划拨土地转让应注意的事项

划拨土地转让应注意的问题一、土地分配国有土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者支付补偿、安置等费用后，将土地交付土地使用者使用，或者无偿将土地交给使用者使用的行为。国有土地使用权的划拨必须依法报县级以上人民政府批准，市、县人民政府土地行政主管部门应当向使用土地的单位或者个人发放国有土地划拨决定书和建设用地批准书。由于土地使用者不以土地所有者的身份向国家缴纳土地收益，土地使用权出让也没有使用期限限制，土地使用权出让属于政府无偿行政划拨方式，因此国家对划拨土地的范围有严格的限制。中华人民共和国土地管理法第54条明确规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。但是，经县级以上人民政府批准，可以划拨下列建设用地： (一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益性用地；(三)国家支持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法规规定的其他土地。国土资源部颁布了第划拨用地目录号法令(国土资源部第9号令)，规定了上述四种可分配土地的范围。因此，经县级以上人民政府依法批准，只能划拨符合划拨用地目录标准的建设用地。划拨土地的使用没有固定期限。但是，如果按照普通商品房重新上市后的年限计算，住宅的使用寿命是70年。划拨的土地由开发商通过划拨方式获得。一般来说，划拨土地上的房屋用于为村民建造安置用房或经济适用房。对于划拨土地上的房屋，如果是城中村改造项目，则不能办理产权证。如果是经济适用住房，在出售前必须缴纳相应的土地出让金。由于土地成本低，所分配房屋的相对价格也相对较低。然而，其中大部分都不是正规的商品房，无法获得完整的房产证。他们是否能因拆迁等问题得到补偿还不得而知。建议小心购买。土地使用权收购和土地使用权出售的成本构成差异在于租赁费的支付。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权出让金不同于土地使用权出让、租赁、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不低于标定地价的40%。二。支付土地出让金划拨土地使用权属于土地使用者的合法财产权。与转让的土地使用权相比，这是一项不完全的权利。划拨土地使用权的价格可以按照划拨土地的平均收购开发成本进行评估，作为原土地使用者的权益计入资产。土地使用者依法取得的划拨土地抵押时，划拨土地使用权的价格可以作为使用者的权益计入抵押标的；抵押权实现后，土地使用权可以转让，土地使用权随之转移。土地使用权出让金扣缴后，抵押权人可以优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格是转让方合法收入的一部分。转让用途不符合划拨土地法定范围的，受让人应当申请土地有偿使用。划拨土地需要转为有偿使用的，应当按照出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格的差额计算出让金，并计算租金或者增加国家资本金和国家资本金。根据中国的相关法律据报道，一些政府规定允许房地产开发商出售20%的经济适用房作为商品房。当时出台这样的政策是为了鼓励房地产开发企业积极参与保障性住房建设，保护开发商的经济利益。然而，为了保证经济适用房的低价，经济适用房住宅区的土地由政府分配给开发商。因此，商品房用地也是划拨的。有关部门一直在研究和解决土地出让金问题。目前，这类房屋都是按照正常的商品房交易进行交易的。三、国有企业划拨的土地可以转让城市房地产管理法和最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释明确规定“国有建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府在土地使用者支付补偿、安置等费用后，将土地交付土地使用者使用，或者将土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为”。因此，土地的分配是以免费获得的土地为基础的，并且有相对严格的转让审批程序。最基本的程序是获得市、县人民政府的批准和同意，否则转让就是非法的。城市房地产管理法第40条规定，以划拨方式取得土地使用权的，房地产转让应当按照规定报有批准权的人民政府审批。有审批权的人民政府批准转让的，受让人应当按照国家有关规定办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。以转让方式取得土地使用权的，在房地产转让报批时，政府决定不按照国务院规定办理土地使用权转让手续的，转让方应当将转让的土地收益上缴国家或者按照国务院规定作出其他处理。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的有关规定，土地使用者需要变更土地使用权出让合同中规定的土地用途的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，按照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。有两种具体情况。1.地方性法规或者行政法规明确规定划拨土地使用权变更应当收回的，或者国有建设用地划拨决定书明确规定土地使用权变更应当收回的，市、县人民政府应当收回划拨土地使用权，并依法给予补偿。土地用于经营的，应当依法拍卖。2.地方法律、行政法规不明确，对国有建设用地划拨决定书没有约定的，按照国务院关于深化改革严格土地管理的决定的有关规定，经批准可以办理协议出让手续，但土地出让金按土地市场价格返还，金额为新用途出让土地的市场价格减去原用途出让土地的市场价格。四、划拨土地出让合同纠纷典型情况处理2005年6月18日，最高人民法院发布公告，发布关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的司法解释，自2005年8月1日起施行。该司法解释和此前已颁布实施的最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释两个司法解释，形成了一个完整的配套的房地产开发三个阶段的司法解释体系，即土地开发、建设施工、物业销售。84条规定的三个司法解释为各级人民法院在相关案件中准确适用法律提供了强有力的法律武器。土地使用权配置在中国是一个独特的概念。改革开放前，我国城市土地的利用是以划拨方式进行的，即无偿提供，只有单一的划拨土地供应制度。改革开放后，随着前中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例实施后，划拨土地使用权的转让应经有审批权的人民政府批准。但是，由于缺乏关于人民政府审批期限等事项的详细规定，司法实践中遇到了困难。这在条例中有规定。1.未经批准转让划拨土地使用权的，无效，但经批准并在起诉前完成转让手续的，有效。关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释第11条规定：“未经有审批权的人民政府批准，土地使用权人与受让人订立转让划拨土地使用权的合同的，该合同视为无效。但是，在起诉前取得有审批权的人民政府批准的，该合同视为有效。”也就是说，如果在提起诉讼之前，转让方已经在有审批权的政府的批准下办理了土地使用权转让手续，则转让方和受让方之间的合同应按照有效的土地使用权转让合同办理。事实上，此时转让的不是划拨的土地使用权，而是转让的土地使用权。此处遵循解释规定的“先移送后移送”的原则，只是办理移送手续的时间延长至起诉前。2.划拨土地使用权转让在起诉前已获批准，且受让人已办理转让手续的，转让合同视为补偿合同。房地产管理法第12条规定：“土地使用权人与受让人订立出让划拨土地使用权的合同，人民政府在起诉前有权批准转让，受让人办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让人订立的合同可以按照补偿合同办理。”这一规定的法律依据应当是解释第39条第1款的规定，但它弥补了解释没有明确界定转让人与受让人之间订立的合同这一容易引起争议的缺陷。它明确将其界定为补偿性合同，并将受让人办理转让手续的时间延长至起诉前。3.划拨土地使用权的转让已由政府决定，在提起诉讼前，政府有权批准将划拨土地使用权转让给受让人，转让合同视为补偿合同。条例第13条规定：“土地使用权人与受让人订立出让划拨土地使用权的合同，经有审批权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续而不提起诉讼，直接将划拨土地使用权转让给受让人使用的，土地使用权人与受让人订立的合同可以按照补偿合同办理。”本规定的法律依据应是第解释条第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，有审批权的人民政府决定不按照国务院的规定办理土地使用权出让手续的，出让方应当将房地产转让所得的土地收益上缴国家或者按照国务院的规定作出其他处理。”事实上，这不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的再分配。当然，这里的受让人必须有依法使用划拨土地的资格。由于原划拨土地使用权人在取得土地使用权时可能已经支付了相应的补偿安置费，且在转让土地使用权时可能存在地上附着物或职工安置问题，因此新划拨土地使用权人支付的补偿安置费也符合取得划拨土地使用权的法律要求。五、土地使用权转让协议转让手续一、划拨土地使用权的转让申请，经市、县人民政府批准，可以通过受让协议方式办理转让，但房地产管理法、法律、法规、行政法规等明确应r2、市、县国土资源管理部门收到申请后，应对申请人提交的申请材料进行初审，并决定是否受理。三、审查、确定协议转让计划1.回顾市、县国土资源管理部门受理申请后，应当按照有关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地利用情况向规划管理部门咨询。经审查，申请土地用途符合规划和办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金数额，并制定协议出让方案。2.土地价格评估市、县国土资源管理部门应当组织对拟转让土地使用权的市场价格和划拨土地使用权的股权价格进行评估，评估基准日为拟转让的时点。3、核定转移金额，制定转移计划市、县国土资源管理部门或者国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场状况，在办理出让手续时集体决策，综合确定土地使用权出让应支付的金额，并制定协议出让方案。(1)土地使用权出让应付金额按以下公式确定：(1)、出让后不改变土地使用条件的应付土地使用权转让金额=转让时转让土地使用权的市场价格-转让时划拨土地使用权的股权价格。(2)、改变土地使用条件等转让用途应付土地使用权出让金额=拟出让土地在新的土地使用条件下转让的土地使用权的市场价格-拟出让土地在原土地使用条件下转让的土地使用权的股权价格。(二)协议出让计划应包括出让土地的位置、四个方向、用途、面积、年限、土地使用条件、出让时间和应支付的金额。四、转让计划审批市、县国土资源管理部门应当按照规定将协议出让方案报市、县人民政府批准。V.公共交易协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门向申请人发放房地产管理法。解释应包括批准转让的标的物、土地使用权的原所有人、确定转让受让人的条件、受让人的权利和义务、应缴纳的土地出让金等。取得房地产管理法的申请人应当在有形土地市场等场所公开交易拟转让的土地使用权，以确定受让人和交易价格。六、签订转让合同，公布转让结果受让人和交易价格通过公开交易确定后，转让方应与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权的转让价格。受让方应在交易结束后10日内，持转让合同原件国有土地划拨决定书、国有土地使用证、转让方和