泛三亚市场概况认知.pptx

,海南市场概括性认知,海南房地产发展格局,国际旅游岛概念下百企千亿下海南，重回房地产市场巅峰时代,海南主要旅游地产开发区域,东线滨海度假：国家海岸+航天城+亚洲论坛以东线高速为串联，借助政府规划，优越条件，将自然资源转化为地产资源，将单纯欣赏海景，商务会议的客源转化为房地产客源,中线养老休闲：五指山+热带雨林+热带温泉利用固有资源，通过先期低端度假产品促热市场，定位为养老度假休闲地产运作，土地升值后推动房地产价值上涨。,西线原生野趣：自然保护区、原生海岸资源为岛内保持原生态较为完整地区，前几年规划为工业开发集中地带，旅游地产开发属于初级阶段。,东线沿海湾区的发展规律表现为：开发重心由三亚湾向东北推进，且推进速度不断加快,神州半岛,三亚湾,海南东部岸线湾区开发情况一览,石梅湾,香水湾,清水湾,土福湾,海棠湾,亚龙湾,大东海,发展成熟,逐渐成熟,博鳌,正在建设,龙沐湾,按照开发情况划分的湾区层级,成熟湾区,三亚湾、亚龙湾、大东海,次生代湾区,土福湾、清水湾、香水湾、博鳌,新生代湾区,龙沐湾、海棠湾、石梅湾,海南省东部岸线湾区层级分类：成熟湾区、次生代湾区、新生代湾区,亚龙湾,代表项目：,权贵度假湾,【亚龙湾壹号】,目项定位：度假综合体项目特色：亚龙湾中枢位置，成熟度假配套，大体量高端商业配套销售均价：公寓：35000元/平米别墅：72000元/平米,【项目规划】,项目业态丰富，包括11万复合型度假商业、五星酒店、高端住宅（别墅和公寓）二期住宅还有4.5万别墅和3万公寓产品供应，约40亿货值。,一期别墅60套,一期公寓120套,11万商业,丽笙酒店,二期住宅4.5万别墅3万公寓,户型排布：蓝色：118红色：105绿色：133黄色：157橙色：200紫色：266,【一期住宅规划】,一期规划主要依托外围水系景观，打造成湿地社区及流水别墅产品,【别墅户配比及去化】,项目2014年2月5日开盘至今（3月15日），别墅成交40套，约4.5亿。主力户型以133-200的3-4居为主，热销户型为157和200.4建筑均价7.2万/，而使用均价2.5万/，总价控制在1500万以内，性价比高；占地和庭院面积都不大，但赠送面积超大，约140%；基本都是地上一层赠送地下一层，私密性好,【公寓户配比及去化】,以95-115两到三房为，共120套，均价3.5万/，主力户型在300-400万之间；别墅热销，但公寓仅认筹一套，无实际成交。滞销主要原因：公寓样板间安排在销售中心地下一层，通风采光不足，缺少外围景观；整个动线和体验感差，且样板间装修品质差，公寓的核心价值得不到体现。,西山渡二期,项目定位：高端商务台地社区项目特色：依山而建，视野开阔别墅销售均价：6.5-7万元/平米公寓销售均价：2.7-3.5万元/平米,【项目规划与配套】,红树林,红树林,公寓,别墅,入口,叠水别墅,云顶别墅,半岛别墅,会所,西山渡二期规划依山而建，利用高差，打造出山地别墅；山景和湿地景观丰富；本项目在亚龙湾内地处偏僻，配套困乏。,泛会所,别墅户配比及去化,项目主力产品区间131257的3-6房，均价6.5-7万/，使用均价4-5万/，总价900-2500万；2013年1月开盘，两个旺季，别墅销售45套，约6.25亿，整体去化速度慢；热销户型为188的5居室，总价在1100-1400万元之间；其次是1313居室的小户型,总价在900-1000万元之间；户型居室过多，各个空间局促，产品品质差，导致去化速度慢。,西山渡二期户配比及去化,公寓主力户型为138-196三居室，均价2.7-3.5万/，总价350-700万；2013年1月开盘，销售5套,约0.25亿元，基本属于滞销；主要原因：整体户型定位面积偏大，总价过高，不符合亚龙湾区域公寓面积需求。,【特点】,共享成熟湾区价值；社区景观园林做工精细，体验感强。,【基础信息】,【别墅户配比】,户型多样化，以两居室为主，占到64%，面积区间在106137；主力户型为106和137两居室，比例分别为23.1%和20.7%；,【公寓户配比】,公寓户型比较单一，主力户型为63一居室。,【总结】,翡翠谷三期,翡翠谷三期总占地面积43000，总建筑面积22000，共73套联排别墅，目前全部现房销售；别墅主力面积区间187214的5居室，地上3层赠送地下1层，成交均价5.6万元/，成交总价在1000万-1200万之间；截止2014年2月共销售28套，其中2014年1-2月份成交18套，由于今年旺季广告投入和案场体验有很大提升，改变之前滞销的状态。,水岸檀悦,项目总占地72125，总建筑面积44405，共56套别墅，约一半出售；别墅主力面积155两居室占到90%，地上2层赠送163的地下1层，对外报价8万元/，实际使用均价为4万元/，总价1200万左右；2013年12月开始认筹，共认筹6套，认筹方式：150万认筹金可以选房号，50万不可选房号，一次性付款95折，预计今年10月份开盘。非知名开发商开发的小项目不被高端客户认可。,太阳湾总占地面积361129，总建筑面积215566.27，67套别墅，74套公寓；别墅面积区间在5341010，主力面积区间580860；现太阳湾无售楼处内部别墅正在进行装修，价位尚未确定，预计2014年年底推出。,太阳湾,注：项目定位高端，总价比较高，与本项目不形成竞争。,石溪墅,项目总占地面积99982，总建筑面积39995，121栋别墅基本售罄，264套公寓；别墅总价区间在250万-900万，公寓面积631居室和1302居室，主力面积631居室占到90%，成交均价4万元/，成交总价在250万-520万之间；公寓出现滞销情况，截止2014年2月共销售17套，主要原因：开发商基本无对外宣传及广告投放、产权酒店物业不被市场认可、客户对开间的户型接受度较低。,华宇皇冠,烂尾楼，独栋别墅9套，面积区间在529614，双拼别墅16套，面积区间为421447。,规模小，体验感差，产品落后将不被客户认可,半山半岛,代表项目：半山半岛、半岛云邸,富豪度假湾,成熟湾区、大盘规划复合型开发思路全国旅游地产知名品牌的推广方式,【项目借鉴点】,2011年10月三亚市场月报,具城市功能的综合滨海商务度假湾,一个楼盘，一个半岛：海南复合度假地产代表项目,【半山半岛基本信息】,31,【项目规划与配套】,区位图,节庆广场,鹿回头半岛由半山半岛统一规划，共分为十期，现售六期、七期；三亚仅此唯一的三面观海的半岛区域；配套高端、齐全、丰富、成熟。,【半山半岛项目规划】,三山两湾，165亿的半岛配套规划；建筑之上的文化艺术生活主题半岛,游艇帆船港,海上音乐厅,半岛艺术馆,黎族文化商品街,购物中心,阜外心血管康复中心,半岛国际学校,高尔夫球场,水上乐园,洲际酒店,【半山半岛配套】,阜外心血管康复中心、半岛国际学校、水上乐园：对外开放，但取费标准不一样，半山半岛业主可享受折扣。游艇泊位：20万购买50年使用权。,户配比及去化,在售产品集中在107-200的2-4居室；不管是六期还是七期，107的2居室一直去化较好，总价400-460万，其次是七期200左右的三居室产品，总价在800-900万。,【半山半岛客户分析小结】,项目定位：山海会客厅项目特色：半岛最高处，创新型产品销售均价：43000元/平米,半岛云邸,【总体规划】,前排9栋观海大别，后排2栋高层公寓产品规划由高到低阶梯布局，户户观海。,【公寓户配比及去化】,该项目2012年12月开盘，持续热销，15个月总销售额26亿元；热销户型为平层89一房和平层160-180两房；边户型230错层三房和420四房市场认可度极高，均价5-6万/。,【客户置业关注点】,客户在置业时，首先看重半岛云邸项目自然景观资源，其次是区域价值和产品优势，再次是开发商品牌。,客户对产品的关注点主要以建筑风格、私密性、户型舒适度为主。,【产品关注点】,湾区总结,海景公寓产品主导消费的区域；库存量大，半山半岛一个大项目支称整个区域，四期、五期大户型出现滞销；客户来源：前期在北京、东北、江浙、山西、上海积累大批的优质客户；淡季整体推广力度小，客户来源主要靠老带新；问题：产品缺少创新，商业与住宅关系处理不当。,清水湾,代表项目：雅居乐清水湾绿城清水湾阿罗哈,度假新城,雅居乐-清水湾,环境先行，打造湾区形象；造城1.5万亩多元化度假项目；全国性战略推广方式。,【特点】,【项目基本信息】,定位集居住、旅游、休闲及滨海度假于一体的综合性度假区,【整体规划】,卓美亚酒店,莱富士酒店,万豪酒店,希尔顿酒店,豪庭阁酒店,游艇会所,洲际酒店,高尔夫,湖畔商业中心,蔚蓝海岸,蔚蓝高尔夫,瀚海银滩,碧海帆影,英州入口,金色果岭,清水湾大道,集合住宅、度假酒店、高尔夫休闲产业、水上中心为一体的滨海社区；前期开发主要集中在资源好的一线海景区域，以清水湾景观大道为分界线；配套打散，均衡分配在各组团社区周边。,雅居乐清水湾09年首次开盘销售，推售节奏较快，集中式推售模式尽量保持全产品线的形象，2009年至2011年产品面积呈现“缩小”趋势，而2011年12月底新推出的碧海帆影组团，别墅及洋房产品面积升级，呈现“变大”趋势。,【各组团情况】,【欧式别墅户配比】,共185套别墅；以243-296的3-4居小面积户型为主；主力户型2964居室，占到37%,【新加坡别墅户配比】,共53套，量不大；三种户型比较平均，以567的4居室为主，占到39%。,轰炸式媒体广告,机场广告：美兰机场、凤凰机场通道，道路高炮；海南报媒，如海南日报、海口晚报等主流媒体；外地报媒：北京青年报、成都商报、大连日报、深圳特区报、太原晚报等。,城市联动推介,携手中旅服创立体营销模式，全国20各城市联动推介，立体化媒体推广，项目价值推广与活动推广紧密结合，上海、北京、东北，南京等做推广，注重媒体效果，曝光、价值推广等完美结合。20个城市设展厅沙盘，聚集客户,大型公关活动,清水湾全国巡演清水湾杯老业主高尔夫球大赛国际沙雕嘉年华业主新春联欢会海滩风筝秀,清水湾项目规模较大，在售组团较多，产品线长，受众客群范围较广；目前淡季主要在全国做异地拓展维护老客户等活动。,【营销推广方式】,【总结】,亚龙湾,绿城-蓝湾小镇,亚龙湾,【特点】,依附品牌影响力和产品能力；细微的绿城物业服务；异地营销。,【基本信息】,规划有五星级酒店、高尔夫、别墅、公寓和酒店式公寓；配套先行，高尔夫球场已开业，酒店明年开业；,【整体规划】,高尔夫别墅（三期）,东北别墅组团（二期）,【产品布局】,酒店式公寓：闻涛苑70年，品霞苑40年均价：24500元/面积区间：67-138装修标准：6000元/,70年别墅区：海澄墅、新月墅均价：30000元/面积区间：120-163装修标准：10000元/,70年海景公寓：悦海苑、观澜苑均价：28000元/面积区间：50-233装修标准：6000元/,【营销模式异地营销】,“绿迷”催生绿城品牌蝴蝶效应,海南绿城清水湾选择在杭州进行首开，引起了“杭城绿迷”的高度关注，绿城依靠品牌号召力，拥有一定数量的圈层客户。推广策略：主销售场地为杭州，并围绕长三角经济圈做异地推广,【总结】,【项目存在几大问题】,市政道路未通，进项目路线复杂、偏僻；和雅居乐有一定距离，配套暂时无法共享；建筑封顶，园林尚未动工，体验感差；无样板间，宣传物料缺乏，推广模式单一。,阿罗哈-清水湾,【特点】,明星代言；清水湾中心位置，共享全湾区配套；跟随大盘。,【基础信息】,【产品规划】,产品规划有别墅、公寓、酒店式公寓、酒店、商业街；资源景观最好规划成酒店和公寓及酒店式公寓，吸引短期度假客和游客；,【已开】别墅,【已开】公寓,【未开】五星级酒店,【未开】别墅和公寓,【未开】酒店式公寓,【未开】商业街,【别墅户配比】,一期别墅共130套，三种户型平均分配；面积有80-200的2-3居室。,【公寓户配比】,公寓共有470套，B9栋全开，共322套平层和8套复式，B10栋目前1-10层对外销售，共140套平层公寓；主力户型为80的1居室，占到56%,【销售情况】,别墅三种户型去化很平均，整体去化82%；公寓整体去化92%，平层大户型去化较快；公寓整体比别墅销售速度快；阿罗哈定价以雅居乐为准，适当比雅居乐同类产品均价低1000-2000千元/，公寓折扣最低84折，别墅92折。,【总结】,湾区总结,别墅和公寓/洋房产品同时主导消费的湾区；产品线长，未来供应量大，现阶段以折扣的形式价格有所微降；客户来源：全国全面开花；推广力度最大的湾区，淡季在全国异地拓展（雅居乐），做老客户维护；问题：产品同质化严重，缺少创新型产品。,香水湾,代表项目：中信香水湾红磡香水湾香水君澜香水湾一号富力湾,集市型度假湾区,【特点】,集市型度假湾区的精品项目；环境及酒店配套先行；产品融合汉唐文化内涵；“园中园-园中院”的规划概念;利用君澜酒店影响力和服务。,【基础信息】,【产品规划】,一期君澜酒店,三期别墅【未开】,酒店会所,二期山院墅,二期水院墅,二期海院墅,规划有1期精品酒店和2、3期别墅；两边为别墅，中间为酒店，社区配套集中在酒店会所;近海资源景观好的排布大别墅和酒店会所，景观其次的排布中型别墅。,【别墅户配比】,共143套别墅，主力户型171的2居室，占比84%。,【总结】,香水湾一号,【特点】,贫民度假湾区的高端项目；战国城邦风格产品形象；赠送面积达到120%-240%。,【基础信息】,【产品规划】,规划有一期商周大宅，二期战国城邦，三期酒店及大型会所；动静分区，住宅和会所区域安静、私密，人流量集中在酒店区域；一线海景规划大户型别墅。,二期战国城邦,一期商周大宅,三期高端私密会所,三期酒店,三期中端会所,【二期规划】,以景观道分隔成5个组团；占地面积小，比一期密度大，共75套独栋别墅；二期资源景观较差，以园景为主；,二期战国城邦,【别墅户配比】,共75套别墅，户型面积集中在约250的四居室，较一期户型有较大差异化，赠送面积约120%-240%,性价比有较大提升；主力户型246的四居室，占比57%。,【总结】,红磡-香水湾,【特点】,二期项目形象比一期有很大的提升；占地2200亩，规划配套齐全高尔夫、五星级酒店、商业中心、高级会所等。一线海景资源丰富。,【基础信息】,【整体规划】,整体规划配套齐全，有高尔夫、酒店、商业中心、高级会所等；动静分区，入口人流量大的区域规划商业中心、高尔夫和酒店，私密性好的区域规划成住宅和高级会所。,商业中心,一期住宅,二期住宅、皇冠假日酒店,高级会所,印度泰姬皇宫酒店,高尔夫,【二期规划】,规划有别墅、公寓、酒店及会所，海景最好处排放大别墅；动静分区，住宅区域私密性好；人车分流。,8栋公寓,96套小别墅,10套大别墅,会所,销售中心（会所）,皇冠假日酒店,酒店,【别墅户配比】,共106套别墅，以74一居室为主力，占到67%；户型比较单一。,【总结】,湾区总结,公寓产品主导消费的湾区；湾区价值决定了香水湾更适合做公寓产品，别墅产品需满足2个条件：1、总价500万以下，2、性价比高；客户来源：北京为主，但西南区域（四川、重庆为主）第三阶梯客户相对比较突出；淡季整体推广力度小，主要靠户外区域拦截；问题：配套不足、缺乏统一规划、市政道路及区域环境差、大量200以上的别墅产品成交困难。,石梅湾,代表项目：石梅湾九里石梅山庄首创芭蕾雨,小镇型度假湾区,统一规划，环境、配套先行，打造区域形象；酒店、高尔夫、游艇、购物中心、会所等配套齐全；通过事件营销，炒作整个区域知名