日内完 成完整区域市场及项目定位分析报告 4 97 第十四条第十四条集团公司营销管理中心负责拿地前的项目规划方 案分析工作 集团公司成本设计中心参与配合 建筑规模较大 规划条件较复杂的土地项目 由集团公司 成本设计中心牵头委托外部设计院完成项目规划方案分析 项目规划方案分析包括经济技术指标分析 日照分析 产 品定位 建筑形态分析 规划布局等 集团公司营销管理中心须在区域市场及项目定位分析完成 后 2 日内完成完整项目规划方案分析 第十五条第十五条集团公司营销管理中心负责土地获取阶段经济测 算分析由工作 集团公司成本设计中心 分子公司参与配合 项目经济测算分析包括经济技术指标 成本估算分析 投 资利润分析 现金流分析 土地竞价表等 集团公司营销管理中心须在项目规划方案分析完成后 2 日 内向完成完整项目经济测算分析 第十六条第十六条城中村改造土地项目拆迁 安置补偿 合作方案 的制定工作 集团公司营销管理中心制定原则与策略 由分子 公司负责与当地政府沟通 集团公司审计法务部 集团公司财 务管理中心负责设定经济 法律 财务边界条件 5 97 第十七条第十七条 转让土地项目转让方案的制定工作 由集团公 司营销管理中心负责制定原则与策略并与对方沟通 集团公司 投资管理中心部参与配合 集团公司审计法务部 集团公司财 务管理中心负责设定经济 法律 财务边界条件 第十八条第十八条在进行项目论证前 集团集团公司营销管理中心 总经理 副总经理 土地 营销 总经济师必须对重点目标地 块进行更深入的实地踏勘 并且召开有集团公司营销管理中心 班子成员参加的项目市场及定位 规划方案 经济测算分析讨 论协调会 对项目整体投资方案进行讨论分析 形成统一结论 第四章 土地项目论证 第十九条第十九条集团公司营销管理中心负责组织召开土地项目内 部评审会 第二十条第二十条土地项目内部评审会参与人员 集团公司营销管 理中心总经理 集团公司营销管理中心总经济师 集团公司计 划考核中心总工程师 集团公司成本设计中心副总经理 成本 集团公司成本设计中心副总经理 设计 集团公司财务管理中 6 97 心总经理 集团公司投资管理中心部总经理 集团公司审计法 务部总经理 COO 第二十一条第二十一条 项目预评审会从项目定位 成本 规划 现金 流 法律风险 集团战略安排等角度对项目进行讨论 提出修 改意见 如果是城中村改造方式 或转让方式获取土地项目 还需 要对项目的合作方案 协议转让 或合作 方案进行评审 集团公司营销管理中心负责对通过的项目 根据会议形成 的意见对项目市场定位 经济测算 初步方案进行调整和完善 第五章 土地项目决策 第二十二条第二十二条集团公司营销管理中心负责组织项目方案集团总 裁办汇报会 第二十三条第二十三条总裁办负责根据集团战略发展 财务 市场运营 等安排 对项目进行分析决策 并对准备参与的项目制定详细 的竞价策略 第二十四条第二十四条如果是城中村改造方式 或转让方式获取土地项 7 97 目 总裁办负责根据项目的商业价值 风险因素等对合作或转 让方案进行分析决策 并制定最终的方案 策略等 第二十五条第二十五条投资管理中心部负责将总裁办通过的项目总体方 案 竞价策略 或合作 转让方案 翻译成英文 提交董事会 决策 第六章 土地项目竞买执行 第二十六条第二十六条分子公司工程配套部负责准备所在地的项目竞买 申请资料 及报名手续 集团公司营销管理中心负责准备新进入城市的项目竞买申 请资料 及报名手续 第二十七条第二十七条 集团总裁办负责项目的现场竞价策略的执行 分子公司负责所在地的城中村改造方式 或转让方式获取 土地项目的相关协议 合同的签订 集团公司营销管理中心负 责新进入城市的城中村改造方式 或转让方式获取土地项目的 相关协议 合同的签订 第二十八条第二十八条招拍挂方式获取的土地项目 根据竞拍结果 各 分子公司负责后续事宜 包括成交确认书的签订 土地证件的 8 97 办理等等 集团公司营销管理中心负责新进入城市成交确认书 的签订等等 城中村改造方式 或转让方式获取土地项目 分子公司负 责所在地项目的相关协议 合同的签订 集团公司营销管理中 心负责新进入城市项目的相关协议 合同的签订 第二十九条第二十九条获取土地后 集团公司营销管理中心负责对集团 公司成本设计中心 分子公司进行工作交底 包括市场分析 项目初步定位 项目初步规划方案 项目测算分析 以及地块 相关资料 第七章 附则 本制度自正式下发之日起开始实施 原有相关规定同时废 止 解释权归集团营销管理中心 9 97 B DCZX02 成本篇 项目目标成本管理制度 第一章第一章 总总 则则 第一条第一条 为加强集团成本管理 促进成本管理的标准化 规 范化 最大限度地降低各项成本费用 提高集团的投资效益及 市场竞争力 特制定本制度 第二条第二条 本制度的制定与实施是为了提升集团各级部门的成 本管理水平 确保项目整体效益目标的实现 建立项目成本目 标 强化成本管理的过程控制 明确各部门成本控制的职责 对各部门的成本管理效果进行考核 第三条第三条 项目成本是指项目开发过程中所发生的直接成本 10 97 管理费用 营销费用 财务费用等 项目目标成本管理包括 各细项成本科目指标确认 各阶段成本目标的设定 第四条第四条 集团公司营销管理中心负责各细项成本科目指标 各阶段成本指标的下发 集团公司成本设计中心 财务管理中 心 分子公司负责成本信息提供 数据收集 第五条第五条 集团公司营销管理中心负责建立 维护集团共享 项目成本数据库 集团公司行政人力资源中心科技信息部配合 实施 第六条第六条 为了保护公司商业秘密 项目成本数据库仅对集 团总裁办 及集团相关成本控制负责人员开放 第七条第七条 成本管理必须严格执行集团商业机密管理规定 确 保集团商业秘密 第八条第八条 本制度适用于 XXXX 中国 置业有限公司所属的 各中心 各分子公司和外派机构 第二章 各细项成本科目指标的确认 第九条第九条 各细项成本科目指标确认制度的制定和实施 是 为项目土地获取前进行投资估算提供准确的依据 以及在项目 实施过程中提供合理的目标控制值 加强集团成本管控能力 第十条第十条 各细项成本科目指标是指在项目开发过程中所产 11 97 生的各项成本的造价 费用的取费标准 包括直接成本 前期 费用 基础设施费 建安费用 公共配套费用 除项目管理费 外的开发间接费 期间费用 管理费用 项目管理费用 营销 费用 资本化利息和财务费用 的取费标准 第十一条第十一条 各细项成本科目指标的确认由集团公司营销管 理中心负责组织 集团公司成本设计中心 集团公司财务管理 中心 分子公司参与配合 第十二条第十二条 各细项成本科目指标数据采集应遵循的原则 客观 有效 系统 第十三条第十三条 集团公司成本设计中心负责各开发项目所在城市 的直接成本指标的收集 整理和分析 集团公司财务管理中心 负责制定项目除营销费用外的期间费用计算依据 集团公司营 销管理中心负责制定项目营销费用计算依据 第十四条第十四条 各细项成本科目指标每半年更新一次 时间为每 年 6 月 25 日 12 月 25 日前 经过更新的指标必须经过负责收 集的中心总经理审核评估确认后 由集团公司营销管理中心上 传项目成本数据库 作为项目前期经济指标测算 阶段成本测 算和后期成本控制方面的主要依据 12 97 第十五条第十五条 对于准备进入但尚未进入的新城市的成本指标 由集团公司营销管理中心负责直接成本的收集整理 以及新项 目营销费用的指标确定 集团公司财务管理中心负责公司新项 目管理费用 项目管理费用 资本化利息和财务费用的指标确 定 最终由集团公司营销管理中心完成新城市成本指标体系 作为集团拿地前分析测算和土地获取后各阶段成本控制及测算 的依据 第三章 各阶段成本目标的设定 第十六条第十六条 各阶段成本目标的设定制度的制定和实施 是为 项目实施过程中各阶段提供成本目标值 为项目分析挖掘成本 潜力提供依据 加强项目成本过程控制 提高集团成本市场竞 争力 第十七条第十七条 需要下达成本目标的阶段有拿地后阶段 方案阶 段 施工图阶段 招投标阶段 集团公司营销管理中心负责项目各阶段成本测算 成本设计 中心 分子公司配合 第十八条第十八条 为了真实的反应成本的实际变化 必须保证测算 13 97 分析基准的一致性 在进行投资利润分析时 拿地后测算 方 案阶段测算 施工图阶段测算 招投标阶段测算的市场销售预 计定价保持不变 第十九条第十九条 拿地前的投资估算成本指标的预测由集团公司营 销管理中心根据集团各细项成本科目指标数据库资料 并结合 当地成本构成和项目自身特点 在拿地前完成项目成本测算 经过集团公司营销管理中心总经济师 COO CFO 总裁审核后 作为拿地的成本依据 第二十条第二十条 拿地后阶段成本指标和成本目标 一 集团公司营销管理中心根据土地获取的总价 拿地后 项目定位 最新成本数据 在拿地前投资估算的基础上 进行 分析测算 二 审批流程 集团公司营销管理中心总经济师 集团公 司营销管理中心总经理 集团公司成本设计中心总经理 集团 公司计划考核中心总工程师 集团公司总会计师 CFO COO CEO 三 拿地后阶段成本指标和成本目标测算分析 由集团公 司营销管理中心在土地获取后 3 日内完成并通过审批后 上传 14 97 项目成本数据库 各分子公司执行 第二十一条第二十一条 方案阶段成本指标和成本目标 一 集团公司成本设计中心负责提供项目最新规划设计方 案 经济技术指标 最新成本数据 集团公司营销管理中心根 据集团公司成本设计中心提供的方案 最新经济技术指标 最 新成本数据 在拿地后阶段测算的基础上 进行分析测算更新 二 审批流程 集团公司营销管理中心总经济师 集团公 司营销管理中心总经理 集团公司成本设计中心总经理 集团 公司计划考核中心总工程师 集团公司总会计师 CFO COO CEO 三 项目规划方案经济技术指标由集团公司成本设计中心 在方案定稿后即日 方案上报所在地规划部门之前 以集团公 司成本设计中心总经理签字确认后的书面形式 提供给集团公 司营销管理中心 集团公司营销管理中心收到指标后 3 日内完 成方案阶段成本指标和成本目标测算分析 并通过审批后 上 传成本目标数据库 各分子公司执行 第二十二条第二十二条 施工图阶段成本指标和成本目标 15 97 一 集团公司成本设计中心负责提供项目最新方案施工图 经济技术指标 集团公司营销管理中心根据集团公司成本设计 中心提供的最新经济技术指标 最新成本数据 在方案阶段测 算的基础上 进行分析测算更新 二 审批流程 集团公司营销管理中心总经济师 集团公 司营销管理中心总经理 集团公司成本设计中心总经理 集团 公司计划考核中心总工程师 集团公司总会计师 CFO COO CEO 三 项目施工图经济技术指标由集团公司成本设计中心在 施工图定稿后 3 日内 以集团公司成本设计中心总经理签字确 认后的书面形式 提供给集团公司营销管理中心 集团公司营 销管理中心收到指标后 3 日内完成施工图阶段成本指标和成本 目标测算分析 并通过审批后 上传成本目标数据库 各分子 公司执行 第二十三条第二十三条 招投标阶段成本指标和成本目标 一 集团公司成本设计中心负责提供项目最新招投标结 果 集团公司营销管理中心根据成本设计中心提供的最新招投 标结果 最新成本数据 在施工图阶段测算的基础上 进行分 16 97 析测算更新 二 审批流程 集团公司营销管理中心总经济师 集团 公司营销管理中心总经理 集团公司成本设计中心总经理 集 团公司计划考核中心总工程师 集团公司总会计师 CFO COO CEO 三 项目招投标结果由集团公司成本设计中心在方案招 标结束后 1 日内 以集团公司成本设计中心总经理签字确认后 的书面形式 提供给营销管理中心 集团公司营销管理中心收 到指标后 3 日内完成招投标阶段成本指标和成本目标测算分析 并通过审批后 上传成本目标数据库 各分子公司执行 第二十四条第二十四条 集团公司营销管理中心进行各阶段项目成本测 算时 集团公司成本设计中心 各分子公司的相关业务部门必 须认真配合 提供测算时所需要的各种经济和技术指标 对于 配合不到位的部门 可以提请集团公司计划考核中心进行考核 和监督 第二十五条第二十五条 各阶段成本目标必须包含的表格内容 技术经 济指标表 成本表 每项成本必须注明责任部门并要求集团公 司计划考核中心进行考核 利润表和现金流量表 17 97 第二十六条第二十六条 招投标阶段目标成本完成并经过集团审批后 集团公司营销管理中心下发 由各分子公司预算部进行成本总 体控制 集团公司成本设计中心 集团公司营销管理中心监督 指导 各分子公司预算部负责出具项目成本监控月报和填报 K3 成本系统数据 对项目成本控制情况进行每月评估 第二十七条第二十七条 项目竣工完成后 各分子公司预算部必须进行 项目的成本后评估 对项目成本控制情况进行总体评估 总结 项目技术经济指标 并修订本公司成本数据库 经集团公司成 本设计中心确认后 转发至集团公司营销管理中心 作为后续 项目测算和指标下达的参考 第二十八条第二十八条 集团公司成本设计中心对各分子公司成本控制 及分项成本指标落实情况每月进行评估 第二十九条第二十九条 集团公司营销管理中心对项目各阶段性成本 目标的落实情况进行评估和对比分析 第四章 附 则 第三十条第三十条 本管理制度由集团公司营销管理中心制定 自公 布下发之日起实施 原有相关规定同时废止 第三十一条第三十一条 本管理制度的解释权归集团公司营销管理中心 18 97 C DCZX03 营销篇 营销类招投标管理办法 第一章第一章 总则总则 为保证集团营销工作更好的健康有序发展 合理控制并降 低成本 规避选择合作方风险 规范集团营销类招投标工作 根据相关法律及公司管理流程特此制定本制度 第一条第一条 使用范围 使用范围 本制度适用于 XXXX 中国 置业有限公 19 97 司所属置业类分子公司 第二条第二条 营销采购招标的项目包括 营销采购招标的项目包括 规定但不限于平面媒体 全案广告公司 各类活动 展会 网络 户外 专业房地产网 各类印刷品 楼书 DM 专业杂志 招商手册 等 上述营销采购招标项目由各置业类分子公司成立营销采购 招标小组 第二章 招标小组人员组成及分工 第三条第三条 营销采购招标小组是集团招投标委员会下属机构 在招标委员会授权范围内开展各项营销采购类招标工作 合同 金额在 50 万元以内的 含 50 万元 由招标小组组织完成 结 果报集团地产中心 招标委员会进行备案 合同金额在 50 万以 上的须由招标小组组织招标委员会 营销管理中心及审计法务 部共同进行招标 小组成员由以下 7 名成员组成 招标小组成员组成及分工 是 分子公司总经理 招标小组长 负责协调招标小组内外 部各种关系 组织审查授权范围内的投标人投标报价的准确性 真实性 合理性 负责把控整个招标结果 确保招标结果符合 公司要求 营销副总经理 招标小组组员 分子公司招标小组技术 20 97 类委员之一 审查投标人技术方案的可行性 可操作性 审核 监督投标人资质及运作能力是否符合公司的要求 负责准备招 标的相关资料文件 同时负责主持授权范围内的招标会议 市场推广部经理 招标小组组员 根据要求并结合市场 及公司具体情况负责拟定项目的广告推广计划及预算分析 并 将经过系统分析的广告计划与相关预算上报营销副总经理审阅 后报总经理审核确认 负责组织招标工作 并完成技术标的分 析与合同的起草工作 并分别推荐 3 家以上投标商交予营销副 总经理及总经理签字 对于技术标进行具体分析 同时进行经 济标的系统分析与合同的初步审阅工作 提出合理化建议交予 营销副总经理 营销副总经理签署意见后报财务部进行相应审 计 销售部经理 招标小组组员 负责对技术标进行具体分 析 提出合理化建议 财务部经理 招标小组组员 负责经过各项综合指标审 计后签字认可 预算部经理 招标小组组员 负责经过各项预算指标审 计后签字认可 行政部经理 招标小组组员 负责对投标单位资质审核 后签字认可 第四条第四条 与中标单位签定合同前 合同由顾问律师对合同条 款内容最终审核并签字确认 21 97 第三章 招标委员会遵循原则 第五条第五条 招标结果须符合公司战略目标发展的要求 第六条第六条 招标小组必须确保通过招标选择到适合公司要求的 合作方 成本指标在合理范围内 质量满足公司产品及客户的 需要 速度能够符合公司年度经营任务的时间节点要求 合作 方的信誉良好 对 XXXX 的品牌具有支撑作用和积极意义 第七条第七条 所有招标小组会成员都应保持廉洁自律 不得利 用职务 职权之变谋求私利 任何个人不得影响招标小组进行 客观公正的评价 各单位的投标文件 评标过程 评标初步结 果 都是公司的重要机密 招标委员会各成员不得泄露或作不 当承诺 第八条第八条 招标小组选择投标入围单位 评标 定标时应客 观公正 树立并维护公司良好的招标信誉和形象 第九条第九条 招标小组组织招标工作要严格遵循以下原则 一 公开原则 包括招标活动的信息公开 招标条件公 开 开标程序公开 评标的标准和程序公开 中标结果公开 确保招标活动拥有较高的透明度 二 公平 公正原则 所有投标方在整个招标投标过程 中 享有均等的机会 具有同等的权利 任何一方都不受歧视 三 诚实信用原则 严格按照公司 双方合作宣言 的 22 97 相关内容进行招标投标活动 以维护公司的合法权益 四 高效 择优原则 每次招标都应有充分适量的投标 方参与投标 公司应鼓励投标单位积极开展公平竞争 保证招 标具有充分的竞争性 公司应选择具有充分竞争优势的单位中 标 第十条第十条 招标小组的职权包括 一 招标小组根据公司相关制度对拟合作方进行资格审 查后 拥有批准其是否具有参加投标资格的权利 二 招标小组可以根据环境及条件的变化 及时修改招 标文件的权利 三 招标小组确定招标结果报公司审批后 拥有宣布中 标结果的权利 四 招标小组成员拥有独立投票 不受任何单位或个人 干涉的权利 每位成员有且只有一票投票权 第十一条第十一条 招标小组成员及其他相关人员应严格遵守公司 制度和职业道德 不得与投标单位私下接触 不得接受投标单 位的财物或其他好处 在中标结果经公司批准公布之前不得透 露有关评标的任何情况 否则 按公司有关制度进行处罚 触 犯国家法律者移送检察机关 第十二条第十二条 所有招标最终结果 必须将招标记录 合同书 面资料在 2 个工作日内备份上报集团营销管理中心 招标委员 会备案 23 97 第四章 工作流程 第十三条第十三条 标的金额不超过 50 万的 标底及评标结果由分 子公司总经理批准决定 并报集团营销管理中心 招投标委员 会备案 标的金额超过 50 万元的 由招标小组组织集团招投标 委员会 营销管理中心及审计法务部同时完成招标工作 结果 由上述集团 3 部门备案 招投标委员会工作流程 图 招投标委员会工作流程 图 分子公司销售部提出服务 采购需求 提交分子公司市场推广部进 行统一计划预算 经分子公司营销副总审核 批准 分子公司总经理审批 分子公司市场推广部组织 招标工作 并完成技术标 的分析与合同起草工作 提交分子公司行政部负责 审核投标单位资质 分子 公司财务部及预算部负责 经济标审核 律师负责合 同的审阅工作 分子公司总经理签字批准 报集团营销管理中心 集 团招投标委员会备案 注 标的金额低于 50 万 的 招投小组组织招标委员会 集团营 销管理中心 审计法务部共同完成 招标 注 标的金额高于 50 万的 24 97 第五章 附则 第十四条第十四条 分子公司招标委员会可依据本制度制定子公司 招标要求与参标单位初步洽谈 第十五条第十五条 本管理办法自发布之日起开始试运营 3 个月 具体招标管理办法参照集团招标管理办法执行 与之有冲突的 内容以本方法为准 附表附表 1 1 20082008 年度年度 xxxx 项目招标项目工作计划表项目招标项目工作计划表 编制时间 编制时间 20082008 年年 月月 日日 序序 号号 招招 标标 文文 件件 编编 号号 招招 标标 主主 要要 内内 容容 招招 标标 开开 始始 时时 间间 招招 标标 截截 止止 时时 间间 招招 标标 范范 围围 提交招提交招 标文件标文件 图纸图纸 清单时清单时 间间 回回 标标 时时 间间 提交提交 预算预算 分析分析 技术技术 分析分析 时间时间 评评 定定 标标 时时 间间 招招 标标 完完 成成 情情 况况 合合 同同 签签 订订 情情 况况 材料材料 设备设备 准备准备 天数天数 进进 场场 时时 间间 备备 注注 提交招提交招 标文件标文件 时间时间 提交工提交工 程量清程量清 单或子单或子 目清单目清单 或预算或预算 书时间书时间 发发 标标 会会 时时 间间 已已 完完 成成 部部 分分 未未 完完 成成 部部 分分 未完未完 成部成部 分是分是 否需否需 要招要招 标标 未完未完 成部成部 分招分招 标时标时 间间 未完未完 成部成部 分招分招 标截标截 止时止时 间间 已已 完完 成成 部部 分分 未未 完完 成成 部部 分分 未未 完完 成成 部部 分分 未完未完 成部成部 分合分合 同签同签 订时订时 间间 1 1 2 2 3 3 备注 备注 1 1 各经办部门请严格按照表内时间进行招标工作 未能在要求时间内完成工作的 各经办部门请严格按照表内时间进行招标工作 未能在要求时间内完成工作的 1 1 请各经办人发邮件说明缘由 经分子公司领导确认并报营销管理中心审批 有关招标时间由招标小组进行调整 各项工作顺延 确保不影响进场时间 请各经办人发邮件说明缘由 经分子公司领导确认并报营销管理中心审批 有关招标时间由招标小组进行调整 各项工作顺延 确保不影响进场时间 2 2 凡没有正当理由耽误工作的人员将承担公司给予的处罚 有关招标时间由招标小组重新调整 确保不影响进场时间 凡没有正当理由耽误工作的人员将承担公司给予的处罚 有关招标时间由招标小组重新调整 确保不影响进场时间 附表 2 平面媒体报价个案比较平面媒体报价个案比较 20082008 年年 月月 日日 内容 公司内容 公司广广 告告 公公 司司广广 告告 公公 司司广广 告告 公公 司司 刊例价刊例价 元 元 优惠优惠 比例比例 实际实际 金额金额 设计费设计费设计费设计费设计费设计费 规格规格 整版整版半版半版 规格规格 刊例价刊例价 元 元 优惠优惠 比例比例 实际实际 金额金额 整版整版半版半版 规格规格 刊例价刊例价 元 元 优惠优惠 比例比例 实际实际 金额金额 整版整版半版半版 媒体发布折扣率媒体发布折扣率 附表 3 广告竞标比较表广告竞标比较表 日期 年 月 日 项目 提交之报告提交之报告 提交之其他提交之其他 材料材料 策划能力策划能力 执行能力执行能力 综合评定综合评定 市场推广部市场推广部 意见意见 销售部意见销售部意见 预算部意见预算部意见 财务部意见财务部意见 营销副总意营销副总意 见见 总经理意见总经理意见 附表 4 XXXXXX 房地产开发有限公司回标书房地产开发有限公司回标书 XXX 房地产开发有限公司 项 目 报价 回标日期 年 月 日 开标日期 年 月 日 标价 备注 回标 报价公司 广告公司 设计 印刷 总计 广告公司 设计 印刷 总计 广告公司 设计 印刷 总计 29 97 D DCZX 04 项目定名审批管理办法 第一章第一章 总则总则 为规范 XXXX 中国 置业有限公司营销工作动作 提升集 团 各分子公司营销工作效率 特制定本管理办法 第二章 案名制定原则 第一条第一条 案名制定应贯彻强化 XXXX 品牌认知度的原则 所 有案名均采用 XXXX XXX 形式 第二条第二条 项目案名应符合项目定位以及大众审美习惯 忌 古怪 生僻 项目案名要切实符合项目整体规划 能够概括项 目最大卖点 第三条第三条 制定案名应从集团长远产品线的建设出发 能够 重复使用 第三章 案名审批流程 第四条第四条 地产中心推广策划部拿地后 60 日内完成项目案名 确定工作 签字流程 地产中心推广策划部经理 营销管理中 心副总经理 营销 营销管理中心总经理 COO 审批完成后 由计划考核中心统一在集团内部公布 第五条第五条 如项目正式推广前需要调整的 具体流程如下 分子公司市场推广部经理 分子公司营销副总 分子公司总经 理 地产中心策划推广部经理 营销管理中心副总经理 营销 营销管理中心总经理 COO 审批完成后由计划考核中心统一 30 97 在集团内部公布 第四章 附则 本管理办法自公布下发之日起正式生效 解释权归总部营 销管理中心 E DCZX05 项目价格审批管理办法 第一章 总则 第一条第一条 为了进一步加强营销管控水平 提高公司业务技 术活动的专业化水平 规范项目价格审批管理流程 特制定本 制度 第二章 价格审批的内容 第二条第二条 项目整体目标均价 第三条第三条 项目整体价格策略 入市价格 项目开盘后至项 目清盘前所发生的价格调整为阶段性项目价格调整 第三章 价格审批的管理部门 第四条第四条 总部营销管理中心是集团各项目价格审批管理部 门 第四章 项目开发各阶段目标均价的确定 第五条第五条 营销管理中心在拿地前拟定项目整体目标均价 报总裁办审批确定 总部审批流程如下 营销管理中心营销副总经理 总经济师 营销管理中心总 经理 财务管理中心总会计师 财务管理中心总经理 32 97 COO CFO 第六条第六条 项目开盘前由营销管理中心对目标均价进行评估 拟定新的价格 报总裁办审批确定 入市价格的审批流程如下 市场推广部经理 销售部经理 预算部经理 财务部经理 营销副总 总经理 营销管理中心营销副总经理 总经济师 营销管理中心总经理 财务管理中心总会计师 财务管理中 心总经理 COO CFO 第七条第七条 销售期内的目标均价的调整审批按 XXXX 中国 置业有限公司对置业类公司授权管理规定 执行 一 当项目均价不低于目标均价 毛利率等预算经济指 标时 价格调增由分子公司确定 报总部营销管理中心备案 分子公司内部审批流程如下 市场推广部经理 销售部经理 预算部经理 财务部经理 营销副总经理 总经理 二 当项目均价低于目标均价 毛利率等预算经济指标 时 价格调整按如下流程执行 市场推广部经理 销售部经理 预算部经理 财务部经理 营销副总经理 总经理 营销管理中心营销副总经理 总经 济师 营销管理中心总经理 财务管理中心总会计师 财务管 理中心总经理 COO CFO 三 总部营销管理中心根据各项目的销售情况有权对价 33 97 格进行及时调整 调整方案报总裁办审批 第五章 资料申报及审核 第八条第八条 入市价格申请资料申报要求 入市价格申请时 分子公司市场推广部须根据集团最新下 达的目标均价编制以下资料 一 价格申请表 含开盘价格 优惠策略 二 整体价格策略 即项目目标均价实现策略 三 项目投资利润测算表 四 市场分析报告 PPT 格式 需包括蓝海曲线 区域 市场情况 供求状况 五 一户一价表 第九条第九条 价格调整申请资料申报要求 价格调整时 分子公司市场推广部须根据市场环境 项目 具体情况提交以下资料 一 价格申请表 二 项目投资利润测算表 调价前和调价后 三 定价分析报告 PPT 四 一户一价表 第十条第十条 以上资料按分子公司内部价格审批流程执行签批 手续 分子公司签批完成后方可报总部营销管理中心 第十一条第十一条 资料审核 34 97 集团营销管理中心营销管理部在收到申报资料后半个工作 日内给予资料是否符合审批条件并满足预算指标要求的回复 在收到完整申报资料 2 个工作日内完成审批 回传分子公司并 做好内部存档 第六章 附则 第十二条第十二条 未按上述流程审批不得擅自释放 执行价格 违者按公司相关制度严肃处理 第十三条第十三条 本制度自公布下发之日起开始实施 解释权归 总部营销管理中心 附件附件 1 1 整体价格策略模板 整体价格策略模板 XXXX 项目 08 年销售策略 时间 销售面积 销售额 万 销售均价 元 1 月 55000302505500 2 月 40000220005500 3 月 33000181505500 4 月 30000168005600 5 月 30000169505650 6 月 30000169505650 7 月 20000113205660 8 月 20000113605680 9 月 50000285005700 10 月 30000172805760 11 月 30000172805760 12 月 30000172805760 总计 398000224120 年度实现均价年度实现均价 5631 15631 1 备注 销售均价为每月项目在售均价备注 销售均价为每月项目在售均价 36 97 XXXX项项目目08年年销销售售策策略略 5650 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 面积 5350 5400 5450 5500 5550 5600 5650 5700 5750 5800 销售额 销售面积 550004000033000300003000030000200002000050000300003000030000 销售额 万 302502200018150168001695016950113201136028500172801728017280 销售均价 元 550055005500560056505650566056805700576057605760 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 备注 表中所列数字为模拟数字 附件附件 2 2 投资利润测算表模板 投资利润测算表模板 XXXXXXXX 项目投资利润测算表项目投资利润测算表 项目名称项目名称 小高小高 层层 高层高层公寓公寓商业商业 储藏储藏 室室 合计合计 1 1 地下地下 车库车库 合计合计 2 2 备备 注注 建筑面积 万建筑面积 万 m2m2 可售面积 万可售面积 万 m2m2 套数 个 套数 个 销售均价 元 销售均价 元 销售率 销售率 100 100 销售收入 万元 销售收入 万元 单方成本 元单方成本 元 m2 m2 总成本 万元 总成本 万元 营业税及附加 万营业税及附加 万 元 元 增值税 万元 增值税 万元 税前利润 万元 税前利润 万元 所得税 万元 所得税 万元 税后利润 万元 税后利润 万元 投资利润率投资利润率 销售净利润率销售净利润率 毛利润率毛利润率 毛利润 万元 毛利润 万元 38 97 F DCZX06 更名 换房 退定 退房审批管理办法 第一章 总则 第一条第一条 为了进一步加强营销管控水平 提高公司业务技 术活动的专业化程度 规范更名 换房 退定 退房审批管理 流程 特制定本流程 第二章 审批内容 第二条 凡在客户下定后发生的更名 换房 退定 退房 行为 第三章 管理部门 第三条第三条 分子公司销售部为更名 换房 退定 退房审批 的直接责任部门 第四条第四条 营销管理中心营销管理部负有监督职责 第四章 更名审批流程 第五条第五条 客户下定或签约后直系亲属原则上可以更名 直 系亲属更名是需提交户籍证明文件复印件 若房价未上涨 经 营销副总签字确认后方可办理更名手续 并报财务备案 若房 价已经上涨 以原价更名的 须经总经理签字确认方可办理更 39 97 名手续 并报财务备案 第六条第六条 客户下定或签约后非直系亲属原则上不得更名 如因特殊情况需要更名的 须按以下程序执行 一 一 按照新的价格体系更名的 按以下审批流程执行 客户提出申请 销售部经理 营销副总 报财 务备案 二 二 以原价更名的 按照以下审批流程执行 客户提出申请 销售部经理 营销副总 总经理 报财务备案 第五章 换房审批流程 第七条第七条 客户下定后 签定合同前 换房制度 一 一 销售价格未上涨 经销售主管审核 报销售部经理 审批同意后 可以为客户进行换房 并报财务备案 二 二 销售价格已上涨经销售部经理审核 报主管营销副 总 总经理审批同意后 允许客户按老的价格进行换房 并报 财务备案 第八条第八条 客户签约后 换房制度 一 一 原则上 客户签约后不允许换房 二 二 如客户要求换房申请理由充分 必须填写换房申请 由销售经理核实情况 报主管营销副总 总经理审核批准 并 报财务备案 40 97 第六章 退定审批流程 第九条第九条 退定手续按定房协议条款执行 第十条第十条 有关违约金处理按集团下发的财务管理制度执行 第十一条第十一条 审批流程如下 销售经理 财务部经理 营销副总 总经理 第七章 退房审批流程 第十二条第十二条 退房按照与客户签定的商品房买卖合同执行 第十三条第十三条 退房违约金按集团下发的财务管理制度执行 第十四条第十四条 逾期 10 个日历天内未签约的经总经理批准后方 可继续执行 超过 10 个日历天的按购房合同予以退房 所退房 源一律按新价格执行销售 证照主管 销售经理 财务部经理 营销副总 总经理 G 第八章 附则 第十五条第十五条 本制度自公布下发之日起开始实施 解释权归 总部营销管理中心 换名 换房申请表换名 换房申请表 41 97 买受人 共有人 房屋座落 付款方式 原合同款 优惠额度 更换前 付款情况 买受人 共有人 房屋座落 付款方式 现合同款 优惠额度 更换后 付款情况 客户签字 客户申请 年 月 日 违约金 小写 元 大写 元 置业顾问 销售主管 销售经理 副总经理 总经理审批 财务备案 备注 证件专员 需要作废合同的情况 42 97 退定申请表退定申请表 客户姓名 房屋座落 已付定金情况 客户签字 客户申请 年 月 日 违约金 小写 元 大写 元 置业顾问销售主管 销售经理财务经理 副总经理 总经理审批 备注 退房申请表退房申请表 43 97 客户姓名 房屋座落 付款方式 原合同房款 原优惠额 付款情况 客户申请 客户签字 年 月 日 违约金 小写 元 大写 销售人员审核 销售主管审核 证照主管审核 销售部经理审核 财务部经理审 营销副总经理审批 总经理审批 退款时间约定 44 97 H DCZX07 项目销售期间价格管理办法 第一章 总则 第一条第一条 针对各分子公司销售期内目标均价的调整审批按 XXXX 中国 置业有限公司对置业类公司授权管理规定 执行 第二章 项目销售期间价格管理办法 第二条第二条 当项目均价不低于目标均价 毛利率等预算经济指标 时 价格调增由分子公司确定 报总部营销管理中心备案 第三条第三条 当项目均价低于目标均价 毛利率等预算经济指标时 价格调整按如下流程执行 市场推广部经理 销售部经理 预算部经理 财务部经理 营销副 总经理 总经理 营销管理中心营销副总经理 总经济师 营销管 理中心总经理 总会计师 财务管理中心总经理 CFO COO CEO 第四条第四条 总部地产中心根据各项目的销售情况有权对价格进行 及时调整 调整方案报总裁办审批 第三章 附则 第五条第五条 本审批流程自 2008 年 4 月 1 日执行 解释权归地产发 展中 45 97 I DCZX08 2008 年度营销薪酬管理制度 080605 版 第一章 名词释义 第一条第一条 提成比例 是一固定百分数 第二条第二条 月度提成 是具体金额数值 是当月销售额与月度提成 比例的乘积 第三条第三条 季度追补提成 是在一个季度内 如果月度任务没有完 成 但季度任务完成了 则根据季度任务完成情况确定季度总的提 成比例 以季度总提成与累计月度提成差值的 50 对季度任务的完 成予以补偿 以此鼓励营销人员在某月任务完成不佳的情况下 继 续积极努力冲刺季度总任务目标 第四条第四条 PC 值薪酬标准 是指对应 2008 年度薪酬管理制度 中 某一工资档的某一工资等级的薪酬标准 根据薪酬结构 可以 分为 PC 值年度薪酬总额 PC 值固定薪酬等 第五条第五条 工资档 是采用 MERCER 国际通用岗位评估方法 IPE 方 法 对 XXXX 所有职位进行评估 最终评估结果为 41 级至 66 级 据此设立 26 个工资档 工资等级是将每一个工资档分为 A B C D E 五个等级 岗等 第二章 薪酬管理原则 第六条第六条 业绩导向 所有营销人员 包含营销副总 薪酬直接与 46 97 销售任务挂钩 绩优者多得 绩差者少得 第七条第七条 加强激励与约束 实行低底薪 高提成的薪酬策略 在 圆满完成各项任务的情况下 营销口各级人员的薪酬标准高于同 PC 值其他管理人员的薪酬 第八条第八条 内部公平原则 各单位相同岗位人员提成比例相同 实 现销售额越多 所得薪酬越高 鼓励销售人员挑战任务 勇创业绩 第三章 员工个人薪酬结构 第九条第九条 薪酬 底薪 总提成 工龄工资 福利 第十条第十条 底薪 职位职位月度底薪 开始销售后 月度底薪 开始销售后 营销副总 销售部 经理 同 PC 值固定薪酬 40 7040 70 12 销售主管 1 昆山 2727 月 2 苏州 成都 2364 月 3 其他 2000 月 置业顾问 1 昆山 1500 月 2 苏州 成都 1300 月 3 其他 1100 月 其他职位同 PC 值固定薪酬 55 7055 70 12 第六条第六条 提成 月度提成 季度追补提成 47 97 一 提成计算规则 月度提成 季度追补提成计算规则 月度考 核 月度销售任务完 成度 X 月度提成比例 Y季度追补提成 AX 95 Z B X 95 1 销售主管 置业顾问 Z 80 2 其他人员 Z 70 季度销售总 额 Y 累计 月度提成总额 50 备注 提成为 Z 的条件是该部门考核为 A 同时 X 95 否则按照 Z 70 销售主管 置业顾问 Z 80 提成 月度提成 季度追补提成的分配比例 类别交付 月度 月度提成 季度 季度提 成 年度 分配比 例 4 86 10 备注 此表中所有的百分比是基于相应月度提成 季度追补提成 二 各岗位月度提成比例 Z 见附件 1 各岗位月度提成比 48 97 例 三 置业顾问提成的基数是个人销售额 销售主管的提成基 数是所辖案场的销售额 其他人员提成的基数是公司总体销售额 四 营销口仍然分成销售部 市场推广部两个部门单独进 行考核 如果一个部门考核为 B 则不超过 20 的员工可以按照 Z 100 提成 如果该部门考核为 A 则 20 的员工也可以按照 Z 70 销售主管 置业顾问 80 提成 该部门所有员工的提成 比例按照该部门的整体考核确定 第七条第七条 同岗位 因个人考核与就职条件等原因 造成本人实 际 PC 值薪酬标准与标准 PC 值薪酬标准不一致 该员工的底薪 要 乘以一个系数 即 该员工实际 PC 值年度薪酬总额 标准 PC 值年 度薪酬总额 每位员工的 PC 值按照原来确定的 PC 值执行 超出规 则定位 PC 值的情况必须报行政人力资源中心审批 第八条第八条 工龄工资 自入职之月开始计算 公司员工在公司每工作满一年 每月工 龄工资增加 60 元 第九条第九条 福利 执行其他管理人员标准 第四章 试用期薪酬 第十条第十条 底薪 中高管执行 100 其余人员执行 85 提成比例 一致 49 97 第五章 保安保洁薪酬管理 参考 保安保洁薪酬参照以下标准 自行制订具体办法 第十一条第十一条 保安保洁薪酬结构 序序 号号 类别类别 职位职位 基本基本 工资工资 浮动浮动 工资工资 年终年终 奖奖 工资构成结构工资构成结构 1 营销 部 保安 11002001100 基本工资 浮动工资 工 龄工资 2 营销 部 保洁 750100800 基本工资 浮动工资 工 龄工资 第十二条第十二条 营销部保安班长津贴为 100 元 月 第十三条第十三条 保安保洁浮动工资每月根据考核结果浮动 每月根 据卫生检查和工作检查情况 从中评出 A B C 档 A 档保安保洁 各一名 C 档保安保洁各一名 其余为 B 档 考评浮动比例 A 30 B 0 C 30