规划调研报告正文

第一章 绪论1. 调研背景：中国 | 创意产业是面向21世纪的朝阳产业，具有巨大的发展潜力。近几年来，创意产业作为一个新型产业群，在我国受到高度重视，在北京、上海等大城市，创意产业纷纷被纳入到城市发展规划中，以提升城市的综合竞争力。苏州 | 这座城市从不缺少创意，一根丝线可以创造出最美丽的画面，几方湖石也能垒起最自然的山林意趣。而从一个精致绣品、一座典雅园林出发，创意从文化的底蕴走向经济发展的前沿，一切还只是刚刚起步。近几年来，苏州政府大力发展创意产业，并在全市范围内兴建创意产业园（图1-图2）。X2 | 创意街区作为苏州第一个创意产业园区，对苏州创意产业园的发展有着特殊意义。从07年开园至今，入驻的创意企业生存与发展状况如何，是否达到预期效果种种疑问引起了我们的关注，并引发我们对其背后问题的思考。 2. 调研目的：通过调查方法的综合运用，全面获取关于X2创意街区的资料，系统了解X2创意街区的基本情况。通过调查，深度挖掘X2创意街区发展中存在的问题。针对X2创意街区的现状特征与存在的问题，从城市规划角度，提出相应的意见和建议。3. 调研对象： X2创意街区（图3）苏州高新区规划部门相关负责人X2创意街区开发商：苏州工艺美术集团有限公司工作人员普通市民：居住在X2创意街区附近的普通市民创意人员：街区内创意企业从业人员和公司管理人员 4. 调研思路与方法： 4.1 研究框架（图4） 4.2 调研方法资料查阅：通过书籍及网络查阅有关中国和苏州“创意产业”和“创意产业园区”的相关文献资料。实地观察：通过照片记录、实地测绘等手段进行实地考察并绘制出X2创意街区平面图。问卷调查：针对X2创意街区中创意企业的从业人员和管理人员发放了50份调查问卷，收回41份，有效率为82%,同时对调查者进行简单访谈。人员访谈：对规划管理部门、开发商和附近的普通市民进行访谈，了解X2创意街区的发展情况和社会认知度。第二章 调研与分析1. X2创意街区基本情况调研：1.1 区位条件X2创意街区地处苏州高新区狮山商务区内，西临滨河路，南临金山路，北至金山浜。周边众多的写字楼和高等学府为其发展提供了良好的发展环境(图6)。街区占地面积为1.95公顷，建筑面积为26447平方米，容积率为1.35。1.2 历史沿革街区为原苏州刺绣厂旧址，由于苏州高新区产业结构调整与厂商自身发展需要，刺绣厂于2004年搬迁后一直空置。在近几年“退二进三”的浪潮中，厂房经设计改造与功能置换，于2007年正式启用，成为现在的创意产业园区。1.3 开发模式X2创意街区由原刺绣厂所属的苏州工艺美术集团有限公司自主开发，企业入驻方式以租赁为主。1.4 目标定位 X2创意街区定位为：符合苏州高新区“高、新”特色的创意产业项目孵化基地和各类优秀创意人才的聚落空间，为高新区乃至苏州地区的各类有需求的企业公司提供一个创意设计类服务功能的外包市场。 1.5 功能布局街区由8幢经改造的旧厂房组成（图6），除1、5、7、8号楼目前空置外，其余建筑一层多为餐饮、休闲娱乐等服务性行业，二至六层为入驻企业集中办公区。1.6 入驻企业创意街区内现共有59家企业，主要分布在三号楼与四号楼的二至六层，我们对所有入驻的企业进行统计（表1）。表1 | 街区入驻企业一览 | 2. X2创意街区存在问题分析通过对X2创意街区基本情况的调研，我们注意到名为“创意街区”的X2，其实际意义上从事创意生产的公司并没有那么多，而大量充斥着餐饮、商业等与创意无关的行业，名实相悖这是否是在其发展过程中出现了某些问题。为了找出其症结所在，我们对X2创意街区进行深入的调查，发现其在成长过程中，确实存在着不少的“烦恼”。 2.1 烦恼一：有企业，少创意根据调查统计，X2创意街区中共有企业59家，我们对街区内入驻企业进行归类并统计(图8-图9)。 图8 | X2创意街区入驻企业门类构成 |2.1.1 创意企业比重偏小数量少 根据统计显示，在X2创意街区中，创意企业仅为9家，所占比例为15.3%。但从国内成功的案例来看，创意产业园区中创意企业在业态上应占较大比例。例如上海8号桥创意企业所占比例为80%，M50创意园更高达94%1（图10）。面积小 经调查统计，街区中已出租的建筑面积为26123平方米。其中，9家创意企业面积共为1144平方米（表2），仅占已出租总面积的4.4%。 从创意企业数量少且面积小的状况，可以看出创意产业在街区内不占主导地位，“创意街区”有名无实。对面那家美递工坊，还没有装修好就搬走了。星光贝贝亲子摄影员工 2.1.2 创意企业逐年减少街区内的创意企业从2007年开园时的16家，到2008年底的12家，又到目前的9家，呈现逐年减少的趋势(图10)。根据创意企业管理者的问卷调查结果(图11-图12)：现存的创意企业中在街区开业时入驻的仅为40%，当时入驻原因主要是看中了“新区狮山商务区的发展潜力”、“便利的交通条件”和“苏州创意产业第一站”的招牌。但经过两年多的发展，70%的企业认为X2创意街区对他们企业形象的提升并没有帮助。从2007年至今，已经搬离的创意企业共有7家（表3）。“停业、转让”的标语和大门紧锁的情形比比皆是，足见这些已搬离的创意企业当时面临的困境（图13），现存创意企业的生存状况也令人担忧。表3 | 已撤离创意企业一览表 | 2.1.4 深层分析房租是影响创意企业是否入驻街区的重要因素之一。根据调查，80%的创意企业认为房租偏贵(图14)。为此，我们对街区的租金进行调查分析。目前，创意街区内房租情况为：一至二层为90元/平方米月，三至六层为48元/平方米月，且需50平方米起租。X2创意街区地处苏州新区狮山商务区，周边有众多商务写字楼。由于街区的经营方式与一般商务写字楼相类似，均以出租办公空间的方式运作，所以我们对街区周边商务写字楼的房租进行调查统计（表4）。表4 | X2创意街区与周边商务写字楼房租情况一览表 |通过对比发现，X2创意街区的房租处于中高档写字楼的水平。鉴于创意企业的保密态度，我们无法详细了解企业的盈利状况和进行收益与成本之间的对比。但是面对如此“高水准”的房租，苏州这些处于起步阶段的创意企业可能会无力承担。2.1.5 小结1）X2创意街区内的创意企业占整个业态的比例偏少，在街区内不占主导。2）高居不下的房租是影响创意企业入驻的重要原因之一。3）相关优惠政策的缺失影响处于初创阶段的创意企业的信心，生存和发展前景问题成为企业当前首要考虑的事情。 2.2 烦恼二：有创意，弱产业 在实地勘查中我们发现，X2创意街区内目前仅存的9家创意企业零散地分布在各楼层中（详见下图），针对这一现象我们对这些创意企业门类和其之间的合作关系进行了深入调查。2.2.1 创意企业门类少，规模小门类少 经过阅读相关文献，我们了解到：我国创意产业的门类基本分为工业设计类、影视艺术类、软件服务类、流行时尚类、建筑装饰类、展演出版类、广告企划类、运动休闲类等八大类2。在此基础上，我们又对X2创意街区内的创意企业进行细分,并与上海8号桥的企业分类情况作对比（表5，图16）。根据图16的数据，街区内的创意产业门类主要为建筑装饰类，而同样以建筑装饰类为主的上海8号桥包含了除软件服务类外的所有其他创意产业门类3。 规模小 街区内创意企业不仅门类少，而且在公司规模上普遍偏小。据调查数据显示（表6），在所有的九家创意企业中，有七家为10人以下的小公司，所占比例为83.3%，仅有两家为10人以上的公司，所占比例为16.7%。表6 | X2创意街区创意企业规模一览表 |创意企业数量少是街区内创意产业门类少的重要影响因素之一。X2创意街区只能吸纳一些正处于起步阶段且规模较小的公司入驻，还没有能力吸引具有一定知名度、实力较强的创意企业，发展潜力有限。2.2.2 产业链出现“断层”“原始创意创意产品的生产创意产品的展示、推广、交易、传播 最终消费者”构成了一条完整的创意产业链（图17），其中任何一个环节的缺失或不健全都可能使创意企业失去效益。4按照创意产业链的要素，我们对X2创意街区内创意企业进行分析（表7）。表7 |X2创意街区创意企业产业链构成要素表 |从表7看出，街区内大多创意企业的原始创意是在顾客（消费者）意见和设计师灵感共同作用下形成，然后通过简单的个体劳动或协作集体劳动产生创意产品，最后直接提供给消费者。创意产业链中的“展示、传播和推广”要素在街区内创意企业中出现“断层”的现象。目前，在所有进驻X2创意街区的创意企业中，只有罗曼蒂克形象沙龙与星光贝贝亲子摄影有合作关系(图18)。由于街区内创意企业的产业链出现“断层”,导致企业间信息不能及时共享和交流，甚至出现了同在一个街区不知道各自办公地点的现象，业务合作更是难上加难.调查了解到，街区内70%的创意企业都无和其他创意企业合作的意向(图19)。2.2.3 消费者对街区认知度不高消费者作为创意产业链的最后一环，代表市场需求，对企业能否产生经济效益有着至关重要的意义。通过对附近的居民和大学生的调查问卷（图21）与简单访谈，我们了解到市民对创意产业和X2创意街区的认知度不高，去街区的频率也十分低。 由于街区本身业态的构成形式，在市民眼里看来，X2创意街区更像是餐饮一条街。创意企业生产的创意产品最终是要面向消费者的，而消费者对街区的认知度不高，导致街区内创意企业缺乏应有的市场，面临生存危机。 2.2.4 深层分析 创意产业的产业链需要创意人才来推动。经相关文献阅读，我们了解到，创意人才可以分为：创意的生产者、创意活动的组织引导者和创意成果的经营者5（详见下图）。据此，我们对街区内的创意阶层进行调查问卷，统计结果显示街区内创意人才呈现单一化的特征（图22-图23）,表现为： 年龄：街区内98%的创意人才为20-40岁；教育程度：街区内91%的创意人才为专科和本科；收入：工资一般，多为1000-2000元的水平。问卷结果显示，X2创意街区内的创意人才基本为刚步入社会的青年人，他们的教育程度和收入一般，并且在创意产业链中扮演“创意生产者”的角色。创意产业链的完善和延伸需要各个层次的创意人才。街区内创意人才的单一化，使街区的产业链停留在某一个环节上（创意的生产），而产业链上的其他环节创意产品的流通、传播和创意产品的经营则则缺乏相应的创意人才,导致产业链无法完善。 2.2.5 小结1）创意产业要获得快速健康的发展,打造完整的产业链和培养创意人才是两个关键因素。2）街区内没有相关培训机制培养不同层次的创意人才，呈现出人才单一化的特征。3）街区内产业链本身出现的断层和创意人才层次的单一化，导致街区内有创意“弱”产业。 2.3 烦恼三：有空间，缺场所创意阶层的创作行为特点要求创作空间具有弹性化、可塑化和人性化。调查显示，X2创意街区内大部分创意企业从业人员对街区本身的设计改造、办公空间的层高、面积和通风采光条件、停车场、标志系统、卫生状况以及安全设施等条件表示基本满意(图24-图26)，旧厂房改造一定程度上符合创意产业随意分割空间、尺度自由的特殊需求。 然而良好的空间环境，并不等于生产创意的场所。目前街区内的创意阶层是在怎样的场所中进行创作？2.3.1 交流场所利用率低，人气难聚1）室内：办公楼内每层中部均有一处休憩空间，木地板、鹅卵石等软硬结合的铺地和地灯让这处休憩空间很有设计感。但问卷调查结果显示，这些休憩空间的利用率很低（图27）。通过观察我们发现，室内休憩空间缺少足够的采光，相比其他空间较为昏暗，正对电梯间，且没有座椅等最基本的休憩设施，导致在此休憩的创意人员少之又少，逐渐变为一个开放的吸烟室。2）室外：我们在一天中的各个时段对X2创意街区的室外休憩交流空间（街区内的二层平台）进行抽时段调查（详见下图），发现这些公共开放空间的使用者都屈指可数（图28）。街区中的人流基本以交通性为主，而很少在公共空间停留（图29）。室外公共开放空间缺少必要的交流与休憩的小品设施，且空间周边企业和店铺的相继搬离和停业，给人一种冷清、无人气的感觉，空间本身缺乏了吸引力；加上街区内产业链的“断层”，企业间相互不了解，阻碍了创意人员之间的交流，造成无人愿意来交流进行休憩。 2.3.2 展示场所缺失 ,活动较少对创意阶层的问卷调查显示，创意企业举办展览活动的频率很低，90%的企业很少或几乎不举办发布活动（图30）。展示场所是企业发布创意产品、宣传企业文化的媒介。对于这一环节，创意企业并没有足够的认知。展示场所的缺失，将阻碍创意产品的展示、推广、交易、传播以及最终消费。2.3.3 配套场所不符合创意阶层要求创意街区中配套场所多以餐饮为主。根据调查显示，大多数创意人员很少去底层餐厅就餐（图31），一般自带午餐或选择较为便宜的快餐。底层的餐饮价格偏贵，因此不是创意阶层解决午饭问题的首选，底层餐厅逐渐失去与街区内创意企业的联系。 2.4 烦恼四：有对策，无政策2.4.1 开发商的无奈 X2创意街区由苏州工艺美术集团有限公司负责开发。开业2年后的今天，X2创意街区的空置率仍然较高（表8，图38），达到近50%。表8 | X2创意街区空置面积统计一览表2.4.2 政府的另类扶持X2创意街区是以开发商为主导的开发模式（图39）。规划管理部门对X2创意街区的发展持观望态度，既没有出台相关优惠政策，也没有任何限制措施。X2创意街区这种相对宽松的环境，可以较为弹性的发展；，缺乏政府的有力扶持，靠开发商一己之力很难保障街区的健康发展。 对这个X2创意街区,我们也是抱着鼓励的态度，让它在一个相对宽松的环境中自由发展，但是它到底能发展的怎么样我们也没什么把握。毕竟是第一个嘛，就当是我们的试验田了。苏州高新区规划管理部门某负责人2.4.3 深层分析调查发现，X2创意街区周边商务写字楼的入驻率达80%，相比X2创意街区不到50%的入驻