柴石泽诉宜阳县文化局房屋买卖合同纠纷.doc

柴石泽诉宜阳县文化局房屋买卖合同纠纷河南省宜阳县人民法院民事判决书 (2010)宜民二初字第7号原告：柴石泽。委托代理人：李振元。委托代理人：王海林，河南金晖律师事务所律师，一般代理。被告：宜阳县文化局。法定代表人：常顺卿，该局局长。委托代理人：马宜洛，该局副局长，特别授权代理。第三人：王振芳。委托代理人：郭少选。委托代理人：炊长森，河南炊长森律师事务所律师，一般代理。原告柴石泽诉被告宜阳县文化局、第三人王振芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年11月9日立案受理。2009年11月21日根据被告和第三人的申请，追加王振芳作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柴石泽及委托代理人李振元、王海林，被告宜阳县文化局委托代理人马宜洛，第三人王振芳委托代理人郭少选、炊长森到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告柴石泽诉称：2002年10月，原、被告签订协议书一份，由原告承建被告所属会堂内综合楼工程。在此期间，被告借原告89200元，2004年11月，双方达成协议，以被告所有的位于宜阳县文化路南段临街独立东小楼一层的两间门面房，每间4万元卖给原告，抵作借款。2008年7月，双方又达成协议，约定与此两间门面房相连的一间门面房，作价5万元卖给原告，抵作欠原告的借款89200元和工程保证金21590元。原告需再交3万元，三间门面房都卖给原告。2009年7月16日，原告依约向被告交纳了购房款3万元。被告收到款项后，不配合原告办理房屋所有权过户登记。现要求确认双方房屋买卖合同行为成立、有效；确认该三间门面房归原告所有；要求被告交付房产，并协助办理房产手续。被告宜阳县文化局辩称：（1）2002年原告和石汉明共同对宜阳县文化局会堂进行开发，由于原告能力不足，便将工程分包给了三个人开发。期间原告和石汉明使用已作废的公司公章，向他人出售房屋。因房屋没有建成，购房人向公安机关举报。公安机关以诈骗罪对石汉明立案查处。公安机关为追回受害人购房款，经协商，将双方争议的三间门面房以14万元的价格买给了王振芳，王振芳委托郭少选于2007年1月8日给公安机关支付了14万元。（2）原告2009年7月16日交付的3万元购房款属实，但不是购买这三间门面房的款。因这三间门面房原告与王振芳之间有争议，待法院对这三间门面房确权后按现行市场房屋价格给文化局交付房款后，再给所有人出具手续。（3）按会堂开发合同规定，原告应将开发的5间门面房交归文化局。现除三间有争议的门面房外，另两间门面房还没有交归文化局，因此，原告没有资格起诉，请求法院判决原告交归另两间门面房给文化局。庭审中被告宜阳县文化局明确表示不提起反诉。第三人王振芳述称：原告和石汉明在共同开发宜阳县文化局会堂期间，使用已注销的公司印章，向他人出售房屋，因房屋没有建成，购房人向公安机关举报，公安机关以诈骗罪对石汉明立案侦查。经公安机关和文化局协商，将宜阳县文化路南段临街独立东小楼一层的三间门面房以14万元的价格卖给了我，2007年1月8日，我委托郭少选支付了购房款。被告借原告89200元，原告诉称以房抵款，出示原文化局办公室主任张曼灿书写的证据无效。因这三间门面房我已占有使用了18个月，从刑事案件上说是赃物，从民事案件上说，原告已丧失了所有权。请求法院确认第三人与宜阳县文化局的房屋买卖行为成立有效，文化路南段临街独立东小楼一层的三间门面房为第三人所有。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：（1）2002年10月9日原告与被告签订的协议书、2004年6月7日原告与被告签订的补充协议和2004年6月18日原告与张曼卿签订的协议书。用以证明原告承建被告所属会堂内综合楼工程，后将工程交于张曼卿投资承建。（2）2004年11月20日原宜阳县文化局办公室主任张曼灿、工作人员张石坡与原告签署的情况说明。用以证明被告借原告89200元，被告决定将位于宜阳县文化路南段临街独立东小楼一层的两间门面房，每间4万元卖给原告，抵作借款。（3）被告原办公室主任张曼灿和被告原工作人员张石坡书写的情况说明各一份。用以证明被告以房抵借款，将被告所有的两间门面房卖给原告的事实的真实性。（4）2009年7月29日被告前任局长高绍祥出具的情况说明。用以证明双方已达成三间门面房的买卖协议。（5）2009年7月16日原告交付购房款3万元的收到条。用以证明原告已全部付清购房款，被告确认了双方的房屋买卖行为。（6）2006年6月26日，原、被告签订的协议一份。用以证明双方争议的是文化路南段临街独立东小楼一层的三间门面房。（7）2007年11月2日王振芳给公安机关出具的情况说明、2009年12月18日宜阳县公安局经侦队出具的情况说明和2009年7月13日文化局给宜阳县政府的情况说明。用以证明王振芳是替石汉明向宜阳县公安局经侦队退赔的购房款，不存在王振芳购买这三间门面房的事实。被告没有向本院出示证据证明自己的答辩主张。第三人向本院出具了以下证据：（1）2009年12月18日宜阳县公安局经侦队出具的情况说明一份和2007年1月8日郭少选向宜阳县公安局经侦队交款14万元的收条一份。用以证明该14万元系购房款。（2）2004年7月16日张曼卿、王振芳、樊有民三人签订的协议书一份。用以证明双方争议的房屋是第三人所建。本院根据当事人的申请，对被告原办公室主任张曼灿、被告原办公室工作人员（工程施工员）张石坡、被告前任局长高绍祥进行了调查询问。证明了该三人出具的情况说明的真实性。调取了公安机关的有关侦查材料及宜阳县公安局经侦队和宜阳县检察院出具的情况说明。证明了宜阳县公安局经侦队在查处石汉明涉嫌诈骗案期间收取的14万元款项，是石汉明的涉案赃款。公安机关已将石汉明上网追逃。被告宜阳县文化局提出了以下质证意见：对原告提供的证据1、2的真实性无异议。对证据3说不清。对证据4，认为高绍祥离任局长后写的情况说明不能证明房屋的买卖行为。对证据5没有异议，但认为原告交纳的购房款不是购买本案争议的房屋。对证据6、7没有异议。对本院依法调取的证据没有异议。第三人王振芳提出了以下质证意见：对原告提交的证据1没有异议，对证据2认为没有双方人员按印，其内容只是意向，不是事实。对证据3、4认为没有按印，其内容未指明是本案争议的房屋。对证据5认为原告交纳的购房款不是购买本案争议的房屋。对证据6、7认为不能证明原告的主张，文化局给宜阳县政府的情况说明与本案无关。对本院依法调取的证据没有异议。原告对第三人提交的证据的真实性没有异议，但认为第三人向公安机关交纳的钱是石汉明的退赃款，而不是购房款。经过庭审质证，对双方提交的证据作如下分析与认定：对原告提交的证据1的真实性予以采信。对原告提交的2、3、4、5组证据，因均有当事人的签名和文化局的盖章认可，又有本院对当事人的询问笔录相互印证，其真实性应予认定。证明了被告欠原告款项，被告上届领导班子决定将位于宜阳县文化路南段临街独立东小楼一层的三间门面房卖给原告抵作欠款。被告对原告提交的3万元购房款收条认为不是购买双方争议的房屋，因没有提供相关证据证明，其辩解不予采纳。第三人认为当事人没有在证据上按印，3万元购房款收条不是购买双方争议的房屋而不予认可，其辩解与事实不符，也没有提供相关证据证明，不予采纳。对原告提交的证据6、7，因被告和第三人没有提出异议，应予采信。证明了双方争议的三间门面房系原告开发，第三人承建，产权属文化局。第三人向公安机关交纳的14万元系犯罪嫌疑人石汉明退赔他人的购房款。第三人认为向公安机关交纳的14万元系购买双方争议的三间门面房的房款，因与宜阳县公安局经侦队出具的情况说明不符，不予采纳。对第三人提交的证据，因原、被告没有异议，其真实性予以采信。但不能证明是第三人交付的购房款。经审理查明：2002年10月9日，原告经石汉明介绍与被告签订协议一份，约定由原告投资承建被告会堂综合楼工程。楼房建成后，一楼为商业用房，78%归被告所有，其余的22%和二楼以上住宅用房归原告所有。2004年6月7日双方签订了补充协议，被告将其下属的豫剧团和曲剧团地域交于原告一并开发建设。2004年6月18日，原告将工程交于张曼卿投资承建，并与张曼卿签订了协议。约定待工程完工后，张曼卿应分得南排东门面房3间，二楼以上住宅楼全部归张曼卿所有。2004年7月16日，张曼卿、王振芳、樊有民三人签订协议，共同投资承建该工程。协议约定三人共同开发，其权利、义务、责任按柴石泽与张曼卿签订的协议执行，按照柴石泽与张曼卿签订的协议书中，张曼卿所得的南排东三间门面房每人一间。其中文化路南段临街独立东小楼工程由第三人王振芳承建。该工程2006年年底完工，2007年10月经宜阳县建设局验收，但没有出具验收报告，二楼以上住宅用房已由王振芳对外销售。文化路南段临街独立东小楼一层的三间门面房的所有权系宜阳县文化局所有，由王振芳对外出租。2004年11月10日被告宜阳县文化局决定将文化路南段临街独立东小楼的二间门面房以每间4万元的价格抵给原告，以偿还其欠原告的借款，并委托张曼灿、张石坡与原告签订了情况说明一份。载明：文化局2002年至今共借柴石泽人民币89200元。现决定将文化局曲剧团（文化路南面东）的门面房二间，每间4万元归柴石泽所有。正式协议等局办公会后再行签订。2008年7月宜阳县文化局召开办公会，决定以借原告的89200元抵作房款，让柴石泽再交5万元，将文化路南段临街独立东小楼的三间门面房全部交归原告所有。后经协商，文化局将其账上欠原告的工程保证金21590元，抵作房款，原告再交纳3万元即可。2009年7月16日原告向宜阳县文化局交纳了3万元，宜阳县文化局给原告出具了收到条，载明：今收到三门峡柴石泽3万元（系购房款）。后原告要求被告协助办理房权证时，被告以该三间门面房没有移交，且与其他开发商存在纠纷为由拒绝。原告即向宜阳县有关部门反映，经协调未果，遂诉入法院。另查明：原告承揽宜阳县文化局会堂综合楼工程的介绍人石汉明，在2005年1月将第三人承包建造的文化路南段临街独立东小楼的三间门面房预售给了购房人季晓朋，2006年1月使用已注销的印章与季晓朋签订了购房协议，并先后收取了季晓朋14万元房款。后季晓朋得知是石汉明行骗，于2006年10月30日向宜阳县公安局举报。宜阳县公安局经侦大队遂立案侦查。2007年1月8日第三人王振芳委托郭少选将石汉明收取季晓朋购房款14万元交于宜阳县公安局经侦大队，经侦大队给郭少选出具了收条，载明：今收到郭少选交来石汉明案件涉案款（门面房转让款）14万元。宜阳县公安局经侦大队给本院出具的情况说明，明确了该14万元是为受害人追回的损失，系石汉明委托郭少选送交经侦大队，不存在宜阳县公安局经侦大队将房屋出让给王振芳之事。2007年12月28日宜阳县公安局以石汉明涉嫌合同诈骗罪将其移送宜阳县检察院审查起诉，2008年1月18日宜阳县检察院书面建议公安机关报捕石汉明。公安机关已将石汉明上网追逃。经合议庭评议，报审判委员会研究认为：被告宜阳县文化局以办公会的形式作出了决定，将文化路南段临街独立东小楼的三间门面房抵给原告以偿还其借款，且委托其工作人员与原告签订了情况说明，双方虽没有签订书面合同，但原告已按照被告的决定，将下欠的购房款交于被告，被告已接受，原告已履行了购买房屋的付款义务，双方的房屋买卖合同成立。被告没有将房屋交付原告，属违约行为，应承担相应的民事责任。故原告要求确认双方的房屋买卖合同成立、要求被告交付房屋并协助办理房产手续，理由正当，应予支持。因该三间门面房的实际占有人系第三人王振芳，应由被告宜阳县文化局和第三人王振芳共同将该三间门面房交付原告。被告辩称待三间门面房确权后，按现行市场房屋价格交付房款后，再给所有人出具有关手续，此辩解不符合双方约定和诚实信用原则，不予采纳。被告以门面房还没有交付，故此原告没有资格起诉的辩解，因该工程已于2007年10月完工，其它住房已出售完毕，该三间门面房属被告所有，其辩解与客观事实不符，不予采信。第三人以郭少选向宜阳县公安局经侦大队交纳14万元涉案款并占有该房为由，要求确认购买宜阳县文化路南段临街独立东小楼的三间门面房的买卖行为成立有效，该门面房归第三人所有，因未提供证据证明双方存在房屋买卖合同关系，被告亦不承认与第三人存在房屋买卖合同关系，故其请求不予支持。依照中华人民共和国合同法第三十六条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告柴石泽与被告宜阳县文化局之