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,北京联合大学,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,个人理财规划房贷还款规划,导入-眼花缭乱的还贷方式,中央电视台理财教室：如何选择还房贷,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,导入-眼花缭乱的还贷方式,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,房贷还款规划内容纲要,房贷还款,房贷还款计算的基本原理,还款方式的规划选择,各种还款方式的比较,1,2,3,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,Aj,P,终值,现值,房贷还款计算的基本原理-货币资金的时间价值,0123n-1n,贷款本金,不同时点上的还贷金额,货币资金时间价值在房贷中的应用,折现,各种还款方式的比较,等额本息还款法：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。应用：目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的还款方式。,等额本息还款法,缺点：其利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较等额本金还款、等额递减要高。,优点：每月还款额相同，操作相对简单。,等额本金还款法,等额本金还款法：即借款人每月等额偿还贷款本金，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。应用：也是银行传统的还款方式，但实际采用的不太多。,缺点：开始时每月负担比等额本息要重，尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。,优点：随着时间推移，还款负担逐渐减轻。总的利息支出要比等额本息要低少。,二居室：建筑面积100平方米单价：6,250元/平方米总房款：62.5万元（暂不考虑相关税费）,八成按揭首付：12.5万元贷款：50万元贷款期限：20年（240期）贷款利率：7.20%（0.85=6.12%）,案例分析,50万元20年月供本金:500000240=2083.33(元）,首月还贷额=2083.33+5000005.10=4633.33(元),第2个月还贷额=2083.33+（500000-2083.33）5.10=4622.71(元),第n个月还贷额=2083.33+500000-2083.33(n-1)5.10,第N月应还贷款额=贷款本金/还款月数+尚未偿还的本金数月利率,等额本金法-月还贷额的计算公式,等额本金法下各期偿还本息对比图,贷款本金,月还贷额,手工计算太繁琐了！,等额本息法-月还贷额的计算公式,等额本息法下各期偿还本息对比图,偿还本金（万元）,50,50,等额本金,等额本息,偿还利息（万元）,本息合计（万元）,30.7275,36.8045,80.7275,86.8045,等额本金法Vs.等额本息法,现在收入，预期以后收入会减少或家庭经济负担会加重一般为中老年人,等额本息,现在收入少，预期收入将稳定或增加一般为青年人,等额本金,不存在孰优孰劣,还款额变动趋势自己的收入趋势,相匹配,等额本金法Vs.等额本息法,等额递增/减还款法,等额递增/减还款法：是指客户与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减的额度进行还款。间隔期最少为1个月。应用：两种还款方式没有本质上的差异。是等额本息还款方式的一种变体。把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。,缺点：开始或后来的负担较重，尤其等额递增的利息交纳是各种方式中最多的。,优点：灵活性强,优惠利率,九折,八五折,2006年2月28日推出“双周供”房贷,2006年1月5日推出固定利率房贷,月供/双周供,“双周供”：指每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。应用：此种方法是个完全的“舶来品”，主要适应国际惯例(特别是欧美国家)的周薪制客户。,缺点：对于月收入不宽裕的贷款人来说，双周供的还款方式会增加一定的经济压力。,优点：双周供还款与按月还款相比，可以减少利息负担、有效缩短还款期限。由于双周供比月供的还款频率高，贷款本金减少得更快，整个还款期内所归还的贷款利息将小于月供，同时还相应缩短了贷款期限。,月供/双周供,固定利率房贷,普通固定利率房贷：是指购房者在签订购房贷款合同时如果选择了这种贷款，在贷款期限内不论银行利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。应用：2006年1月5日光大银行率先推出。,缺点：但如果利率水平走低，在房贷利率固定的前提下，也可能出现购房者为房贷多交钱的情况。,优点：房贷利率并不随市场利率的变化而调整，能在一定程度上帮助借款人规避利率波动的风险。,固定利率房贷,思考题：,连线近期利率走势,中央电视台第一时间：再次降息对房贷的影响,气球贷,气球贷：其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。气球贷款的实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低，还贷期限却可以和普通房贷一样最高可贷年。,缺点：1：只有正常还款的客户才能在每次贷款到期时享受行内续贷服务，否则将必须支付较大数额贷款本金2：仅信用记录良好的客户方可办理气球贷,优点：1：月供压力小，贷款买房更轻松2：还贷期限短，房贷理财更轻松3:信用记录好，到期续贷尽安心,存抵贷,存抵贷：按揭购房者只需将活期存款账户与房屋贷款关联起来，并将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，就可达到少交贷款利息的目的。应用：这是房贷产品与理财概念真正意义上的有机结合，使客户的资产和负债能够相互融通，实现客户资金安排上的最大便利。,缺点：银行审批较严格，较一般按揭贷款利率高，且存款额度有下限，仅适合有大量存款的借款人。,优点：利率优惠，还款方便，可以减少贷款利息的支出。,循环贷,循环贷：也称个人住房循环授信，是指借款人将商品住房抵押给银行而获得的贷款额度，在规定时间和额度内借款人可以分次提款、循环使用。,缺点：银行审批较严格，仅适合经常有贷款需求的借款人。,优点：方便提前还贷，利率优惠，并提供了方便快捷的融资渠道，使固定房产流动起来，满足各种期限的融资需要；同时使借款人在房产上涨趋势中获得更大的贷款额度。,还款方式的规划选择,等额本息：适合收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作相对稳定的群体。等额本金：适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。如中年以上的人群，经过一段时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。等额递增/递减：通常与借款人对于自身收入状况的预期相关，如果预期未来收入呈递增趋势，则可选择等比递增法，减少提前还款的麻烦；如果预期未来收入呈递减趋势，则可选择等比递减法，减少利息支出。,还款方式的规划选择,双周供：适合拿周薪和双周薪或者是还款能力较强、希望缩短还款期限的贷款人。固定利率房贷：有固定收入、预期未来利率会升高、对利率风险有比较清楚认识的借款人。招商银行还推出结构性固定利率房贷：购房者在固定期限中可以选择不同结构方式约定固定期。如利率固定年的贷款，可以在贷款前年固定执行一个利率,后年执行另外一个不同的利率。固定年的贷款，可以在前年执行一个利率，后年执行另外一个利率。,还款方式的规划选择,气球贷：计划提前还款、预期未来收入会有大幅增加的客户、收入不均衡的客户、计划在中短期将贷款转往他行的客户。循环贷：收入较为稳定和丰裕，重视市场情况善于灵活调度资金的中青年白领购房阶层；小企业主、个体经营者等自雇人士和高收入白领人士。存抵贷：适用计划持有房产期限较短或有提前还贷计划，有较强融资需要，资信良好的借款人。,拓展体验-轻松算本息，自己做理财师,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,函数表达式:PMT(rate,nper,pv),等额本息还款法下：每月还款额PMT(0.0051，240，500000),=￥3616.86,贷款本金,月利率,总月数,IPMT(0.0051,1,240,500000),=￥2550,表达式:PPMT/IPMT(rate,per,nper,pv),贷款月利率,所求利息月数,总贷款期,贷款本金,PPMT(0.0051,1,240,500000),=￥1066.86,PPMT、IPMTExcel中的本息分离函数,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,PMTExcel中计算方法,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,PPMT、IPMTExcel中的计算方法,根据上面的例子，请自己计算：等额本息还款法之下每个月偿还的本金和利息,作业：以本节内容给的案例，用Excel对其他还贷方法逐期的本息以及利息总额进行计算对比。,媒体视角,中央电视台经济半小时：“还不清”的房贷1：沦为房奴，无力还款房子强制被收2：还不清的贷款，卖不掉的房子3：制定相应法规遏止投机炒房4：买房不是买白菜,中央电视台理财教室：加息是否提前还放贷,中央电视台社区新闻：累计加息对房贷的影响,中央电视台中国新闻：房贷新利率实施在即市民筹划提前还贷,中央电视台理财教室：投资还是还债,中央电视台第一时间：再次降息对房贷的影响,中央电视台理财教室：精打细算还房贷,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,中央电视台经济半小时“还不清”的房贷1：沦为房奴，无力还款房子强制被收,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,中央电视台经济半小时“还不清”的房贷2：还不清的贷款，卖不掉的房子,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,中央电视台经济半小时“还不清”的房贷3：制定相应法规遏止投机炒房,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,中央电视台经济半小时“还不清”的房贷4：买房不是买白菜,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,中央电视台社区新闻：累计加息对房贷的影响,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,中央电视台中国新闻：贷新利率实施在即市民筹划提前还贷,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,中央电视台理财教室：加息是否提前还放贷,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,中央电视台理财教室：投资还是还债,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,中央电视台第一时间：再次降息对房贷的影响,菜单,导入课题,内容纲要,拓展体验,媒体视角,课间休息,结束放映,返回上级,返回