华强地铁商城.ppt

华强地铁商业街操作策略沧海横流，方显英雄底色策划：陈说明2004/10/18，第一部分市场研究判定，小折，本案重点调查东门，华强北两商业圈具有比较的房地产，除罗湖商业城，新银座两件外，由于时间极短，只进行一定量的现场调查，重点价格比较本文对广州、上海多个地铁商场项目进行了专业考察分析，但此次没有排列。 揭茧，揭开市场真相，有助于我们过马路的幻想，有助于我们找到打开阿里巴巴洞穴入口的钥匙。 东门商圈解读，东门目前销售的百货商店调查如下：新2000广场(地铁上盖)位于东门步行街西南部，毗邻深南辅路，总建筑面积34716M2，总高10层，其中裙子百货商店4层，发售共620层。 一层租金： 300元/M2，这家百货公司分两个主要投资者出售，西大部分叫新2000广场，东小部分叫外汇商名苑。 南塘商业广场该商场位于永新街、风貌街、深南辅路包围的区域，部分为永新街，部分为深南辅路，销售部分为深南辅路二楼裙店，一楼价格平均为7.5万/M2，二楼为一层价格方式，每平方米3万元。 深圳百货公司位于深南东路，与人民南路汇合。 该大楼虽然已经是现在的大楼，但由于内部装修滞后，长时间没有对外销售，引起了业界各种猜测，从今年年初开始对外销售，效果不太理想，但最终位于步行街的南入口，二楼与人行横道相连。 其未来的商业前景必须十分光明。 目前，该商场的销售价格一阶平均价格为10万元/M2，二阶平均价格为8万元/M2。 金世界商业中心(靠近地铁老字号站)在东门步行街的西门口。 那个地下2000M2的商业广场直接接触地铁车站，深圳的友谊城市正在进军。 方海商苑(女天地)方海商苑南是解放路，北是人民二横町，这两个纵横町都是东门步行街人口最多的街道。 该项目占地面积6119.1M2的总建筑面积25100M2。 其中，1层到3层为百货公司12700M2，4层到8层为住宅和办公大楼12700 m 2，整个项目分为两个部分，开放路径部分于98年上市。 目前销售的是二横镇的部分商店，冠以女性世界的部分名称，部分招商部分销售。 德奥商城南为解放路，西为鸿展广场一期，地理位置优越。 商店为二层楼，首层为36层楼，二层为101层小面积分割，面积从6.97M2到33.31M2各种各样，总体供应量少，没有媒体广告，销售情况依然良好。 一楼的平均价格为9万元/M2，二楼的平均价格为4万元/M2。 明华广场位于东门步行西北，百货公司共6层，1层是独立店铺，2-5层是深圳最大的服装、布匹配批发市场，6层是儿童用品世界，百货公司以上是住宅。 一楼的最低价格为9.8万元/M2，最高价格为20.8万元M2。 东门铜罗湾八达商店街(东门地铁口)东门位于东门步行街的西南部。 地上一层，地下负二层。 售价：地上1层： 10万M2地下负1层： 4万、5万、9万、10万/M2。 地下负2层：同上(与地铁通路口相邻销售11万10万M2)租赁价格： 3500M2，现已形成繁华街道的是人民二横街、风貌街、释放路、东门中路，这些街道的价格区间和经营范围见下表：罗湖商业城一楼租金：5M2店1.8万/月。 出租率是100%。 销售价格不吉利。 受欢迎。 主要消费群是过境香港人。 新银座(罗湖站一侧，地铁口附近)一层店铺售价为7.8-14万M2 (目前预订中)，业主的收益方式是东门店铺的发展者的主要收益方式，以销售为主，有些难以销售的店铺由发展者出租，但个别发展者的表现并不粗俗。 有些商店承诺租赁以吸引投资者。租金情况东门商业区商服房地产各层平均租金约1层800元/M2左右，2层350元/M2左右，3层200元/M2左右，4层100元/M2左右。 空缺情况东门商业区商业服务房地产各层的平均空缺率约为1层5%、2层20%、3层45%、4层70%。 华强北商圈解读，区域概况华强北现有各类商店560馀家，1万平方米以上大型百货商店14家。 现在的市场状态从过去的单一工业现场变成了以商业、居住事务为中心的新的市场局面。 商业需求市场规模的扩大，各大企业陆续进军，以华强北路为中心，形成了对振华、振兴路两条商业街进行辅助的“二横一纵”商业区。 区域新特点：模式新班级大规模工作状态均已吸引区域热点、新亚洲电子商店街面积达4万平方米的专业电子市场，成为我国目前规模最大的品牌化电子元器件专业贸易和发展中心。 位于振中路和华强北路、中航路十字路口的新亚洲电子商业街，总投资8.5亿元，总建筑面积8万平方米以上，其中一期完成4万平方米，两期即将上市。 商业街位于品牌化电子零部件专业展览会和贸易市场，旨在建设国内一流的电子零部件交易平台。 这个项目今年有很多商业面积出售租赁，给我很大的压力。 茂业百货商场茂业百货商场华强北店，是综合性的百货商场。 华强北店总营业面积为8万平方米。 集购物、休闲、饮食、娱乐等功能于一体，拥有多种国际化标准设施，引进国际先进管理模式，是典型的“一站式”纯美购物天堂。 深圳女人香国际城深圳女人香国际城位于华强北商业中心区华发路与振华路边界的黄金地区。 一期营业面积为3000平方米。 百货公司定位为“正规化、形象化、规模化、专业化、时尚化”。 华强北的职业状况分析：华强北的完全职业状况相互依赖，形成了完全成熟的商圈概念。 华强北创业于专业市场，但在其发展成长中，出生于专业市场的百货商店逐渐充满活力，更让喧闹的客人厌恶夺主。 百货业有统一华强北的野心时，以万佳为首的百货店相继退出，专业市场再次领先华强北。 专业和商场不同职业形态的反复冲突，熟悉中，共生共荣的商圈模式和你中有我，我中出现了你的新职业形态。 商业现状，该地区已成为深圳市最旺盛的商业中心之一，被称为深圳的“南京路”。 商圈以华强北路为中心轴，向振华路、振兴路、振中路、华发北路辐射井架结构。 各类店铺近4000家，有200多家餐馆、30多家中型购物中心、20多家银行机构、40家证券公司、39条巴士线路。 周边形成由街区道路分隔的特色街区：金融街(振华路)、电子街(华强北路)、美食街(华发北路和振华路)、服饰街(振兴路和华强北路)。 经营状态主要是服装、电子、家具电器、手表套装、灯饰、通迅、礼品、综合商场、餐厅等20多家专业市场商业街总户达到7000多户，员工约12万人。 日均客流量在50万人以上，年销售额在150亿人以上。 区域内商店房地产多为现场改建，90%以上以分期租赁形式引进，除新开发的房地产裙楼外销售极少，租赁市场极为发达，是深圳投资回报率高的地区。 商业案例调查，商业物业销售价格分析：华强北路：华强北路是华强北商业圈的核心链接，从这两年商业圈内华强北路两侧繁华地区商业物业销售价格来看，商业裙楼一层的销售价格一般为4.5-8万元/m2(二层价格区间为24万元/m2，例如现代窗户、犀牛(2年前的价格)辐射地带(以华发北路东侧为例):以华强北路为中心，振华路和振兴路东西商业铺设的价格逐渐下降，属于华强北商业圈辐射地带，商业人气已与华强北路周边有很大差别，以位于振兴东路的绿色网苑为例，一楼店铺的销售价格为3万元/M2 城市.千汇一层店铺售价4-6万元/M2，租价550元/M2，不面向主街(振华路、振兴路、振中路、华发路、燕南路)的店铺和临街店铺在流量、商业氛围上也存在差异。 华强北群星广场百佳辅营区经营状况内容经营特色购物中心一楼辅营区在品种首饰手表、手机、烟酒、服装、女手套、鞋、化妆品、被枕、眼镜等租赁状况为600元/平方米*月，嘉汇百货店(屈臣氏超市)福明路/上海酒店斜对面， 面向城市e站正面的经营面积为30000m21F5F，综合商场招商租金为350-500最盛期福虹路经营面积为5000m2，租金为1F400-700元，2F250-300元。 租赁价格分析，街店租赁价格：华强北路：华强北商店街南段：租金400-750元/M2/月，华强北商店街北段：租金350-650元/M2/月，振华路东段繁华街：租金350-600元/M2/月，振华路西段繁华街：租金350-550元/M2/月，振兴路东段繁华街M2/月，振兴路西段繁华街：租金350-520元/M2/月，华发北路：租金250-月辐射地带：从各路段的租金价格来看，街段受路段繁华度的影响，各路段的租金价格存在较大差异，华强北路周边与辐射地带的最高租金价格差异达到350-450元/M2 商场租金：华强北路：繁华街商场租金一般在5001000元/M2月之间，二楼租金一般在300-400元/M2/月之间。 辐射地带：商场租金受位置影响，一般租金和华强北路周边租金有较大差别，振兴路东段靠近福田书城的租金为100元/M2(商场面积为560M2)，万佳商场经营面积约为1万M2，共四层，租金比福田书城低40%以上。 总之，华强北商圈范围内繁华地带商业房地产的销售价格和租金会变高，如现代窗户、铜湾等大型商业房地产。 辐射地带的商业房地产租金与之相比有很大差异。 这部分房地产区域不太好，而且大部分是现场改建的，