广州国际轻纺城项目分析.ppt

廣州凯华城房地産開發有限公司,广州国际轻纺城项目分析,第一部分项目方向的确立,廣州凯华城房地産開發有限公司,一、项目概述,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、项目基本情况,项目名称：广州国际轻纺城项目地址：广州市新港西路中大布匹市场内建设进展：装修及设备安装中，预计05年4月开业,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、项目基本数据,廣州凯华城房地産開發有限公司,全球纺织品采购中心,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、项目建设目标,4.1规划编制的基本依据：,特殊的地理位置,紧邻中大布料专业批发市场,廣州凯华城房地産開發有限公司,4、项目的规划依据及调研范围,调研力度：10人专项小组，历时30个月调研范围：中大布料专业市场广东纺织服装业发展情况及主要专业市场全国纺织服装业发展情况及主要专业市场香港、韩国纺织服装业发展情况及主要专业市场,4.2全面深入的市场调查,廣州凯华城房地産開發有限公司,4、项目的规划依据及调研范围,二、市场调查分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,成交巨大全国第二大布料专业批发市场历史悠久、业内知名度高、缺乏统一品牌品种齐全（面料、家纺、服装辅配料、坯布）长期自发形成，临建为主、规划落后29个分场分属十多个场主，管理落后临街经营、现货交易为主，经营模式落后,廣州凯华城房地産開發有限公司,1.1市场概况,1、中大布料专业批发市场,廣州凯华城房地産開發有限公司,来自全国各地，粤、浙、闽商约占总数的60,以经销商为主，对市场氛围、采购惯性依赖性强,经营品种丰富，已经形成明显的经营品种聚集效应,以中大型商户为主，商户整体实力较强,大多在中大经营多年，对中大市场发展前景乐观,外来地区、市场商户日益增加,1.2商户的基本特征,1、中大布料专业批发市场,廣州凯华城房地産開發有限公司,1.3不同性质商铺分布比例,1、中大布料专业批发市场,统计范围:04年8月瑞康路拆迁前已开业市场铺位，未包括广州国际轻纺城,临建铺位：未经政府正式规划的临时建筑，使用期23年，多为非法违章建筑。宅基地铺位：农村自留宅基地建筑改造成的铺位，规划差，且不可以进行产权交易。产权铺位：经政府正式规划审批后建设的铺位，规划建设水平高，可以进行产权交易、抵押、转让。,1.4中大掠影,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、中大布料专业批发市场,纺织、服装生产的传统大省纺织、服装出口连续9年居全国第一位向以商贸、出口为核心的产业链高端发展各地具有特色的纺织服装产业蓬勃发展,2.1总体情况,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、广东省纺织品市场,单位：亿美元,2002年中国纺织服装出口前六名省市比较,数据来源：中国纺织工业发展研究报告2002/2003,廣州凯华城房地産開發有限公司,纺织产业基地市4个，占全国总数30东莞市、开平市、中山市、普宁市纺织产业特色镇（区）15个，占全国总数27东莞大朗（毛织）南海西樵（面料生产）南海盐步（内衣）广州新塘（牛仔服装）东莞虎门（女装）中山沙溪（休闲服装）佛山张槎（针织）,2.2各地纺织产业发展,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、广东省纺织品市场,广东省主要纺织服装产业基地一览表,廣州凯华城房地産開發有限公司,数据来源：中国纺织工业发展研究报告2002/2003,全球第一大纺织品生产、输出国纺织、服装出口连续多年快速增长加入WTO后，发展势头更加迅猛产业分布主要集中地：广东、浙江、江苏、山东、福建五省,3.1总体情况,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,单位：亿美元,19982003年中国纺织服装出口额统计表,廣州凯华城房地産開發有限公司,数据来源：中国纺织工业发展研究报告2003/2004,依托产业基地和流通中心交易集中、市场成交量大规划及经营管理相对滞后,3.2专业市场发展特点,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,2002年中国主要纺织品批发市场成交统计,廣州凯华城房地産開發有限公司,全国第一大纺织品专业批发市场依托浙江、江苏两个纺织品生产大省建筑面积43万平方米，营业用房1万多间2002年成交额226亿元人民币,3.3浙江柯桥中国轻纺城概况,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,3.4中国轻纺城的发展历程,a、1983年，自发形成“布街”，市场逐步发展成形。b、1997年，挂牌上市，市场发展稳步增长。c、2002年，公司产权性质发生质的飞跃：由国有控股转变为民营企业控股。,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,3.5中国轻纺城的发展趋势,经营模式由个体、商铺经营向公司化经营转变积极开展国际贸易，国际贸易比重不断增加进一步加强信息化、网络建设兼并、整合，不断开拓新的市场,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,3.6中国轻纺城与中大布料市场比较,中国轻纺城为纺织品原料生产企业服务的市场生产销售型的批发市场，处于产业链前端以中低档纺织品、面料、化纤为主,中大布料市场面向服装生产企业的市场商贸流通型的批发市场，处于产业链末端以中高档服装面料、家纺、服装辅配料为主,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,3.7中国轻纺城掠影,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,3.8全国主要纺织品市场掠影,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、全国纺织品市场,4.1香港纺织品批发市场,20世纪70年代末期自发形成，一路发展至今20世纪80年代为其鼎盛时期缺乏统一的发展规划及政府支持随着粤港澳经济圈产业结构的调整，资源的重组，香港纺织服装业向珠三角转移，纺织品批发市场走向衰落,廣州凯华城房地産開發有限公司,4、香港、韩国纺织品市场,全球五大纺织品输出国之一,纺织服装业正向以新产品开发、时装设计、会展、国际贸易为核心的产业链高端转型,重视纺织服装行业的信息化建设,汉城东大门市场全球最大的纺织品、服装批发市场,大邱纺织服装业重镇,实施“东方米兰”计划,4.2韩国纺织服装业发展情况,廣州凯华城房地産開發有限公司,4、香港、韩国纺织品市场,纺织产业向产业链高端发展趋势明显,区域产业结构调整、资源整合趋势明显,纺织品经营模式升级，公司化、规范化趋势明显,各地发展特色纺织服装产业，产业集群趋势明显,产业区域转移、全球化趋势明显,广东、全国及亚太地区纺织产业发展的五个趋势,廣州凱華城房地產開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,5、调查综合分析,廣州凱華城房地產開發有限公司,三、项目定位的必要性及可行性,廣州凯华城房地産開發有限公司,加入WTO，中国纺织产业迎来空前广阔的发展空间。,顺应区域纺织服装行业向产业链高端发展、产业转移、资源整合及专业化分工的需要。,国内市场化程度日益提高，生产企业对于商品流通业的需求空前强烈。,廣州凱華城房地產開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、顺“天时”,依托“泛珠三角”的雄厚经济实力，利用广州作为区域核心城市和传统商贸、流通重镇的优势，中大布料市场将发展成为全国纺织品商贸流通中心。,随着区域经济一体化的发展，涵盖港澳的“大珠三角”经济圈已经形成，并将继续充当中国经济发展的领头羊。,充分发挥项目地块紧邻中大布料市场的优势，挖掘其最大的商业价值。,廣州凱華城房地產開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、占“地利”,公司的领导对项目发展的认识高度一致。,拥有一支具有丰富商业项目经营、管理经验的专业化团队。,廣州凱華城房地產開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、得“人和”,由于项目自身强大影响力和综合效应，省市区各级政府对项目给予大力支持。,行业协会对项目高度重视、全力支持。,4、政策、背景分析（I）,粤港澳三地合力打造“大珠三角经济圈”,广州城市发展目标宜居宜商的区域核心城市,广州申请成为首批“中国服装名城”,东进西联、南拓北优，海珠区将成为广州中心腹地,地铁二号线相距百米、新会展中心咫尺之遥、城中村改造紧锣密鼓,廣州凱華城房地產開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,瑞康路现已动工，计划05年4月开通！,林元和副市长：“中大布匹市场必须重新规划，建成全国一流的布匹市场。”,4、政策、背景分析（II）,廣州凱華城房地產開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,全球纺织品采购中心的定位大有可为、势在必行！,5、结论,廣州凱華城房地產開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,第二部分项目情况分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,一、项目的基本情况,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、项目效果图,廣州凱華城房地產開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、功能及经营品种分区,廣州凱華城房地產開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,负二层：仓储、停车区,负一层：辅料交易广场,五六层：商务写字楼,一三层：面料交易中心,四层：家纺汇展中心,七层：商务写字楼及综合服务区,3、平面规划图,廣州凱華城房地產開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,二四层铺位平面图,二、项目建设的意义,廣州凯华城房地産開發有限公司,解决中大布料市场存在的八大问题,1、消防问题,布市现状缺乏必要的消防配套设施、设备。权属复杂，消防管理混乱。广州市十大火灾隐患之一。政府、商户、客户最担忧的问题。,项目建成后严格按照消防法规进行规划设计。先进的火灾报警系统和自动喷淋系统。规范、科学的消防管理，24小时消防监控。让政府、商户、客户放心、安心。,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状场内道路平均宽68米。各场各自为政，缺乏统一有效的交通管理，车流混乱，险象环生。堵塞严重、效率低下。,项目建成后26米宽规划路通过区内，场内主干道宽16米，普通道路宽10米。科学的交通管理、顺畅的车流导向。新港西路与项目所在地仅距80米。,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、交通问题,布市现状场内停车场总面积约8,000，分散在五个不同的分场，车位总数不足300个。车辆乱停乱放现象严重，影响场内交通，形成恶性循环。,项目建成后地下停车场总面积25,000，可提供约1000个车位。地上、地下车辆分流，保障区内车流畅通。,3、停车问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状权属复杂，各自为政，缺乏统一管理、协调，治安力量分散、力度不足。硬件落后，没有必要的监控设备。经营户、客户经常受到治安问题困扰。,项目建成后统一、集中的治安管理，先进的管理模式，专业化、高素质的治安队伍。引进先进的保安监控系统，24小时全天候对全场实施有效监控。,4、治安问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状只有维持商铺正常营业的最基本设施，配套建设基本空白。缺乏配套商务服务。,项目建成后现代化商贸中心规划，仓储、展览、会议、办公、餐饮、商务会所等配套建设一应俱全。提供信息资讯、法律咨询、贸易促进等全面的商务服务。,5、配套问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状缺乏合法规划及统一管理、品牌意识淡薄，坐拥全国第二大成交额，却不为专业行业机构注意，有实无名。,项目建成后以先进的规划建设、科学的市场管理，树立中大布料市场的崭新形象。强势的品牌推广，积极全面的业内交流，重塑纺织专业市场龙头风范。,6、市场品牌推广问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状对各种违规、违法经营缺乏有效的监管，市场信用机制不健全。,项目建成后和工商行政等部门紧密合作，引入有效的市场经营监管机制，建立良好的营商环境，打造“诚信市场”。,7、市场信用问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,布市现状脏、乱、差,项目建成后专业的清洁、绿化服务，为商户、客户提供舒适的经营环境，打造“生态市场”。,8、市场环境问题,廣州凯华城房地産開發有限公司,本项目是布料市场改造、升级，持续、健康发展的需要。,本项目满足了广大布市商户渴望更好的经营环境、更大的发展空间、谋求长远发展的强烈需求。,小结,廣州凯华城房地産開發有限公司,三、项目供求分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、广州国际轻纺城可出租商铺面积与拆迁面积对比,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、广州国际轻纺城与中大其他市场租金水平对比,廣州凯华城房地産開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,3、中大布料市场商户的基本特征,来自全国各地，粤、浙、闽商约占总数的60,以经销商为主，对市场氛围、采购惯性依赖性强,经营品种丰富，已经形成明显的经营品种聚集效应,以中大型商户为主，商户整体实力较强,大多在中大经营多年，对中大市场发展前景乐观,外来地区、市场商户日益增加,规划路开通，临建铺位被拆除，轻纺城铺位远远不能满足市场对产权铺位的需求。随着市场的发展，新的铺位需求将不断产生,但周边已无大规模开发布料市场的土地资源。广州国际轻纺城具有强大的性价比优势。本项目规划科学、管理先进，并具有规模优势，将成为中大布料市场的主体和龙头，开创布料市场的新格局。,廣州凯华城房地産開發有限公司,截止到2004年11月15日，向广州国际轻纺城提交认租申请的商户共约：7,000户,廣州凯华城房地産開發有限公司,以客户为中心的管理模式,四、项目的经营管理,廣州凯华城房地産開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,项目建设目标,中国纺织行业的“八大中心”和“一个窗口”,廣州凯华城房地産開發有限公司,全球纺织品采购中心,全国纺织品物流中心,全国纺织品国际商贸中心,全国纺织品会展中心,纺织品资讯服务中心,纺织品设计、新技术交流中心,纺织行业品牌推广中心,纺织行业人才中心,全球纺织品“广州价格”,廣州凯华城房地産開發有限公司,迅速引领华南纺织品市场，在最短时间与柯桥中国轻纺城相抗衡；依托广州作为“泛珠三角”区域核心城市的重要地位，领军全国纺织品市场。,加速纺织品经营模式发展进程，提供全方位优质商贸服务、举办多层次的国际、国内会展活动；与国际接轨，扩大自身在国际纺织品市场的影响力，以期得到资本市场或商业巨头的青睐，扩张、整合专业市场领域，打造区域性的纺织品市场品牌。,“两步战略”,廣州凯华城房地産開發有限公司,第三部分批发市场业态分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,一、批发市场是具有中国特色的及长久生命力的商业流通业态,廣州凯华城房地産開發有限公司,廣州凯华城房地産開發有限公司,1.1专业批发市场在中国具有悠久的历史,1、从批发市场的发展历史看其生存空间,1.2民国时期的战乱令专业市场发展削弱或中断,1.4改革开放为我国专业市场的蓬勃发展注入澎湃动力,1.3专业市场交易在新中国成立到改革开放前的时期内一度中断,1.5我国现在的专业市场面临着更高层次发展阶段,中国古代四大米市：芜湖、无锡、九江、长沙中国古代四大绸都：盛泽、杭州、湖州、苏州,代表市场：浙江义乌中国小商品批发市场,廣州凯华城房地産開發有限公司,2、灵活宽松的政策体制是专业市场获取巨大发展的基石,具有代表性的地区,广东浙江,广东和浙江两省部分知名专业市场一览表,廣州凯华城房地産開發有限公司,3.1由单个市场催生形成区域辐射力极强的区域商圈,3、现有批发市场的生存现状,廣州凯华城房地産開發有限公司,3.2自我完善、升级促使专业批发市场在发展过程中不断演变壮大,3、现有批发市场的生存现状,浙江柯桥中国轻纺城广州流花服装商圈广州中大纺织商圈,专业市场演变代表案例：,浙江柯桥中国轻纺城的发展演变,廣州凯华城房地産開發有限公司,广州中大纺织商圈的发展演变,廣州凯华城房地産開發有限公司,二、现有各专业市场群龙头市场的成功案例,廣州凯华城房地産開發有限公司,现有代表性商圈及其龙头市场一览表,廣州凯华城房地産開發有限公司,现有各地龙头市场租售价格一览表（1）,廣州凯华城房地産開發有限公司,现有各地龙头市场租售价格一览表（2）,廣州凯华城房地産開發有限公司,三、中大商圈前景展望,廣州凯华城房地産開發有限公司,1、专业市场将在未来一段长时间内蓬勃发展,廣州凯华城房地産開發有限公司,1.1现阶段，专业市场对国民经济的综合拉动作用越来越强,1.2专业市场引发的集约经济效应明显,1.3众多国内外知名企业进入专业市场发展领域,李嘉诚看好专业市场未来-重金打造广州国际玩具城，玩具城首期超额认租面积达1.6倍，人数2000户，成交额达7亿。,2、中国纺织业面临空前发展机遇,廣州凯华城房地産開發有限公司,2.1在国民经济中拥有举足轻重的作用，六大支柱产业之一,2.2中国成为世界的纺织品工厂，产量约占全球7成,2.3劳动力优势明显，长期保持纺织品生产的国际竞争优势,2.4从“世界纺织工厂”转变成“全球纺织品采购和营销中心”,2.5加入WTO，CEPA的签订，中国纺织业进入第三次跨越发展的历史阶段,3、中大纺织商圈发展及机遇分析,廣州凯华城房地産開發有限公司,3.1中大纺织商圈的繁荣基础,A、占改革开