土地使用权转让条件

土地使用权转让条件土地使用权方式决定了转让条件有所不同以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合城市房地产管理法第三十八条规定的转让房地产的条件。要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。以划拨方式取得的土地使用权，应符合城市房地产管理法第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。一是经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于城市房地产管理法第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。二是私有住宅转让后仍用于居住的;三是按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;四是同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让;五是转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;六是根据城市规划，土地使用权不宜出让的;七是县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。土地使用权转让需履行的程序城市房地产开发经营管理条例第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更;相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。备案应当提供的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。土地使用权转让一般分为以下几个阶段。(一)申请由用地方向出让方提出转让土地使用权的申请。(二)审批由城市土地管理部门根据土地出让合同及转让条件对转让申请进行审查，符合转让条件的，可以批准转让。(三)签订转让合同土地使用权转让，必须签订书面转让合同。土地使用权转让合同是当事人之间就转让土地使用权而达成的协议。土地使用权转让合同，对当事人具有法律效力，双方必须全面履行合同条款中规定的各自承担的义务，任何一方不得擅自变更或解除。(四)公证由城市公证机关对转让合同进行公证。(五)登记土地使用权转让双方凭转让合同、公证、认证等文件，向城市土地管理部门办理登记过户手续，领取土地使用证和房屋产权证。土地使朋权转让的条件、内容和程序城市房地产管理法和城镇国有土地使朋权出让和转让暂行条例对土地使用权转让的涵义、条件、内容和转让的程序作了明确的规定。现分述如下;1.土地使用权转让的条件土地使用权转让是土地使朋者将土地使用权再转移的行为。转让包括出售、交换和赠与。土地使用权转让的条件有以下两种情况：(l)直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件。城市房地产管理法第三十八条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条第二款对直接通过出让方式取得土地使用权的转让条件作了如下规定：按照出让合同约定已经支付全部土地使朋权出让金，并取得土地使用证书;按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25 70以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设朋地条件;转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书。(2)以划拨方式取得的土地使用权转让的条件。首先应当报经有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，有两种处置方式：一是由受让方办理土地使朋权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金，受让方由此取得出让土地使用权;二是有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让划拨土地使用权所获土地收益上缴国家或作其他处理。对土地使用权转让条件作上述明确的限制性规定，这是与国家出让土地使用权的立法宗旨一致的，即出让的目的在于合理开发、利用、经营土地，提高土地利用效益，促进城市建设和经济发展;土地使用者不得非法转让土地渔利：否则，要承担相应法律责任。2.土地使用权转让的内容国有土地使朋权转让的内容主要有以下几方面：(1)权利、义务转移。土地使用权转让时，国有土地使朋权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移给新的受让人。(2)建筑物、附着物转让。国有土地使用权转让时，其地上的建筑物、其他附着物随之转让;土地使用权者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。(3)使用期限。受让国有土地使用权的使用年限为国有土地使用权出让合同规定的使用年限减去原使用者已使用年限的剩余年限。(4)转让价格。对于国有土地使用权转让价格，如明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。如市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施，平稳价格。土地使朋权与地上建筑物、其他附着物一同转让的，其价格应分别作出评估，一同支付。3.土地使用权转让的程序法律虽没有对土地使朋权转让程序作出具体的规定，但规定了以下几项转让的必经程序：(l)转让方与受让方签订土地使朋权转让书面合同：(2)转让方协同受让方办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让的过户登记，及转让方办理注销登记。(3)分割转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权以及转让划拨土地使朋权，向市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门申请批准。(4)经批准同意转让划拨土地使朋权的，应补办土地使用权出让手续，补签出让合同及补交出让金，或者将转让土地使朋权所获土地收益上缴国家。一、对附加土地使用权转让条件的质疑根据法理，财产权一经合法取得，只要不损害他人利益或公共利益，权利人尽可自由处分，不受阻碍，因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权，权利人取得土地使用权后，可以自己开发利用该土地，也可以转让该土地给他人使用，何须人为以投资或开发进度为条件设置障碍?对于成片开发的土地，因出让的目的在于使成片土地获得初步开发、使生地变成熟地、为引进项目和作进一步开发提供条件，故要求成片土地在适度开发以形成工业用地或其它建设用地条件后方可转让，似可理解。但对于宗地而言，用于房屋建设工程的出让合同已经载明其开发用途和开发期限等，无论如何转让，出让合同的约束仍对用地人有效，为什么一定要投资25%以上才能转让呢?限制土地炒卖可能是设置转让条件的主要动因，但现在看来显然是下错了药。因为炒地之风盛行不是源于土地开发的程度问题，而是源于一级市场的管理问题，是一级市场与二级市场存在过大的升值空间的问题。实践证明，在已经将拍卖作为主要出让方式的地区，由于土地使用权在一级市场的价格与在二级市场的价格基本相当，土地炒卖因无暴利可图而得到有效抑制，所以打击土地炒卖的当务之急是限制协议出让，推广拍卖出让，而不是设置转让条件、硬性要求完成投资25%以上后方能转让。极端的事例并不鲜见，即发展商在缴付出让金、取得土地使用权证后因资金原因无力继续开发，又因城市房地产管理法第三十八条的规定未完成投资总额的25%而无法将土地转让给他人开发，虽双方有意，却法律无情，土地资源因此得不到有效利用，市场流通因此受到阻碍。当然，房屋预售时虽也涉及预售房屋占用范围的土地使用权的转让，但因出售的标的是房屋，法律为保护购房人的利益要求预售房必须达到一定的建设条件有合理性，城市房地产管理法第四十四条关于预售的商品房、其投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、并已经确定施工进度和竣工交付日期的规定并无不妥。值得注意的是，城市房地产管理法中的转让是广义的转让，其范围应包括买卖、赠予和其它合法方式如作价入股、继承等，其中赠予是没有对价的，继承可以是法定的，作价入股的目的可能就是为了实现前期投资包括前期25%的投资，如果硬性要投资25%之后才能赠予、继承或作价入股，既不必要，也不可能。因此，笼统地规定属于房屋建设工程的土地使用权应在完成开发投资总额的25%以上后才能转让是不准确和不合理的。二、缴清土地出让金缴清土地出让金是土地使用权得以转让的前提条件，此规定见于城市房地产管理法第三十八条第(一)款。按理，依出让合同缴交出让金是通过出让取得土地使用权的对价，没有缴清出让金，就不能取得土地使用权证，没有取得土地使用权证，就不能认为受让人取得了土地使用权。当事人未取得土地使用权，如何能转让土地使用权?但在实务中，地方政府为支持房地产业的发展或其他原因，常常同意发展商分期缴付出让金，在出让金缴清前，先向发展商核发土地使用证，在此情况下用地人转让土地使用权，恐难以其未缴清出让金为由否认其转让行为的效力，因为：1、缴付出让金是出让合同设定的义务，依合同之相对性，出让合同载明的权利与义务只对合同的当事人有约束力，不能用来对抗第三人。政府不能以用地人未缴清出让金为由来对抗转让合同中的受让人。2、土地使用权证一经核发，其登记资料亦依法公示，转让合同中的受让人有充分理由对公示予以信赖，而无任何义务查知转让人是否已