房地产估价课件

第四章收益法4.1收益法的基本原理,一、收益法的概念,收益法就是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产未来各期的正常纯收益以某种适当的资本化率（还原利率）折算成在估价时点的现值，求其之和，从而确定待估房地产价格的方法。,二、收益现值法的原理,预期收益原理收益分配原理最有效使用原理,2、最简单的情形,三、收益法的基本公式1、最一般的情形,例1有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8，则该宗不动产的收益价格为：,V（20-12）/8100万元,3、有限年期的情形,例2有一不动产，利用该宗不动产正常情况下，每年所获得的总收益为20万元，每年所需支出的总费用为12万元，该类不动产的收益率为8.5，另外，该宗不动产是在政府有偿出让土地使用权的土地上建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年，则该宗不动产的收益价格为：,例3当市场收益率为4时，A不动产使用年期为50年，单价为110元/m2；B不动产使用年期为70年，单价为115元/m2。试比较A、B两宗不动产单价的高低。,4、纯收益在前若干年有变化的情形1）无限年期的情况,2）有限年期的情况,例4有一不动产，通过预测得到其未来4年的纯收益分别为10万元、13万元、15万元、18万元，假设从第五年到未来无穷远每年的纯收益将稳定在22万元左右，该类不动产的收益率为8，则该宗不动产的收益价格为：,5、预知未来若干年后的不动产价格的情形,例5某宗地产的近期价格水平为3500元/m2，年纯收益为180元/m2，收益率为8，现或知该地区将兴建一座大型的现代化长途汽车站，该长途汽车站将在4年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有长途汽车站地区的繁荣程度。在该城市现有长途汽车站地区，该类不动产的价格为5000元/m2，据此预测新长途汽车站建成投入使用后，新长途汽车站地区该类不动产价格水平将达到5000元/m2。试求获准新建长途汽车站后该宗不动产的价格。,6、纯收益按等差级数递增的情形1）无限年期情形,2）有限年期的情形,7、纯收益按等差级数递减的情形1）无限年期情形,2）有限年期的情形,8、纯收益按一定比率递增的情形1）无限年期情形,2）有限年期的情形,9、纯收益按一定比率递减的情形1）无限年期情形,2）有限年期的情形,（二）适用范围只适用于有收益或潜在收益的不动产估价,四、收益法的特点与适用范围,（一）特点1、收益法具有严格的理论基础2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与收益率确定的准确度,4.2收益法的估价步骤,一、搜集整理资料1、资料搜集2、资料分类整理,二、确定有效总收入,（一）总收入1、收入波动建筑物的新旧与现代化、区位条件、经济周期、同类房地产的供求关系2、租金记录是预测未来租金的基础3、契约租金等额租金、上升租金、评议租金、百分比租金,等额租金,上升租金,评议租金,百分比租金,租金,时间,契约租金的类型,4、其他分析人口增长情况、人均收入、区位变化5、有形收益与无形收益,（二）市场租金（客观收益）,实际租金（实际收益）是指待估不动产在现状的经营管理水平下，实际取得的收益。市场租金是指在公开市场上待估不动产在估价时点最可能实现的租金，它反映估价时市场的供求关系。,1、实际租金与市场租金的区别实际租金市场租金,1）可能是契约租金市场供求决定的租金可能高于或低于市场租金,2）可能不是在房地产是在房地产最有效使用下的租金最有效使用下的租金,3）可能包含有优惠租金不包含优惠租金,4）可能是非有效管理有效管理状态下的租金状态下的租金,5）可能不是安全可靠的租金是安全可靠的租金,2、租金调查是指调查与待估不动产处于同一地区或相似地区的符合市场租金条件的不动产的租金。,3、市场租金的确定,（三）有效总收入的确定,1、计算年总租金收入2、估算空置及坏帐损失以同类房地产的平均情况来计算，结合考虑待估房地产的实际情况。3、有效总收入=年总收入-空置及坏帐损失,三、确定总费用,包括所有人提供的费用报告中的部分或所有项目及可能被忽略的费用。如：1、管理费以类似房地产实际发生的管理费为基础。2、维修费大修、小修3、重新装修费以类似房地产实际发生的费用为基础修正，按年度分摊4、设备重置费按年度分摊5、税金房产税营业税等6、保险费0.150.27、其它费用：中介费用等,总费用估算的依据有：所有人提供的费用报告、同类房地产的费用、发表的费用调查资料。,（一）应计费用,（二）应扣除费用,1、其他经营费用2、增建和改建不是经营费用，是对房地产的再投资，增加了房地产的投资总额，从而增加了资本价值。3、所得税通常采用税前纯收益4、所有人个人开支5、贷款还本付息,（三）费用分类1、固定费用1）保险2）税费3）设备重置费、重新装修费,2、可变费率1）水、电、煤气、电话费等2）维修费3）服务开支4）管理费5）税费,（四）费用比率,是指收益性房地产的纯收益及总费用与有效总收入的比例关系，包括纯收益比率和营运费用比率。,纯收益比率=纯收益/有效总收入营运费用比率=营运费用/有效总收入纯收益比率+营运费用比率=1,四、计算纯收益纯收益有效总收入总费用,五、确定资本化率,（一）资本化率的重要性,（二）资本化率的界定：资本化率是将纯收益资本化或转换为价格的比率。,（三）资本化率的实质：资本投资的收益率，但收益率不等于资本化率,（四）资本化率的总类综合资本化率R。、建筑物资本化率RB、土地资本化率RLR。（RL*VL+RB*VB）/（VL+VB）R。RL*L+RB*BL+B100,（五）资本化率的求取方法,1、市场提取法（直接比较法、反推法）,通过分析类似的交易实例，并将实例的纯收益与售价相比较，就得到各个实例的资本化率。,注意：1）要搜集到足够的可比实例2）实例为正常交易3）分析纯收益，如租金为市场租金、费用计算合理4）收益法计算公式选用合理,四个可比实例的资本化率平均为9.93,例1：,将决定收益率的各种理论因素相加得出资本化率。其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的投资因素的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性和管理负担三项，再减去预期的收益增长率，便得不动产的资本化率。安全利率可选择一年期国债利率或一年期定期存款利率。,2、安全利率加风险调整值法（加总法）,例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率：安全利率2.25投资风险4.00缺乏流动性1.00管理负担1.00收益增长-2.00资本化率6.25,资本化率=贷款比例*抵押贷款资本化率+自有资金比例*自有资金收益率=M*RM+（1-M）*RERM还本息额/抵押贷款额贷款利率,3、复合投资收益率法（投资组合法）,将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率。,例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比率为房价的70，抵押贷款常数f为5，自有资金的收益率要8，求不动产的资本化率。不动产资本化率70*5+30*85.9,将社会上各种类型的投资及其收益率找出，按收益率的大小从低到高的顺序排序，制成图表，估价人员再根据经验判断所要评估的不动产的资本化率应该落在哪个范围之内，从而确定所要求的资本化率的具体数字。投资类型如：银行存款、贷款、国库券、商业债券、股票、保险,4、投资收益率排序插入法,收益率,低风险投资,高风险投资,风险,收益率与投资风险的关系,无风险回报,国债,商业债券,优先股,普通股,土地所有权固定租金,市场租金,不同投资的风险与回报,六、求取收益价格根据收益法的相应公式，将纯收益与资本化率代入求取不动产价格。,案例分析（见书上P72）,应用实例一,某宾馆委托估价，宾馆提供的资料表明，该宾馆有标准双人间25间，床位50张，平均每张床位每天120元，年空置率为25；一般两人间和三人间总床位数为180张，平均每张床位每天40元，年空置率为20；该宾馆月营业花费为15万元。经调查，当地同档次宾馆标准双人间平均每张床位每天140元，年空置率为30；一般两人间和三人间平均每张床位每天40元，年空置率为18；正常营业每月营运费用平均占每月总收入的32；该类不动产的资本化率为8，试运用所给资料评估该宾馆的价格,应用实例二,1、估价对象概况代估不动产是一出租的写字楼，宗地面积为7000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，建筑物为地上16层，地下2层，总建筑面积为30000m2，建筑物于1990年建成。建筑物耐用年限为60年。1995年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权。试计算该不动产2001年4月的转让价格。2.估价机构搜集到的相类似地区的该类写字楼的平均水平资料（1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的60，其余为公共过道、管理用房、设备间以及其他附属用房（2）每平方米每月租金平均为40元。房屋空置率平均为10。（3）同类建筑物重置价格为8000万元，房屋设备装修重置价格为1500万元，每10年重新装修一次。日常费用（人员工资、水电费、维修保洁等费用）平均每月为20万元，房产税每年按建筑物重置价格的70的1.2缴纳，其他税费约为每月收入的6。年资本化率为9,应用案例三单独求取土地收益价格1、估价对象概况某公司于1998年3月以有偿方式获得位于某市二级地A地块50年期的土地使用权，面积为3500m2，并于1999年9月在此地块上建成9800m2写字楼，当时建筑造价为1500元/m2；其经济耐用年限为60年。目前该建筑物全部出租，每月实收租金27元/m2。,2、估价机构掌握的经筛选后的资料目前当地同类建筑物出租，月租金一般为28元/m2，该类建筑物重置价格为1700元/m2，残值率为2，不动产所有者需支付的年管理费为建筑物年租金的2，年维修费、保险费分别为建筑物重置价格的2和0.5，每年支付的土地使用税及房产税为每平方米建筑面积32元，土地资本化率和建筑物资本化率分别为5和7。3、估价要求，根据以上资料估算A地块在2001年3月的土地使用权价格。,应用案例四单独求取建筑物收益价格,1、估价对象概况某公司以有偿出让方式获得土地使用权，宗地面积为1500m2；在宗地内建成一座3000m2的饭店。在评估期日尚可使用35年。2、估价机构掌握的经筛选后的资料目前当地同类饭店的每月的营业额为31万元，每月的费用和税等22万元。经评估机构通过市场比较法求得待估宗地35年期（容积率为2）的土地使用权价格为5000元/m2，土地资本化率和建筑物资本化率分别为7和9。3、估价要求根据以上资料估算该饭店房屋在2001年5月的价格。,应用实例四承租土地使用权价格某单位于2000年4月与某市土地管理局签订了租赁某工业用地的租赁合同，合同中约定租金于每年的4月缴纳，年租金额为8元/m2。规定租金每5年调整一次，每次上调5，租赁期为15年，计算承租人对承租土地拥有的价值。,作业,1、某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年，1998年底至2001年底