天洋城商业可行性报告

天洋城商业可行性报告指出，商业步行街定位原则1、尺度相近的建筑尺度设计是影响人们对建筑空间感觉的重要因素之一。 商店街的理想氛围不是“势利压迫人”，而是感觉“容易亲近，容易亲近”，使用让人开心的消费心情。 商店街的尺度应以行人的活动为基准，而不是以高速汽车为基准。 购物者关注的纵向范围主要集中在建筑物一楼。 一楼以上的范围几乎都是“看不见”。 这说明商业街的建筑设计要点是建筑设计水平。 商业街设计尺度把握应以人为本。 2、空间限定者在商业街的活动和感知空间是三维的。 商业街的长度因商业规模而异，没有一定的规则。 但是，室外建筑空间根据心理感觉模型，可以分为向心、集约力的所谓“积极空间”和发散、通过、难以集约人气的“消极空间”。 作为商业街之一有集约要求。 行人停止购物，感受观赏环境的空间必须是建筑手段形成的“积极空间”。 3、注意在交通组织项目临街侧尽量布置广场，如干喷泉广场和停车场，提供美丽的购物环境，明确休闲特性。 建筑风格强调现代，大胆、简洁、明快、标志性强。 重视垂直交通的易达性，创造面向街道的便利多路垂直交通：设置室外自动扶梯，将人流线上的客人从二楼直接运输到三楼，在相邻的商业房地产之间架设人行天桥，按照有景观价值的街道配置旅游电梯，将客流从地面直接引导到各楼。 辅助设施必须比较完善。 中央空调、自动扶梯、客机、货机、烟感淋浴消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，必须规划建设。 4、行业组合方式：初层面积1万，层数4楼，总建设超过4万的商业由于初层面积和总建筑面积大，行业组合有很多选择，组合方式为：-1F为大型超市和电器商业街组合，1F-3F为大型商场，4F为展望休闲总建设规模超过4万平方米时，该项目可以规划成地级市典型购物中心shoppingmall的工作状态(当然，该地级市的mall不能与北京、上海、穗数十万平方米的大mall相比)。 这一职业形态是一个集中了多种零售形态和服务设施的多功能集成体，具有“一站式、多功能、休闲性”的特点，服务功能充实，不仅满足购物需求，还满足休闲、娱乐、文化和饮食等需求。 因此，在进行行业组合时，经营产品的项目必须考虑到吃、穿、用、玩、享受、看、玩等内容的合理配置。 5、经营战略：许多商业步行街采用一切销售方式，售后由小业主自主经营。 这样的商业街店铺销售后，会带来很多后遗症。 例如，行业混乱、物业管理困难，缺乏统一模式，有效的商业系统、行业分类难以区别，商业项目整体品位欠缺。 发展商一次性回收投资脱离风险，但是今后投资者的风险增大，其业务价值难以提高，有可能成为死区。 出售包装方案的本方案现在应用较多，主要面向投资者、“烤屋”人。 最简单的操作是将三权分开，所有权没有经营权，经营权没有所有权，管理权没有所有权。 发展者将投资者购买的商店全部合同借出。 出租时间一般为25年，时间过短，投资者有风险，时间过长，发展者有风险。 发展商统一招商，统一经营管理，年底向投资者统一一定的收益率，收益率由地区、板块决定，银行利率也可作为参考。 目前，低收益率为5%-6%，高收益率为10%-12%。 收益率过高也是一种风险。商业步行街职业定位职业状况的选择通过区域市场调查分析，本次职业状况的选择由三个部分组成：主力型职业状况、适合性职业状况和功能型职业状况。 在操作方式中，导入主力型的职业形态，在其周边放置适当的职业形态，在周边选择功能性强的职业形态进行组合。 职业状态选择基于主打型职业状态，通过对周边地区的详细调查，综合考虑市场状况和本项特征，本项目选择时尚专卖店、打折商店、休闲等职业状态作为主打型职业状态。 为了在后期带来足够的外来消费者流动，增加其销售的可行性，降低市场风险，本文以主力型职业状态为核心职业状态。 自适应职业形态的主力职业形态选择完毕后，本案在其周边和人流的主要通道两侧设置精品店、服装和宝石等职业形态类型作为一套型职业形态。 适应型产品附加值高，租金负担相对较强，是商业项目的主要优势，因此应把适应型职业作为本项目的主要利益型职业，设置在商业价值高的场所。 功能型的职业状态在本项目中，主力的职业状态和适业状态之间，以及在剩下的商业面积中放置功能型的职业状态。 其职业类型主要为饮食、娱乐及休闲职业。 功能型职业状态在楼层选择方面很灵活，可以提高本项目的商业价值和市场竞争力，因此将其作为主要附加价值型职业状态设置在本项目中。 职业状态比例主力职业状态比例本项目位置良好，但周边建设预定项目较多，地区整体商业氛围尚未形成。 在上一期的市场调查中，本项目的主力型行业的比例设定为30%。 大型商业有主力型行业，其比例控制在30%40%，说明市场大型商业项目，为保证后期市场运营，主力型行业的比例有很大的权重。 为了提供良好的经营期待，该区域某地区的商业氛围不成熟，投资者和经营者对本项目充满信心，降低本后期租赁难度，在本项目内设立了30%的主力型行业。 适应型主力型的工资负担能力低，为了保证本项目后期的经济收益，将主力型与适应型的比率设定在1:1.7的比率范围内，即适应型占本项目行业的50%的比率。 本次主力业务状态占30%，在后期市场运营阶段，既能为本项目提供充分的消费者流动，又提高了其周边位置的商业价值。 为了提高适应性工资负担能力，保证项目整体的后期收益，通过引进主力行业，对较低的工资收益进行比较研究，本案中适应性的比例设定为50%。 合理引进功能型行业，进一步改善项目功能性，扩大消费群，同时提高高期周边适合性行业的租赁价值，因此将剩馀的20%设为功能型行业。 功能型行业在租赁价格和楼层选择方面既有灵活性，又能吸引一定的目标消费群。 同时增加的市场竞争力，稳定后期的整体资金收益，将其馀20%的面积设定为功能型职业状态，通过上述分析，本区域的职业状态选择，着眼于后期的可实施性(市场生命力)，将其职业状态设定为合适型职业状态、主力型职业状态和功能型职业状态3种。 职业状况组合采用5:3:2的职业状况比例分配，将三者之间的消费者流动与经济价值互相权衡，最终实现预期的经济利益。 项目商业开发方向：集中商业和延镇底商，调查显示，项目周边1.5公里范围内没有中大型商业设施，只有几家小型超市，居民购物需要城市公交车到核心区购物项目具备开发集中商业的条件2、周边有特色的餐饮店和服装店等日常消费场所不足，银行、医疗和体育休闲场所不足，现场调查显示，周边餐饮设施一般定位不高，以餐饮服务为主，可以考虑基础商品中有特色的餐饮店。 可以增加商业氛围，根据市场的市场调查分析，提案项目的商业开发分为两种形式：集中商业，沿街买卖。商、业、规模、适度、温度、性别、中国普通城市居住区商业设施建设指标包括：人均商业服务建筑面积、居住区、1、2、m、2、人、类别、合理服务半径1000、2000、m、和、 国外社区商业规划指标：商业规模比例、054、专案区域集中商业合理规模：合理服务半径：专案周边1.5公斤客群总容量： 15000户3人/用户=45000人合理集中商业规模：4.59万平方米(1-2平方米/人)，现在的计划设计中，集中商业规模10万平方米商业集合规模属于区域合理商业规模范围，项目商业计划规模面积在区域市场合理规模范围内，行业类型建议：1， 选择周边2公里半径范围相对不足的商业形态2 .核心商圈经营状况比较好的综合超市楼层工作布局参考3 .考虑项目周边客群的消费水平和消费水平。 介绍了地下一层、一层、休闲饮食、休闲饮食、二层、三层、四层、柜台区、展区、服务项目和费用、1、家庭乐福等一流品牌大型超市，经费5万介绍，合同成功收取