房地产商富豪云集的思考.doc

房地产商富豪云集的思考庾莉萍一、富豪榜成了“房地产富豪榜”2007年10月，福布斯富豪榜和胡润富豪榜都发榜公布了中国的富豪名单。列在2007年两份财富榜单首位的皆是碧桂园26岁的接班人杨惠妍，她也是亚洲最富有的女性。福布斯认为她的个人净资产高达160亿美元，胡润给出的财富数字更高，大约是1300亿元人民币。有意思的是，这两份富豪名单从某种意义上可以等同于“房地产富豪榜”。例如在胡润富豪榜的前10名中，有6个是做房地产业务的，如果将样本扩展到前40名，依然发现有20个是房地产富豪。同样的情况也出现在福布斯富豪榜上，福布斯富豪榜前10名中也有6人涉足房地产业务；福布斯40富豪中有15个富豪的主业是房地产（不包括一些以集团控股的方式涉足房地产业务的富豪）。在胡润百富榜上榜的行业中，前三位是房地产、制造业和IT。房地产仍以24%的比例排在首位，但它的比例一直在减低。2006年、2005年与2004年，这个比例分别为25.5%、28%与45%。今年制造业、IT、金融的比例分别提高了2.5%、1.4%、1.3%。今年上榜的800位富豪的总财富为3.45万亿元，其中前100位的总财富超过1.833万亿元，占今年上榜富豪总财富的50%以上。前100位上榜富豪中，专门从事房地产开发的富豪总财富达6310亿元，在前100位的富豪总财富中占比同样超过50%。对比福布斯中美榜单，美国前10名中IT富豪占了6位，而地产富豪在前40名中仅有一位。而中国前10名中，地产富豪却是占了6位。由于股市走牛，在2007年度美国400富豪排行榜中，共有45位新成员，其中多半来自对冲基金和私募资本领域。新上榜的基金经理保尔森凭沽空次级抵押债券，便赚了逾十亿美元。和中国发展阶段类似的印度，富豪榜前10名中只有一位地产富豪排名第5的地产大亨辛格。他的发家是因为早早预测到了印度班加罗尔等一些高科技产业区的地产价格将有很大发展，便提前进入，终获巨大成功。与杨惠妍等中国地产富豪不同，印度地产大亨的巨额资本与其说炒地皮而来，不如说归功于其独特眼光。二、股市“放大”了财富“黑马”在股市的作用下，地产富豪的财富膨胀速度十分惊人。2006年10月，当胡润将杨国强列入2006年胡润百富榜时，他仅以12亿元的资产与包括搜房网董事长莫天全及鹏欣集团董事长姜照柏家族等25人并列第282名。一年之后，全部转至女儿杨惠妍名下的这部分资产经香港上市后，已飙升至1300亿元，涨幅超过100倍。碧桂园自2007年4月20日挂牌上市以来，其股价已较7.25港元的上市价上涨近1倍，其间最高价曾达14.18港元。在公司市值翻番的情况下，持股58.19%的杨惠妍身家较上市时的不足500亿元涨至胡润百富榜上的1300亿元也不足为奇。同样受益于上市后资产增值的富力地产联席董事长张力，在过去一年中，个人财富已达420亿元，增长近3倍。2005年上市后一年，其个人财富由28亿元增至2006年的108亿元，涨幅近4倍。富力地产2005年7月上市时仅以1.935港元开盘，目前其股价已超过35港元，最高时曾至40.85港元。两年内股价上涨将近20倍。控股雅居乐的陈卓贤家族，其名下财富在2005年香港上市后也以年均4倍的速度在增长。其中2005-2006年间，财富增长的速度超过5倍。中国泛海控股集团的卢志强，按照胡润富豪榜历年的统计数据，其2007年的财富已是2005年的11倍，其身家在过去一年中增长了7倍。与此同时，过去16个月，A股累计上涨了268%，B股则上涨了324%。受益于内地股市的大幅上扬，香港股市也呈现火爆场面。自2007年8月20日以来，香港恒生指数已累计上涨38.5%。集中在香港上市的内地房地产企业虽然未能分享A股2倍以上的涨幅，但股价表现仍然抢眼。SOHO中国2007年10月8日在香港挂牌上市，公司实际控制人张欣、潘石屹夫妇的财富由2006年的13亿元攀升至上市首日的317.45亿元，较2007年胡润富豪榜中的270亿元又大幅增值。上市是目前“造富”速度最快的途径。除了在非上市向上市公司转变过程中的财富暴涨，还有因中国股市在过去一年多以来的持续上扬带来的股价飞涨，这一切，都能给这些上市公司股东们带来更多的财富，尽管这些财富仅仅只是一个数字，而无法完全兑换成现金。在可以预见的未来，房地产富豪辈出的现实将延续很长时间，首富阶层的诞生将主要集中在这个行业的上市公司中。已有许多人希望能够续写像碧桂园这样的财富神话。目前在香港排队上市的内地房地产企业，排期已至2008年下半年。内地房地产市场的持续火热，具有内地概念的房地产股普遍受到投资者追捧。上市并不是这些地产富豪财富得以迅速升值的全部。在2007年胡润富豪榜中与新湖集团实际控制人黄伟并列第19位的，是上海长峰房地产公司董事长童锦泉。与黄伟手握几家上市公司控股权不同的是，童锦泉至今没有上市。但这并没有妨碍他的个人财富在过去一年里增长3倍，速度不亚于其他一些已经上市的地产富豪。与童锦泉颇为相似的是，广东宏宇集团的老板黄文仔过去一年的财富也有飞速增长，今年的200亿元个人财富已是去年的4倍。三、折射出一个危险的信号有专家一针见血地指出，如今中国的房地产业已成为“造富机”，但纵观世界各国，没有哪个国家的富豪如此集中于房地产业。近年来，全球富豪榜单中已很难找到房地产商名号，在新经济背景下，财富得以大量聚集的产业一般具有两点特质，边际成本低或者规模效应大，微软和沃尔玛分别代表了两种发展方向，而作为传统产业代表的房地产业则很难突破成本与规模瓶颈。房地产商扎堆亮相富豪榜，从一个方面说明中国内地房地产行业的发展并不成熟。当普通老百姓为买房发愁的时候，更应该大声呼吁房地产企业勇于承担更多的社会责任，以促进社会和谐发展。经济学家加尔布雷斯说，如果一个国家（地区）最有钱的富豪是倒卖土地和造房子的商人，那就很危险。那是因为东亚的土地以及非洲的矿产基本都是垄断性资源，是最容易被“寻租”的资产。历史地看，当中国香港、中国台湾地区、印尼、日本以及泰国等地区和国家的富人榜被房地产富豪控制之后，经济危机就随即出现了。很多国家（例如美国）在二战后的“深度工业化”时代都没有发生房地产富豪大面积统治富豪榜的景象。相反，从上个世纪50年代开始，一直是由金融领袖、制造业巨人、物流革命者以及新经济商人所统治。在各国经济发展的不同阶段，某些产业很可能相对于其他产业特别发达，从而在整体经济结构中居于支配地位，投资大量涌入这个行业，这个行业也产生大量财富，富豪云集。但是，在正常情况下，一个产业的繁荣总有一定限度，财富聚集到这一产业的比重也应当有一个限度。若超出该限度，则该产业的繁荣可能就是不正常的，并会对经济、对社会产生负面影响。或许可以说，过去五六年中，房地产业在整个经济中所占的地位有失畸重。权威资料显示：房地产投资连续多年占到全社会固定资产投资的相当高比例，在一些房地产投资旺盛的大城市，这一数字已经达到55%以上，成为拉动地方GDP增长的主要动力。另一方面，地方政府的财政收入也严重依赖房地产税收，尤其是土地财政，从土地出让中获取的收益是很多城市最主要的财政来源。在这种情况下，房地产业自然能够盛产富豪。由于房地产产业发展速度惊人，市场约束机制相对滞后，存在着房地产企业以非正常手段获取超额利润的途径，很多企业凭借非正常手段获得高额利润后，短期内得以发展壮大并取得显著“成功”。这其中官商勾结、权钱交易尤其为人痛恨。有关研究人员甚至提出，房地产界多富豪并非因为房地产业已成为中国的黄金产业，而在于房地产业是国内最大的权力寻租场所。据统计，过去几年里，在“落马”的领导干部以权谋私、贪污受贿的案件中，涉及土地批租问题的约占三分之一。这从反面印证了房地产企业的问题。 在城市政府垄断土地供应的架构下，获得土地乃是城市经济中最为有利可图的活动。在工业化、城市化过程中，由于政府人为控制，土地总是处于短缺状态，其价格呈现出单边上涨的趋势。因此，房地产业运作的核心是获得土地，而在政府权力控制土地市场的制度下，获得土地的主要渠道就是攀附权力。成功的地产商就成功在他们可以接近权力，可以通过权力的曲径获得土地，获得一笔坐在那儿也升值的资产。房地产开发商的收入，确有部分来自其作为企业家的创造性活动，但不可否认，其中也有一部分来自于扭曲制度下的财富转移。这种现象在房地产行业尤其明显